Uznanie czy dostawa budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, których właścicielem jest spółka z o.o. jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 11 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy dostawa budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, których właścicielem jest spółka z o.o. jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2024 r. (wpływ 9 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Spółce A. – (dalej spółka A lub Dłużnik) w sprawie (…).

Spółka A jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,1243 ha położonej w (…), dla której jest prowadzona księga wieczysta (…). Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i 2. Obie działki tworzą jednolitą funkcjonalną całość i są prawie w całości zabudowane. Na nieruchomości są posadowione:

1) budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 305,36 m² wybudowany w roku 1997,

2) budynek gastronomiczno-usługowy o powierzchni użytkowej 747,66 m², wybudowany w roku 2009, który składa się z 2 części:

• klub z zapleczem biurowo-socjalnym i kuchennym,
• salon kosmetyczny z częścią hotelową.

Na posesji znajduje się także parking oraz basen.

Spółka A nabyła tę nieruchomość 30 września 2015 r.

Z treści księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest obciążona dzierżawą na rzecz innego podmiotu.

Z informacji zawartych w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT wynika, że Spółka A została zarejestrowana jako podatnik VAT 30 lipca 2013 r., a wyrejestrowana –17 lipca 2018 r. na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 3 u.p.t.u.

W toku postępowania egzekucyjnego 15 września 2023 r. Wnioskodawca zadał Dłużnikowi następujące pytania:

1) Czy Dłużnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT?

2) Jaki jest właściwy dla Dłużnika urząd skarbowy?

3) Czy nieruchomość jest/była/będzie wykorzystywana przez Dłużnika w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., w tym działalności rolniczej?

4) Czy nieruchomość stanowiła/stanowi/będzie stanowić składnik majątkowy działalności gospodarczej Dłużnika? Czy została wprowadzona do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym?

5) Czy Dłużnik z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. był/jest/będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT?

6) W jaki sposób nieruchomość była/jest/będzie wykorzystywana przez Dłużnika od momentu jej nabycia do chwili obecnej (czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT)? Proszę o szczegółową odpowiedź.

7) Czy nieruchomość była/jest/będzie udostępniana przez Dłużnika osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy, najmu, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a) na podstawie jakiej umowy?

b) czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

c) na jaki okres zostały zawarte te umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

8) Czy Dłużnik ponosił/poniesie nakłady lub dokonał/dokona działań, które zwiększały/zwiększą wartość bądź atrakcyjność nieruchomości? Jeśli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady/działania? Proszę o szczegółową odpowiedź.

9) Czy w odniesieniu do nieruchomości doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. i czy od tego momentu do chwili obecnej upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

10) Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej? A jeżeli tak, czy po tym ulepszeniu nieruchomość została/zostanie oddana do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do chwili obecnej upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

11) Czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

12) Czy w stosunku do nieruchomości (jej nabycia) przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Czy przy nabyciu nieruchomości wystąpił podatek VAT?

13) Czy nieruchomość od chwili nabycia do chwili obecnej jest/była/będzie wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to na jakiej podstawie prawnej zwolnienia?

Wnioskodawca wzywając Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na postawione pytania wyjaśnił szczegółowo, w jakim celu je zadaje (wyjaśniono, że odpowiedzi są niezbędne dla zastosowania zwolnienia od podatku przy dostawie w toku egzekucji) oraz przywołano treść art. 43 ust. 21 u.p.t.u., z którego wynika, iż brak odpowiedzi będzie podstawą do niezastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a u.p.t.u.

Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na żadne z zadanych pytań.

W dniu 4 października 2023 r. Wnioskodawca zlecił doradcy podatkowemu sporządzenie opinii w przedmiocie ustalenia, czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości w trybie licytacji sądowej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i wg jakiej stawki oraz przygotowanie wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego w tym zakresie. O tym zleceniu Wnioskodawca zawiadomił strony postępowania, w tym Dłużnika. W odpowiedzi na to zawiadomienie Dłużnik złożył do Sądu Rejonowego skargę na czynność komornika, wskazując w jej uzasadnieniu, że: „(…) nieruchomość nie jest objęta podatkiem VAT, o czym komornik doskonale wie. Jako używana nieruchomość z rynku wtórnego, bez nakładów nie ma podatku VAT”.

Przytoczone zdanie jest jedynym wyjaśnieniem, jakie uzyskał Wnioskodawca od Dłużnika w odniesieniu do pytań o ewentualne nakłady ulepszające na nieruchomość. Można z niej wywnioskować, że Dłużnik nie ponosił nakładów na tę nieruchomość od roku 2015 tj. od jej nabycia.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku na pytania zawarte w wezwaniu wskazali Państwo:

1.Czy basen i parking stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 725 ze zm.), a jeżeli tak to kiedy każda z budowli została nabyta/wybudowana (wytworzona) przez dłużnika, a jeżeli zostały wybudowane (wytworzone) to, czy dłużnikowi z tytułu ich wybudowania (wytworzenia) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź: Tak, parking i basen stanowią budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Według wypisu z kartoteki budynków (kopia w załączeniu) budynek na działce 1 ma funkcję inne budynki niemieszkalne, data zakończenia budowy 2010 r. Budynek na działce 2 - funkcja - budynki mieszkalne, rok zakończenia budowy 1997. Według Księgi wieczystej (…) we wskazanych datach dłużnik nie był właścicielem nieruchomości.

Tak, jak to opisano we wniosku Dłużnik nie udzielił komornikowi odpowiedzi na zadane mu pytania, w tym pytania o prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lub wybudowania obiektów budowlanych zlokalizowanych na działkach oraz z tytułu ewentualnych ulepszeń.

2.Jakie konkretnie budynki/budowle znajdują na działce nr 1, a jakie na działce nr 2?

Odpowiedź: Budynek na działce 1 ma funkcję inne budynki niemieszkalne, data zakończenia budowy 2010 r. powierzchnia 492m² jest to obiekt gastronomiczno-usługowy. Budynek na działce 2 - funkcja - budynki mieszkalne, rok zakończenia budowy 1997 powierzchnia 164 m² jest to budynek mieszkalny. Na działce 2 zlokalizowany jest basen o powierzchni 32m².

3.Czy w okresie 2 lat poprzedzającym sprzedaż przez Panią budynków/budowli w postępowaniu egzekucyjnym dłużnik poniósł/poniesie nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej odrębnie każdego z budynków/budowli?

Odpowiedź: Tak, jak to opisano we wniosku Dłużnik nie udzielił komornikowi odpowiedzi na zadane mu pytania, w tym pytania o dokonane ulepszenia obiektów budowlanych zlokalizowanych na obu działkach. Jedyna informacja, jaka pojawiła się w sprawie wynika z treści skargi złożonej na czynności komornika, w której pojawia się wypowiedź Dłużnika, że: „(...) nieruchomość nie jest objęta podatkiem VAT, o czym komornik doskonale wie. Jako używana nieruchomość z rynku wtórnego, bez nakładów nie ma podatku VAT‘‘.

4.Czy od tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku VAT?

Odpowiedź: Tak, jak to opisano we wniosku Dłużnik nie udzielił komornikowi odpowiedzi na zadane mu pytania, w tym pytania o prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ewentualnych ulepszeń obiektów budowlanych.

5.Jeżeli dłużników poniósł/poniesie wydatki na ulepszenie budynków/budowli, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej (odrębnie dla każdego budynku/budowli,) w jaki sposób dłużnik wykorzystywał/będzie wykorzystywał odrębnie każdy budynek /budowlę po ulepszeniu, tj. czy do działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionej z podatku), czy na własne potrzeby (jakie)?

Odpowiedź: Tak, jak to opisano we wniosku Dłużnik nie udzielił komornikowi odpowiedzi na zadane mu pytania, w tym pytania o dokonane ulepszenia obiektów budowlanych zlokalizowanych na obu działkach. Jedyna informacja, jaka pojawiła się w sprawie wynika z treści skargi złożonej na czynności komornika, w której pojawia się wypowiedź Dłużnika, że: „(...) nieruchomość nie jest objęta podatkiem VAT, o czym komornik doskonale wie. Jako używana nieruchomość z rynku wtórnego, bez nakładów nie ma podatku VAT.”

6.Jeżeli jedna z działek jest niezabudowana, to prosimy podać jej numer i wskazać:

a)jakie na dzień sprzedaży przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego terenu (zapisy w planie podstawowym i uzupełniającym) będzie przewidziane dla działki, tj. czy dla działki przewidziana będzie możliwość jej zabudowy?

b)czy na dzień sprzedaży dla tej działki wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Obie działki są zabudowane

7.Jeśli nie posiada Pani ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10-10a ustawy prosimy jednoznacznie wskazać, czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji (przy czym informujemy, że nie powinna Pani opisywać podejmowanych czynności ani przesyłać zgromadzonych w tej sprawie dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania dowodowego).

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca wzywał Dłużnika do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia, czy istnieją przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a u.p.t.u. Niestety nie uzyskano w toku postępowania odpowiedzi na zadane pytania niezbędnych do zastosowania ww. zwolnień od podatku.

Pytanie

Czy dostawa opisanych we wniosku budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, których właścicielem jest spółka A. jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a u.p.t.u.?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy wykreślenie Dłużnika z rejestru podatników VAT w roku 2018 nie oznacza, że jego majątek stracił status majątku związanego z działalnością gospodarczą. Spółka A nie posiada bowiem innego majątku niż powiązany z działalnością gospodarczą. W rezultacie, sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości podlega, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opinii Wnioskodawcy nie można do dostawy budynków i budowli opisanych we wniosku zastosować zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i 10a u.p.t.u., ponieważ nie są spełnione przesłanki do zastosowania tych zwolnień w planowanej sprzedaży egzekucyjnej.

Płatnikiem podatku, zgodnie z art. 18 u.p.t.u. jest Wnioskodawca działający w sprawie będącej przedmiotem wniosku jako komornik sądowy.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W przypadku dostawy dokonywanej w toku postępowania egzekucyjnej komornik sądowy może zastosować jedno z tych zwolnień wyłącznie wtedy, gdy informacje otrzymane od dłużnika pozwalają na ustalenie stanu faktycznego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a u.p.t.u. 

Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, informacje pozyskane przez niego w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, że planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości może zostać objęta jednym ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, że przedmiotem dostawy jest budynek trwale związany z gruntem, a nie grunt zabudowany tym budynkiem. W związku z tym, w orzecznictwie przyjęto, że dostawa gruntu, który jest związany z budynkiem powinna być opodatkowana w taki sam sposób, jak jest opodatkowana dostawa budynku (grunt dzieli los budynku). Jeżeli dostawa budynku lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Pod pojęciem gruntu należy rozumieć działkę ewidencyjną.

Przedmiotem dostawy będą więc budynki i budowle wraz z gruntem, z którym są trwale związane.

Ustawa o podatku VAT wprowadziła dla dostawy obiektów budowlanych kilka zwolnień, z których w pierwszej kolejności należy przeanalizować art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanych wyżej budynków i budowli będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będą one w chwili dostawy uznane za „zasiedlone” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania lub od ulepszenia o wartości co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

W sytuacji opisanej we wniosku, budynki i budowle zostały wybudowane wiele lat przed planowaną sprzedażą, niewątpliwie więc w dacie zakupu przez Dłużnika tych obiektów były one zasiedlone od ponad 2 lat. Po zakupie przez Spółkę A mogły jednak zostać poddane wielu ulepszeniom. Niestety Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na pytania o dokonane ulepszenia budynków i budowli. Nie można więc stwierdzić, czy od roku 2015 dokonano w obiektach budowlanych znaczących ulepszeń, które spowodowałyby, że lokal byłby traktowany dla potrzeb VAT jak niezasiedlony. Trudno bowiem uznać za takie wyjaśnienie zdanie wyrażone przez Dłużnika w skardze na czynności komornika, iż: „Używana nieruchomość z rynku wtórnego, bez nakładów, nie ma podatku VAT”. W ocenie Wnioskodawcy wyklucza to możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy budynków określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Reasumując, w związku z treścią art. 43 ust. 21 u.p.t.u. dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach 1 i 2 nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym przepisie, podobnie jak w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., mowa jest o wydatkach na ulepszenie o wartości wyższej lub niższej o co najmniej 30% wartości początkowej. Niestety Dłużnik nie udzielił żadnych informacji o ewentualnych ulepszeniach dokonanych w lokalu, nie można więc jednoznacznie ustalić, czy dostawa budynków i budowli zlokalizowanych na obu działkach może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Reasumując, w związku z treścią art. 43 ust. 21 u.p.t.u. dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach 1 i 2 nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia musiały służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

2) przy nabyciu tych towarów wystąpił brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Niestety, jak to opisano wyżej, Dłużnik nie udzielił żadnych informacji, które pozwoliłby na zastosowanie tego zwolnienia. Wnioskodawca nie jest w stanie samodzielnie – bez współpracy z Dłużnikiem - ustalić w sposób wiarygodny i wystarczający, w jakim celu Dłużnik nabył nieruchomość, oraz do jakich czynności była ona wykorzystywana przez Dłużnika.

Z treści Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wynika jedynie, iż nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy na rzecz innego podmiotu. Dłużnik nie wyjaśnił jednak, czy ta umowa dzierżawa nadal trwa, i czy jest ona opodatkowana podatkiem VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u ma w założeniu równoważyć niemożność odliczenia podatku naliczonego przy zakupie. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. przysługuje bowiem tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku, a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał (na takie rozumienie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. wskazuje wiele interpretacji DKIS, np. z 1 marca 2022 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.890.2021.2.MJ wydana w podobnej sprawie).

Ponieważ jednak Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na pytania, które pomogłyby ustalić czy i w jakim zakresie można zastosować zwolnienie określone w tym przepisie, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż opisanych we wniosku budynków i budowli nie będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z przepisu tego wynika, że wymienione w nim zwolnienia od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.

Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS

Jak to wykazano wyżej, informacje pozyskane przez komornika w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, czy sprzedaż budynków i budowli zlokalizowanych na działkach 1 i 2 może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w ww. przepisach, ponieważ Wnioskodawca nie uzyskał informacji, o które wzywał Dłużnika, a które są niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 oraz 10a u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Spółce A. – w sprawie (…).

Spółka A jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,1243 ha położonej w (…). Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i 2. Obie działki tworzą jednolitą funkcjonalną całość i są prawie w całości zabudowane.

Na działce gruntu nr 1 posadowione są budynki niemieszkalne (obiekt gastronomiczno-usługowy o pow. 492 m²), których budowa zakończyła się w 2010 r.

Na działce gruntu nr 2 posadowiony jest budynek mieszkalny, którego budowa zakończyła się w 1997 r. oraz basen o pow. 32 m², który stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Ponadto na ww. Nieruchomości znajduje się parking, który stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Spółka A nabyła tę nieruchomość 30 września 2015 r.

Z treści księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest obciążona dzierżawą na rzecz innego podmiotu.

Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy dostawa opisanych we wniosku budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, których właścicielem jest Dłużnik (Spółka A) jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności, należy ponownie wskazać, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej (dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i 2 z posadowionym na nich budynkiem mieszkalnym, budynkiem gastronomiczno-usługowy, parkingiem i basenem) stanowi majątek spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc jest (była) wykorzystywana przez Dłużnika w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż zajętej nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a dłużnika z tytułu tej transakcji należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Podała Pani, że działania podjęte przez Komornika Sądowego, nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów – o której mowa w art. 18 – zwolnień od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych przez Panią we wniosku oraz uzupełnieniu wniosku wynika, że Dłużnik nie udzielił żadnych informacji o ewentualnych ulepszeniach obiektów budowlanych zlokalizowanych na obu działkach. Nie można więc stwierdzić, czy od roku 2015 dokonano w obiektach budowlanych znaczących ulepszeń, które spowodowałyby, że lokal byłby traktowany dla potrzeb VAT jak niezasiedlony. Brak informacji czy dostawa będzie dokonana w ramach piereszego zasiedlenia czy przed nim wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy budynków i budowli określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W rozpatrywanej sprawie brak informacji nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią w drodze licytacji komorniczej Nieruchomości zabudowanej składającej się z dziełek nr 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, to tym samym brak jest również możliwości zbadania skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego wzywała Pani Dłużnika do udzielenia informacji, a Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na żadne z zadanych pytań.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią w drodze licytacji komorniczej działek ewidencyjnych o nr 1 i 2 z posadowionym budynkiem mieszkalnym, budynkiem gastronomiczno-usługowy oraz parkingiem i basenem, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym jak wynika z opisu spawy prowadziła Pani jako Komornik Sądowy udokumentowane działania, które zgodnie z Pani wskazaniem, nie doprowadziły – na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika – do uzyskania tych informacji.

W związku z powyższym w odniesieniu do dostawy działek ewidencyjnych o nr 1 i 2 z posadowionym budynkiem mieszkalnym, budynkiem gastronomiczno-usługowy oraz parkingiem i basenem, znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia nie są spełnione, skoro podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do ww. dostawy zwolnienia od podatku VAT.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, sprzedaż działek ewidencyjnych o nr 1 i 2 z posadowionym budynkiem mieszkalnym, budynkiem gastronomiczno-usługowy oraz parkingiem i basenem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym Pani stanowisko w sprawie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Panią we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).