Obowiązek odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej nieruchomości składającej się z działek nr 1/4, 1/1, 1/2 i 1/3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 7 października 2024 r. (wpływ 7 października 2024 r.) oraz pismem z 21 października 2024 r. (wpływ 21 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (…) A.A. w toku prowadzonego postępowania o sygn. akt (…) (akta główne) przeciwko Dłużnikowi: A Sp. z o.o., NIP: (…), KRS: (…), REGON: (…), z siedzibą pod adresem: (…), ul. (…) dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej własność ww. Dłużnika położonej: województwo (…), powiat (…), powiat (…), miejscowość (…) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (…), (…); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (…), (…), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (…), (…); numer działki (…), obręb ewidencyjny (…), (…)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 sierpnia 2024 r. - A Sp. z o.o. w (…) (NIP: (…)) nie figuruje w rejestrze VAT - data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT to: 26 marca 2024 r., podstawa prawna wykreślenia to: art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Dłużnik A Sp. z o.o. w (…) (NIP: (…)) wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości nie udzielił żadnych informacji.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika.

Zgodnie z art. 999 par. 1 KPC własność nieruchomości przenosi prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które wydawane jest po uprawomocnieniu się przybicia i wykonania przez nabywcę warunków licytacji.

Informacje w sprawie

1)Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej będzie stanowiąca własność A Sp. z o.o., NIP: (…), KRS: (…) z siedzibą pod adresem: (…), ul. (…), nieruchomość położona: województwo (…), powiat (…), powiat (…), miejscowość (…) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (…), (…); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (...), (…), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (…), (…); numer działki 1/3, obręb ewidencyjny (…), (…)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w dwóch różnych miejscach miejscowości (…). Jedną cześć stanowi działka ewidencyjna 1/4, która jest niezabudowana, położona jest przy ul. (…) w (…) i stanowi fizycznie część tej drogi. Działka ew. 1/4 stanowi pas ziemi, który został wydzielony pod poszerzenie ul. (…).

Druga część to działki ewidencyjne o nr: 1/1, 1/2, 1/3, które położone są przy ul. (…) w (…). Działki ewidencyjne o nr: 1/2, 1/3 są niezabudowane. Na działce ewidencyjnej nr: 1/1 znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², z powierzchnią zabudowy 214 m².

Urząd Gminy (…) 12 marca 2024 r. wydał pismo, że w rejestrach archiwalnych nie odnaleziono żadnej dokumentacji dotyczącej budynku. Podczas oględzin osoby zamieszkujące nieruchomość, to jest byli właściciele poinformowali, że budynek istniejący na działce został pobudowany w latach 40 lub 50-tych XX wieku, następnie został rozbudowany do stanu obecnego w latach 90-tych. Zakończenie rozbudowy ok. 1998 r.

2)Działki ewidencyjne nr: 1/1, 1/2, 1/3, które położone są przy ul. (…) w (…) wykorzystywane są na cele mieszkalne przez poprzedniego właściciela, tj. B.B. i jego rodzinę, a działka ewidencyjna 1/4 stanowi fizycznie część drogi ul. (…) w (…).

3)Zgodnie z treścią księgi wieczystej o numerze (…) Dział II - Własność - podstawą wpisu w księdze wieczystej A Sp. z o.o., NIP: (…), KRS: (…) z siedzibą pod adresem: (…), ul. (…), jako właściciela ww. nieruchomości była „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny Rep. A (…) z 7 lipca 2017 r. sporządzony przez notariusza C.C. w (…), na mocy którego B.B. przeniósł własność nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (…) na rzecz spółki A Sp. z o.o. w (…).

4)Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 sierpnia 2024 r. - A Sp. z o.o. w (…) (NIP: (…)) figurował w rejestrze VAT od dnia rejestracji jako podatnik VAT, tj. od dnia 1 marca 2018 r. do dnia wykreślenia z rejestracji jako podatnika VAT, to jest do dnia 26 marca 2024 r., podstawa prawna wykreślenia to: art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Aktualnie A Sp. z o.o. w (…) (NIP: (…)) nie figuruje w rejestrze jako podatnik VAT.

5)Według danych zawartych w rejestrze REGON w dziale - Działalność przeważająca wg PKD - wpisany jest kod PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz w pozostałych działalnościach wg PKD jest wpisane m.in. 64.92.Z - pozostałe formy udzielania kredytów. Data wpisu do REGON to 17 luty 2015 r. Brak w rejestrze REGON informacji o dacie zawieszenia albo o dacie zakończenia działalności.

6)W dacie aktu notarialnego „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny Rep. A (…) z 7 lipca 2017 r. sporządzony przez notariusza C.C. w (…) ww. nieruchomość była już zabudowana - na działce ewidencyjnej nr 1/1 wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr (…) był już murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², powierzchnia zabudowy 214 m².

Z informacji uzyskanych 25 marca 2024 r., tj. data oględzin ww. nieruchomości - osoby obecne pod adresem ul. (…) w (…), tj. byli właściciele i rodzina byłego właściciela - oświadczyły do protokołu, że spółka A Sp. z o.o. w (…) nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej oraz, że nabycie ww. nieruchomości nie był potwierdzone fakturą oraz, że spółka A Sp.  z o.o. w (…) nie ponosiła żadnych wydatków na ww. nieruchomość.

7)Dłużnik A Sp. z o.o. w (…) (NIP: (…)) wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości nie udzielił żadnych informacji.

Opis zdarzenia przyszłego:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (...) A.A. w toku prowadzonego postępowania o sygn. akt (…) (akta główne) przeciwko Dłużnikowi: A Sp. z o.o., NIP: (…), KRS: (…), z siedzibą pod adresem: (…), ul. (…), dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej własność ww. Dłużnika położonej: województwo (…), powiat (…), powiat (…), miejscowość (…) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (…), (...); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (…), (...), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (…), (...); numer działki 1/3, obręb ewidencyjny (...), (...)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

W toku prowadzonego postępowania dojdzie do sprzedaży w drodze licytacji publicznej zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Następnie zgodnie z art. 962 KPC przystępujący do przetargu składa jedynie rękojmię, zaś dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od daty otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem wpłaconej rękojmi, przy czym na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 KPC).

Zgodnie zaś z art. 999 KPC własność nieruchomości przechodzi na nabywcę po uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wydawanego przez sąd. Następnie po uzyskaniu informacji z sądu o uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności komornik sporządza postanowienie o kosztach postępowania, a następie po uprawomocnieniu się ww. postanowienia sporządza plan podziału (art. 1035 KPC). Następnie po uprawomocnieniu się planu podziału komornik wykonuje plan podziału (art. 1040.1 KPC).

W związku z powyższym w związku z ww. licytacją będziemy mieli do czynienia z działaniem komornika sądowego wywołującego skutek prawny dla prowadzonej egzekucji, tj. przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę licytacyjnego oraz uzyskanie sumy z egzekucji.

Zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług - komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika.

Zgodnie z art. 999 par. 1 KPC własność nieruchomości przenosi prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które wydawane jest po uprawomocnieniu się przybicia i wykonania przez nabywcę warunków licytacji.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1)W odpowiedzi na pytanie w jakim celu i do jakich czynności Dłużnik – A Sp. z o.o. nabył 7 lipca 2017 r. opisaną nieruchomość składającą się z działek nr 1/4, 1/1, 1/2 i 1/3 (jak ją wykorzystywał od dnia nabycia), wskazał Pan:

Zgodnie z treścią § 5 aktu notarialnego z 7 lipca 2017 r. sporządzonego przed B.B. Notariuszem w (...) o nr Repertorium A nr (...) - „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” - tytułem przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczkodawca (B.B. - ówczesny właściciel nieruchomości) w celu zabezpieczenia wszelkich wierzytelności wynikających z umowy pożyczki przeniósł bezwarunkowo na rzecz A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...), KRS: (...), REGON: (...), z siedzibą pod adresem: (…), ul. (…) prawo własności nieruchomości stanowiącej własność ww. Dłużnika położonej: województwo (...), powiat (…), powiat (...), miejscowość (...) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (…), (...); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (…), (...), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (...), (...); numer działki 1/3, obręb ewidencyjny (...), (...)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z zapisami ww. aktu notarialnego w sytuacji, gdy pożyczka nie zostanie spłacona w całości do dnia 8 sierpnia 2019 r. wygasa roszczenie pożyczkobiorcy, tj. B.B. do zwrotnego przeniesienia własności ww. nieruchomości - z ww. datą nastąpiło zatrzymanie własności ww. nieruchomości przez A Sp. z o.o. w (...).

Zgodnie z zapisami § 5 aktu notarialnego z 7 lipca 2017 r. sporządzonego przed C.C. Notariuszem w (...) o nr Repertorium A nr (…) - „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” – ww. nieruchomość pozostanie w posiadaniu zależnym pożyczkobiorcy, tj. B.B. przez cały okres trwania zabezpieczenia, nie dłużej jednak niż do dnia 8 sierpnia 2019 r. z prawem do używania przedmiotu przewłaszczenia i pobierania pożytków, a także obowiązkiem ponoszenia wszelkich ciężarów i kosztów eksploatacji przedmiotu umowy (w tym koszty publicznoprawne).

Od dnia nabycia ww. nieruchomości przez A Sp. z o.o. w (...) pod ww. adresem mieszka B.B. wraz z rodziną - to jest ww. nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana przez B.B. i jego rodzinę na cele mieszkalne.

2)W odpowiedzi na pytanie czy ww. działki będące przedmiotem Pana wątpliwości były środkiem trwałym w działalności prowadzonej przez Dłużnika, wskazał Pan:

Brak informacji czy ww. działki wchodzące w skład nieruchomości o nr KW (…) były środkiem trwałym w działalności prowadzonej przez A Sp. z o.o. w (...) - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (...) A.A. nie posiada wiedzy ww. zakresie, a Dłużnik A Sp. z o.o. w (...) pomimo wezwań do złożenia oświadczenia w sprawie ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości o numerze (…), takiego oświadczenia nie złożył.

3)W odpowiedzi na pytanie czy działki będące przedmiotem Pana wątpliwości w całym okresie ich posiadania przez Dłużnika były przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze, a jeśli tak, to w jakim okresie, czy Dłużnik pobierał pożytki z tego tytułu, wskazał Pan:

Od dnia nabycia ww. nieruchomości przez A Sp. z o.o. w (...) pod ww. adresem mieszka B.B. wraz z rodziną - to jest ww. nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana przez B.B. i jego rodzinę na cele mieszkalne.

Zgodnie z oświadczeniem B.B. nie są dokonywane żadne płatności na rzecz A Sp. z o.o. w (...) z tytułu zamieszkiwania na ww. nieruchomości (oświadczenie z 28 sierpnia 2024 r.).

Obecne pod adresem ul. (…) w (…) (na terenie ww. nieruchomości) D.D. i E.E. (rodzina B.B.) oświadczyły do protokołu z 25 marca 2024 r., że A Sp. z o.o. w (...) po dacie 7 lipca 2017 r. (data ww. aktu notarialnego) nie ponosiła wydatków na ulepszenia ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości oraz, że A Sp. z o.o. w (...) nie ponosiła żadnych wydatków na ww. nieruchomość.

4)W odpowiedzi na pytanie, czy działki będące przedmiotem wątpliwości w całym okresie posiadania były/są wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, wskazał Pan:

Od dnia nabycia ww. nieruchomości przez A Sp. z o.o. w (...) pod ww. adresem mieszka B.B. wraz z rodziną - to jest ww. nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana przez B.B. i jego rodzinę na cele mieszkalne. Zgodnie z oświadczeniem B.B., nie są dokonywane żadne płatności na rzecz A Sp. z o.o. w (...) z tytułu zamieszkiwania na ww. nieruchomości.

Brak informacji czy działki będące przedmiotem wątpliwości w całym okresie posiadania były/są wykorzystywane przez A Sp. z o.o. w (...) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

5)W odpowiedzi na pytanie,czy dla niezabudowanych działek nr 1/2 i 1/3 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie podstawowe i uzupełniające wynika z tego planu dla ww. działek, wskazał Pan:

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (…) z 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II - teren na którym położone są dz. ew. 1/2 i 1/3 jest oznaczony symbolem: Mn/U - Tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, działka 1/2 w zachodniej części jest częściowo położona na terenie oznaczonym symbolem KD - drogi dojazdowe.

6)W odpowiedzi na pytanie, jeśli nie ma takiego planu, to czy na dzień sprzedaży w drodze licytacji komorniczej będzie dla ww. działek wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazał Pan:

Dla działek ew. 1/4, 1/1, 1/2, 1/3 wchodzących w skład ww. nieruchomości jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II.

7)W odpowiedzi na pytanie, czy droga znajdująca się na działce nr 1/4 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

a)jeśli stanowi budowlę lub jej część, to należy wskazać:

• czy jest to ona utwardzona i czy była na tej działce w momencie jej nabycia przez Dłużnika, czy Dłużnik wybudował ją sam (kiedy?)?
• jeśli wybudował sam, to czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami na wybudowanie drogi?
• czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) drogi przez Dłużnika do momentu sprzedaży minie okres 2 lat?
• czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą w drodze licytacji komorniczej Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie drogi, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej, jeśli tak, to należy wskazać:
• kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
• czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie drogi?
• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej droga została oddana do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

b)jeśli droga nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (tj. działka nr 1/4 jest działką niezabudowaną), to należy wskazać:

• czy dla działki nr 1/4 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie podstawowe i uzupełniające wynika z tego planu dla tej działki?
• jeśli nie ma takiego planu, to czy na dzień sprzedaży w drodze licytacji komorniczej będzie dla ww. działki wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

wskazał Pan:

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (…) z 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II - teren na którym położona jest dz. ew. 1/4 jest oznaczony symbolem: KD - drogi.

Działka ew. 1/4 stanowi pas ziemi, który został wydzielony pod poszerzenie ul. (...) w (…) (ul. (...) w (…) jest drogą publiczną, drogą gminną - budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie drogi gminnej ciąży na gminie).

Działka została utworzona na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Gminy w (…) z 9 marca 1988 r. nr (…) zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Działka według ewidencji gruntów stanowi drogę. Działka fizycznie stanowi cześć drogi. Działka posiada kształt wydłużonego prostokąta o wymiarach szerokości ok. 1 m oraz długości ok. 44 m.

Zgodnie z mapą zasadniczą w drodze ul. (...) znajduje się infrastruktura techniczna w postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacji miejskiej, sieci teletechniczne. Przez działkę przebiega infrastruktura techniczna.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W wyroku WSA w Gliwicach z 28 września 2021 r. (sygn. I SA/Gl 525/21, LEX nr 3246832) możemy przeczytać co następuje: „Ponieważ w ramach analizowanych zdarzeń przyszłych dostawy mają dotyczyć gruntów o dominującym przeznaczeniu na tereny zielone, rekreacyjne, z generalnym zakazem zabudowy, przy jednoczesnym dopełniającym umożliwieniu tworzenia obiektów sprzyjających urzeczywistnieniu głównych - niebudowlanych - celów wskazanych terenów, to ich zakwalifikowanie jako terenów budowlanych przez organ interpretacyjny należy ocenić jako błędne, zaś wynikające z tego uznanie, że grunty te nie podlegają zwolnieniu podatkowemu stanowi efekt nieprawidłowej wykładni przepisów prawa materialnego w zakresie objętym wyrażonym w skardze zarzutem. Na zaprezentowaną wyżej kwalifikację gruntów bez wpływu pozostaje okoliczność, na którą zwrócono uwagę w opisie zdarzeń przyszłych, jak i w zaskarżonej interpretacji, iż na przedmiotowych działkach znajduje się infrastruktura stanowiąca własność podmiotu trzeciego, w postaci gazociągów oraz fragmentów sieci energetycznej. Należy bowiem zauważyć, iż zgodnie z k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Przepis ten znajduje zastosowanie w realiach analizowanego przypadku. Ponieważ wskazane elementy infrastruktury energetycznej nie stanowią własności sprzedającego, zarówno w sensie ekonomicznym, jak i prawnym, to wymaga przyjęcia, iż dostawie będą podlegać jedynie grunty, bez rzeczonych budowli. Samo umiejscowienie na działce zbywcy nie czyni ich bowiem przedmiotem transakcji. Jako urządzenia niestanowiące części składowych zbywanych działek nie mogą zarazem wpływać na opodatkowanie opisanych we wniosku dostaw ani też decydować o charakterze nieruchomości, których dotyczy zaskarżona interpretacja (...)”.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (...) A.A. uprzejmie informuje, że Dłużnik A Sp. z o.o. w (...) pomimo wezwań do złożenia oświadczenia w sprawie ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości o numerze (…) takiego oświadczenia nie złożył.

Droga znajdująca się na działce nr ew. 1/4 jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Droga znajdująca się na działce nr ew. 1/4 stanowi obiekt liniowy. Działka nr ew. 1/4 stanowi część drogi jako nieutwardzone pobocze usytuowane przy jezdni (pas ziemi).

Działka ew. 1/4 została utworzona i przeznaczona pod poszerzenie ul. (...) w (…) na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Gminy w (…) z 9 marca 1988 r. nr (…) zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Działka posiada kształt wydłużonego prostokąta o wymiarach szerokości ok. 1 m oraz długości ok. 44 m. Działka fizycznie stanowi cześć drogi tzw. pobocze, nieutwardzony pas ziemi ul. (...) w (…), która to droga jest drogą publiczną, drogą gminną - budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie drogi gminnej ciąży na gminie.

Od momentu utworzenia działki nr ew. 1/4 i jej przeznaczenia pod poszerzenie ul. (...) w (…) minął okres 2 lat. Od momentu utworzenia działki nr ew. 1/4 i jej przeznaczenia pod poszerzenie ul. (...) w (…) jako drogi publicznej, drogi gminnej - budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie drogi gminnej ciąży na gminie. Sama działka nr ew. 1/4 jest nieutwardzonym poboczem (pasem ziemi) usytuowanym przy jezdni.

Zgodnie z mapą zasadniczą w drodze ul. (...) znajduje się infrastruktura techniczna w

postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacji miejskiej, sieci teletechnicznej. Przez działkę przebiega infrastruktura techniczna. Infrastruktura techniczna w postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacji miejskiej, sieci teletechnicznej, jest własnością przedsiębiorstwa o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Pytanie

Czy w sytuacji dokonanej sprzedaży przez licytację publiczną nieruchomości położonej: województwo (...), powiat (…), powiat (...), miejscowość (...) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (…), (...); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (...), (...), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (…), (...); numer działki 1/3, obręb ewidencyjny (...), (...)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) stanowiącej własność Dłużnika: A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (…)), winien będzie jako płatnik podatku od towarów i usług odprowadzić podatek i w jakiej wysokości (przy zastosowaniu jakiej stawki podatkowej)?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane z uzupełnieniu wniosku)

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.): organy egzekucyjne określone w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze. zm.), zgodnie z którym: płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług - ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był/jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług do art. 18 ww. ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości czy ruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w myśl którego: w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zdaniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (...) A.A. dokonana w drodze licytacji publicznej dostawa nieruchomości stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)) położonej: województwo (...), powiat (…), powiat (...), miejscowość (...) (działki ewidencyjne: numer działki 1/4, obręb ewidencyjny (...), (...); numer działki 1/1, obręb ewidencyjny (...), (...), ulica (…); numer działki 1/2, obręb ewidencyjny (...), (...); numer działki 1/3, obręb ewidencyjny (...), (...)), dla której Sąd Rejonowy dla (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie własność ww. nieruchomości nabyła A Sp.    z o.o. w (...) (NIP: (...)) na podstawie „Umowy pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny Rep. A (...) z 7 lipca 2017 r. sporządzonego przez notariusza C.C. w (...), na mocy którego B.B. przeniósł własność nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (…) na rzecz spółki A Sp. z o.o. w (...). Według danych dla A Sp. z o.o. w (...) zawartych w rejestrze REGON w dziale - Działalność przeważająca wg PKD - wpisany jest kod PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Data wpisu A Sp. z o.o. w (...) do REGON to 17 luty 2015 r. Brak w rejestrze REGON informacji o dacie zawieszenia albo o dacie zakończenia działalności przez A Sp. z o.o. w (...). Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z dnia 8 sierpnia 2024 r. - A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)) figurował rejestrze VAT od dnia rejestracji jako podatnika VAT, tj. od dnia 1 marca 2018 r. do dnia wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT to jest do dnia 26 marca 2024 r., podstawa prawna wykreślenia to: art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Aktualnie A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)) nie figuruje w rejestrze jako podatnik VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towaru i usług przy dostawie towaru lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług przy dokonanej w drodze licytacji publicznej dostawie działki ewidencyjnej nr: 1/1, na której znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², powierzchnią zabudowy 214 m² wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr KW (…) stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)).

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zostały przewidziane zwolnienia od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego wynika zatem, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jej część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży, nie minęło co najmniej 2 lata.

W przypadku sprzedaży działki ewidencyjnej nr 1/1, na której znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², powierzchnią zabudowy 214 m² wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr KW (…) stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)), dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawa nie będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia.

Urząd Gminy (...) 12 marca 2024 r. wydał pismo, że w rejestrach archiwalnych nie odnaleziono żadnej dokumentacji dotyczącej budynku. Podczas oględzin osoby zamieszkujące nieruchomość to jest byli właściciele poinformowali, że budynek istniejący na działce ewidencyjnej nr 1/1 został pobudowany w latach 40 lub 50-tych, następnie został rozbudowany do stanu obecnego w latach 90-tych, zakończenie rozbudowy ok. 1998 r. W dacie aktu notarialnego „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny Rep. A (...) z dnia 7 lipca 2017 r. sporządzonego przez notariusza C.C. w (...) ww. nieruchomość była już zabudowana - na działce ewidencyjnej nr 1/1 wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr (…) był już murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², powierzchnią zabudowy 214 m². Z informacji uzyskanych 25 marca 2024 r., tj. data oględzin ww. nieruchomości - osoby obecne pod adresem ul. (…) w (…), tj. byli właściciele i rodzina byłego właściciela - oświadczyły do protokołu, że spółka A Sp. z o.o. w (...) nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej oraz, że nabycie ww. nieruchomości nie było potwierdzone fakturą oraz, że spółka A Sp. z o.o. w (...) nie ponosiła żadnych wydatków na ww. nieruchomość.

W związku z ustaleniem, że sprzedaż w drodze licytacji publicznej działki ewidencyjnej nr 1/1, na której znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², powierzchnią zabudowy 214 m² wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr KW (…), będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług na Komorniku Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (...) w (...) A.A. nie będzie spoczywał obowiązek jako płatnika do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu Dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej działki ewidencyjnej nr 1/1.

W zakresie działek ewidencyjnych o nr: 1/2, 1/3 wchodzących w skład ww. nieruchomości o nr KW (...) stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)), które są niezabudowane nie będzie mieć zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług przy dokonanej w drodze licytacji publicznej dostawie działki ewidencyjnej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z dnia 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II - teren na którym położona jest dz. ew. 1/2 i 1/3 jest oznaczony symbolem: Mn/U - Tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, działka 1/2 w zachodniej części jest częściowo położona na terenie oznaczonym symbolem KD - drogi dojazdowe.

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o podatku od towarów i usług przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz - w przypadku braku takiego planu - wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań.

Podsumowując, opodatkowane podatkiem VAT są te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

W związku z ustaleniem, że sprzedaż w drodze licytacji publicznej działek ewidencyjnych nr: 1/2, 1/3, wchodzących w skład ww. nieruchomości o nr KW (...) stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)), nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, na Komorniku Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (…) w (...) A.A. będzie spoczywał obowiązek jako płatnika do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu Dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej działek ewidencyjnych nr: 1/2 i 1/3 w wysokości stawki podstawowej podatku od towarów i usług aktualnie wynoszącej 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług przy dokonanej w drodze licytacji publicznej dostawie działki ewidencyjnej nr: 1/4, wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr KW (...) stanowiącej własność A Sp. z o.o. w (...) (NIP: (...)).

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zostały przewidziane zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego wynika zatem, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jej część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli lub ich części, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży, nie minęło co najmniej 2 lata.

Działka nr ew. 1/4 stanowi część drogi jako nieutwardzone pobocze usytuowane przy jezdni (pas ziemi). Działka ew. 1/4 została utworzona i przeznaczona pod poszerzenie ul. (...) w (…) na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Gminy w (…) z 9 marca 1988 r. nr (...) zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Działka posiada kształt wydłużonego prostokąta o wymiarach szerokości ok. 1 m oraz długości ok. 44 m. Działka fizycznie stanowi cześć drogi tzw. pobocze, nieutwardzony pas ziemi przy jezdni ul. (...) w (...), która to droga jest drogą publiczną, drogą gminną - budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie drogi gminnej ciąży na gminie.

W dacie aktu notarialnego „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny Rep. A (…) z 7 lipca 2017 r. sporządzonego przez notariusza B.B. w (...), działka nr ew. 1/4 była już utworzona i przeznaczona pod poszerzenie ul. (...) w (...) jako drogi publicznej, drogi gminnej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) nr (...)z 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II - teren na którym położona jest dz. ew. 1/4 jest oznaczony symbolem: KD – drogi.

W związku z ustaleniem, że sprzedaż w drodze licytacji publicznej działki ewidencyjnej nr 1/4 stanowiącą części drogi, która jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), wchodzącej w skład ww. nieruchomości o nr KW (…), będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług na Komorniku Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla (...) w (...) A.A. nie będzie spoczywał obowiązek jako płatnika do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu Dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej działki ewidencyjnej nr 1/4.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan przeciwko Dłużnikowi - A Sp. z o.o. - postępowanie egzekucyjne nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1/4, nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3 stanowiącej własność ww. Dłużnika. Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z 7 lipca 2017 r. „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji”. W dniu nabycia Dłużnik prowadził działalność gospodarczą (przeważająca wg PKD - wpisany jest kod PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz w pozostałych działalnościach wg PKD jest wpisane m.in. 64.92.Z - pozostałe formy udzielania kredytów). Dłużnik figurował w rejestrze VAT od 1 marca 2018 r. do 26 marca 2024 r.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy jako komornik sądowy jest Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. dostawy Dłużnik będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych nr 1/4, nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3 stanowi mienie Dłużnika, tj. spółki z o.o. Majątek spółki zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze fakt, że Dłużnikiem jest spółka z o.o., która nabyła nieruchomość do majątku spółki, stwierdzić należy, że dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem przy sprzedaży prawa własności wskazanych we wniosku działek, spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr 1/4, 1/1, 1/2, 1/3 należącej do Dłużnika będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. 

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwe jest – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Aby wyjaśnić Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, na działce ewidencyjnej nr 1/1 znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, o pow. użytkowej 261 m², z powierzchnią zabudowy 214 m².

Działki ewidencyjne o nr: 1/2, 1/3 są niezabudowane.

Działka ew. 1/4 została utworzona i przeznaczona pod poszerzenie ul. (...) w (...) na podstawie decyzji wydanej przez Urząd Gminy w (…) z 9 marca 1988 r.  zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Działka posiada kształt wydłużonego prostokąta o wymiarach szerokości ok. 1 m oraz długości ok. 44 m. Działka fizycznie stanowi cześć drogi tzw. pobocze, nieutwardzony pas ziemi ul. (...) w (...), która to droga jest drogą publiczną, drogą gminną - budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie drogi gminnej ciąży na gminie. Droga znajdująca się na działce nr ew. 1/4 jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Droga znajdująca się na działce nr ew. 1/4 stanowi obiekt liniowy. Przez działkę nr 1/4 przebiega infrastruktura techniczna w postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacji miejskiej, sieci teletechnicznej, która jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego.

Należy tu przywołać art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ustawy Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej: „k.c.”), zgodnie z którym:

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

• grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
• budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
• części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i 2 k.c.:

Jak stanowi art. 48 k.c.:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy k.c.:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że:

jednak jednocześnie zastrzegł, że:

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją sprzedaży prawa własności działki nr 1/4 stanowiącą cześć drogi, przez którą przebiega infrastruktura techniczna w postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacja miejska, sieci teletechniczne, będąca własnością przedsiębiorstwa.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce nr 1/4 naniesienia w postaci infrastruktury technicznej nie są własnością Dłużnika, nie sposób przyjąć, że Dłużnik dokona dostawy prawa własności działki nr 1/4 wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. To podmioty trzecie, a nie Dłużnik jako zbywający znajdują się w faktycznym posiadaniu ww. naniesień. Zatem dostawa infrastruktury technicznej w postaci: energii elektrycznej, gazu ziemnego, wody z wodociągu, kanalizacji miejskiej, sieci teletechnicznej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy zabudowanych działek nr 1/4 i nr 1/1 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 1/1 oraz budowli (drogi) znajdującej się na działce nr 1/4 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 1/1 oraz budowli (drogi) znajdującej się na działce nr 1/4 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, na działce ewidencyjnej nr 1/1 znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Budynek istniejący na działce został pobudowany w latach 40 lub 50-tych XX wieku, następnie został rozbudowany do stanu obecnego w latach 90-tych. Zakończenie rozbudowy ok. 1998 r. Od dnia nabycia ww. nieruchomości przez Dłużnika pod ww. adresem mieszka były właściciel wraz z rodziną - to jest ww. nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana na cele mieszkalne. Działka ew. nr 1/4 została utworzona i przeznaczona pod poszerzenie ul. (...) w (...) na podstawie decyzji wydanej 9 marca 1988 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Od momentu utworzenia działki nr ew. 1/4 i jej przeznaczenia pod poszerzenie ul. (...) w (...) minął okres 2 lat. Z okoliczności sprawy wynika, że Dłużnik nie ponosił żadnych wydatków na ww. nieruchomość, w tym nie ponosił wydatków na ulepszenia ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr 1/1 oraz do budowli znajdującej się na działce nr 1/4 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budynku i budowli, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie działki nr 1/1, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, oraz działki nr 1/4, na której znajduje się droga, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W konsekwencji dokonując sprzedaży w drodze licytacji komorniczej zabudowanej działki nr 1/1 oraz działki nr 1/4 stanowiącej część drogi nie będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do odprowadzenia podatku VAT z tytułu dokonania dostawy towarów.

Odnodząc się do Pana wątpliwości dotyczacych dostawy niezabudowanych działek nr 1/1 i 1/2 należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z 27 października 2004 r. w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi (...) Etap II - teren na którym położone są dz. ew. 1/2 i 1/3 jest oznaczony symbolem: Mn/U - Tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, działka 1/2 w zachodniej części jest częściowo położona na terenie oznaczonym symbolem KD - drogi dojazdowe.

Zatem w świetle wyżej powołanych wyżej przepisów, działki nr 1/2 i 1/3 będą stanowiły tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie wskazanych działek zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Pan we wniosku, Dłużnik nabył prawo własności nieruchomości na podstawie „Umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji” akt notarialny z 7 lipca 2017 r. Nabycie ww. nieruchomości nie było potwierdzone fakturą.

W takiej sytuacji nie można mówić, że Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu prawa własności działek nr 1/2 i nr 1/3 lub że takie prawo mu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć.

Powyższe oznacza, że w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek gruntu nr 1/2 i 1/3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek nr 1/2 i 1/3 w ramach licytacji komorniczej, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT i będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do odprowadzenia podatku VAT z tytułu dokonania dostawy towarów.

Zatem, całościowo Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania w części dotyczącej obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej nieruchomości składającej się z działek nr 1/4, 1/1, 1/2 i 1/3. W zakresie ustalenia stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek nr 1/2 i 1/3, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).