Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1.  

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 października 2024 r. (data wpływu 21 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca: 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nieprowadząca działalności gospodarczej oraz niezarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym łącznie 29/96 części nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, z obrębu ewidencyjnego numer (...), nazwa (...), położonej przy ulicy (...) w (...), województwie (...), o obszarze (…) ha oraz sposobie korzystania - „Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane”.

Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 9/96 części we współwłasności Nieruchomości na podstawie prawomocnej i wykonalnej decyzji wydanej 20 listopada 2000 roku przez Prezydenta Miasta (...) (znak: (…)), na mocy której, na podstawie art. 136 ust. 3, art. 138 ust. 1, art. 140, art. 142 i art. 217 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543) orzeczono o zwrocie Nieruchomości, między innymi na rzecz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 9/96 części (przed rozszerzeniem matematycznym 3/32 części).

Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 20/96 części we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), sporządzonym 5 stycznia 2001 roku przez (…), notariusza w (...).

Wyżej wspomniana nieruchomość znajduje się w majątku osobistym Wnioskodawczyni.

Nieruchomość:

a)jest niezabudowana,

b)jest nieuzbrojona,

c)nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej, co oznacza, że nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej ani nie posiada dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, ani przez ustanowioną służebność,

d)nie jest przedmiotem postępowań wywłaszczeniowych, postępowań o scalenie lub podział ani postępowań w sprawie rozgraniczenia nieruchomości,

e)ma wyznaczone granice, które nie są sporne,

f)nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego,

g)jest wyłączona z zakresu stosowania ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego,

h)nie znajduje się na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji, dla którego to obszaru rada właściwej gminy ustanowiła prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji,

i)nie stanowi lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, nie została objęta decyzją właściwego starosty na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy oraz nie jest położona na terenie objętym uproszczonym planem urządzenia lasu,

j)nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych,

k)nie jest położona na obszarze parku narodowego w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody nie stanowi obszaru, na którym występują grunty pokryte wodami płynącymi ani śródlądowymi wodami stojącymi w jeziorach oraz w innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi ani grunty pokryte wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami, w rozumieniu art. 23 ustawy - Prawo wodne.

Ponadto nieruchomość nie była ogłaszana do sprzedaży, w trakcie trwania prawa własności na nieruchomości nie były dokonywane żadne ulepszenia a od nabycia udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości minęło 5 lat. Nieruchomość nie była dozbrajana, nie były podejmowane żadne czynności w celu przygotowania do sprzedaży, nie było podziałów geodezyjnych ani nie dokonywano żadnych działań w celu zapewnienia dostępu do drogi dojazdowej.

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która zajmuje się działalnością deweloperską.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku, odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazała Pani następujące informacje.

1. W jaki sposób był/jest/będzie wykorzystywany przez Panią udział w działce nr 1 od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży.

Odpowiedź:

Od momentu nabycia Wnioskodawczyni nie wykorzystywała w żaden sposób posiadanego udziału w działce nr 1. Stan nie zmieni się do momentu sprzedaży.

2. Czy udział w działce nr 1 był/jest wykorzystywane przez Panią na cele osobiste, jeśli tak, prosimy wskazać na jakie cele osobiste.

Od momentu nabycia Wnioskodawczym nie wykorzystywała posiadanego udziału w działce nr 1 na żadne cele.

3. Czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani udział w działce nr 1 do działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług - jeśli tak, to prosimy wskazać, czy dokonywane były/są z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na własne potrzeby.

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała/wykorzystuje udziału w działce nr 1 do działalności rolniczej.

4. W jaki sposób poszukiwała Pani nabywcy udziału w działce nr 1, w jaki sposób nawiązała Pani kontakt z nabywcą udziału w działce nr 1 (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującą się działalnością deweloperską).

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nie poszukiwała nabywcy udziału w działce nr 1. Nabywca sam odnalazł kontakt i zgłosił się do Wnioskodawczyni.

5. Czy posiadany udział w działce nr 1 był/jest/będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź też był/jest/będzie udostępniany do użytkowania osobom trzecim - jeśli tak, prosimy wskazać okres, w którym posiadany udział w działce był/jest/będzie oddany w najem, dzierżawę, użytkowanie oraz czy były/są/będą to czynności odpłatne.

Odpowiedź:

Udział w działce nr 1 nie był/nie jest/nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, i nie był/nie jest/nie będzie udostępniany do użytkowania osobom trzecim.

6. Czy udzieliła/udzieli Pani spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującej się działalnością deweloperską prawa do dysponowania nieruchomością (udziałem w działce nr 1) na cele budowlane.

Odpowiedź:

Nie.

7. Czy udzieliła/udzieli Pan innej osobie/innemu podmiotowi (np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zainteresowanej nabyciem działki) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w działce nr 1,

a) jeżeli tak, prosimy precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działki udziału w działce nr 1 (przy czym wskazujemy, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawczyni nie udzieliła/nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi (np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zainteresowanej nabyciem działki) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w działce nr 1.

8. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży,

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości,

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

Odpowiedź:

a) Zakup w 2008 roku.

b) Cel rekreacyjny.

c) Ugór.

d) Sprzedaż w 2018 roku z powodu niewykorzystywania/zmiany planów życiowych.

e) Sprzedana została jedna nieruchomość niezabudowana. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na bieżące utrzymanie.

f) Nie.

9. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki.

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które planowałaby w przyszłości sprzedać.

10. Czy w całym okresie posiadania udziału w działce nr 1, działka ta była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, tzn. była/jest/będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz działalność ta korzysta ze zwolnienia od podatku.

Nie.

11. Czy zawarła/zawrze Pani umowę przedwstępną sprzedaży udziału w działce nr 1, jeśli tak, prosimy opisać jakie postanowienia dotyczące transakcji wynikają/będą wynikać z zawartej umowy (np. dotyczące uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nie zawarła i nie zawrze umowy przedwstępnej sprzedaży.

12. Czy działka nr 1 w momencie sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (będzie się znajdować na terenach, dla których będzie obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego),

a) jeśli działka w momencie sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego prosimy jednoznacznie wskazać czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę,

b) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prosimy jednoznacznie wskazać czy dla działki nr 1 została wydana/zostanie wydana najpóźniej w momencie sprzedaży tej działki decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odpowiedź:

Działka w chwili obecnej nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki do momentu sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pytanie

Czy we wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego sytuacji Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do zapłaty podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r” sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię części nieruchomości gruntowej, objętej zakresem postawionego pytania, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczym w przedmiocie zbycia ww. części działki, która będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ww. dostawa wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą ww. części działki Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w działce zawartej w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. udziału w działce nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT przy sprzedaży ww. udziału w działce. Transakcja dotycząca sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie natomiast podlegała pod podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W opisie sprawy podała Pani informacje, z których wynika, że:

• jest Pani współwłaścicielką w udziale wynoszącym łącznie 29/96 części nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1;
• planuje Pani sprzedaż udziału w tej nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która zajmuje się działalnością deweloperską;
• opisana nieruchomość nie była przez Panią ogłaszana do sprzedaży;
• w trakcie trwania prawa własności na nieruchomości nie były dokonywane żadne ulepszenia a od nabycia udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości minęło 5 lat;
• nieruchomość nie była dozbrajana, nie były podejmowane żadne czynności w celu przygotowania do sprzedaży, nie było podziałów geodezyjnych, ani nie dokonywano żadnych działań w celu zapewnienia dostępu do drogi dojazdowej;
• udział w działce nie był wykorzystywany przez Panią do żadnych celów;
• udział w działce nie był i nie jest wykorzystywany do działalności rolniczej;
• udział w działce nie był/nie jest/nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze i nie był/nie jest/nie będzie udostępniany do użytkowania osobom trzecim;
• nie udzieliła/nie udzieli Pani spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującej się działalnością deweloperską prawa do dysponowania nieruchomością (udziałem w działce nr 1) na cele budowlane;
• nie udzieliła/nie udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa, czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w działce nr 1;
• nie zawarła i nie zawrze Pani umowy przedwstępnej sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Pani wątpliwości dotyczą tego, czy planowana przez Panią sprzedaż udziału w nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży udziału w gruncie podjęła Pani lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pani zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży udziału w działce nr 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią udziału w działce nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że przez cały okres posiadania udziału w działce nie używała Pani jej w żaden sposób. Działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Nie ogłaszała Pani sprzedaży nieruchomości, nie podejmowała Pani żadnych czynności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, nie dokonywała podziału nieruchomości, ani jej ulepszeń. Nie zawierała Pani umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą, ani nie udzielała pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży.

Zatem, w tym konkretnym przypadku nie podejmowała i nie zamierza Pani podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanego udziału w nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że Pani działalność w zakresie zbycia udziału w działce nr 1 ma charakter profesjonalny.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Panią sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Przy sprzedaży posiadanego udziału w działce skorzysta więc Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży udziału w działce nr 1 nie będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, a w szczególności dotyczące opodatkowania opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).