Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej przez Pana sprzedaży udziału w nieruchomości oraz brak obowiązku wystawienia przez Pana faktury dokumentującej tą sprzedaż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej przez Pana sprzedaży udziału w nieruchomości oraz braku obowiązku wystawienia przez Pana faktury dokumentującej tą sprzedaż.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 października 2024 r. (wpływ 4 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z małżonką nabył Pan w 1995 r. do majątku wspólnego małżeńskiego nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami: mieszkalnym i gospodarczym. W akcie notarialnym budynek ten opisany został następująco: „... budynek piętrowy, murowany, kryty stropodachem. Na parterze tego budynku znajdują się pomieszczenia użytkowe – apteka, a na piętrze izby mieszkalne tego budynku.” W rejestrze gruntów figurował on i nadal figuruje jako rodzaj wg KŚT Budynki mieszkalne, ponieważ spełnia warunki zawarte w objaśnieniach do KŚT, a mianowicie jest to obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Żadna część budynku nie jest prawnie wyodrębniona i nie stanowi samodzielnego lokalu.

W dniu zakupu część użytkową zakupionego budynku wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych, ponieważ służyła Panu ona do prowadzenia działalności gospodarczej (działalność tę prowadził Pan od 1990 r.) w zakresie PKD 47.73.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, tj. apteki. Piętro budynku oraz piwnice wykorzystywał Pan wraz z rodziną do celów mieszkalnych. W grudniu 1996 r. stał się Pan podatnikiem VAT czynnym. Zakup nieruchomości udokumentowany był wyłącznie aktem notarialnym, sprzedawca nie musiał odprowadzać podatku VAT od sprzedaży nieruchomości, nie wystawił więc faktury VAT. W konsekwencji nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od jej zakupu. Na części użytkowej budynku nie poczynił Pan też żadnych ulepszeń. W marcu 2011 roku, w związku z likwidacją przez Pana działalności gospodarczej, część użytkowa budynku nie była już wykorzystywana dla jej potrzeb. Wynajął Pan ją z małżonką w ramach najmu prywatnego bankowi. Dokumentem wewnętrznym dokonał Pan przekazania części użytkowej budynku z działalności gospodarczej na cele najmu prywatnego. Część ta nie jest prawnie wyodrębniona z budynku i nie stanowi samodzielnego lokalu.

W roku 2011 nadal był Pan podatnikiem VAT czynnym i od swojej części czynszu odprowadzał Pan podatek VAT oraz wystawiał Pan fakturę VAT. Małżonka korzystała ze zwolnienia podmiotowego i na swoją część czynszu wystawiała rachunek. Od roku 2012 wybrał Pan zwolnienie z podatku VAT i taki status podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT ma Pan nadal. Figuruje Pan na „białej liście” jako podatnik VAT zwolniony. Małżonka nie figuruje na białej liście. Nadal wynajmuje Pan z małżonką bankowi użytkową część budynku. Faktury wystawiają nadal oboje. Na fakturach za najem oraz na refakturach za wodę i ścieki podaje Pan swój nr NIP. Faktury te nie zawierają informacji o stawce podatku VAT, kwocie podatku VAT i wartości brutto. Informuje Pan również, że nie dokonał Pan z małżonką zmiany sposobu użytkowania budynku.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan następujące informacje:

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku składa się z jednej działki. Jest to działka o nr 1, identyfikator: (…).

W momencie sprzedaży na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, oprócz opisanego we wniosku budynku mieszkalnego z częścią użytkową znajdować się będzie „inny obiekt budowlany”.

Jest to „inny obiekt budowlany” oznaczony na mapie jako ib (inne budowle).

Wykorzystanie budowli:

a)nigdy od momentu nabycia budowla nie była wykorzystywana na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej;

b)nigdy od momentu nabycia nie oddawał Pan budowli w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów;

c)jest ona i była wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele prywatne, jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze.

Budowla ta znajdowała się na działce będącej przedmiotem wniosku w momencie nabycia nieruchomości.

Wydatki na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie były ponoszone.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku składa się wyłącznie z jednej działki.

Sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości zamierza Pan dokonać w 2025 roku.

Posiada Pan jeszcze jedną nieruchomość, nieruchomość lokalową mieszkalną (współwłasność małżeńska). Udział we współwłasności tej nieruchomości nabył Pan w drodze darowizny od syna w dniu (…) 2021 r. i wykorzystuje ją Pan na własne cele mieszkaniowe. Zamierza Pan w przyszłości, po sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku zamieszkać w tym lokalu na stałe. Nie zamierza Pan sprzedawać tej nieruchomości.

Wcześniej dokonał Pan wyłącznie sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (współwłasność małżeńska). Przydział lokalu otrzymała małżonka w dniu (…) 1995 r. Lokal wykorzystywany był na własne cele mieszkaniowe, głównie w celu zapewnienia lokum dla syna i córki na czas edukacji w szkole średniej w oddalonym o (...) km od miejsca zamieszkania mieście. Udział w tym prawie sprzedał Pan w dniu (…) 2010 r., gdy dzieci zakończyły edukację na poziomie średnim i wyprowadziły się do innych miast.

Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego planowana przez Pana dostawa udziału w części użytkowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast dostawa udziału w pozostałej części nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem VAT?

2.Czy ma Pan obowiązek udokumentowania fakturą dostawy udziału w nieruchomości i wykazania w niej w odrębnej pozycji część użytkową budynku jako korzystającą ze zwolnienia, a pozostałą część nieruchomości jako niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli nabywcą będzie podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o których mowa w art. 106b ust. pkt 1 ustawy o podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Uważa Pan, że z tytułu planowanej sprzedaży powyższej nieruchomości nie będzie Pan podatnikiem VAT, ponieważ będzie to sprzedaż z majątku prywatnego (jednorazowe działanie, a nie działalność gospodarcza obrotu nieruchomościami o ciągłym charakterze), dlatego sprzedaż ta w całości nie będzie podlegać podatkowi VAT.

2.Uważa Pan, że planowanej sprzedaży powyższej nieruchomości nie będzie Pan miał obowiązku dokumentować fakturą, jeśli nabywcą będzie podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o których mowa w art. 106b ust. pkt 1 ustawy o podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynek, budowla oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o VAT, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan w 2025 r. dokonać wraz z małżonką sprzedaży nieruchomości składającej się z działki nr 1. W momencie sprzedaży, na nieruchomości będzie się znajdować budynek mieszkalny z częścią użytkową oraz budowla służąca jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze. Nieruchomość tę nabył Pan wraz z małżonką w 1995 r. do majątku wspólnego małżeńskiego. Piętro budynku oraz piwnice wykorzystywał Pan wraz z rodziną do celów mieszkalnych. Natomiast część użytkowa budynku służyła Panu do wykonywania działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki. W dniu zakupu część użytkową budynku wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych. Od grudnia 1996 r. stał się Pan podatnikiem VAT czynnym. W marcu 2011 roku, w związku z likwidacją przez Pana działalności gospodarczej, część użytkowa budynku nie była już wykorzystywana dla jej potrzeb. Dokumentem wewnętrznym dokonał Pan przekazania części użytkowej budynku z działalności gospodarczej na cele najmu prywatnego. Wynajął Pan ją z małżonką w ramach najmu prywatnego bankowi. W roku 2011 nadal był Pan podatnikiem VAT czynnym i od swojej części czynszu odprowadzał Pan podatek VAT oraz wystawiał Pan fakturę VAT. Małżonka korzystała ze zwolnienia podmiotowego i na swoją część czynszu wystawiała rachunek. Od roku 2012 wybrał Pan zwolnienie z podatku VAT i taki status podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT ma Pan nadal. Nadal wynajmuje Pan z małżonką bankowi użytkową część budynku. Faktury wystawiają nadal oboje. Na fakturach za najem oraz na refakturach za wodę i ścieki podaje Pan  swój NIP.

Ma Pan wątpliwości czy planowana przez Pana dostawa udziału w części użytkowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast dostawa udziału w pozostałej części nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem VAT.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dla opisanej transakcji będzie Pan występował w roli podatnika, a w konsekwencji, czy przedmiotowa dostawa udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, budynek znajdujący się na działce nr 1 jest wykorzystywany w części na cele mieszkaniowe Pana i Pana rodziny (piętro budynku oraz piwnice). Również budowla znajdująca się na ww. działce jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele prywatne, jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze. Ww. budowla nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, ani nie była przez Pana oddawana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowana przez Pana sprzedaż udziału w budynku w części przeznaczonej na potrzeby mieszkaniowe Pana i Pana rodziny oraz udziału w budowli służącej jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze będzie stanowiła czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W odniesieniu do planowanej przez Pana sprzedaży udziału w tej części budynku oraz udziału w ww. budowli będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w opisanej części budynku oraz udziału w ww. budowli, wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem planowana przez Pana sprzedaż udziału w ww. części budynku przeznaczonej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny oraz udziału w budowli służącej jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja w związku z planowaną przez Pana sprzedażą udziału w części użytkowej budynku (parter). Jak wynika z opisu sprawy, od momentu zakupu nieruchomości część użytkowa budynku służyła Panu do wykonywania działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki. Następnie w związku z likwidacją przez Pana działalności gospodarczej, część użytkowa budynku została przekazana przez Pana z działalności gospodarczej na cele najmu prywatnego. Wynajmuje Pan użytkową część budynku bankowi.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, dla planowanej przez Pana sprzedaży udziału w części użytkowej budynku spełnione są przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, gdyż sprzedaż będzie dotyczyła majątku wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej (początkowo prowadzenie apteki, a następnie najem na rzecz banku).

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziału w części użytkowej budynku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na powyższe rozstrzygnięcie nie może mieć wpływu fakt, że część użytkowa budynku nie jest prawnie wyodrębniona z budynku i nie stanowi samodzielnego lokalu.

Zaznaczyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika  – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że budynek został nabyty przez Pana i małżonkę w 1995 r. Część użytkowa budynku była najpierw wykorzystywana przez Pana do wykonywania działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki, a następnie została wynajęta na rzecz banku w ramach najmu prywatnego. Wskazał Pan, że na części użytkowej budynku nie poczynił Pan żadnych ulepszeń.

Analizując przedstawione przez Pana informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa udziału w części użytkowej budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – część użytkowa budynku została już zasiedlona. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem części użytkowej budynku, a planowaną dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w odniesieniu do dostawy udziału w części użytkowej budynku będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa udziału w części użytkowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż udziału w budynku w części mieszkalnej oraz udziału w budowli służącej jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast planowana przez Pana sprzedaż udziału w budynku w części użytkowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa udziału w gruncie przypadającym na część mieszkalną budynku i ww. budowlę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast dostawa udziału w gruncie przypadającym na część użytkową budynku będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Pana wątpliwości dotyczących udokumentowania sprzedaży ww. nieruchomości fakturą, należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Jak stwierdzono powyżej, dokonując sprzedaży udziału w części mieszkalnej budynku oraz udziału w budowli służącej jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze wraz z przynależnym do nich udziałem w gruncie, nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż udziału w części mieszkalnej budynku oraz udziału w ww. budowli wraz z przynależnym do nich udziałem w gruncie będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem brak jest podstaw do wystawienia przez Pana faktury dokumentującej sprzedaż udziału w tej części budynku oraz udziału w ww. budowli wraz z przynależnym do nich udziałem w gruncie, bowiem faktury są dowodem dokumentującym wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż udziału w części mieszkalnej budynku oraz udziału w budowli służącej jako pomieszczenie gospodarcze na narzędzia ogrodnicze wraz z przynależnym do nich udziałem w gruncie nie powinna być udokumentowana fakturą.

Z wyżej powołanych regulacji wynika również, że w przypadku, gdy dostawa towarów korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, podatnik, co do zasady nie ma obowiązku wystawienia faktury tę transakcję dokumentującej. Jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy jedynie na żądanie nabywcy i wyłącznie w terminie wskazanym w tym przepisie.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, sprzedaż udziału w części użytkowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym przypadku również dostawa udziału w gruncie przypadającym na ww. część użytkową budynku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z powyższym, na podstawie powołanego wyżej art. 106b ust. 2 ustawy nie będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast, w sytuacji gdy nabywca nieruchomości w terminie określonym w art. 106b ust. 3 ustawy zgłosi się do Pana z żądaniem wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż, wówczas będzie Pan miał obowiązek udokumentować sprzedaż udziału w części użytkowej budynku wraz z udziałem w gruncie przypadającym na ww. część użytkową budynku wystawiając we własnym imieniu fakturę, dokumentującą sprzedaż w części przypadającej na Pana jako współwłaściciela nieruchomości.

Zatem oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Pana (Wnioskodawcy) i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości (Pana małżonki).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).  

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku wyjaśniamy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych dokumentów. W związku z tym dokumenty przesłane przez Pana nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.