Możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej oraz podatnikiem VAT czynnym. W 2006 r. nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, zabudowanego budynkiem produkcyjno-montażowym, budynkiem suszarni oraz budynkiem socjalnym. Prawo wieczystego użytkowania gruntu nabyte zostało do majątku odrębnego Wnioskodawczyni, na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Czynność przeniesienia prawa użytkowania wieczystego była zwolniona z podatku od towarów i usług.

W 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła od Skarbu Państwa prawo własności gruntu opisanego w akapicie poprzedzającym. Czynność przeniesienia prawa własności gruntu podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%. Wnioskodawczyni skorzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tej transakcji.

Do chwili obecnej przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię i służy wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Przez cały okres wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie istniejących bądź wzniesienie nowych nieruchomości, a wyłącznie nakłady na bieżące remonty i utrzymanie istniejących budynków, przy czym przez ulepszenie Wnioskodawczyni rozumie:

• przebudowę, czyli istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
• rozbudowę, czyli zwiększenie powierzchni/kubatury;
• rekonstrukcję, czyli ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
• adaptację, czyli przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
• modernizację, czyli unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

Obecnie Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, przy czym przedmiotem sprzedaży miała by być wyłącznie nieruchomość w całości (bez dokonywania jakichkolwiek podziałów i sprzedaży części nieruchomości).

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych powyżej, korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powołanym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W niniejszej sprawie, zdaniem Wnioskodawczyni, spełniona są obie przesłanki warunkujące objęcie dostawy nieruchomości zwolnieniem z podatku od towarów i usług, ponieważ:

1)Dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim - zgodnie z przepisem art. 2 ust. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym stanie faktycznym dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bowiem nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię (w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) w 2008 r. i od tego czasu była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na potrzeby własne, tj. była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

2)Nieruchomość nie była ulepszana, a wszystkie nakłady, jakie ponosiła Wnioskodawczyni na nieruchomość, ponoszone były na remonty i bieżące utrzymanie nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zwolnienie, o którym mowa powyżej, będzie miało zastosowanie do całej kwoty uzyskanej z ewentualnej sprzedaży nieruchomości (tj. zarówno do kwoty uzyskanej ze sprzedaży budynków, jak i kwoty uzyskanej ze sprzedaży gruntu, na którym budynki są usadowione), ponieważ zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji, przyjąć należy, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych, a jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość spełnia więc definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Rozważa Pani sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem produkcyjno-montażowym, budynkiem suszarni oraz budynkiem socjalnym, przy czym przedmiotem sprzedaży miała by być wyłącznie nieruchomość w całości (bez dokonywania jakichkolwiek podziałów i sprzedaży części nieruchomości). Jest Pani osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą i podatnikiem VAT czynnym. W 2006 r. nabyła Pani prawo wieczystego użytkowania ww. gruntu zabudowanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Czynność przeniesienia prawa użytkowania wieczystego była zwolniona z podatku od towarów i usług. W 2008 r. nabyła Pani od Skarbu Państwa prawo własności tej nieruchomości. Czynność przeniesienia prawa własności ww. gruntu podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Skorzystała Pani z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tej transakcji.

Przez cały okres wykorzystywania tej nieruchomości w działalności gospodarczej nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie istniejących bądź wzniesienie nowych nieruchomości, a wyłącznie nakłady na bieżące remonty i utrzymanie istniejących budynków. Przez ulepszenie rozumie Pani:

• przebudowę, czyli istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
• rozbudowę, czyli zwiększenie powierzchni/kubatury;
• rekonstrukcję, czyli ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
• adaptację, czyli przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
• modernizację, czyli unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości zabudowanej, stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Planowana transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy Pani przedsiębiorstwa. Nieruchomość ta była i jest do chwili obecnej wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i służy wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż ta wypełni tym samym przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana preferencyjną stawką podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W odniesieniu do dostawy budynku produkcyjno-montażowego, budynku suszarni oraz budynku socjalnego, znajdujących się na posiadanym przez Panią gruncie, może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym celu należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tego obiektu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa ww. budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z opisu sprawy wynika, że w stosunku do ww. budynków doszło do rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i od tego momentu do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata. Z wniosku wynika także, że ponosiła Pani jedynie wydatki na bieżące remonty i utrzymanie istniejących budynków, jednak nie stanowiły one ulepszenia tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem, do pierwszego zasiedlenia ww. budynków, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło a pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Stwierdzić więc należy, że sprzedaż budynku produkcyjno-montażowego, budynku suszarni oraz budynku socjalnego, znajdujących się na posiadanym przez Panią gruncie, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Tym samym, skoro w tym przypadku do dostawy ww. budynków będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowione są te obiekty.

Podsumowując, planowana przez Panią sprzedaż prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem produkcyjno-montażowym, budynkiem suszarni oraz budynkiem socjalnym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Pani stanowisko uznaję więc za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Dodatkowo, w art. 43 ust. 11 ustawy wskazano, że:

Ustawodawca daje więc podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).