Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, planowanej dostawy zabudowanej nieruchomości oraz określenie podstawy opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem bonifikaty.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz prawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, planowanej dostawy zabudowanej nieruchomości oraz określenia podstawy opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem bonifikaty. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 31 października 2024 r. (wpływ 31 października 2024 r.) oraz z 4 listopada 2024 r. (wpływ (4 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia (…) na rzecz najemcy zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 w (…), stanowiącej własność Wnioskodawcy.

… (dalej jako: „Miasto” lub „Wnioskodawca”), gmina mająca status miasta na prawach powiatu, jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Miasto nabyło własność na podstawie (…).

Nieruchomość została zabudowana (…). … budynek został przebudowany... Na podstawie umowy użyczenia zawartej w dniu (…) nieruchomość została oddana w użyczenie na okres (…) w (…), który (…). Kolejna umowa użyczenia z dnia (…) z (…) zawarta została na okres (…). Aktualnie nieruchomość jest przedmiotem najmu na podstawie umowy z dnia (…). Najemcą jest (…). A tym samym, nieprzerwanie od (…) roku jedynym użytkownikiem jest (…).

W okresie (…) wykonywane były liczne bieżące prace (…). Począwszy od (…) roku nakłady poniesione na nieruchomości przekroczyły (…). Wszystkie nakłady poczynione na nieruchomości finansowane były w całości przez (…).

Od dnia nabycia przez Miasto przedmiotowej nieruchomości do dnia złożenia niniejszego wniosku, na nieruchomości nie były wykonywane inne nakłady inwestycyjne ani też przebudowa/rozbudowa obiektu przez Wnioskodawcę.

W przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości przez Miasto na rzecz najemcy podatnikiem podatku od towarów i usług będzie Miasto.

Działka położona jest w terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…). Zgodnie z wyżej powołanym planem przedmiotowa działka położona jest w terenie o symbolem:

(…).

Ustalenia MPZP:

(…).

Sprzedaż nieruchomości nastąpi z udzieleniem bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania udzielono następujących odpowiedzi:

1.Kiedy zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość, o której mowa we wniosku? Proszę podać miesiąc i rok.

Odpowiedź:

Planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi przed (…).

2.Jakie konkretnie nakłady zostały poniesione na budynek, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź:

Nakłady na budynek ponoszone przez Najemcę przedmiotowej nieruchomości. Miasto dnia nabycia nieruchomości do dnia złożenia wniosku o wydane interpretacji indywidualnej nie ponosiło nakładów na nieruchomości.

(…).

3.Proszę podać dokładną datę (dzień, miesiąc, rok) zakończenia ponoszenia ww. nakładów.

Odpowiedź:

Zakończenie ponoszenia nakładów protokołem odbioru prac pomiędzy Najemcą, a wykonawcą prac z (…).

4.Czy ponoszone wydatki na nieruchomość stanowiły nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

Odpowiedź:

Miasto nie ponosiło nakładów na ulepszenie nieruchomości. Nakłady ponoszone przez Najemcę wpłynęły na ulepszenie budynku.

5.Czy ww. nakłady na ulepszenie ww. budynku przekraczały 30% wartości początkowej budynku/budowli?

Odpowiedź:

Wartość początkowa budynku (…) na rok (…). Ponoszone przez Najemcę nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

6.Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ulepszonego budynku? Proszę podać dzień, miesiąc i rok.

Odpowiedź:

Rodzaj wykonywanych ulepszeń nie wymagał uzyskania decyzji o oddanie do użytkowania budynku. Z budynku można było korzystać bezpośrednio po zakończeniu prac, które nastąpiło protokołem pomiędzy Najemcą a wykonawcą prac (…).

7.Czy miało miejsce pierwsze zajęcie/używanie ww. budynku po jego ulepszeniach? Jeżeli tak, to należy podać kiedy to nastąpiło (proszę wskazać miesiąc i rok)?

Odpowiedź:

Pierwsze zajęcie budynku po ulepszeniu nastąpiło (…).

8.Czy pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem po ulepszeniach a planowaną sprzedażą ww. budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Tak. Pierwsze używanie budynku po ulepszeniach miało miejsce (…). Sprzedaż planowana jest (…).

9.Czy umowy użyczenia/umowa najmu ww. nieruchomości zawierały/zawierają zapisy odnoszące się do kwestii rozliczeń ewentualnych nakładów poniesionych przez Najemcę, na nieruchomość, o której mowa we wniosku? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie są to ustalenia dotyczące ww. kwestii.

Odpowiedź:

Tak. Zgodnie z zapisami umowy najmu po rozwiązaniu umowy Najemca pozostawi na przedmiocie najmu poniesione nakłady. Wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu równowartości tych nakładów.

10.Czy przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez Najemcę na nieruchomość, tj. czy Państwo odkupią od Najemcy poniesione nakłady na przedmiotową nieruchomość?

Odpowiedź:

Po rozwiązaniu umowy Najemca pozostawi na przedmiocie najmu poniesione nakłady. Miasto nie odkupi od najemcy nakładów.

11.Czy z tytułu ewentualnego odkupienia nakładów poniesionych na budynek, o którym mowa we wniosku przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Nie, ponieważ Miasto nie odkupi od najemcy nakładów.

12.Czy umowa sprzedaży ww. nieruchomości będzie zawierała rozliczenie nakładów poniesionych przez Najemcę na nieruchomość? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź:

Najemca w umowie najmu zrzeknie się nakładów.

13.Czy cena sprzedaży będzie obejmowała wartość gruntu i posadowionego na nim budynku czy też w cenę sprzedaży nie będzie wliczona wartość nakładów poniesionych na budynek?

Odpowiedź:

Cena sprzedaży obejmuje wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem.

Pytania

1.Czy sprzedaż działki nr 1 na rzecz najemcy podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.)?

2.W przypadku gdy sprzedaż będzie jednak opodatkowana podatkiem od towarów i usług, podatek VAT należny będzie od całej kwoty czy kwoty pomniejszonej o udzieloną bonifikatę?

Państwa stanowisko w sprawie

1.W przedmiotowym stanie faktycznym nabycie zabudowanej nieruchomości na rzecz Miasta miało miejsce (…), tj. jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. poz. 50, z późn.zm.).

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 23.11.2017 r. sygn. akt I FSK 312/16, podatnik nie miał prawa obniżyć podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od towarów nabytych w czasie gdy przepisy o VAT w ogóle nie obowiązywały, zatem skoro nie obowiązywała wówczas ustawa podatkowa, to żaden podatnik nie mógł warunku tego spełnić.

Miasto nie miało również prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ani wytworzenia części składowych nieruchomości. Nieruchomość była zabudowana budynkami w dniu jej nabycia przez Miasto w (…), a modernizacja finansowana była ze środków pochodzących od użytkownika nieruchomości, a nie jej właściciela.

Wobec powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości Miasta na rzecz najemcy podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zatem nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

2.Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podstawę opodatkowania obniża się między innymi o kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen. Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny.

W ocenie Wnioskodawcy podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należnej opłaty po uwzględnieniu bonifikaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe zakresie pytania nr 1 oraz prawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Kwestia sposobu opodatkowania VAT dostawy budowli, budynków lub ich części została przede wszystkim uregulowana w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, bądź będzie zamieszkały przez osoby fizyczne – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeśli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od tego podatku VAT dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, zamierzają Państwo dokonać zbycia (…) na rzecz Najemcy, tj. (…), zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1. Planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi przed (…). Nieruchomość została zabudowana budynkiem (…) jako (…)…budynek został przebudowany (…). Na podstawie umowy użyczenia zawartej w dniu (…) nieruchomość została oddana w użyczenie (…), który (…). Jak Państwo wskazali, nieprzerwanie (…) jedynym użytkownikiem jest (…). W okresie administrowania nieruchomością przez Najemcę wykonywane były liczne bieżące prace (…). Ponoszone przez Najemcę nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo własność ww. nieruchomości (…) Od dnia nabycia przez Państwa przedmiotowej nieruchomości do dnia złożenia niniejszego wniosku, na nieruchomości nie były wykonywane inne nakłady inwestycyjne ani też przebudowa/rozbudowa obiektu przez Państwa.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że Najemca dokonał nakładów przekraczających w sposób znaczny 30% wartości pierwotnej nieruchomości. Jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku, zgodnie z zapisami umowy najmu po rozwiązaniu umowy Najemca pozostawi na przedmiocie najmu poniesione nakłady. Najemca w umowie najmu zrzeknie się nakładów. Wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu równowartości tych nakładów. Państwo nie odkupią od najemcy nakładów.

Zatem, z uwagi na powyższe okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż dwa lata od tego momentu, tym samym, spełnione zostaną warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa budynku, posadowionego na działce nr 1, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy towaru - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy - jest w tym przypadku bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za nieprawidłowe, ponieważ sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana na podstawie innej podstawy prawnej niż Państwo wskazali, tj. wynikającej z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, będą Państwo mieli prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy ww. nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1)podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1)stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2)udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3)otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy:

Podstawę opodatkowania obniża się o:

1)kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;

2)wartość zwróconych towarów i opakowań;

3)zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;

4)wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku udzielenia nabywcy lub usługobiorcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty) podstawę opodatkowania (tj. obrót) zmniejsza się o kwotę tej bonifikaty.

Udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny dostarczanych towarów lub świadczonych usług oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.

Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim wykładnię językową. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe: https://sjp.pwn.pl), „bonifikata” to zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usługi, natomiast przez „rabat”, należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.

Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje rabatów:

‒rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu na podstawę opodatkowania,

‒rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1)na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

2)osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

3)stowarzyszeniom ogrodowym w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe;

(…).

W myśl art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.

Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.

Mając na uwadze opis sprawy, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną bonifikatę. Zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży, będzie kwota należna od nabywcy.

Tym samym, podstawę opodatkowania stanowić będzie wynagrodzenie należne z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr 1 (kwota po uwzględnieniu bonifikaty).

Zatem, w sytuacji gdy dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu i korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zgodnie z art. 29a ust. 7 pkt 2 ustawy, podstawę opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, stanowić będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty.

Natomiast w sytuacji gdy Państwo i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki to podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Wobec powyższego Państwa stanowisko, w zakresie pytania nr 2, z którego wynika, że podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należnej opłaty po uwzględnieniu bonifikaty jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie skutków podatkowych dla Państwa i nie odnosi się do sytuacji prawno-podatkowej (…).

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).