Ustalenie czy sprzedaż przez Pana udziałów w wydzielonych działkach będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a Pan stanie się z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 24 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia czy sprzedaż przez Pana udziałów w wydzielonych działkach będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a Pan stanie się z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 30 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan współwłaścicielem (jednym z dwóch) nieruchomości położonej w (…) (obręb (…)) o nr ewid. X o powierzchni 1,2300 ha, dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym (…) księga wieczysta nr (…).

Dla tej nieruchomości została wydana przez Prezydenta Miasta (…) decyzja nr (…) o zatwierdzeniu podziału nieruchomości w następujący sposób (11 działek) działka nr ewid: X/1 pow. 0,1537 ha; X/2 pow. 0,1034 ha; X/3 pow. 0,1036 ha; X/4 pow. 0,1038 ha; X/5 pow. 0,1039 ha; X/6 pow. 0,1040 ha; X/7 pow. 0,1042 ha; X/8 pow. 0,1043 ha; X/9 pow. 0,1045 ha; X/10 pow. 0,1045 ha; X/11 pow. 0,1401 ha.

Działka przed podziałem została nabyta przez obu współwłaścicieli w drodze darowizny, akt notarialny repertorium A nr (…) dnia (...) 2004 r. nabycie przez współwłaściciela oraz akt notarialny repertorium A nr (…) dnia (...) 2015 r. przez Pana.

Decyzja nr (…) o której mowa wyżej (w uzasadnieniu) informuje że: ... leży na obszarze, dla którego brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ... (cytat dalej) ... W wyniku proponowanego podziału powyższej nieruchomości zostanie wydzielonych jedenaście nowych działek gruntu, oznaczonych numerami: X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, X/8, X/9, X/10, X/11, na których przewidziana jest odpowiednio realizacja 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nowo wydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi wewnętrznej zlokalizowanej na działce nr ewid. (…) (obręb geodezyjny (…)) ... (koniec cytatów).

W cytowanej decyzji (…) brak informacji o stanie drogi. Stan drogi na dzień dzisiejszy i najbliższej przyszłości to droga nieutwardzona.

Razem ze współwłaścicielem planuje Pan sprzedać wszystkie 11 działek. Sprzedaż będzie rozciągnięta w czasie.

Dodatkowe informacje:

Działki należą do Pana majątku prywatnego, nie są związane z działalnością gospodarczą. Do obecnej chwili były i są i wykorzystywane do celów typowo rolniczych (grunty orne). Wydano warunki zabudowy dla celów mieszkaniowych przez Prezydenta Miasta (…) decyzja nr (…) z dnia (...) 2023 r. dla 11 budynków jednorodzinnych.

Planuje Pan dać ogłoszenie o sprzedaży tych działek. Działki (żadna) nie jest uzbrojona.

W odpowiedzi na wezwanie Organu udzielił Pan następujących odpowiedzi:

Na pytanie: „W jaki konkretnie sposób działka nr X i wydzielone z niej działki nr X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11, w których udziały planuje Pan sprzedać były/są/będą przez Pana wykorzystywane w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do planowanej sprzedaży?”

Odpowiedział Pan: „Całość działki X jest typowo rolnicza, płacony jest od niej podatek rolny. Działka była, jest i do czasu jej zbycia będzie wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych (konkretnie siew zbóż).

Przed nabyciem oraz od początku nabycia jest(była) wykorzystywana dla celów wyłącznie rolniczych. Podział geodezyjny działek nie wpłynął na ich charakter.”

Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że została wydana decyzja o zatwierdzeniu podziału działki nr X na 11 działek o nr X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11, prosimy o wskazanie kto i kiedy wystąpił z wnioskiem o zatwierdzenie ww. podziału?”

Odpowiedział Pan: „Wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzenie ww. podziału (działki X) wystąpili dwaj współwłaściciele czyli ja i mój kuzyn (…)bez udziału osób trzecich, pełnomocników itp. czyli osobiście wniosek był składany w kwietniu 2024.”

Na pytanie: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że dla ww. działek powstałych z podziału działki nr X zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, prosimy o wskazanie kto i kiedy wystąpił z wnioskiem o wydanie ww. decyzji?”

Odpowiedział Pan: „Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki X był złożony przez obu współwłaścicieli czyli przeze mnie i mojego kuzyna (…)w październiku 2023 roku. Wniosek był złożony bez udziału osób trzecich, pełnomocników czyli osobiście.”

Na pytanie: „Czy od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży działka  nr X lub działki nr X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11 były/są/będą przez Pana udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to prosimy wskazać w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi) Pan je udostępniał/będzie udostępniał i czy były/będą to umowy odpłatne?”

Odpowiedział Pan: „Działka X od momentu nabycia do momentu sprzedaży była, jest i będzie wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych i tylko dla naszych celów własnych działka nie jest przedmiotem umów dzierżawy lub najmu nie będzie też przedmiotem takich umów do czasu ich zbycia.”

Na pytanie: „Czy w stosunku do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek działania (poza podziałem) dotyczące zwiększenia wartości ww. działek, uatrakcyjnienia ww. działek (np. uzbrojenie terenu lub podjęcie działań w celu jego uzbrojenia, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu? Prosimy podać informację dla wszystkich działek będących przedmiotem wniosku.”

Odpowiedział Pan: „W stosunku do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były, nie są i nie są planowane żadne prace lub działania mające na celu podniesienie wartości działek jak uzbrojenie terenu lub inne działania o podobnym charakterze. Działki są na bieżąco wykorzystywane do siewu zbóż czyli do celów rolniczych, brak ogrodzeń, oraz brak wyposażenia w sieci wodociągowe, sanitarne, energetyczne itp., droga do wszystkich działek jest drogą polną.”

Na pytanie: „Czy działka nr X lub wydzielone z niej działki nr X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11 były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) oraz czy z ww. gruntów dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? Prosimy podać informację dla wszystkich działek będących przedmiotem wniosku.”

Odpowiedział Pan: „Tak działka X była, jest i będzie wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy VAT. Płody rolne z tej działki (przed podziałem jak i po podziale) nie są sprzedawane na zewnątrz i nie są opodatkowane VAT, płody z działki X są wykorzystywane do produkcji zbóż wykorzystywanych jako materiał siewny w naszych gospodarstwach rolnych moim i (…). Do każdej z działek mamy swobodny dostęp, brak ogrodzeń, rowów oraz innych przeszkód, dostęp bezpośredni.”

Na pytanie: „Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?”

Odpowiedział Pan: „Tak. Jestem rolnikiem ryczałtowym, w myśl art. 2 pkt 19 ustawy VAT i korzystam ze zwolnienia VAT.”

Na pytanie: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami?”

Odpowiedział Pan: „Nie prowadzę żadnej działalności gospodarczej, a więc także nie prowadzę działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.”

Na pytanie: „W jaki sposób nawiązał/nawiązuje/nawiąże Pan kontakt z nabywcą/nabywcami? Czy ogłaszał/ogłasza/będzie ogłaszał Pan sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe w stosunku do przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie?”

Odpowiedział Pan: „Kontakty w sprawie sprzedaży są i będą telefoniczne, jedyną formą informacji o sprzedaży jaką planujemy to umieszczenie na naszej działce informacji powieszonej na słupku drewnianym wbitym w ziemię na naszej działce nie będziemy sprzedawać naszych działek wykorzystując środki masowego przekazu, internet, radio, itp. Nie prowadziliśmy ani ja ani mój kuzyn działalności marketingowej w sprawie przedmiotowych działek. Widoczna informacja na słupku jest w naszym rozumieniu wystarczająca informacją dla ewentualnych nabywców. Jesteśmy rolnikami a nie handlowcami a sprzedaż działek ma charakter incydentalny, pojedynczy, podyktowany zwykłym zarządem majątkiem własnym.”

Na pytanie: „Czy w stosunku do działek, których sprzedaż Pan planuje, została zawarta bądź będzie zawarta z potencjalnym nabywcą/nabywcami warunkowa przedwstępna umowy sprzedaży, a jeśli tak, to:

 a) Jakie warunki zawierała/będzie zawiera ta umowa oraz w jakim celu została zawarta/będzie zawarta?

 b) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążyły/będą ciążyły na potencjalnym nabywcy, a jakie na Panu jako Sprzedającym?

 c) Czy w ramach tej umowy zostało/zostanie udzielone przez Pana jakiekolwiek pełnomocnictwo (upoważnienie, zgodę) dla kupujących – jeżeli tak, to należy wskazać jaki był/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których kupujący może dokonać w imieniu i na rzecz Pana jako sprzedającego)?

 d) Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp.?”

Odpowiedział Pan: „Nie będziemy zawierać z potencjalnymi nabywcami żadnych umów przedwstępnych. Tylko i wyłącznie umowy sprzedaży kupno-sprzedaż, 100% wartości działki płatne w dniu zawarcia ewentualnej umowy.”

Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy działki lub osobie trzeciej pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą tej działki? Jeśli tak:

 a) Do dokonywania jakich czynności został/zostanie umocowany pełnomocnik (jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa)?

 b) Jakie działania do momentu sprzedaży podjął/podejmie pełnomocnik/nabywca?

 c) Kto (Pan czy kupujący) pokrył/będzie pokrywał koszty tych działań?”

Odpowiedział Pan: „Sprzedaż działek będzie się odbywała wyłącznie osobiście przez współwłaścicieli czyli mnie i (…). Nie były, nie są i nie będą udzielane żadne pełnomocnictwa udzielane osobom trzecim w celu dotyczących przedmiotowych działek ich sprzedaży.”

Na pytanie: „Jakie okoliczności wpłynęły na Pana decyzję o podziale działki nr X i sprzedaży udziałów w wydzielonych działkach nr X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11?”

Odpowiedział Pan: „Decyzję o sprzedaży podjęliśmy wspólnie z kuzynem (…), jesteśmy współwłaścicielami po 50% udziału. Działka X jest rolnicza. My jesteśmy obaj rolnikami i każdy ma własną wizję prowadzenia swojego gospodarstwa, aby nie prowadziło do sporów w kwestiach typowo związanych co ma być obsiane (sadzone) na działce podjęliśmy decyzje o jej sprzedaży.”

Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

 a) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

 b) Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

 c) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

 d) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

 e) Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?”

Odpowiedział Pan: „1. Dokonałem sprzedaży działki rolniczej w maju 2024 o pow. 05397. Sprzedaż dotyczyła łąki, którą kupujący (mój sąsiad wykorzystuje jako pastwisko dla koni.

2. Dokonałem sprzedaży działki rolniczej o pow. 0.1595ha w XII 2021.

Obie działki były rolnicze. Nabyłem je w roku 2015 poprzez akt darowizny do dnia ich sprzedaży były wykorzystywane do celów rolniczych. I tak zostały zbyte. Zbycie jest zwykłym zarządem mienia własnego.”

Pytanie

Czy opisana przyszła sprzedaż wydzielonych działek stanowić będzie czynność podlegającą podatkowi od towarów i usług? Czy stanie się Pan z tego tytułu podatnikiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przyszła sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT i nie będzie Pan z tego tytułu podatnikiem VAT.

Obaj współwłaściciele weszli w posiadanie działki (przed podziałem) w drodze darowizny. Brak więc znamion celowości działania, jak np. w przypadku zakupu. Środki ze sprzedaży będą przeznaczone dla budżetu domowego. Sprzedaż przyszła będzie miała cechy charakterystyczne dla rozporządzania majątkiem osobistym. Nie będzie miała charakteru ciągłości, bo jest to działanie incydentalne, pojedyncze (podział nie jest aktem sprzedaży prawem do dysponowania majątkiem).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem 11 działek o numerach X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, 317/8, X/9, X/10 i X/11, które powstały wskutek podziału działki nr X i które wraz z drugim współwłaścicielem zamierza Pan sprzedać. Udziały w działce nr X nabył Pan w drodze darowizny. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nie prowadzi Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazał Pan, że działki należą do Pana majątku prywatnego i nie są związane z działalnością gospodarczą. Działka nr X jak również działki powstałe z jej podziału, były, są i do czasu sprzedaży będą wykorzystywane wyłącznie do celów rolniczych (siew zbóż). Dla działki nr X, 8 grudnia 2023 r. została wydana przez Prezydenta Miasta decyzja o warunkach zabudowy dla celów mieszkaniowych dla 11 budynków jednorodzinnych. Działki nie są przedmiotem umów dzierżawy lub najmu nie będą też przedmiotem takich umów do czasu ich zbycia. Ponadto wskazał Pan, że w stosunku do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie były, nie są i nie są planowane żadne prace lub działania mające na celu podniesienie wartości działek jak uzbrojenie terenu lub inne działania o podobnym charakterze. Na działkach brak ogrodzeń oraz wyposażenia w sieci wodociągowe, sanitarne, energetyczne itp., droga do wszystkich działek jest drogą polną.

Wskazał Pan również, że sprzedaż działek będzie się odbywała wyłącznie osobiście przez współwłaścicieli. Nie były, nie są i nie będą udzielane żadne pełnomocnictwa udzielane osobom trzecim w celu dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek. Nie będzie Pan wraz z drugim współwłaścicielem zawierać z potencjalnymi nabywcami żadnych umów przedwstępnych, tylko i wyłącznie umowy sprzedaży kupno-sprzedaż.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w 11 działkach wydzielonych z działki nr X będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy stanie się Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziałów w działkach.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w 11 działkach wydzielonych z działki nr X nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku  od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży                   udziałów w ww. działkach będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, wytyczenie dróg wewnętrznych, nie starał się Pan o doprowadzenie mediów, ani nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem dzierżawy na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych. Działki gruntu nie były i nie są przez Pana wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Jedyną czynnością wykonaną w stosunku do ww. działek, jak Pan wskazał, było złożenie przez Pana wraz z drugim współwłaścicielem wniosku o wydanie warunków zabudowy dla działki nr X oraz wniosku o zatwierdzenie podziału działki nr X. Wszystko to oznacza, że posiadane przez Pana udziały w 11 działkach wydzielonych z działki nr X nie były i nie są dla Pana źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażował Pan środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazał Pan aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 września 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17 wskazał, że: „W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówek co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczanie oferty w lokalnej telewizji i wywieszanie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.

W przedmiotowej sprawie zatem, sprzedaż przez Pana udziałów w 11 działkach wydzielonych z działki nr X nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w ww. działkach, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż przez Pana udziałów w 11 działkach wydzielonych z działki nr X nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Pana stanowisko jest prawidłowe.Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z  art.  14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto tut. Organ informuje, że interpretacja wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko dla Pana, tj. Wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej; wydana interpretacja nie wywołuje więc skutków prawnopodatkowych dla innych podmiotów, tj. dla współwłaściciela przedmiotowych działek.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku tj. nie zmienią się okoliczności planowanej transakcji.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.