Zwolnienie od podatków od towarów i usług sprzedaży działki zabudowanej budynkami.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatków od towarów i usług sprzedaży działki nr (...) zabudowanej budynkami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 października 2024 r. (wpływ 23 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej obejmującej działkę nr (…) o powierzchni (...) ha, położonej w (…).

Przedmiotowa działka stanowi własność Powiatu (…). Aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia 30 kwietnia 2003 r. m.in. działka nr (…), została oddana w nieodpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony Szpitalowi (…).

W ww. umowie strony uzgodniły, że Szpital (…) będzie ponosić koszty utrzymania przedmiotu użytkowania, w szczególności: opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za energię elektryczną, opłaty za wodę i wywóz nieczystości, koszty ogrzewania, opłaty podatków oraz utrzymanie porządku na tej nieruchomości.

Ponadto, Szpital (…) zobowiązał się do: utrzymania przedmiotowej nieruchomości we właściwym stanie technicznym i sanitarnym, ochrony przed uszkodzeniem i dewastacją, dokonywania na własny rachunek i własnym staraniem odnowień, malowania ścian, okien, drzwi, osprzętu i zabezpieczeń instalacji grzewczych, wodociągowych i napraw osprzętu, instalacji elektrycznych, wodociągowych i sanitarnych znajdujących się na nieruchomości.

Przedmiotowa działka zabudowana jest następującymi budynkami:

1)budynkiem o funkcji „Budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej”, o pow. zabudowy (...) m²,

2)budynkiem o funkcji „Budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej”, o pow. zabudowy (...) m²,

3)budynkiem o funkcji „Pozostałe budynki niemieszkalne”, o pow. zabudowy (...) m²,

4)budynkiem o funkcji „Pozostałe budynki niemieszkalne”, o pow. zabudowy (...) m².

Budynki nr 1 i 2 stanowią całość, w którym znajduje się Oddział (…) oraz Poradnia (…). Budynki niemieszkalne pełnią rolę śmietnika.

Działka nr (…) położona jest na terenie, na którym nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (…) zatwierdzonym uchwałą (...), działka nr (…) położona jest w strefie (...) i ozn. Symbolem (...) – obszar usług publicznych – tereny usług komercyjnych. Dla przedmiotowej działki nie była wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast była wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego (...) dotycząca budowy oddziału (...) wraz z projektem zagospodarowania, niezbędną infrastrukturą techniczną, parkingiem dla samochodów osobowych i podjazdem dla karetek.

Z wnioskiem o sprzedaż działki nr (…) , dnia (...)2024 r. wystąpił Szpital (…). Wniosek swój uzasadnił tym, że budynek Oddziału (…) oraz Poradnia (…) służy celom statutowym Szpitala i jest przeznaczony na cele niezwiązane z działalnością zarobkową. W latach 2020-2021 Szpital (…) poniósł nakłady w związku z kompleksową modernizacją (remontem i rozbudową) ww. budynku.

Zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wartość zabudowanej działki nr (…) przed dokonaniem nakładów wynosiła X zł, a po dokonaniu nakładów wynosi Y zł.

Zakup przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, uporządkuje kwestie własnościowe i pozwoli na efektywniejsze zarządzanie majątkiem Szpitala.

(...) 2024 r. pomiędzy Powiatem (…), w imieniu którego działa Zarząd Powiatu (…), a Szpitalem (…) reprezentowanym przez Dyrektora Szpitala (…) zostało zawarte porozumienie w sprawie sprzedaży zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr(…), położonej w (…).

Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2, tj. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

Zgodnie z (…) w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości stanowiących własność powiatu oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż trzy lata oraz zasad zbywania, wydzierżawiania lub wynajmowania majątku trwałego przez samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej (...), właściwym do dokonania zbycia nieruchomości lub oddania jej w użytkowanie wieczyste jest Zarząd Powiatu. Zbycie nieruchomości lub oddanie jej w użytkowanie wieczyste wymaga zgody Rady Powiatu.

Uzupełninie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

1.Czy nabycie przez Państwa działki nr (…) zabudowanej budynkami, o których mowa we wniosku, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

wskazali Państwo, że:

„Powiat (…) stał się właścicielem działki (…) na mocy decyzji Wojewody (…) z dnia (...)1999 r. Mocą ww. decyzji z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie Skarbu Państwa będące we władaniu Szpitala (…), w skład którego weszła przedmiotowa działka wraz z budynkami i budowlami trwale z nią związanymi, stało się z mocy prawa mieniem Powiatu (…). W 1999 r. nie było ustawy o VAT, poza tym działka przeszła na własność Powiatu z mocy prawa więc i w takim przypadku VAT nie byłby uwzględniany”.

2.Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki? Jeżeli tak, to czy z tego prawa Państwo skorzystali i odliczyli Państwo podatek VAT?

wskazali Państwo, że:

„W momencie, w którym Powiat (…) stał się właścicielem działki nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego”.

3.Kto jest właścicielem budynków znajdujących się na działce nr (…)? Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku.

wskazali Państwo, że:

„Właścicielem wszystkich budynków znajdujących się na działce nr (…) jest Powiat (…). Budynki są trwale związane z gruntem. Działka wraz z budynkami została oddana w nieodpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony Szpitalowi (…)”.

4.Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to prosimy wskazać dokładną datę. Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku.

wskazali Państwo, że:

„W dniu 30.04.2003 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) działka nr (…) wraz ze wszystkimi budynkami została oddana w nieodpłatne użytkowanie na czas nieznaczony Szpitalowi (…)”.

5.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku.

wskazali Państwo, że:

„Zgodnie z definicją od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków minie więcej niż dwa lata gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w roku 2003 ponadto Szpital poniósł nakłady na ulepszenie budynków przekraczające 30% wartości, ale od tego momentu również upłynie okres dłuższy niż 2 lata co miało miejsce w dniu (...)2021 r.”.

6.Czy przed dokonaniem sprzedaży działki nr (…) zabudowanej budynkami nastąpi, pomiędzy Szpitalem (…) a Państwem, rozliczenie nakładów na ulepszenie ponoszonych przez Szpital (…)?

wskazali Państwo, że:

„Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości został sporządzony w taki sposób aby uwidocznić nakłady poniesione przez Szpital (…). Ogólna wartość działki wraz z budynkami po dokonaniu nakładów wynosi: Y zł, natomiast przed dokonaniem nakładów wynosi X zł. Cena działki został ustalona po odjęciu ww. nakładów w celu ich rozliczenia”.

7.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 7 jest twierdząca, to prosimy wskazać:

a)w jaki sposób i kiedy nastąpi rozliczenie nakładów?

b)czy nakłady na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków?

c)czy będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

d)czy ulepszenie budynków prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

e)kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynków?

wskazali Państwo, że:

a)„Ogólna wartość działki wraz z budynkami po dokonaniu nakładów przez Szpital wynosi: Y zł, natomiast przed dokonaniem nakładów wynosi X zł. Cena działki został ustalona po odjęciu ww. nakładów w celu ich rozliczenia. Rozliczenie nastąpi w momencie sprzedaży.

b)Tak. Nakłady na ulepszenie stanowiły ponad 30% wartości początkowej poszczególnych budynków.

c)Powiat nie będzie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

d)Ulepszenie było związane z kompleksową modernizacją (remont i rozbudowa) budynków i miało na celu efektywniejsze zarządzanie Oddziałem (…) oraz Poradnią (…). Budynki są przeznaczone na cele niezwiązane z działalnością zarobkową.

e)Oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynków nastąpiło (...)2021 r.”.

Pytanie

Czy planowana przez Powiat (…) sprzedaż nieruchomości, wskazanej w opisie stanu faktycznego, zdarzenia przyszłego, będzie korzystać ze zwolnienia z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane zbycie nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwanej dalej „ustawą”, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W momencie nabycia podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż prawo takie przysługuje wówczas, gdy spełnione są określone warunki, tzn.: odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 ww. ustawy, nie uważa się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, iż spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT.

Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą one zadań własnych gmin, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.

Zatem, w przypadku, gdy Powiat wykonuje czynności na podstawie umów cywilnoprawnych, tj. na warunkach i w okolicznościach właściwych również dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – powinna być ona traktowana jako podatnik VAT, gdyż w przedmiotowym zakresie działa de facto w sposób analogiczny do tych podmiotów.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części oraz wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sposób opodatkowania VAT dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie tego przepisu uznaje się, że w przypadku transakcji, które mają za przedmiot dostawę nieruchomości zabudowanych sposób opodatkowania ustala się w oparciu o zasady przewidziane do posadowionych na tym gruncie budynków lub budowli.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty oraz budynki lub/i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

·podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

·podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp. umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisy sprawy, wynika że Powiat (…) planuje zbyć nieruchomość gruntową zabudowaną nr (…) o powierzchni (...) ha, położonej w (…). Powiat (…) stał się właścicielem działki (…) na mocy decyzji Wojewody (…) z dnia (...)1999 r. Mocą ww. decyzji z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie Skarbu Państwa będące we władaniu Szpitala (…) w skład którego weszła przedmiotowa działka wraz z budynkami i budowlami trwale z nią związanymi, stało się z mocy prawa mieniem Powiatu (…). W 1999 r. nie było ustawy o VAT poza tym działka przeszła na własność Powiatu z mocy prawa więc i w takim przypadku VAT nie byłby uwzględniany. W momencie w którym Powiat (…) stał się właścicielem działki nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotowa działka stanowi własność Powiatu (…). Właścicielem wszystkich budynków znajdujących się na działce nr (…) jest Powiat (…). Aktem notarialnym Rep. A nr (…) z dnia 30 kwietnia 2003 r. działka nr (…), została oddana w nieodpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony Szpitalowi (…). W umowie strony uzgodniły, że Szpital (…) będzie ponosić koszty utrzymania przedmiotu użytkowania, w szczególności: opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za energię elektryczną, opłaty za wodę i wywóz nieczystości, koszty ogrzewania, opłaty podatków oraz utrzymanie porządku na tej nieruchomości. Przedmiotowa działka zabudowana jest następującymi budynkami:

1)budynkiem o funkcji „Budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej”, o pow. zabudowy (...) m²,

2)budynkiem o funkcji „Budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej”, o pow. zabudowy (...) m²,

3)budynkiem o funkcji „Pozostałe budynki niemieszkalne”, o pow. zabudowy (...) m²,

4)budynkiem o funkcji „Pozostałe budynki niemieszkalne”, o pow. zabudowy (...) m².

Budynki nr 1 i 2 stanowią całość, w którym znajduje się Oddział (…) oraz Poradnia (…). Budynki niemieszkalne pełnią rolę śmietnika.

Działka nr (…) położona jest na terenie, na którym nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) zatwierdzonym uchwałą (...), działka nr (…) położona jest w strefie (...) i ozn. Symbolem (...) – obszar usług publicznych – tereny usług komercyjnych. Dla przedmiotowej działki nie była wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast była wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego (...) dotycząca budowy oddziału (...) wraz z projektem zagospodarowania, niezbędną infrastrukturą techniczną, parkingiem dla samochodów osobowych i podjazdem dla karetek.

Z wnioskiem o sprzedaż działki nr (…), wystąpił Szpital (…). Wniosek swój uzasadnił tym, że budynek Oddziału (…) oraz Poradnia (…) służy celom statutowym Szpitala i jest przeznaczony na cele niezwiązane z działalnością zarobkową. W latach 2020-2021 Szpital (…) poniósł nakłady w związku z kompleksową modernizacją (remontem i rozbudową) ww. budynku. Zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wartość zabudowanej działki nr (…) przed dokonaniem nakładów wynosiła X zł, a po dokonaniu nakładów wynosi Y zł. Zakup przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, uporządkuje kwestie własnościowe i pozwoli na efektywniejsze zarządzanie majątkiem Szpitala. Pomiędzy Powiatem (…) , w imieniu którego działa Zarząd Powiatu (…), a (…) reprezentowanym przez Dyrektora Szpitala (…) zostało zawarte porozumienie w sprawie sprzedaży zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…), położonej w (…). Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2, tj. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. Zgodnie z (...) w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości stanowiących własność powiatu oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż trzy lata oraz zasad zbywania, wydzierżawiania lub wynajmowania majątku trwałego przez samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej (...), właściwym do dokonania zbycia nieruchomości lub oddania jej w użytkowania wieczyste jest Zarząd Powiatu. Zbycie nieruchomości lub oddanie jej w użytkowanie wieczyste wymaga zgody Rady Powiatu. Właścicielem wszystkich budynków znajdujących się na działce nr (…) jest Powiat (…). Budynki są trwale związane z gruntem. Działka wraz z budynkami została oddana w nieodpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony Szpitalowi (…).

Zgodnie z definicją od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków minie więcej niż dwa lata gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w roku 2003, ponadto Szpital poniósł nakłady na ulepszenie budynków przekraczające 30% wartości, ale od tego momentu również upłynie okres dłuższy niż 2 lata co miało miejsce w dniu (...)2021 r. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości został sporządzony w taki sposób aby uwidocznić nakłady poniesione przez Szpital (…). Ogólna wartość działki wraz z budynkami po dokonaniu nakładów wynosi: Y zł, natomiast przed dokonaniem nakładów wynosi X zł. Cena działki został ustalona po odjęciu ww. nakładów w celu ich rozliczenia. Rozliczenie nastąpi w momencie sprzedaży. Nakłady na ulepszenie stanowiły ponad 30% wartości początkowej poszczególnych budynków. Powiat nie będzie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Ulepszenie było związane z kompleksową modernizacją (remont i rozbudowa) budynków i miało na celu efektywniejsze zarządzanie Oddziałem (…) oraz Poradnią (…). Budynki są przeznaczone na cele niezwiązane z działalnością zarobkową. Oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynków nastąpiło (...)2021 r.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy planowana przez Powiat (…) sprzedaż nieruchomości (działki nr (…) zabudowanej budynkami) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W analizowanej sprawie, z uwagi na fakt, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), to dla planowanej czynności sprzedaży działki nr (…) zabudowanej budynkami Powiat będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr (…) zabudowanej budynkami, będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Jak stanowi art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 Prawa budowlanego:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków znajdujących się na działce nr (…) nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków minie więcej niż 2 lata. Wskazali Państwo bowiem, że do pierwszego zasiedlenia doszło w 2003 r. Ponadto na budynki zostały poniesione nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, jednak od tego momentu również upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku dla ww. dostawy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu (działki nr (…)), na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że skoro dostawa przedmiotowych budynków, znajdujących się na działce nr (…), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, planowana przez Powiat (…) sprzedaż nieruchomości tj. działki nr (...) zabudowanej budynkami, będzie korzystać ze zwolnienia od podatków od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).