Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek wydzielonych z działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2024 r. za pośrednictwem e-Urząd Skarbowy wpłynął Pani wniosek z 10 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 października 2024 r. (wpływ 21 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 20 czerwca 2008 r., otrzymała Pani umową darowizny od nieżyjącego już brata B.B. nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha 0070 m². Akt notarialny Repertorium A nr (...).

Jest Pani rolnikiem w rozumieniu przepisów prawa, posiada Pani gospodarstwo rolne, otrzymaną działkę użytkuje Pani rolniczo, nigdy jej Pani nie wydzierżawiała.

Obecnie opiekuje się Pani matką, która ma średniozaawansowane stadium choroby otępiennej (Alzheimer). Musi się Pani posiłkować pomocą osób trzecich, a w perspektywie najbliższych lat szukać profesjonalnego domu opieki. Koszt pobytu w takiej placówce to na dzień dzisiejszy (...) miesięcznie. Pani matka otrzymuje emeryturę w kwocie (...).

W związku z zaistniałą sytuacją podjęła Pani decyzję o sprzedaży wspomnianej wyżej działki. Sąsiad podpowiedział Pani, że lepszą cenę otrzymałaby Pani dzieląc tą działkę na działki budowlane. Zapytała Pani w gminie i uzyskała odpowiedź, że tak może się Pani starać o warunki zabudowy dla hipotetycznie wydzielonych działek. W wyniku Pani starań uzyskała Pani hipotetyczny podział na 9 działek i drogę dojazdową do nich.

Nie podejmowała Pani żadnych innych działań, poza uzyskaniem warunków zabudowy. Wszystko robi Pani osobiście, nie korzysta z pośrednika, nie poniosła Pani żadnych nakładów ani nie podjęła żadnych działań wpływających na zmianą atrakcyjności działki. Chciałaby Pani na przestrzeni następnego roku - dwóch lat sprzedać te działki, a uzyskaną kwotę przeznaczyć na opiekę nad Pani matką.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka obecnie ma numer 1, a przyszłe działki będą miały numery: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 z czego 2 będzie drogą dojazdową. Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość wykorzystywała Pani rolniczo, siała i zbierała zboże, którym karmiła Pani hodowany drób, ewentualnie zbywała Pani zboże dla sąsiadów. Nie były to transakcje VAT. Działka nie była oddana w najem ani do używania na podstawie innych umów. Działki powstałe po podziale nieruchomości nie będą oddane w najem ani do użytkowania na podstawie innych umów. Nie zawarła Pani żadnej umowy w tym przedwstępnej, nie ogłosiła Pani działek. Nie ma Pani jeszcze nabywcy. Dla nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też złożyła Pani wniosek i otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy. Nie ma wydanego pozwolenia na budowę i Pani nie będzie się o nie starała. W 2022 r. sprzedała Pani niezabudowaną działkę rolną o pow. 3,2 ha. Otrzymała ją Pani umową dożywocia od Pani rodziców w 1996 r., przez cały czas użytkowała ją Pani rolniczo. Posiada Pani inne nieruchomości (otrzymała Pani gospodarstwo rolne od rodziców w 1996 r.). Na dzień dzisiejszy nie nosi się Pani z zamiarem sprzedaży, jednakże Pani rodzice są bardzo schorowani (ojciec – nowotwór (...), matka – początkowe stadium Alzheimera), nie wie Pani jaka będzie sytuacja w przyszłości, ponieważ zapewnienie opieki Pani rodzicom może wiązać się z olbrzymimi kosztami i jeżeli okoliczności Panią zmuszą na pewno nie będzie się Pani wahała, żeby coś spieniężyć i pomóc fachowym wsparciem.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, podział nabytej w darowiźnie nieruchomości na 9 działek i planowana ich sprzedaż w warunkach określonych przez rynek co do czasu i ceny, nosi cechy działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT i tym samym czyni Panią dla czynności sprzedaży za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie dokonywana przez Panią sprzedaż np. wydzielonej działki nastąpi w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, a nie jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności, czyli należy przyjąć, że sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W niniejszej sprawie należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi w tym zakresie zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem niezabudowanej nieruchomości w postaci gruntu o powierzchni 1 ha 0070 m², którą otrzymała Pani umową darowizny. Jest Pani rolnikiem, posiada Pani gospodarstwo rolne. Otrzymaną działkę użytkuje Pani rolniczo i nigdy jej Pani nie wydzierżawiała. Na nieruchomości siała i zbierała Pani zboże, którym karmiła Pani hodowany drób, ewentualnie zbywała Pani zboże dla sąsiadów. Pani zdaniem nie były to transakcje opodatkowane podatkiem VAT. W związku z chorobą Pani matki podjęła Pani decyzję o sprzedaży ww. działki. Ze względu na fakt, że dla nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie ma Pani jeszcze nabywcy. Dlatego też złożyła Pani wniosek i otrzymała decyzję o warunkach zabudowy. W wyniku Pani starań uzyskała Pani hipotetyczny podział na 9 działek i drogę dojazdową do nich. Działka ma obecnie numer 1, a przyszłe działki po podziale będą miały numery: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10 z czego 2 będzie drogą dojazdową. Nie podejmowała Pani żadnych innych działań, poza uzyskaniem warunków zabudowy. Dla nieruchomości nie ma wydanego pozwolenia na budowę i nie będzie Pani o nie występowała. Wszystko robi Pani osobiście, nie korzysta z pomocy pośrednika, nie poniosła Pani żadnych nakładów ani nie podjęła żadnych działań wpływających na zmianę atrakcyjności działki. Chciałaby Pani na przestrzeni następnego roku - dwóch lat sprzedać działki, a uzyskaną kwotę przeznaczyć na opiekę nad Pani matką. Działka nie była oddana w najem ani do używania na podstawie innych umów. Działki powstałe po podziale nieruchomości nie będą również oddane w najem ani do użytkowania na podstawie innych umów. Nie zawarła Pani żadnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym umowy przedwstępnej, nie zamieściła Pani ogłoszeń sprzedaży działek. W 2022 r. sprzedała Pani niezabudowaną działkę rolną o pow. 3,2 ha, którą otrzymała Pani umową dożywocia od Pani rodziców w 1996 r. i którą przez cały czas użytkowała Pani rolniczo. Posiada Pani inne nieruchomości, jednakże obecnie nie nosi się Pani z zamiarem ich sprzedaży.

W świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, istotne jest czy w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, będzie podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Panią działek powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W tej sprawie nie wystąpi ciąg zdarzeń, który przesądza o tym, że sprzedaż tych działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.

Otrzymaną niezabudowaną nieruchomość użytkuje Pani rolniczo, nigdy jej Pani nie wydzierżawiała. Wysiewała i zbierała Pani na działce zboże, którym karmiła Pani hodowany drób, ewentualnie zbywała Pani zboże dla sąsiadów. Ze względu na fakt, że dla nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego złożyła Pani wniosek i otrzymała decyzję o warunkach zabudowy. Dla nieruchomości nie ma wydanego pozwolenia na budowę i nie będzie Pani o nie występowała. Wszystko robi Pani osobiście i nie korzysta z pomocy pośrednika. Nie poniosła Pani żadnych nakładów ani nie podjęła żadnych działań wpływających na zmianę atrakcyjności działki. Nieruchomość nie była oddana w najem ani do używania na podstawie innych umów. Działki powstałe po podziale nieruchomości nie będą również oddane w najem ani do użytkowania na podstawie innych umów. Nie zawarła Pani żadnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym umowy przedwstępnej, nie zamieściła Pani ogłoszeń sprzedaży działek.

Tym samym planowaną przez Panią sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedając działki będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą działek, wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, transakcja sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).