Obowiązek dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

  - prawidłowe w części dotyczącej obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości;

  - nieprawidłowe w części dotyczącej obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość nie przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 września 2024 r. (wpływ 1 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością oraz czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca zakupił w 2016 r. za kwotę (…) zł nieruchomość składającą się z trzech działek o nr ew.: 1, 2 i 3.

Nieruchomość położona jest przy ul. (…) w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Zakup nieruchomości w 2016 r. przez Spółkę był zwolniony z VAT, zatem z tytułu nabycia w 2016 r. przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Cała nieruchomość złożona z ww. trzech działek stanowi jedną całość funkcjonalnie i gospodarczo ze sobą powiązaną, stąd została zaliczona w całości jako jeden środek trwały pn. „budynki (…)”.

Grunty występują natomiast w osobnej pozycji środków trwałych, ponieważ nie są amortyzowane.

Działka 1 zabudowana jest dwoma budynkami usługowymi, z tym że jeden z tych budynków położony jest częściowo na działce 1 oraz działce 2. Natomiast na działce 3 znajduje się trzeci budynek stanowiący stację transformatorową.

Wnioskodawca od czasu zakupu nieruchomości poczynił na nią nakłady, które były rozliczane jako ulepszenie środka trwałego, poprzez uwzględnienie ich jako koszty uzyskania przychodu na gruncie podatku od osób prawnych (CIT), jak i poprzez dokonywanie odliczeń w deklaracji VAT. Nie jest możliwe wyodrębnienie poszczególnych nakładów na każdy z budynków, bądź działek, ponieważ zostały one ujęte w księgach rachunkowych Wnioskodawcy jako nakłady na jeden środek trwały. Ostatnie nakłady na ww. nieruchomość poczyniono w październiku 2021 r.

Ostatnie zwiększenie wartości ŚT nastąpiło w księgach w kwietniu 2024 rok – zostało przeksięgowane z inwestycji w budowie.

Wartość całego środka trwałego po nakładach wynosi (…) zł (wraz z gruntem).

Wartość wszystkich poczynionych nakładów wyniosła 15,29% wartości zakupowej nieruchomości.

Zwiększenie wartości nieruchomości po nakładach nie stanowiło więcej niż 30% wartości początkowej całej nieruchomości.

Nieruchomość po dokonaniu nakładów była wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, częściowo jako najem, a częściowo na potrzeby własne jako magazyn.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT.

Następnie nieruchomość została w kwietniu 2024 zaliczona przez Wnioskodawcę do środków inwestycyjnych.

Obecnie Wnioskodawca chce sprzedać całą ww. nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca nie zrezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Wartość poszczególnych ulepszeń wahała się od najniższej kwoty, tj. (…) zł do najwyższej kwoty, tj. (…) zł. Stąd wartość kilku poszczególnych ulepszeń przekraczała kwotę 15.000,00 zł.

Po zakupie, nieruchomość była cały czas użytkowana przez Wnioskodawcę, także w trakcie przeprowadzania jej ulepszeń. Ulepszenia te stanowiły dokonywane na bieżąco remonty nieruchomości, których wartość (zarówno poszczególnych ulepszeń, jak też ich wszystkich) stanowiła mniej niż 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości do końca 2024 roku.

Pytania

Czy po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie musiał dokonać korekty deklaracji VAT odnośnie poczynionych na nieruchomość w okresie 2016-2021 nakładów, co do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli Wnioskodawca będzie musiał skorygować ww. deklarację, to czy obowiązek ten ma zostać dokonany w deklaracji VAT za okres dotyczący sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę?

Państwa stanowisko w sprawie

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy przesądzenia kwestii obowiązku korekty deklaracji VAT odnośnie poczynionych na nieruchomość w okresie 2016-2021 nakładów, co do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedaż nieruchomości stanowi, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU w związku z art. 2 pkt 6 VATU oraz art. 7 ust. 1 VATU, czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Dostawa nieruchomości, spełniająca określone w VATU warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wnioskodawca dokonuje sprzedaży nieruchomości w warunkach zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i nie rezygnuje z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, zgodnie z art. 91 ust. 2 VATU w przypadku towarów, które są zaliczane do środków trwałych podlegających amortyzacji (np. nakłady na modernizację i remont obiektów budowlanych) – korekty, o której mowa w art. 91 ust. 1, podatnik dokonuje w przypadku nieruchomości w ciągu 10 lat, licząc począwszy od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Podatnik może dokonać korekty jednorazowej wyłącznie w stosunku do towarów i usług, które nie są zaliczane przez podatnika do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, ewentualnie nie są to grunty lub prawa użytkowania wieczystego gruntów (również zaliczane do środków trwałych nabywcy), towarów i usług, które są zaliczane przez podatnika do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, lub są to grunty lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, jeżeli zostały zaliczone przez podatnika do środków trwałych, ale ich wartość początkowa nie przekroczyła 15.000 zł. Z cytowanej normy wynika jednoznacznie, że roczna korekta w przypadku środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dotyczy w przypadku nieruchomości – jednej dziesiątej, kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 sierpnia 2013 r., III SA/GI 905/13).

W związku z taką translacją będzie musiał dokonać korekty dotyczącej podatku VAT za poniesione nakłady na nieruchomość w latach poprzedzających sprzedaż. Korekta zostanie dokonana w deklaracji za okres, w której nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

  - prawidłowe w części dotyczącej obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości;

  - nieprawidłowe w części dotyczącej obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość nie przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W przywołanym przepisie wyrażona została ogólna zasada, w myśl której prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej reguła wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Na mocy art. 91 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 4 ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 5 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 6 ustawy:

Według art. 91 ust. 7 ustawy:

W myśl art. 91 ust.7a ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 7b ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7c ustawy:

Na mocy art. 91 ust. 7d ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 8 ustawy:

Podatnik jest zobowiązany, dokonać korekty podatku naliczonego w sytuacji, gdy zmienia się przeznaczenie środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy (np. ze związanych z czynnościami niedającymi prawa do odliczenia na związane z czynnościami opodatkowanymi lub na odwrót, lub podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego w wyższej lub niższej wartości niż wyliczona na dany rok).

Ponadto, przepisy art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy wprowadzają szczególny przypadek korekt w sytuacji, gdy podatnik w okresie trwania korekty cząstkowej – tj. w okresie 10 lat w przypadku nieruchomości – zbywa dany środek trwały.

W takich sytuacjach – zbycia środków trwałych – przyjmuje się fikcję prawną, że zbyte składniki majątku służą nadal działalności opodatkowanej lub nadal działalności zwolnionej, aż do końca okresu korekty. Jednakże w miesiącu dokonania sprzedaży dokonuje się od razu korekty za wszystkie pozostałe okresy. Korekty dokonuje się w deklaracji za miesiąc, w którym dokonano sprzedaży.

Jeśli transakcja zbycia środka trwałego została opodatkowana, wówczas przyjmuje się, że przez cały pozostały do korekty okres towar ten bądź usługa służy w całości czynnościom dającym prawo do odliczenia. Natomiast, jeśli sprzedaż była zwolniona, wówczas przyjmuje się, że zbywany środek trwały służy czynnościom niedającym prawa do odliczenia.

W tym miejscu wskazać należy, że również poszczególne wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie nieruchomości (poszczególne ulepszenia), które wynosiły co najmniej 15.000 zł i które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, podlegają 10-letniemu okresowi korekty. 10-letni okres korekty rozpoczyna swój bieg od roku, w którym środki trwałe (ulepszenia) o wartości wynoszącej co najmniej 15.000 zł zostały oddane do użytkowania, a roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. Zaznaczyć bowiem należy, że poniesione nakłady, których wartość początkowa przekracza 15.000 zł, należy traktować jak wydatki na zakup odrębnego środka trwałego. Natomiast jeżeli poszczególne wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie nieruchomości (poszczególne ulepszenia), były niższe niż 15.000 zł lub nie zmieniają wartości środka trwałego, nie podlegają 10-letniemu okresowi korekty tylko korygowane są na bieżąco. W odniesieniu do tych nakładów zastosowanie będzie mieć art. 91 ust. 7c ustawy, w myśl którego korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym wystąpiła ta zmiana. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli od końca okresu rozliczeniowego, w którym wydano towary lub usługi do użytkowania, upłynęło 12 miesięcy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2016 r. zakupili Państwo nieruchomość składającą się z trzech działek zabudowanych dwoma budynkami usługowymi oraz budynkiem stanowiącym stację transformatorową. Cała nieruchomość złożona z ww. trzech działek stanowi jedną całość funkcjonalnie i gospodarczo ze sobą powiązaną, stąd została zaliczona w całości jako jeden środek trwały pn. „budynki (…)”. Grunty występują natomiast w osobnej pozycji środków trwałych, ponieważ nie są amortyzowane. Od czasu zakupu nieruchomości poczynili Państwo na nią nakłady, które były rozliczane jako ulepszenie środka trwałego. Wartość poszczególnych ulepszeń wahała się od najniższej kwoty, tj. (…) zł do najwyższej kwoty, tj. (…) zł. Stąd wartość kilku poszczególnych ulepszeń przekraczała kwotę 15.000 zł. Ostatnie nakłady na ww. nieruchomość poczyniono w październiku 2021 r. Nieruchomość była cały czas użytkowana przez Państwa, także w trakcie przeprowadzania jej ulepszeń. Nieruchomość po dokonaniu nakładów była wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Obecnie zamierzają Państwo sprzedać całą ww. nieruchomość. Dokonywali Państwo odliczeń w deklaracji VAT. Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie zrezygnują Państwo ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Analiza okoliczności sprawy prowadzi do stwierdzenia, że w dniu zbycia ww. nieruchomości zmieni się jej przeznaczenie. Najpierw bowiem wykorzystywali Państwo ww. nieruchomość do czynności opodatkowanych, natomiast w momencie sprzedaży nastąpi zmiana przeznaczenia tej nieruchomości do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego w związku z planowaną w 2024 r. sprzedażą ww. nieruchomości, skutkującą zmianą jej przeznaczenia, będą Państwo zobowiązani dokonać korekty podatku naliczonego od wydatków związanych z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości przekraczającymi 15.000 zł, gdyż nie minie jeszcze 10-letni okres korekty licząc od roku, w którym nakłady zostały oddane do użytkowania.

Korekty tej należy dokonać jednorazowo w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż ww. nieruchomości, w wysokości odpowiadającej pozostałemu okresowi korekty.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości, jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do wydatków związanych z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość nie przekraczała 15.000 zł, nie będą Państwo zobowiązani do dokonania korekty podatku naliczonego związanego z ww. nakładami, ponieważ od końca okresu rozliczeniowego, w którym oddano poniesione nakłady do użytkowania minął okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego związanego z poniesionymi w latach 2016-2021 nakładami na ulepszenie nieruchomości, których wartość nie przekracza 15.000 zł, w deklaracji za okres, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W szczególności niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży opisanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.