Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w związku ze sprzedażą w drodze postępowania egzekucyjnego nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w związku ze sprzedażą w drodze postępowania egzekucyjnego nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2024 r. (wpływ 15 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnej spółce (…) sp. z o.o. KRS (…), NIP: (…), w toku którego skierował Pan egzekucję z nieruchomości opisanej jako: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położonego pod adresem: (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zajęcie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2023 r. Ponadto w toku czynności egzekucyjnych ustalił Pan, że dłużna spółka od sierpnia 2019 r. jest wykreślona jako czynny podatnik podatku VAT, oraz że de facto zaprzestała jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Dłużna spółka złożyła następujące oświadczenie: Lokal został nabyty na podstawie faktury VAT. Nieruchomość gruntowa oraz mieszkanie nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy. W momencie nabycia Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku VAT Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W stosunku do nieruchomości nie doszło do spełnienia warunków pierwszego zasiedlenia. W stosunku do ww. nieruchomości Dłużnik nie podejmował czynności w zakresie obrotu nieruchomościami. Na ww. nieruchomość nie ponoszono wydatków na ulepszenie.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan, że:

1)Dłużna spółka nabyła nieruchomość 12 października 2018 r., nie posiada Pan informacji w jakim celu.

2)Nabycie nieruchomości (…) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, nie posiada Pan informacji czy z tytułu nabycia przysługiwało spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

3)Lokal mieszkalny został bezpłatnie użyczony dla osób trzecich w celach mieszkaniowych bez pobierania przez dłużną spółkę jakichkolwiek pożytków, nie posiada Pan informacji od jakiej daty.

4)Lokal nie był wykorzystywany przez dłużną spółkę w celach gospodarczych jak i zarobkowych, jedynie użyczony bezpłatnie osobom trzecim w celach mieszkaniowych.

Na pozostałe zapytania pomimo podjętych prób nie posiada Pan niezbędnych informacji aby udzielić odpowiedzi.

Pytanie ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku

Czy sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji publicznej będzie obciążona podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonana w drodze licytacji publicznej przez komorniku dostawa wskazanej powyżej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług nakłada na komornika sądowego obowiązek działania jako płatnik w przypadku wykonywania przez niego czynności egzekucyjnych w rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego. Obowiązki płatnika urzeczywistniają się wtedy, gdy sam dłużnik byłby zobowiązany do zapłacenia podatku należnego od danej transakcji.

Z kolei zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają też czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechy podatnika. W przedmiotowej sprawie nieruchomość nabyła dłużna spółka będąca w chwili nabycia podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z kolei art. 43 pkt 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że zwalnia się z opodatkowania dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowlane, dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Z kolei ust. 21 wskazanego powyżej przepisu stanowi, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnienia od podatku nie są spełnione.

Zgromadzone przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego informacje oraz dokumenty nie dają możliwości jednoznacznego ustalenia czy ewentualna sprzedaż licytacyjna przedmiotowych ułamkowych części nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Należy przy tym zaznaczyć, że sytuacja taka ma miejsce m.in. z powodu braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, który pomimo wezwania udzielił komornikowi odpowiedzi na zadane pytania. Również działania komornika nie doprowadziły do uzyskania wystarczających danych, na podstawie których można jednoznacznie stwierdzić, że w omawianym przypadku spełnione są warunki zastosowania zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). W myśl powołanego przepisu:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów zarówno grunt, jak i budynek, budowla lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy również zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego własnością Dłużnej Spółki.  

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i będzie Pan dokonywał sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z gruntem) będącego własnością Dłużnika tj. Sp. z o.o. Nabycie tej nieruchomości przez Spółkę nastąpiło 10 października 2018 r. W toku czynności egzekucyjnych ustalił Pan, że Dłużna Spółka od sierpnia 2019 r. jest wykreślona jako czynny podatnik podatku VAT, oraz że de facto zaprzestała jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Lokal został nabyty na podstawie faktury VAT, a w momencie nabycia Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak już wyżej wskazano sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że Dłużnikiem jest Spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży z majątku przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem przy dostawie opisanej nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, dokonana przez Pana dostawa nieruchomości (lokalu mieszklanego wraz z udziałem w gruncie) należącej do Dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestie opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści wniosku wynika, że komornik dokonał zajęcia nieruchomości która została nabyta przez Dłużnika w ramach czynnosci opodatkowanych w 2018 r.

Wątpliwości Komornika w opisanej sprawie dotyczą tego czy sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości opisanej we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wspomnianej definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości (lokal mieszkalny wraz z gruntem) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – lokal ten został już zasiedlony. Jak wynika z opisu sprawy, Dłużna Spółka nabyła nieruchomość 12 października 2018 r., w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości. Następnie lokal ten został bezpłatnie użyczony na rzecz osób trzecich w celach mieszkaniowych. Ponadto, od sierpnia 2019 r., Dłużna Spółka została wykreślona z rejestru jako czynny podatnik podatku VAT.

Zatem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, planowana sprzedaż ww. nieruchomości w drodze licytacji komorniczej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowiony jest lokal mieszkalny również będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż opisanej nieruchomości w całości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).