Ustalenie czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT czy będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1 oraz nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym i udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT czy będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 7 października 2024 r. (wpływ 8 października 2024 r.) oraz 22 października 2024 r. (wpływ 23 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A zamieszkały ..., jako wspólnik spółki ...Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością ..., wniósł aportem do Spółki następujące nieruchomości:

1.własność nieruchomości położonej w ..., gmina ... składającej się z działki 2 o powierzchni jednego hektara osiem tysięcy metrów kwadratowych (1,8600 ha) zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym, o powierzchni zabudowy 1,486,70 m² i kubaturze 24.476,30 m³ objętej Kw nr ...,

2.udział wynoszący 182/1000 części w prawie użytkowania wieczystego w niezabudowanej nieruchomości położonej w ..., gminie ... składającej się z działek nr: 3, 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, o powierzchni 3,4700 ha objętej Kw nr ....

Wg ewidencji gruntów:

działkę 2 stanowią grunty orne (RV - 1,7583 ha) oraz inne tereny zabudowane (Bi-0,1001)

działkę 5 oraz 6 stanowi droga

działki 9, 10, 7, 8 stanowią grunty orne (RV)

działkę 3 oraz 11 i 12 stanowią grunty orne (RV)

działkę 1 stanowią grunty orne (RV-0,58 ha) oraz inne tereny zabudowane (Bi-0,06)

działkę 4 grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-0,18 ha).

Wniesienie ww. nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego REP A ... w dniu 23-01-2014 roku. Spółka zaksięgowała ww. nieruchomości jako inwestycje.

Spółka nigdy nie zakończyła i nie oddała do użytkowania tych inwestycji. Nie ponosiła również dalszych nakładów na ww. nieruchomości. Obiekty wymienione w pkt 1 nie są ukończone do dnia dzisiejszego.

Spółka zamierza sprzedać powyższe nieruchomości polskiemu podatnikowi.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

1.Spółka ... została wpisana do rejestru KRS 20-03-2014 pod numerem ... w oparciu o akt założycielski spółki z dnia 23-01-2014 rep ....

2.Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

3.W związku z pytaniem Organu o treści: „Jakie było/jest/będzie faktyczne wykorzystywanie przez Państwa nieruchomości (tj. nieruchomości składającej się z działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego w niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr: 3, 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12), będących przedmiotem planowanej sprzedaży przez cały okres ich posiadania” Wnioskodawca odpowiedział, że Spółka, jak zaznaczono we wniosku o wydanie interpretacji zaksięgowała nieruchomości jako inwestycję. Nigdy nie zakończyła ani nie oddała do użytkowania tych inwestycji. W związku z tym nie wykorzystywała tych inwestycji ani ich obecnie nie wykorzystuje w działalności gospodarczej ani innej. Obecnie planuje sprzedać te nieruchomości.

4.Nabycie nieruchomości przez Spółkę ... nastąpiło w oparciu o aport od osoby fizycznej – udziałowca Pana A.A i nie było czynnością opodatkowaną VAT.

5.Nabycie wszystkich nieruchomości zostało udokumentowane aktem notarialnym (aport akt rep A nr ...) i nie było udokumentowane fakturą.

6.Z tego tytułu nie przysługiwało Spółce ... prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie przysługiwało, ponieważ nieruchomość była nabyta od osoby fizycznej w formie aportu, a taka czynność nie podlega opodatkowaniu VAT.

7.Przez cały okres od momentu nabycia przez Spółkę nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane.

8.Spółka zamierza sprzedać nieruchomości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej.

9.Obiekt budowlany o charakterze sanatoryjno-wczasowym będzie stanowił budynek wg prawa budowlanego. Obecnie trudno mówić o budynku, gdyż obiekt ten jest w fazie budowy, budowa rozpoczęta ok. 40 lat temu nigdy nie ukończona. Stan obiektu surowy, częściowo zamknięty, częściowo zadaszony, bez instalacji. Potwierdzeniem tego może być decyzja nr ... Starosty ... o udzieleniu pozwolenia na budowę / wykonanie robót budowlanych w zakresie cyt. „... przebudowa, rozbudowa i nadbudowa budynku ośrodka rehabilitacyjno-leczniczego...”.

10.Do dnia dzisiejszego nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ obiekt ten nie został ukończony, nie ponoszono też nakładów na ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

11.Na pytanie Organu o treści: „Czy od pierwszego zasiedlenia budynku/budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata” Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, że ponieważ nieruchomość nigdy nie była oddana do użytkowania, nie nastąpiło zasiedlenie budynku.

12.Spółka nie ponosiła, nie ponosi i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka informuje, iż wszystkie nieruchomości w zakresie punktów 3-8 mają taką samą odpowiedź.

13.Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy ... z dnia 21 lutego 2024 roku nr ... na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy ... nr ... z dnia 16 sierpnia 2005 działki ewidencyjne o numerach:

-2, 1 znajdują się w terenach usług turystyczno-wypoczynkowych (symbol - 3.6UT/UW/oc)

-9, 10 znajdują się w terenach zieleni urządzonej (symbol 1.7ZU)

-3 znajduje się na terenach zieleni nieurządzonej (symbol 1.8ZN)

-5, 6 znajdują się w terenach dróg wewnętrznych (symbol 5.3KDW)

-11, 12, 7, 4 znajdują się w terenach rolnych, częściowo w obszarach predystynowanych do osuwania, częściowo w obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią oraz w terenach wód otwartych ze strefą ekologiczną (symbole: 1.4R, 1.4R/zzi 1.1 Ws/Lz)

-8 nie jest objęta planem zagospodarowania, wg wypisu z ewidencji gruntów działka ta stanowi grunty orne (RV).

14.Wg wiedzy Spółki na dzień sprzedaży działek/udziału w prawie wieczystego użytkowania działek będących przedmiotem sprzedaży nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Nadto Wnioskodawca wskazał, że na działce nr 1 dopuszcza się zabudowę obiektów opisanych w punkcie 9 poprzednich wyjaśnień.

Na działkach 9, 10, 3 brak jest możliwości zabudowy.

Działki 5, 6 stanowią drogę wewnętrzną w związku z tym brak jest możliwości zabudowy.

Stan powyższy Spółka ustaliła w oparciu o zaświadczenie z dnia 30.01.2020 roku.

Ponadto w dniu dzisiejszym (tj. 22 października 2024 r.) przedstawiciel Spółki uzyskał telefoniczne zapewnienie od pracownika Urzędu Gminy w ..., iż przeznaczenie tych działek nie uległo zmianie.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy opisane we wniosku nieruchomości w przypadku ich sprzedaży będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub czy będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Odnośnie opodatkowania działki zabudowanej budynkiem ośrodka o charakterze sanatoryjno-wczasowym należy uwzględnić przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy o VAT.

Analiza tych przepisów pozwala ustalić czy sprzedaż nieruchomości może korzystać ze zwolnienia, w przeciwnym wypadku sprzedaż należy opodatkować podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ w rozumieniu Wnioskodawcy dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia nie można w oparciu o ten przepis zastosować zwolnienia z podatku.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy tego przepisu nie można zastosować w przypadku Spółki, gdyż nieruchomość jest nieukończona, jest w trakcie budowy i nigdy nie była ukończona. Jest bardziej nakładem budowlanym niż budynkiem.

Zdaniem Spółki nie można również skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - kilka dni, miesięcy czy lat). Należy jednak zauważyć, że zdaniem organów podatkowych, zwolnienie to nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana VAT, np. gdy towar (nieruchomość gruntowa) została kupiona od osoby fizycznej (bez VAT), a taka sytuacja ma miejsce w przypadku Spółki ....

Jeżeli zatem przy sprzedaży nieruchomości Spółka nie może zastosować zwolnienia z podatku VAT należy tą transakcję opodatkować.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1 oraz nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym i udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr: 9, 10, 3, 5, 6, 11, 12, 7 oraz 4 należy zauważyć, że – jak Państwo wskazali – na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki ewidencyjne o numerach:

-9, 10 znajdują się w terenach zieleni urządzonej (symbol 1.7ZU), na których brak jest możliwości zabudowy,

-3 znajduje się na terenach zieleni nieurządzonej (symbol 1.8ZN), na której brak jest możliwości zabudowy,

-5, 6 znajdują się w terenach dróg wewnętrznych (symbol 5.3KDW), na których brak jest możliwości zabudowy,

-11, 12, 7, 4 znajdują się w terenach rolnych, częściowo w obszarach predystynowanych do osuwania, częściowo w obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią oraz w terenach wód otwartych ze strefą ekologiczną (symbole: 1.4R, 1.4R/zzi 1.1 Ws/Lz).

Tym samym, działki nr 9, 10, 3, 5, 6, 11, 12, 7 oraz 4 nie stanowią terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego tych działek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei odnosząc się do sprzedaży przez Państwa udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenach usług turystyczno-wypoczynkowych (symbol - 3.6UT/UW/oc) i – jak Państwo wskazali - dopuszcza się na ww. działce zabudowę, należy stwierdzić, że będzie ona stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie sprzedaż ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla sprzedaży ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie przez Państwa m.in. udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1 nastąpiło w oparciu o aport od osoby fizycznej i nie było czynnością opodatkowaną VAT. Nabycie ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki zostało udokumentowane aktem notarialnym i nie było udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto wskazali Państwo, że przez cały okres od momentu nabycia przez Państwa ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 nie była ona w żaden sposób wykorzystywana, to tym samym należy stwierdzić, że działka nr 1 w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego sprzedaż przez Państwa udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu natomiast do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 8 należy zauważyć, że - jak Państwo wskazali - działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając zatem na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro działka nr 8 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to działka nr 8 nie spełnia definicji terenów budowlanych określonych w art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego tej działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei odnosząc się do sprzedaży działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym należy wskazać, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 2 znajduje się budynek o charakterze wczasowo-sanatoryjnym, który – jak wynika z okoliczności sprawy – będzie stanowił budynek według prawa budowlanego. Obiekt ten jest w fazie budowy, budowa rozpoczęta ok. 40 lat temu nigdy nie ukończona. Stan obiektu surowy, częściowo zamknięty, częściowo zadaszony, bez instalacji. Jak Państwo wskazali do dnia uzupełnienia przez Państwa wniosku z 7 października 2024 r. nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług. Nie ponosili Państwo, nie ponoszą i nie będą Państwo także ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym, skoro ww. obiekt budowlany jest w stanie surowym, częściowo zamknięty i częściowo zadaszony, to w okolicznościach niniejszej sprawy ww. obiekt spełnia warunki do uznania za budynek w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane. Jednocześnie – jak wynika z okoliczności sprawy - nie nastąpiło oddanie ww. budynku o charakterze wczasowo-sanatoryjnym do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi), zatem jego dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku transakcji, dla których brak jest możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zwolnienia od opodatkowania w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie przez Państwa działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym nastąpiło w oparciu o aport od osoby fizycznej i nie było czynnością opodatkowaną VAT. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie ponosili Państwo, nie ponoszą i nie będą Państwo także ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa ww. budynku o charakterze wczasowo-sanatoryjnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano powyżej, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działki nr 2, na której ww. budynek jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku.

Reasumując, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie działki nr 2 wraz z posadowionym na niej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem oceniając Państwa stanowisko uznaję je za prawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1 oraz nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 zabudowanej budynkiem o charakterze wczasowo-sanatoryjnym i udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).