Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Firma A. S.C. (dalej „Wnioskodawca”) jest prężnie rozwijającą się firmą (...) w Polsce, w branży (...). Swój pozytywny wizerunek zbudowała na solidnych podstawach takich jak rzetelność, solidność i profesjonalizm poprzez świadczenie swoich usług 7 dni w tygodniu, 24h na dobę.

Struktura sprzedaży Wnioskodawcy w 2023 roku przedstawia się następująco:

• sprzedaż usług spedycyjnych w kwocie (…) tys. zł,
• najem do podmiotów niepowiązanych w kwocie (…) tys. zł,
• najem do podmiotów powiązanych (…) tys. zł,
• pozostałe usługi (…) tys. zł.

Wnioskodawca nabył aktem notarialnym 31 stycznia 2017 r. nieruchomość gruntową położoną w (…) pod adresem (…). Zakup Nieruchomości od poprzedniego właściciela był opodatkowany podatkiem VAT według stawki 23% (tj. podstawowej stawki VAT obowiązującej w dniu dostawy Nieruchomości).

Jeszcze w tym samym roku (tj. 13 września 2017 r.) Wnioskodawca zawarł umowę o roboty budowlane w generalnym wykonawstwie, której efektem miał być budynek biurowo-usługowy.

Następnie po wzniesieniu obiektu na mocy decyzji z 22 maja 2019 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) udzielono Wnioskodawcy pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego w postaci budynku biurowo-usługowego składającego się z 6 kondygnacji nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej (dalej jako Nieruchomość), przy czym powierzchnia parteru i pierwszego piętra przeznaczona jest pod wynajem dla usług nieuciążliwych dla otoczenia. Wyższe kondygnacje zostały dedykowane funkcji biurowej w formie open-space do indywidualnej aranżacji jako biura wielkoprzestrzenne, gabinety, sale konferencyjne itp.

Nieruchomość począwszy od czerwca 2019 r. jest stale wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni usługowo-biurowej podmiotom gospodarczym, w tym również na potrzeby własne Spółki jaki i podmiotów powiązanych. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uściślając, pierwsza umowa wynajmu zaczęła obowiązywać od dnia 1 czerwca 2019 r. i była faktycznie wykonywana od 1 czerwca 2019 r. tj. doszło wtedy do zajęcia budynku i jego używania.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że w okresie od dnia 22 maja 2019 r. (oddanie do użytkowania) do dnia dzisiejszego nie były ponoszone nakłady, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości w najbliższej przyszłości, przy czym wskazuje się, że Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości, o której mowa w zdarzeniu przyszłym będzie zwolniona od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT jako nienastępująca w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim albo przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym Spółce będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie ust. 10 powołanego przepisu?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości, jako że nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ale po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, z ewentualną możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powołanego przepisu wynika, że sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku VAT, o ile nie jest dokonywana w warunkach pierwszego zasiedlenia (lub przed nim) albo przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Przy ocenie możliwości zastosowania powyższego zwolnienia istotna jest zatem analiza czy (a jeśli tak, to kiedy) miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach Ustawy VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu, lub

b)ulepszeniu,

- jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji Wnioskodawca jest zdania, że planowana sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. W ocenie Wnioskodawcy do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło wraz z przekazaniem Nieruchomości do wynajmu 1 czerwca 2019 r.

Wnioskodawca zgadza się z poglądem wyrażonym przez NSA w wyroku z 26 września 2018 r. (sygn. akt I FSK 1854/16), że przez "oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy VAT należy rozumieć przekazanie prawa do korzystania z budynków (lokali), czyli: sprzedaż, wydzierżawienie, wynajęcie czy oddanie do używania (użytkowania).

W art. 2 pkt 14 ustawy VAT mowa jest jedynie o oddaniu do użytkowania. Wnioskodawca chciałby podkreślić, że użyty w definicji pierwszego zasiedlenia zwrot "oddanie do użytkowania" nie został zdefiniowany normatywnie, dlatego ma on znaczenie potoczne. Zgodnie ze słownikową definicją (Słownik języka polskiego PWN) użytkować oznacza korzystać z czegoś, np. z budynku, lokalu, natomiast oddać oznacza przekazać coś komuś lub gdzieś w jakimś celu. Również przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L347 ze zm.) posługują się pojęciem "pierwszego zasiedlenia", jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się TSUE, który w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection wskazał, że kryterium "pierwszego zasiedlenia" budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. TSUE zwrócił uwagę, że w ramach prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle orzecznictwa TSUE pierwsze zasiedlenie budynku (lokalu) należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania.

Reasumując, w związku z faktem, że od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynął okres dłuższy aniżeli 2 lata a wydatki ponoszone na nieruchomość nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, w ocenie Wnioskodawcy zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Nie zachodzi bowiem żadna z przesłanek wyłączających zastosowanie powyższego zwolnienia.

Jednocześnie Wnioskodawca uważa, że może zrezygnować ze stosowania powyższego zwolnienia o ile zostaną spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a.przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub:

b.w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści wniosku wynika, że nabyli Państwo aktem notarialnym 31 stycznia 2017 r. nieruchomość gruntową położoną przy ul. (…) w (…). Po wzniesieniu obiektu budowlanego 22 maja 2019 r. udzielono Państwu pozwolenia na jego użytkowanie.

Wątpliwości Państwa w opisanej sprawie dotyczą tego czy zbycie tej nieruchomości, będzie korzystało ze zwolnienia z podatku VAT z prawem do rezygnacji z niego.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku biurowo-usługowego znajdującego się przy ul. (…), zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wspomnianej definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynek ten został już zasiedlony. Jak Państwo podali, Nieruchomość (budynek biurowo-usługowy) począwszy od czerwca 2019 r. jest stale wykorzystywana przez Spółkę do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni usługowo-biurowej podmiotom gospodarczym, w tym również na potrzeby własne Spółki jaki i podmiotów powiązanych. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, w okresie od 22 maja 2019 r. do dnia obecnego nie były ponoszone nakłady, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej nieruchomości. Zatem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, planowana przez Spółkę sprzedaż ww. Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek biurowo-usługowy również będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym sprzedaż opisanej Nieruchomości w całości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest w tym przypadku bezzasadna.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zatem skoro dostawa Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to Spółka po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będzie miała możliwość do rezygnacji ze zwolnienia.

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).