Skutki podatkowe związane z dostawą działek zabudowanych budynkiem i budowlami.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1 we wniosku),
• prawidłowe w zakresie dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2 we wniosku), oraz
• prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującej przedmiotową Transakcję (pytanie nr 3 we wniosku).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1 we wniosku), uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2 we wniosku), oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury wystawionej od Sprzedającego (pytanie nr 3 we wniosku).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 3 października 2024 r. (wpływ 3 października 20245 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Sprzedający lub Zbywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT), i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych - wynajem oraz zarządzanie nieruchomościami.

B. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący lub Nabywca) z siedzibą w Polsce jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

I.Wybrane składniki majątku wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego

Sprzedający jest właścicielem:

• nieruchomości gruntowej położonej w (…) w rejonie ulic (…), obręb (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, o łącznej powierzchni 0,4105 ha, wpisanych do księgi wieczystej nr (…);
• nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…), obręb (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, o łącznej powierzchni 4,4533 ha, wpisanej do księgi wieczystej nr (…);
• budynku galerii handlowej pod nazwą „C. ” o powierzchni zabudowy 22.557 m², powierzchni użytkowej 19.663,80 m² i kubaturze 172.612 m³ oraz powierzchni najmu netto 17.408,15 m² oraz budynku myjni samochodowej o powierzchni zabudowy 265,1 m², powierzchni użytkowej 223,08 m² i kubaturze 1.405 m³ oraz powierzchni najmu netto 223 m², które to budynki zlokalizowane na wybranych działkach gruntowych (dalej: Budynki);
• budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na wybranych działkach gruntowych;

Budynek myjni opisany powyżej, został wybudowany przez dzierżawcę, któremu Sprzedający wydzierżawia część swojej nieruchomości gruntowej. Dzierżawca ten wydzierżawił od Sprzedającego część nieruchomości gruntowej w celu budowy myjni, wraz z urządzeniami obsługi klientów związanymi z funkcjonowaniem myjni oraz wykonania nawierzchni utwardzonej.

Wszystkie powyższe składniki majątkowe, będą określane w dalszej części wniosku łącznie także jako „Nieruchomość”.

• właścicielem wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością, takich jak np. meble, wyposażenie kuchenne, wyposażenie biurowe, wyposażenie pomieszczeń technicznych (dalej: Wyposażenie).

Sprzedający w związku z nabyciem Nieruchomości zaciągnął kredyt inwestycyjny, który w momencie składania niniejszego wniosku nadal nie został spłacony (dalej: Umowa Kredytu).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, ujawnione są dwie hipoteki zabezpieczające wierzytelność o spłatę kredytu inwestycyjnego, zapłatę odsetek, (w tym odsetek karnych, za opóźnienie, za zwłokę), prowizji, kwot z tytułu ubruttowienia podatkowego, kwot z tytułu zwolnienia z odpowiedzialności, kosztów i wydatków, szczegółowo określonych w umowie kredytu inwestycyjnego.

Na terenie Nieruchomości Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania, wynajmu i dzierżawy powierzchni w budynku galerii handlowej funkcjonującej pod nazwą „C.” (dalej: Centrum handlowe). W ramach działalności Sprzedający wynajmuje powierzchnie handlowe na rzecz najemców prowadzących sprzedaż detaliczną oraz świadczących usługi na rzecz klientów Centrum handlowego. Działalność Centrum handlowego jest prowadzona i promowana przez Sprzedającego w ramach zarejestrowanego znaku towarowego C. oraz domeny internetowej. Centrum handlowe posiada ugruntowaną pozycję handlową oraz wizerunek na lokalnym rynku handlu detalicznego.

Funkcjonowanie Centrum handlowego jest możliwe na podstawie szeregu umów, które zostały zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Centrum handlowego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w celu zapewnienia profesjonalnego zarządzania Centrum handlowym.

Usługi najmu i dzierżawy realizowane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT.

Nieruchomość nie jest elementem odrębnego działu lub oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadził odrębnego bilansu, ksiąg rachunkowych, rachunku zysków i strat oraz odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla składników zbywanych w ramach Transakcji. W ramach Transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany przekazać odrębny bilans dotyczący Nieruchomości za okres od 1 stycznia 2024 r. do końca miesiąca kalendarzowego poprzedzającego dzień dokonania Transakcji.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Sprzedający zawarł szereg umów, tj.:

Umowy najmu

Sprzedający podpisał umowy z innymi podmiotami gospodarczymi w zakresie wynajmu i dzierżawy m.in. powierzchni biurowych, magazynowych, reklamowych oraz handlowo-usługowych (dalej: Umowy Najmu).

Umowa o zarządzanie

Sprzedający zawarł z D. Sp. z o.o. (dalej: D. Sp. z o.o. ) umowę o usługi zarządzania zgodnie z którą D. Sp. z o.o. zobowiązuje się świadczyć na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania Nieruchomością (dalej: Umowa o zarządzanie).

Na podstawie ww. umowy, D. Sp. z o.o. prowadzi, zarządza i utrzymuje Nieruchomość. Do obowiązków D. Sp. z o.o. należy w szczególności:

• realizacja celów Sprzedającego określonych w stosunku do Nieruchomości, poprzez zagwarantowanie efektywnego i profesjonalnego zarządzania Nieruchomością,
• zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej Nieruchomości,
• bieżące zarządzanie Nieruchomością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
• zarządzanie Umowami Najmu,
• zarządzanie umowami zawartymi z podmiotami świadczącymi usługi,
• bieżące kontakty z najemcami,
• regularne i poprawne raportowanie Sprzedającemu według wzoru i zgodnie z zakresem uzgodnionym ze Sprzedającym,
• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji Nieruchomości,
• wsparcie w zakresie doradztwa inwestycyjnego związanego z zarządzaną Nieruchomością oraz sposobem jej najlepszego wykorzystania,
• systematyczne i ciągłe podnoszenie jakości usług świadczonych przez D. Sp. z o.o. przy użyciu wszelkich dostępnych zasobów ludzkich i materialnych D. Sp. z o.o. oraz Sprzedającego,
• zapewnienie racjonalnej gospodarki środkami trwałymi w odniesieni do zarządzanej Nieruchomości,
• monitorowanie stanu Nieruchomości i niezwłoczne zgłaszanie Sprzedającemu wszelkich potencjalnych zagrożeń związanych z Nieruchomością,
• informowanie Sprzedającego o konieczności zawarcia jakiejkolwiek umowy o świadczenie usług, przedstawienie rekomendacji i uzasadnienia oraz wsparcie Sprzedającego w negocjacjach dotyczących ustalenia treści, zakresu i warunków tej umowy,
• w razie katastrofy budowlanej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - wypełnienie wszystkich obowiązków zarządcy wynikających z przepisów prawa.

Umowa o usługi zarządzania projektami

Sprzedający zawarł z D. Sp. z o.o. także umowę o usługi zarządzania projektami (dalej: Umowa o usługi zarządzania projektami).

Na podstawie ww. umowy, do obowiązków D. Sp. z o.o. należy w szczególności:

• prowadzenie bieżącej współpracy z obecnymi oraz przyszłymi najemcami oraz usługodawcami będącymi partnerami Sprzedającego w Nieruchomości,
• uzgadnianie z zainteresowanymi najemcami zakresu prac aranżacyjnych na powierzchniach Nieruchomości,
• przygotowanie zapytań dotyczących prac aranżacyjnych dla poszczególnych powierzchni,
• nadzór nad procesem prac aranżacyjnych w tym respektowanie zapisów umów,
• delegowanie zadań dla poszczególnych firm podwykonawczych Sprzedającego,
• przygotowywanie priorytetów oraz kamieni milowych dla rozpoczętych realizacji,
• rozliczanie wykonawców z wykonanych prac,
• analiza dostarczonej dokumentacji powykonawczej,
• bieżące rozwiązywanie problemów wynikających z wykonywanych zadań,
• pilnowanie budżetów realizacyjnych oraz pomoc w przygotowaniu raportowania budżetów capex dla banku oraz Sprzedającego,
• raportowanie w ustalonych cyklach.

Umowa zarządzania aktywami

Sprzedający podpisał z F. Sp. z o.o. (dalej: Zarządzający Aktywami) umowę o zarządzanie aktywami „Asset Management Agreement” (dalej: Umowa zarządzania aktywami).

Jako aktywa należy rozumieć wszelkie posiadłości/majątek i udziały Sprzedającego w Nieruchomości oraz wszystkie budynki, urządzenia i wyposażenie (inne niż urządzenia i wyposażenie najemców) oraz stałe urządzenia i maszyny oraz wszelkie dochody, wpływy lub przychody z nich wynikające, korzyści ze wszystkich umów ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości (w tym wszelkie ich zmiany lub rozszerzenia), wszelkie prawa do powództwa przeciwko osobom trzecim oraz korzyść ze wszystkich obecnych i przyszłych licencji, umów, kontraktów i gwarancji dotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z ww. umową Zarządzający Aktywami zobowiązał się do dokładania wszelkich starań w celu realizacji Biznes Planu Sprzedającego, aby wygenerować wpływy w wysokości lub zgodnie z celami strategicznymi Sprzedającego oraz docelowych stóp zwrotu określonych w Biznes Planie.

Obowiązki Zarządzającego Aktywami obejmują, w szczególności:

• zarządzanie przepływami pieniężnymi pochodzącymi z aktywów, w tym prowadzenie rachunków bankowych,
• monitorowanie i nadzorowanie księgowych współpracujących ze Sprzedającym w zakresie Nieruchomości,
• monitorowanie i nadzorowanie zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania wszelkich przychodów z aktywów i niezwłocznego ich deponowania na właściwym rachunku bankowym oraz informowanie Sprzedającego o wszelkich uchybieniach zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania należnych czynszów z aktywów,
• udzielanie rekomendacji i świadczenie usług doradczych w zakresie umów z osobami trzecimi,
• doradztwo w zakresie wynajmowania lub rozporządzania aktywami,
• lokalizowanie i identyfikowanie potencjalnych najemców (dzierżawców) lub nabywców aktywów oraz doradzanie Sprzedającemu w zakresie warunków i metod realizacji transakcji z takimi podmiotami,
• przedstawienie Sprzedającemu korekt zalecanych do zatwierdzenia w Biznes Planie.

Umowy o dostawę usług i mediów

Sprzedający zawarł umowy w zakresie usług serwisowych oraz dostarczenia mediów z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umowy w zakresie oraz wyposażenia określonych części Centrum handlowego, usług ochrony, usług wywozu odpadów, dostawy i dystrybucji energii elektrycznej, dostawy wody i odbiór ścieków, usług serwisowania systemu liczenia klientów, usług czyszczenia i serwisowania separatorów substancji ropopochodnych i tłuszczu, wynajmu mat podłogowych, usług konserwacji instalacji teletechnicznych, obsługi serwisowej central wentylacyjno-klimatyzacyjnych, usług serwisowych instalacji i urządzeń instalacji tryskaczowej wraz z jednostkami zasilająco-sterującymi, przeglądów technicznych systemów przeciwpożarowych, konserwacji i serwisu drzwi automatycznych, dozoru technicznego, usług pożarniczych i bezpieczeństwa pracy, dzierżawy i serwisowania urządzenia służącego do emisji utworów muzycznych, jak również dostarczania programu muzycznego, administracji strony internetowej, monitoringu sygnałów z sygnalizacji pożaru, sprzedaży paliwa gazowego oraz usług telekomunikacyjnych.

Dodatkowo, Sprzedający na podstawie decyzji Miejskiego Zarządu Dróg ponosi opłaty roczne z tytułu zajęcia pasa drogowego w celu umieszczenia urządzenia infrastruktury technicznej (dalej: Umowy dotyczące Usług i Mediów).

Umowa dotycząca infrastruktury sieci

Instalacja elektryczna jest objęta umową dzierżawy infrastruktury sieci z 31 lipca 2023 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako wydzierżawiającym) i G. Sp. z o.o. sp.k. (jako dzierżawcą) (dalej: Umowa Dzierżawy infrastruktury sieci).

Umowy pośrednictwa

Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących pośrednictwa w wynajmie powierzchni znajdujących się w Centrum handlowym, które zostały opisane poniżej.

Sprzedający podpisał z H. Sp. z o.o. sp.k.(dalej: H. Sp. z o.o. sp.k.) umowę o pośrednictwo w najmie (dalej: Umowa pośrednictwa 1). H. Sp. z o.o. sp.k. zgodnie z tą umową świadczy na rzecz Sprzedającego usługi pośrednictwa w zakresie wynajmu powierzchni handlowej zlokalizowanej w Centrum handlowym. Na podstawie tej umowy, H. Sp. z o.o. sp.k. zobowiązuje się m.in. do:

• identyfikowania potencjalnych najemców i przedstawiania ich Sprzedającemu,
• rozprowadzania wśród potencjalnych najemców materiałów promocyjnych i marketingowych dostarczanych przez Sprzedającego,
• przekazywania potencjalnym najemcom informacji o Centrum handlowym na podstawie dokumentów otrzymanych od Sprzedającego,
• prezentowania Sprzedającemu potencjalnych najemców i przekazywania Sprzedającemu informacji o najemcach, które mogą mieć wpływ na warunki najmu powierzchni,
• dostarczania Sprzedającemu informacji o warunkach gospodarczych i rynkowych mających wpływ na wynajem powierzchni,
• dostarczania innych informacji istotnych z punktu widzenia wynajmu powierzchni,
• negocjowania umów najmu powierzchni w imieniu Sprzedającego oraz zgodnie z jego wskazówkami,
• podejmowania wszelkich czynności organizacyjnych w celu pomocy w podpisywaniu umów najmu z najemcami,
• przedstawiania potencjalnych najemców pisemnie drogą listową lub poprzez e-mail na adres wskazany w umowie.

Sprzedający jest również stroną umowy w zakresie usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości (dalej: Umowa pośrednictwa nr 2) zawartej z I. Sp. z o.o. sp.k.(dalej: Pośrednik). Na podstawie tej umowy Pośrednik zobowiązał się do świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości na rzecz Sprzedającego tj. usług w zakresie pośredniczenia w zawieraniu umów najmu/dzierżawy (oraz ich przedłużenia lub powiększenia powierzchni najmu) powierzchni w Centrum handlowym i na Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a potencjalnymi najemcami tych powierzchni.

Sprzedający zawarł również umowę z J. Sp. z o.o. sp.k.(dalej: J. Sp. z o.o. sp.k.) o świadczenie usług pośrednictwa w zakresie najmu pomieszczeń (dalej: Umowa pośrednictwa nr 3). Sprzedający zlecił J. Sp. z o.o. sp.k. wynajem pomieszczeń w Centrum handlowym w zakresie prezentowania potencjalnych najemców, pośrednictwa i usług doradczych oraz wynajmu.

Umowy ubezpieczenia

Sprzedający zawarł również umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz części Wyposażenia.

Pozostałe umowy

Obsługa księgowa Sprzedającego świadczona jest na podstawie umowy agencyjno-księgowej zawartej z H. Sp. z o.o. sp.k. (dalej: Umowa agencyjno-księgowa). Umowa przewiduje świadczenie usług, które obejmują kompleksową obsługę finansową i księgową Sprzedającego.

Dodatkowo, Sprzedający zawarł również umowę szczegółową o świadczenie usług doradztwa podatkowego z K. sp. k.(dalej: Umowa o doradztwo podatkowe).

Sprzedający jest również stroną umowy o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego (dalej: Umowa o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego) zawartej z L. sp. z o.o. oraz z K. sp. z o.o.(dalej zwani łącznie: Konsultantami), na podstawie których na rzecz Sprzedającego świadczone są usługi doradztwa inwestycyjnego dotyczącego sprzedaży Nieruchomości.

Zabezpieczenia z tytułu Umów Najmu

Na moment składania niniejszego wniosku, Sprzedającemu przysługują prawa wynikające z Umów Najmu i ich zabezpieczeń (dalej: Zabezpieczenia). Zabezpieczeniami Umów Najmu są kaucje (dalej: Kaucje), gwarancje bankowe przenoszalne i nieprzenoszalne (dalej: Gwarancje), oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, poręczenia i gwarancje korporacyjne, weksle.

Gwarancje budowlane

Sprzedający jest uprawniony do gwarancji budowlanych udzielonych na podstawie umów oraz w zakresach i okresach gwarancyjnych ustalonych pomiędzy Sprzedającym a wykonawcami prac budowalnych (dalej: Gwarancje Budowlane). W związku z umowami o wykonanie prac budowlanych Sprzedający zachował kaucje/kwoty należne wykonawcy.

Prawa autorskie

Sprzedający nabył prawa majątkowe autorskie do dokumentacji projektowo - architektonicznej w zakresie wykonanych prac projektowo-usługowych i przysługują mu autorskie prawa majątkowe oraz prawo udzielania zgody podmiotom trzecim na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do projektów poszczególnych obiektów, a także upoważnienia i zobowiązania związane z prawami autorskimi do takich projektów (dalej: Prawa autorskie).

Znak towarowy

Sprzedający jest uprawniony z prawa ochronnego na słowno-graficzny znak towarowy „ C.” o numerze zgłoszenia (…) i numerze prawa wyłącznego (…), zarejestrowany w Urzędzie Patentowym RP (dalej: Znak Towarowy).

Domena

Sprzedający jest podmiotem praw i obowiązków wynikających z rejestracji nazwy domeny internetowej www.(...) (dalej: Domena), której rejestratorem jest spółka X sp. z o.o.

Informacje handlowe

Sprzedający posiada informacje w formie dokumentowej, dotyczące działalności Przedsiębiorstwa, w tym tajemnice oraz know-how Przedsiębiorstwa (dalej: Informacje Handlowe).

Bazy danych

Sprzedający posiada prawa do baz danych zawierających dane o klientach Centrum, (tj. osobach fizycznych, które odwiedzają sklepy prowadzone przez Najemców), które są prowadzone na potrzeby marketingowe (dalej: Bazy danych).

OPIS TRANSAKCJI

III. Umowa zobowiązująca do dokonania sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego na rzecz Kupującego

28 maja 2024 r. Wnioskodawcy podpisali przedwstępną umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: Umowa Przedwstępna). Umowa przyrzeczona (dalej: Umowa Przyrzeczona), dotycząca zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, składającej się z Nieruchomości, Wyposażenia i pozostałych składników określonych w dalszej części wniosku (dalej: Transakcja), zostanie zawarta po spełnieniu wszystkich warunków przedstawionych w Umowie Przedwstępnej. Jednym z tych warunków jest uzyskanie interpretacji podatkowej, potwierdzającej prawidłowy sposób rozliczenia Transakcji na gruncie VAT. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu uzgodnionych warunków, lecz nie później niż 28 lutego 2025 r.

Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania po raz pierwszy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Dodatkowo, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień dokonania Transakcji, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków lub budowli.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego Nieruchomości w 2016 r., początkowo Sprzedający zakwalifikował to nabycie jako dostawę towarów, w związku z czym dokonał odliczenia VAT z tytułu zakupu Nieruchomości. Niemniej, w wyniku kontroli podatkowej, transakcja ta została przekwalifikowana przez organy podatkowe na nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a zasadność podejścia organów podatkowych w tym przypadku potwierdził także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 10 stycznia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 1031/17) oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lipca 2023 r. (sygn. akt I FSK 892/18). W związku z czym, Sprzedający ostatecznie nie skorzystał z odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Sprzedający nabył więc zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła m.in. Nieruchomość i kontynuował działalność gospodarczą prowadzoną przez poprzedniego właściciela Nieruchomości w zakresie odpłatnego wynajmu i dzierżawy lokali i powierzchni zlokalizowanych na terenie Nieruchomości.

W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Kupującego:

• prawo własności Nieruchomości;
• prawa do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie;
• prawa i wierzytelności wynikające z Umów Najmu;
• prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów Zabezpieczeń Umów Najmu;
• wszelkie prawa i wierzytelności związane z działalnością Nieruchomości dotyczące okresu od dnia następującego po dacie Transakcji (włącznie) dotyczące Umów Najmu, Zabezpieczeń Umów Najmu, Gwarancji Budowlanych, Umów dotyczących Usług i Mediów, budowli oraz prawa i wierzytelności wynikające z obowiązujących Umów ubezpieczenia Nieruchomości, Budynków i Wyposażenia (dalej: Prawa Przejmowane);
• wszelkie zobowiązania związane z działalnością Nieruchomości dotyczące okresu od dnia następującego po dacie Transakcji (włącznie) odnoszące się do Umów Najmu, Zabezpieczeń Umów Najmu, Gwarancji Budowlanych, Umów dotyczących Usług i Mediów oraz zobowiązania wynikające z obowiązujących Umów ubezpieczenia Nieruchomości, Budynków oraz Wyposażenia (dalej: Zobowiązania Przejmowane);
• prawa i wierzytelności wynikające z Gwarancji Budowlanych;
• Prawa Autorskie;
• Prawa ochronne do Znaku Towarowego;
• prawa do Domeny oraz do serwera, na którym prowadzona jest Domena, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych instrumentów zabezpieczeń (jeżeli znajdzie to zastosowanie) niezbędnych do funkcjonowania Domeny oraz prawo zarejestrowania Kupującego (lub jakiejkolwiek osoby wskazanej przez Kupującego) jako użytkownika Domeny;
• dokumentację (opisaną szerzej w dalszej części wniosku);
• bilans, wydruki z ksiąg rachunkowych i dokumentów rachunkowych Sprzedającego oraz kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego (faktury, rejestry, deklaracje) dotyczące działalności Przedsiębiorstwa (dalej: Dokumenty Rachunkowe);
• informacje Handlowe;
• prawa do Baz danych.

Dodatkowo, Sprzedający zobowiązuje się doprowadzić do zawarcia porozumienia do Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci. Projekt porozumienia do Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci określający wymagany zakres zmian stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej - jedną z proponowanych zmian jest zapis wskazujący, iż w przypadku, gdy Sprzedający dokona zbycia Nieruchomości, następca prawny Sprzedającego wstępuje w stosunek prawny Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci, przy czym może wypowiedzieć tą umowę w terminie 6 miesięcy od dnia nabycia Nieruchomości, z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego.

Należy podkreślić, iż w odniesieniu do Umów Najmu oraz Zabezpieczeń Umów Najmu, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu z mocy prawa (art. 678 §1 Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: Kodeks cywilny). Co więcej, Wnioskodawcy postanowili, że jeżeli w dacie Transakcji będą obowiązywały Umowy Najmu, które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego ze względu na fakt trwania okresu najmu takich Umów Najmu, Sprzedający zobowiązany będzie do zawarcia z Kupującym umowy cesji wszystkich praw wynikających z takich Umów Najmu oraz przejęcia przez Kupującego wszelkich zobowiązań z nich wynikających.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość (dalej: Dokumentacja), w szczególności:

• dokumentację prawną dotyczącą zbywanych składników, w tym w szczególności Nieruchomości, Budynków, Budowli, Wyposażenia, Praw Przejmowanych i Zobowiązań Przejmowanych, Praw Autorskich, Znaków Towarowych oraz Domeny;
• dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowy, w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie - oba dokumenty z pieczątką ostateczności, kopie korespondencji prowadzonej z jakimkolwiek organem administracji rządowej lub samorządowej lub organami wymiaru sprawiedliwości dotyczącej Nieruchomości, oryginały umów budowlanych, dokumenty dotyczące projektów (projektów architektonicznych i wykonawczych) dotyczących Budynków i Wyposażenia, instrukcje eksploatacji zakładu i wszelkich maszyn oraz urządzeń w Budynku i na Nieruchomości, instrukcje BHP dotyczące Budynków oraz systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego prowadzoną dla Budynku, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania, karty dostępu do Budynku i Nieruchomości, kody do systemu zarządzania Budynkiem, (o ile ma to zastosowanie);
• oryginały wszelkich projektów, dokumentów dotyczących konserwacji i innych dokumentów wymaganych dla Nieruchomości, Budynków, Budowli oraz Wyposażenia na podstawie obowiązujących przepisów prawa, oryginały dokumentacji powykonawczej sporządzonej dla Budynków oraz Budowli wraz z rysunkami powykonawczymi oraz spisem inwentaryzacyjnym:

(i)ze specyfikacją techniczną (sporządzoną na piśmie) załączoną w formie osobnych plików podzielonych na poszczególne branże; oraz

(ii)zgody techniczne i opisy lokalizacji wszystkich zainstalowanych urządzeń, a także instalacji użytkowych wraz z koncepcją przyłączy do poszczególnych sieci;

• oryginały Umów Najmu, Zabezpieczeń i Gwarancji Budowlanych oraz powiązane z nimi dokumenty i umowy;
• kopie wszelkich dokumentów i wyciągów z ksiąg rachunkowych odnoszących się do Nieruchomości oraz świadczenia usług na terenie Nieruchomości i związanych z tym opłat eksploatacyjnych;
• plany, rysunki, projekty lub inne materiały dotyczące całości lub części Nieruchomości, Budynku, wszelkiej infrastruktury i instalacji wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych, które są lub mogą być wykorzystywane na potrzeby Nieruchomości;
• świadectwo charakterystyki energetycznej Budynków;
• wszelkie inne istotne istniejące dokumenty dotyczące przedsiębiorstwa, w tym Nieruchomości, Budynków i Budowli oraz Wyposażenia, które znajdują się w posiadaniu Sprzedającego.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie, (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości zostaną przeniesione zasadniczo w oparciu przepisy Kodeksu cywilnego (por. art. 823 § 1 i 2). Gdyby ubezpieczyciel nie wyraził zgody na przeniesienie praw z danej umowy ubezpieczenia przed dokonaniem Transakcji, Sprzedający i Kupujący będą podejmowali działania w celu przeniesienia tych umów w późniejszym terminie. Umowy te nie zostaną przeniesione tylko w przypadku wystąpienia prawnych przeszkód np. braku zgody ubezpieczyciela.

W dniu Transakcji strony Umowy Przedwstępnej podpiszą przygotowane przez Kupującego powiadomienia do odpowiednich osób i podmiotów, informując je o przeniesieniu praw wynikających z Umów Najmu, Zabezpieczeń i Gwarancji Budowlanych (oraz wszelkich instrumentów zabezpieczeń wydanych na ich podstawie).

Dodatkowo ustalono, iż kwoty kaucji wpłacone Sprzedającemu przez najemców z tytułu Umów Najmu oraz kaucji/kwot zatrzymanych na zabezpieczenie roszczeń z tytułu Gwarancji Budowalnych (dalej: Kwoty Kaucji) zostaną przekazane Kupującemu na jego rachunki bankowe.

Wnioskodawcy uzgodnili także, że jeśli z jakichkolwiek względów, poszczególne składniki nie zostały wprost wskazane w zapisie Umowy Przedwstępnej mówiącym o ich przeniesieniu na Kupującego, a są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, których przedmiotem są usługi o takim charakterze jak w przypadku Umów o Dostawę Usług i Mediów, Sprzedający na wezwanie Kupującego zgłoszone nie później niż w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej przeniesie na Kupującego prawa do tych składników a Kupujący przejmie wszelkie zobowiązania do nich, w terminie i formie wskazanej przez Kupującego w tym wezwaniu i bez oddzielnego wynagrodzenia.

Jednocześnie, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

• jakichkolwiek praw i wierzytelności innych niż wynikające z Praw Przejmowanych;
• jakichkolwiek obowiązków innych niż wynikające ze Zobowiązań Przejmowanych;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z Umowy Kredytu Sprzedającego;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z jakichkolwiek pożyczek udzielonych Sprzedającemu lub przez Sprzedającego na rzecz jakiegokolwiek podmiotu;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
• jakichkolwiek potencjalnych zobowiązań wynikających z jakichkolwiek postępowań sądowych, których Sprzedający będzie stroną na dzień Transakcji;
• praw do firmy Sprzedającego;
• praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy L. sp. z o.o. a M. sp. z o.o. z 30 sierpnia 2006 r., która to umowa została rozwiązana przez Sprzedającego z 28 września 2021 r.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Sprzedający ureguluje należności wynikające z usług wykonanych na jego rzecz do dnia zrealizowania Transakcji. W ramach Transakcji, Sprzedający i Kupujący nie będą więc dążyć do przeniesienia ewentualnych zobowiązań w zakresie uregulowania nieopłaconych faktur dotyczących działalności Sprzedającego do dnia zrealizowania Transakcji.

IV. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po nabyciu

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zainteresowany nabyciem Centrum handlowego jako zorganizowanego i funkcjonującego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w tym praw, tak aby zapewnić jego nieprzerwane funkcjonowanie pod dotychczasową nazwą oraz utrzymanie dotychczasowej klienteli, poziomu sprzedaży oraz wizerunku na rynku lokalnym. Kupujący zamierza kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników, których sprzedaży dotyczy Transakcja.

Sprzedający oraz Kupujący będą dążyć do tego, aby w ramach planowanej transakcji sprzedaży Centrum handlowego, zostały zbyte wszystkie składniki materialne oraz niematerialne, które są lub zostaną wyodrębnione organizacyjnie i finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego i są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego w zakresie prowadzenia Centrum handlowego, chyba, że nie zostaną wskazane wprost w Umowie Przedwstępnej lub Przyrzeczonej. W szczególności Sprzedający dokona zbycia takich składników, które zapewnią faktyczną możliwość kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa wynikające z umów umożliwiających zarządzanie Nieruchomością takie jak: Umowa o zarządzanie, Umowa o usługi zarządzania projektami, Umowa zarządzania aktywami, Umowa pośrednictwa 1, Umowa pośrednictwa 2 oraz Umowa pośrednictwa 3, Umowa agencyjno-księgowa. Brak cesji przedmiotowych umów nie wpłynie jednak na zdolność kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania:

a)Czy zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem planowanej Transakcji w chwili transakcji będzie wyodrębniony – w stosunku do reszty przedsiębiorstwa Sprzedającego – na płaszczyźnie:

• finansowej, tj. czy zespół składników będzie posiadał samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionego Centrum handlowego? - wskazaliście Państwo:

Odp. Zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem Transakcji, nie będzie mógł samodzielnie i autonomicznie funkcjonować w obrocie gospodarczym w chwili Transakcji, gdyż w celu kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte w drodze Transakcji składniki Kupujący będzie musiał zaangażować własne zaplecze personalne i techniczne i/lub podpisać umowy z odpowiednimi podwykonawcami, przykładowo w celu zapewnienia odpowiedniego zarządzania Centrum handlowym oraz obsługi najemców.

Na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionego Centrum handlowego. Zbywane Nieruchomości wraz z powiązanymi z nimi składnikami materialnymi i niematerialnymi stanową bowiem jedyne aktywo Spółki.

• organizacyjnej, tj. czy będzie stanowił wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania? - wskazaliście Państwo:

Odp. Składniki materialne i niematerialne zbywane w ramach Transakcji nie zostały dodatkowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Sprzedającego, gdyż stanowią one zasadniczo wszystkie składniki Sprzedającego związane z działalnością w zakresie wynajmowania powierzchni na terenie Nieruchomości, które mogą stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Kontynuowanie działalności Sprzedającego przy wykorzystaniu przedmiotowych składników wymaga podjęcia przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych, opisanych w odpowiedzi na pytanie wskazane w punkcie I (b) poniżej.

• funkcjonalnej, tj. czy będzie stanowił odrębną całość – będzie obejmował elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, który służył w strukturze Państwa przedsiębiorstwa i będzie posiadał potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy? - wskazaliście Państwo:

Odp. Składniki materialne i niematerialne zbywane w ramach Transakcji stanowią zasadniczo wszystkie składniki Sprzedającego związane z działalnością w zakresie wynajmowania powierzchni na terenie Nieruchomości, niezbędne do prowadzenia działań gospodarczych. Składniki te będą posiadały potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, przy czym faktyczna możliwość kontynuowania działalności w zakresie najmu powierzchni na terytorium Nieruchomości, przy wykorzystaniu przedmiotowych składników wymaga podjęcia dodatkowych działań faktycznych przez Kupującego, które zostały opisane w odpowiedzi na pytanie wskazane w punkcie I (b) poniżej. Niepodjęcie tych działań przez Kupującego, nie pozwoli omawianym składnikom funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy - składniki te nie będą miały przykładowo zdolności obsługi najemców i dzierżawców oraz zarządzania Centrum handlowym.

b)Czy Kupujący będzie musiał podjąć/wykonać jakieś działania faktyczne lub prawne (np. zawarcie umów z podmiotami trzecimi, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi w ramach Transakcji, itp.) bądź zaangażować inne składniki majątku w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Państwa składniki majątkowe? Jeśli tak - należy wskazać, jakie działania faktyczne lub prawne Kupujący będzie musiał podjąć/wykonać w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte w drodze Transakcji składniki majątkowe? – wskazaliście Państwo:

Odp. Tak. W celu kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte w drodze Transakcji składniki Kupujący będzie musiał zaangażować własne zaplecze personalne i techniczne i/lub podpisać umowę z odpowiednimi podwykonawcami, przykładowo na potrzeby zarządzania Centrum handlowym oraz obsługi najemców.

W celu kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego, Kupujący podejmie następujące działania faktyczne i prawne:

• zawarcie umowy wynajmu powierzchni handlowej - umowa konieczna celem przedłużenia zawartych umów najmu, zawierania innych aneksów, zawierania nowych umów najmu na wakaty;
• zawarcie umowy o zarządzenie galerią handlową - umowa konieczna do bieżącego zarządzania powierzchnią handlową;
• zawarcie umowy na obsługę techniczną obiektu - umowa konieczna do usuwania wszelkich wad i usterek;
• zawarcie umowy na świadczenie usług prawnych - umowa konieczna do obsługi zawieranych umów z podwykonawcami, najemcami, prowadzenia sporów i świadczenia innych usług prawnych;
• zawarcie umowy o świadczenie usług księgowych - umowa konieczna do wystawiania faktur oraz ich księgowania;
• zawarcia umowy o świadczenie usług marketingowych - umowa konieczna do odpowiedniej promocji galerii handlowej;
• zawarcie umowy tzw. „asset managementowej” - umowa konieczna do opracowania strategii rozwoju galerii handlowej celem zwiększania jej wartości w czasie.

a)Czy wszystkie 35 działki są zabudowane budynkami, budowlami, czy tylko wybrane działki gruntowe, jeśli nie wszystkie, to które działki są niezabudowane, i w odniesieniu do tych niezabudowanych proszę wskazać? – wskazaliście Państwo;

Odp. Działka nr 8 jest niezabudowana. Pozostałe działki są zabudowane budynkami i budowlami.

b)Czydla działek niezabudowanych obowiązujemiejscowyplan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planudla tych działek, a jeśli nie ma miejscowegoplanu zagospodarowania przestrzennego, to czy na dzień sprzedaży dladziałek niezabudowanych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? – wskazaliście Państwo:

Odp. Tak. Zgodnie z miejscowym zagospodarowania przestrzennego, działka nr 8 znajduje się na terenie usług komercyjnych. Jest to teren budowalny.

c)poniżej Spółka wskazuje jakie budynki i budowle znajdują się na poszczególnych działkach. Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że jego intencją nie jest uzyskanie interpretacji indywidualnej w zakresie klasyfikacji danego obiektu budowlanego i potwierdzenie czy jest on budowlą lub budynkiem w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Nr działki	Budynek/budowla
20	Budynek: Centrum handlowe
21	Budynek: Centrum handlowe
22	Budowle: mur oporowy i ekrany dźwiękochłonne
23	Budowle: podziemny zbiornik retencyjny wód opadowych 500tys m3, mur oporowy, powierzchnia zabudowana kostką techniczną. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. linie kablowe elektroenergetyczne, linie wod-kan, kanały wód opadowych.
24	Budowle: podziemny zbiornik zapasu wody ppoż 450m3, droga pożarowa z kostki technicznej, strefa dostaw z kostki technicznej, mur oporowy, ekrany dźwiękochłonne. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. trasy linii kablowych elektroenergetyczne, stacja układu redukcji ciśnienia gazu
25	Budowle: strefa dostaw zabudowana kostką techniczną, mur oporowy wraz z ekranami. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemne instalacje sieci elektroenergetycznych, instalacja wod-kan, kanał wód opadowych, separator tłuszczu, stacja układu redukcji ciśnienia gazu.
26	Budowle: główny wjazd i wyjazd dla całej nieruchomości z przejściami dla pieszych z kostki technicznej - drogi wewnętrzne, mur oporowy. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. trasy kablowe, sieć wod-kan, kanały wód opadowych, separatory.
27	Budynek myjni
28	Budowle: parking z kostki technicznej z wiatami na wózki sklepowe, mur oporowy, ekrany dźwiękochłonne. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektroenergetyczna, wod-kan i kanałami wód opadowych, paczkomat, kwiatomat, bankomat, stojaki na rowery.
29	Budowle: parking z kostki technicznej z wiatami na wózki sklepowe. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektroenergetyczna, wod-kan i kanałami wód opadowych, bankomat, stojaki na rowery.
30	Budowle: parking z kostki technicznej, droga wewnętrzna. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna.
31	Budowle: główny wjazd i wyjazd dla całej nieruchomości z przejściami dla pieszych, teren z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemny piezometr.
32	Budowle: główny wjazd i wyjazd dla całej nieruchomości z przejściami dla pieszych teren z kostki technicznej, mur oporowy z ekranami dźwiękochłonnymi
33	Budowla: mur oporowy
34	Budowle: schody betonowe pokryte kostką techniczną z przejściem dla pieszych, mur oporowy.
35	Budowle: mur oporowy, bilbord reklamowy z podstawą betonową, maszty flagowe 6 szt.
17	Budowle: droga dojazdowa z kostki technicznej do strefy dostaw, droga pożarowa wraz z murem oporowym. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna instalacja kanałów burzowych dla wód opadowych oraz trasy elektryczne.
18	Budowle: droga wyjazdowa ze strefy dostaw, droga pożarowa z kostki technicznej wraz z murem oporowym, chodnik dla ciągu pieszych Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna instalacja kanałów burzowych dla wód opadowych oraz trasy elektryczne.
19	Budowle: droga wyjazdowa ze strefy dostaw, droga pożarowa z kostki technicznej wraz z murem oporowym. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna instalacja kanałów burzowych dla wód opadowych oraz trasy elektryczne.
1	Budowle: droga wjazdowa do strefy dostaw z kostki technicznej, droga pożarowa. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna instalacja kanałów burzowych dla wód opadowych oraz trasy elektryczne.
9	Budowle: mur oporowy. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. główne przyłącze rurociągu gazowego
10	Budowle: teren z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna instalacja kanałów burzowych dla wód opadowych ze zbiornikiem deszczowym, rurociąg gazowy.
11	Budowle: parking z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna i kanały wód opadowych.
12	Budowle: teren z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna.
13	Budowle: parking i droga wewnętrzna z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć elektroenergetyczna, wod-kan, kanały burzowe, separatory tłuszczu
14	Budowle: parking z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna.
15	Budowle: parking z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna, kanały wód opadowych.
16	Budowle: bilbord reklamowy. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć kablowa z zasilaniem pod latarnie.
2	Budowle: mur oporowy, teren z kostki technicznej.
3	Budowle: schody betonowe pokryte kostką techniczną z przejściem dla pieszych, mur oporowy.
4	Budowle: mur oporowy, parking samochodowy z kostki technicznej, maszty flagowe 6szt.
5	Budowle: główny wjazd i wyjazd z nieruchomości z przejściami dla pieszych z kostki technicznej.
5	Budowle: parking z kostki technicznej. Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. podziemna sieć elektryczna
7	Budowle: pylon reklamowy.
8	Działka niezabudowana Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się inne obiekty tj. podziemna sieć kablowa z zasilaniem pod latarnie.

Odnośnie budynku myjni samochodowej, który został wybudowany przez Dzierżawcę – wskazali Państwo:

d)Czy do dnia sprzedaży przedmiotu Transakcji (Nieruchomości składającej się na Centrum handlowe) nastąpi pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą rozliczenie poniesionych przez Dzierżawcę nakładów na wybudowanie budynku myjni samochodowej, i czy rozliczenie Nakładów między Dzierżawcą a Państwem zostanie/zostało udokumentowane fakturą VAT?

Odp. Nie. Do dnia sprzedaży przedmiotu Transakcji nie zostaną rozliczone nakłady poniesione przez Dzierżawcę.

e)Czy umowa najmu nieruchomości w odniesieniu do działki/działek, na których znajduje się budynek myjni samochodowej wraz z urządzeniami zostanie na dzień Transakcji rozwiązana z najemcą, czy też zostanie przeniesiona w ramach planowanej Transakcji?

Odp. Umowa najmu nieruchomości w odniesieniu do działek, na których znajduje się budynek myjni samchodowej wraz z urządzeniami zostanie przeniesiona w ramach planowanej dostawy.

Pytania

1.Czy dostawa Nieruchomości wraz z wymienionymi składnikami w ramach planowanej Transakcji będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy - Sprzedającego?

2.W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 - czy dostawa budynków i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2, tj. skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wystawieniu przez Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dokonanie Transakcji - czy, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT

Stanowisko Zainteresowanych

Ad 1

Dostawa Nieruchomości wraz z wymienionymi składnikami w ramach Transakcji będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego - z tego powodu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 - dostawa budynków i budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 3

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b)zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT.

Ad 1

Uwagi wstępne

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa własności Nieruchomości. Niemniej, w ramach Transakcji zostaną przeniesione także m.in.: ruchomości stanowiące Wyposażenie, prawa i wierzytelności wynikające z Umów Najmu, prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów Zabezpieczeń Umów Najmu, Prawa i Zobowiązania Przejmowane, szeroko pojęta Dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością, prawa i wierzytelności wynikające z Gwarancji Budowlanych oraz inne prawa i obowiązki związane bezpośrednio z Nieruchomością oraz działalnością Sprzedającego (m.in. Prawa Autorskie, Prawa ochronne do Znaku Towarowego, prawa do Domeny oraz serwera, Dokumenty Rachunkowe, Informacje Handlowe, Prawa do Baz danych).

Biorąc pod uwagę, że Sprzedający wykorzystywał dotychczas Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, a Kupujący planuje prowadzić tożsamą działalność po zrealizowaniu Transakcji, kluczowe jest ustalenie dla celów podatkowych, czy planowana przez Wnioskodawców Transakcja, stanowi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, czy też może jednak Transakcja powinna być traktowana jako zbycie poszczególnych składników majątkowych, i tym samym podlegać opodatkowaniu VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości wraz z wymienionymi składnikami w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

I tak, jak wskazuje art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Co istotne, każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w miejscu, w którym znajduje się w momencie dostawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów tej ustawy. W przepisie tym wskazano czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa lub ZCP) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a tym samym sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą VAT.

Reasumując, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedsiębiorstwo lub ZCP ma kluczowe znaczenie dla oceny niniejszej sprawy, bowiem rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT.

I.Definicja przedsiębiorstwa oraz ZCP

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż dla celów podatku VAT, pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: Kodeks cywilny).

W myśl ww. przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa;

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze sformułowanie użyte w ww. przepisie, obejmuje ono w szczególności należy wskazać, iż definicja przedsiębiorstwa wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione, w tym przepisie składniki.

Niemniej, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu przez kupującego działalności gospodarczej zbywcy.

Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W myśl powyższego, w skład przedsiębiorstwa wchodzą więc wszystkie składniki niemajątkowe i majątkowe powiązane ze sobą funkcjonalnie i przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych. Przedsiębiorstwem zatem nie można nazwać zgromadzonych niematerialnych i materialnych składników, które nie są zorganizowane funkcjonalnie tak, aby umożliwić prowadzenie działalność gospodarczej.

Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Przechodząc na grunt przepisów ustawy o VAT należy zwrócić, uwagę że ustawa ta definiuje pojęcie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa.

I tak, zgodnie z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT, przez ZCP należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze powyższe oraz uwzględniając utrwaloną linię orzeczniczą sądów administracyjnych i stanowiska organów podatkowych, stwierdzić należy, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za Zorganizowaną Część Przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

(i)   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych,

(ii)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

(iii) składniki te są przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zatem są wyodrębnione funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie,

(iv) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Podsumowując, zgodnie z utrwalonym podejściem organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, składniki materialne i niematerialne tworzą Zorganizowaną Część Przedsiębiorstwa, jeżeli pozostają w takich relacjach, które pozwalają stwierdzić, że nie mamy do czynienia z przypadkowym zbiorem składników. W tym zakresie, za Zorganizowaną Część Przedsiębiorstwa nie może zostać uznany przypadkowy/dowolny zbiór składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale zbiór ten musi stanowić wyodrębniony finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie zespół składników.

I tak, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że w ramach struktury przedsiębiorstwa Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa powinna stanowić wyszczególniony dział, wydział, oddział itp.

Z kolei, jeśli chodzi o wyodrębnienie finansowe to zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe występuje, gdy poprzez odpowiednią ewidencję rachunkową zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Zorganizowanej Część Przedsiębiorstwa, a konkretnie do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy poczytywać natomiast jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zespół składników wchodzących w skład Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa musi służyć realizacji określonego zadania lub zadań gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania. Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, a więc obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Kluczową kwestią do określenia, czy dany zbiór składników majątku może być traktowany jako organizacyjnie wyodrębniona całość, jest tym samym ustalenie, czy dany zbiór może efektywnie funkcjonować jako wyodrębniony, samodzielny podmiot gospodarczy.

Wnioskodawcy pragną zwrócić uwagę, że dodatkowe wskazówki co do tego jak należy rozumieć pojęcie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa znaleźć można także w Objaśnieniach podatkowych Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. w zakresie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia MF), zgodnie z którymi: (...) Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (...) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.(...).

Z powyższego, zdaniem Wnioskodawców, wynika tym samym, że aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa, musi odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym oraz nabywca - w ramach swojej działalności - musi mieć zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W świetle powyższego oraz zaprezentowanego na wstępie opisu zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców, nie ulega wątpliwości, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość wraz z wymienionymi składnikami nabywana przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji, dla której Wnioskodawcy podpisali Umowę Przedwstępną stanowi ZCP w rozumieniu ustawy o VAT.

Przesłanki uzasadniające uznanie Transakcji za zbycie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa

1.Zamiar kontynowania działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników, których sprzedaży dotyczy Transakcja. Dlatego też, pierwszy warunek uznania Transakcji za zbycie ZCP będzie w ocenie Wnioskodawców spełniony i nie wymaga szerszego uzasadnienia.

2.Faktyczna możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym, Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, niemniej w wyniku kontroli podatkowej, transakcja ta została przekwalifikowana przez organy podatkowe na nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Prawidłowość podejścia organów podatkowych została następnie potwierdzona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 10 stycznia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 1031/17) (dalej: WSA w Łodzi) oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2023 r. (sygn. akt 892/18) (dalej: NSA).

Co prawda, powyższe orzeczenia sądów administracyjnych nie zapadły w zakresie Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, niemniej zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę tożsamość przedmiotu planowanej Transakcji z przedmiotem Transakcji analizowanej przez sądy administracyjne, stanowisko prezentowane przez sądy administracyjne w powyższych orzeczeniach uzasadniania przyjęcie analogicznych konsekwencji podatkowych, także w przypadku analizowanej Transakcji.

W pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że w ramach planowanej Transakcji mają zostać przeniesione na Kupującego następujące składniki:

• prawo własności Nieruchomości;
• prawa do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie;
• prawa i wierzytelności wynikające z Umów Najmu;
• prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów Zabezpieczeń Umów Najmu;
• Prawa i Zobowiązania Przejmowane;
• prawa i wierzytelności wynikające z Gwarancji Budowlanych;
• prawa Autorskie;
• prawa ochronne do Znaku Towarowego;
• prawa do Domeny oraz do serwera, na którym prowadzona jest Domena, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych instrumentów zabezpieczeń (jeżeli znajdzie to zastosowanie) niezbędnych do funkcjonowania Domeny oraz prawo zarejestrowania Kupującego (lub jakiejkolwiek osoby wskazanej przez Kupującego) jako użytkownika Domeny;
• dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz Dokumenty Rachunkowe;
• Informacje Handlowe;
• kwoty Kaucji;
• prawa do baz danych.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący jest zainteresowany nabyciem Centrum handlowego jako zorganizowanego i funkcjonującego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w tym praw, tak aby zapewnić jego nieprzerwane funkcjonowanie pod dotychczasową nazwą oraz utrzymanie dotychczasowej klienteli, poziomu sprzedaży oraz wizerunku na rynku lokalnym. Kupujący zamierza kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników, których sprzedaży dotyczy Transakcja. Tym samym, Kupujący zamierza wykorzystywać przedmiot planowanej Transakcji w tożsamy sposób w jaki czyni to Sprzedający.

Co więcej, Sprzedający oraz Kupujący będą dążyć do tego, aby w ramach Transakcji, zostały zbyte wszystkie składniki materialne oraz niematerialne, które są lub zostaną wyodrębnione organizacyjnie i finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego i są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego w zakresie prowadzenia Centrum handlowego, chyba, że nie zostaną wskazane wprost w Umowie Przedwstępnej lub Umowie Przyrzeczonej. W szczególności Sprzedający dokona zbycia takich składników, które zapewnią faktyczną możliwość kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego.

W kontekście powyższego na uwagę zasługuje fakt, iż WSA w Łodzi w wyroku z 10 stycznia 2018 r. o sygn. akt I SA/Łd 1031/17, analizował transakcję, w ramach której Sprzedający nabywał Centrum handlowe, w kontekście możliwości uznania tej transakcji za nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Sprawa analizowana przez WSA w Łodzi dotyczyła nabycia takich składników majątkowych jak grunt i budynek wraz ze wszystkimi przynależnościami oraz budowlami, w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem tych dozwolonych, wszystkie prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów zabezpieczenia umów najmu, wszystkie prawa i wierzytelności wynikające z niewygasłych gwarancji budowlanych, wszystkie prawa i wierzytelności sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji jakości oraz wszystkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji jakości, wszystkie prawa i wierzytelności wynikające z umów własności intelektualnej oraz wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w tym te które nie zostały przeniesione z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, kaucje pieniężne od umów najmu, wierzytelności wynikające z zabezpieczenia umów najmu, umowę licencyjną na korzystanie ze znaku towarowego, domeny internetowe i obsługa serwisu internetowego, a także wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy użyczenia zawartej w przedmiocie budowy i korzystania z przyłącza energetycznego.

W tym przypadku WSA w Łodzi uznał, że:

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż w ramach planowanej Transakcji na Kupującego przejdą zasadniczo wszystkie składniki rzeczowe należące do Sprzedającego, jak również m.in. prawa i wierzytelności wynikające z Umów Najmu oraz prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów Zabezpieczeń Umów Najmu. W tym miejscu należy podkreślić, iż w odniesieniu do Umów Najmu oraz Zabezpieczeń Umów Najmu, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu z mocy prawa (art. 678 §1 Kodeksu cywilnego).

Co więcej, Wnioskodawcy postanowili, że jeżeli w dacie Transakcji będą obowiązywały Umowy Najmu, które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego ze względu na fakt trwania okresu najmu takich Umów Najmu, Sprzedający zobowiązany będzie do zawarcia z Kupującym umowy cesji wszystkich praw wynikających z takich Umów Najmu oraz przejęcia przez Kupującego wszelkich zobowiązań z nich wynikających.

Powyższe potwierdza, że Sprzedający przeniesie na Kupującego nie tylko wszystkie niezbędne składniki majątkowe swojego przedsiębiorstwa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni Centrum handlowego, ale również podejmie wraz z Kupującym działania mające na celu zapewnienie możliwości niezakłóconej kontynuacji przez Kupującego dotychczasowej działalności gospodarczej Sprzedającego. Możliwość kontynuacji działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni Centrum handlowego będą umożliwiały także pozostałe składniki majątkowe, w tym w szczególności Znak Towarowy, Domena, Informacje Handlowe, Bazy Danych, szeroko pojęta dokumentacja oraz różnego rodzaju prawa związane z Nieruchomością, jak również Dokumenty Rachunkowe.

Ponadto, jak wskazano na wstępie, w ramach planowanej Transakcji nie zostaną przeniesione prawa wynikające z umów umożliwiających zarządzanie Nieruchomością takie jak Umowa o zarządzanie, Umowa o usługi zarządzania projektami, Umowa zarządzania aktywami, Umowa pośrednictwa 1, Umowa pośrednictwa 2 oraz Umowa pośrednictwa 3, Umowa agencyjno-księgowa. Brak cesji przedmiotowych umów nie wpłynie jednak w ocenie Wnioskodawców na zdolność kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Kupujący będzie bowiem kontynuował wykonywanie działań objętych tymi umowami w oparciu o własne zasoby lub w oparciu o zasoby podwykonawców oraz otrzyma w ramach Transakcji wszelką niezbędną dokumentację, w tym m.in. rachunkową dotyczącą ZCP, które pozwolą w sposób nieprzerwany kontynuować działalność gospodarczą Sprzedającego w zakresie wynajmowania powierzchni Centrum handlowego.

Jak bowiem zauważył WSA w Łodzi w tożsamej sytuacji:

Podobnie NSA wskazał, że:

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców w ramach Transakcji zostaną przeniesione wszystkie niezbędne składniki majątkowe, umożliwiające kontynowanie działalności gospodarczej Sprzedającego. Ewentualne umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością, aktywami, projektami lub w zakresie obsługi księgowej lub pośrednictwa w najmie, nie są niezbędne w analizowanym przypadku w celu kontynuowania działalności gospodarczej Sprzedającego w zakresie najmu powierzchni Centrum handlowego. Kupujący posiada lub będzie posiadać odpowiednie zaplecze personalne i techniczne lub wparcie odpowiednich podwykonawców w tym zakresie i zasoby te łącznie pozwolą Kupującemu prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni Centrum handlowego. Dlatego też, w ocenie Wnioskodawców niezasadne byłoby uzależnianie istnienia bądź nieistnienia ZCP tylko od przeniesienia powyższych umów w ramach Transakcji, tym bardziej, że zarówno Sprzedający, jak również Kupujący, będą podejmowali działania mające na celu zapewnienie możliwości kontynuowania działalności gospodarczej przez Kupującego w zakresie wynajmowania powierzchni Centrum handlowego. W szczególności należy zauważyć, że w ramach Transakcji, Sprzedający dokona zbycia takich składników, które zapewnią faktyczną możliwość kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego. Jeżeli więc dany składnik majątkowy nie zostanie objęty zakresem Transakcji, to będzie oznaczało, że nie był niezbędny z perspektywy Kupującego oraz Sprzedającego do kontynowania przedmiotowej działalności gospodarczej przez zbywaną ZCP.

Końcowo, należy zwrócić uwagę, że w ramach Transakcji będą przenoszone zasadniczo te same składniki majątkowe, co w ramach transakcji analizowanej przez sądy administracyjne w powyżej powołanych wyrokach.

Z kolei NSA wskazał, że:

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców także w opisanym w zdarzeniu przyszłym zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem planowanej Transakcji umożliwia kontynowanie Kupującemu działalności gospodarczej Sprzedającego w zakresie wynajmowania powierzchni Centrum handlowego i tym samym stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym dostawa Nieruchomości wraz z wymienionymi składnikami w ramach Transakcji będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2 - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1

Uwagi ogólne

Wnioskodawcy uważają, że w przypadku braku możliwości zakwalifikowania przedmiotu dostawy jako ZCP, będzie ona podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu stawkami VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Odnosząc powyższe do przedmiotowego wniosku, należy wskazać, iż dostawa budynków i budowli w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę budynków i budowli wraz z gruntami na których te budynki i budowle są położone.

Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy dostawa budynków i budowli w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

I.Zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że:

i.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

ii.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

(a)wybudowaniu, lub

(b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu bądź gruntownym ulepszeniu zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Użycie we wspomnianej definicji słów „nabywcy lub użytkownikowi” oznacza, że pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14). Sąd w wyroku tym stwierdził, że:

Mając na uwadze powyższe, w tym miejscu należy wskazać, iż Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania po raz pierwszy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Oznacza to, że do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa do rozporządzania jak właściciel Nieruchomością dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład tej Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający w odniesieniu do budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie dokonywał ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30 % wartości początkowej każdego z nich. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej Transakcji, co jednocześnie nie będzie kreowało tzw. ponownego pierwszego zasiedlenia.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego Nieruchomości w 2016 r., początkowo Sprzedający zakwalifikował to nabycie jako dostawę towarów, w związku z czym, dokonał odliczenia VAT z tytułu zakupu Nieruchomości. Niemniej, w wyniku kontroli podatkowej, transakcja ta została przekwalifikowana przez organy podatkowe na nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym Sprzedający ostatecznie nie skorzystał z odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Sprzedający nabył więc zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła m.in. Nieruchomość i kontynuował działalność gospodarczą prowadzoną przez poprzedniego właściciela Nieruchomości w zakresie odpłatnego wynajmu i dzierżawy lokali i powierzchni zlokalizowanych na terenie Nieruchomości.

Zatem, z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:

(i)pierwsze zasiedlenie budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości miało miejsce ponad 2 lata przed dniem planowanej Transakcji, a także

(ii)nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30 % wartości początkowej Nieruchomości (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem),

- w ocenie Wnioskodawców dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że do planowanej dostawy zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zbędna stanie się analiza objęcia jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie mieć natomiast zastosowanie.

Jednocześnie jednak, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będą uprawnieni do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Co więcej, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3.adres budynku, budowli lub ich części."

Należy jednocześnie wskazać, iż na moment Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku złożenia przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (oraz biorąc pod uwagę, że spełnione zostaną wszystkie przesłanki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), planowana Transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Reasumując, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 dostawa budynków i budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 3 - prawo do odliczenia VAT

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, po nabyciu Nieruchomości Kupujący, jako czynny podatnik VAT, będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości.

W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT wynikające z art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej Wnioskodawcy zrezygnują z przedmiotowego zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającego z tytułu dostawy Nieruchomości.

Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

W szczególności należy wskazać na art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT zgodnie, z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy: (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze, że w ocenie Wnioskodawców (w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1), sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przez Wnioskodawców), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Co więcej, zastosowania nie będzie mieć również art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego, (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie również uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

a.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b.zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe w zakresie uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1 we wniosku),
• prawidłowe w zakresie dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2 we wniosku), oraz
• prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującej przedmiotową Transakcję (pytanie nr 3 we wniosku).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1)w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2)wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)umowy zarządzania aktywami; d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych sprzedaż innych elementów nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP. Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

• ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;
• prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
• prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;
• prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.;
• prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;
• prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;
• prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
• dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;
• dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

W złożonym wniosku wskazali Państwo (tu: A.  sp. z o.o. - Sprzedający), że są właścicielem:

• nieruchomości gruntowej składającej się z 19 działek o łączonej pow. 0,4105 ha wpisanych do księgi wieczystej nr (...),
• nieruchomości gruntowej składającej się z 16 działek o łącznej pow. 4,4533 ha wpisanych do księgi wieczystej (...),
• budynku galerii handlowej pod nazwą „C.” oraz budynku myjni samochodowej (budynek wbudowany przez Dzierżawcę), a także
• budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Nieruchomości, oraz
• wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością (takich jak: meble, wyposażenie kuchenne, wyposażenie biurowe, wyposażenie pomieszczeń technicznych).

Na Nieruchomości prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie zarządzania, wynajmu i dzierżawy powierzchni w budynku galerii handlowej. W ramach prowadzonej działalności wynajmują Państwo powierzchnie handlowe na rzecz najemców prowadzących sprzedaż detaliczną oraz świadczących usługi na rzecz klientów Centrum handlowego.

Ponadto, wskazali Państwo, że:

• działalność Centrum handlowego jest prowadzona i promowana w ramach znaku towarowego oraz domeny internetowej,
• funkcjonowanie Centrum handlowego umożliwiają umowy zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Centrum handlowego,
• usługi najmu i dzierżawy związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT,
• Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Państwa do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT,
• 28 maja 2024 r. podpisali Państwo z Kupującym (tu: B.  spółka z o.o.) umowę przedwstępną, w ramach której zamierzają Państwo przeprowadzić Transakcję zbycia składników materialnych i niematerialnych. Kupujący w ramach tej Transakcji nabędzie:
• prawo własności Nieruchomości;
• prawa do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie;
• prawa i wierzytelności wynikające z Umów Najmu;
• prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów Zabezpieczeń Umów Najmu;
• wszelkie prawa i wierzytelności związane z działalnością Nieruchomości dotyczące okresu od dnia następującego po dacie Transakcji (włącznie) dotyczące Umów Najmu, Zabezpieczeń Umów Najmu, Gwarancji Budowlanych, Umów dotyczących Usług i Mediów, budowli oraz prawa i wierzytelności wynikające z obowiązujących Umów ubezpieczenia Nieruchomości, Budynków i Wyposażenia (dalej: Prawa Przejmowane);
• wszelkie zobowiązania związane z działalnością Nieruchomości dotyczące okresu od dnia następującego po dacie Transakcji (włącznie) odnoszące się do Umów Najmu, Zabezpieczeń Umów Najmu, Gwarancji Budowlanych, Umów dotyczących Usług i Mediów oraz zobowiązania wynikające z obowiązujących Umów ubezpieczenia Nieruchomości, Budynków oraz Wyposażenia (dalej: Zobowiązania Przejmowane);
• prawa i wierzytelności wynikające z Gwarancji Budowlanych;
• prawa Autorskie;
• prawa ochronne do Znaku Towarowego;
• prawa do Domeny oraz do serwera, na którym prowadzona jest Domena, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych instrumentów zabezpieczeń (jeżeli znajdzie to zastosowanie) niezbędnych do funkcjonowania Domeny oraz prawo zarejestrowania Kupującego (lub jakiejkolwiek osoby wskazanej przez Kupującego) jako użytkownika Domeny;
• dokumentację (opisaną szerzej w dalszej części wniosku);
• bilans, wydruki z ksiąg rachunkowych i dokumentów rachunkowych Sprzedającego oraz kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego (faktury, rejestry, deklaracje) dotyczące działalności Przedsiębiorstwa (dalej: Dokumenty Rachunkowe);
• informacje Handlowe;
• prawa do Baz danych.

Z okoliczności sprawy wynika, że:

• będą Państwo zobowiązani do przekazania na rzecz Kupującego dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, tj. dokumentację prawną dotycząca zbywanych składników, dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, oryginały wszelkich projektów, dokumentów dotyczących konserwacji i innych dokumentów wymaganych dla Nieruchomości, oryginały umów najmu, zabezpieczeń i gwarancji, kopie wszelkich dokumentów i wyciągów, plany, rysunki, projekty lub inne materiały dotyczące całości lub części Nieruchomości, świadectwo, wszelkie inne istotne dokumenty,
• na Kupującego w ramach Transakcji przejdzie umowa najmu Nieruchomości w odniesieniu do budynku, na którym znajduje się budynek myjni samochodowej,
• w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi w miejsce Państwa w stosunki najmu z mocy prawa,
• z kolei umowy ubezpieczenia zostaną przeniesione na Kupującego w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.

Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował m.in.:

• jakichkolwiek praw i wierzytelności innych niż wynikające z Praw Przejmowanych;
• jakichkolwiek obowiązków innych niż wynikające ze Zobowiązań Przejmowanych;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z Umowy Kredytu Sprzedającego;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z jakichkolwiek pożyczek udzielonych Sprzedającemu lub przez Sprzedającego na rzecz jakiegokolwiek podmiotu;
• jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
• jakichkolwiek potencjalnych zobowiązań wynikających z jakichkolwiek postępowań sądowych, których Sprzedający będzie stroną na dzień Transakcji;
• praw do firmy Sprzedającego;
• praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy L. sp. z o.o. a M. sp. z o.o. z 30 sierpnia 2006 r., która to umowa została rozwiązana przez Sprzedającego z dniem 28 września 2021 r,
• w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa wynikające z umów umożliwiających zarządzanie Nieruchomością, takie jak: umowa o zarządzanie, umowa o usługi zarządzania projektami, umowa zarządzania aktywami, umowa pośrednictwa 1, umowa pośrednictwa 2, umowa pośrednictwa 3, umowa agencyjno-księgowa.

Dodatkowo, we wniosku oraz w jego uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

• nie dokonali Państwo formalnego wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, działu, oddziału, czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, czy regulaminów,
• na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Centrum handlowego, jednak nie prowadzą Państwo odrębnego bilansu, ksiąg rachunkowych, czy rachunku zysków i strat,
• w ramach Centrum handlowego nie zatrudniają Państwo pracowników, którzy zapewnialiby profesjonalne zarządzanie Centrum,
• zespół zbywanych składników majątkowych będący przedmiotem Transakcji nie będzie mógł samodzielnie funkcjonować w obrocie gospodarczym w chwili Transakcji, gdyż jak wynika z okoliczności – składniki materialne i niematerialne – nie będą posiadły zdolności obsługi najemców i dzierżawców oraz zdolności do obsługi Centrum handlowego,
• w celu kontytuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte w drodze składniki Kupujący będzie musiał zaangażować własne zaplecze personalne i techniczne i/lub podpisać umowy z odpowiednimi podwykonawcami, np. w celu odpowiedniego zarządzania Centrum handlowym oraz obsługi najemców,
• składniki materialne będące przedmiotem Transakcji będą posiadały potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, przy czym faktyczna możliwość kontynuowania działalności w zakresie najmu powierzchni na terenie Nieruchomości za pomocą tych składników wymaga od strony Kupującego podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych, tj. zawrze umowy wynajmu powierzchni handlowych, zawrze umowy o zarządzanie galerią, zawrze umowy na obsługę techniczną obiektu, zawrze umowy na świadczenie usług prawnych, zawrze umowy o świadczenie usług księgowych, usług marketingowych, a także umowy tzw. „asset management”.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy przedmiotem Transakcji będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia prawa własności Nieruchomości, a także praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością (tj. praw do rzeczy ruchomych, praw i wierzytelności wynikających z umów najmu, dokumentów zabezpieczeń umów najmu, prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji bankowych, praw autorskich, praw do znaku towarowego, informacji handlowych, praw do baz danych, praw do domeny oraz serwera).

Poza zakresem Transakcji pozostanie cały szereg kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa kluczowych dla funkcjonowania Centrum handlowego. Co istotne w sprawie, Kupujący w celu kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte w drodze Transakcji składniki – jak Państwo wskazali - będzie musiał zaangażować własne zaplecze personalne i techniczne i/lub podpisać umowę z odpowiednimi wykonawcami (np. na potrzeby zarządzania Centrum handlowym oraz obsługi najemców). W celu kontynuowania prowadzonej przez Państwa działalności, Kupujący podejmie m.in. następujące działania faktyczne i prawne, tj. zawrze umowy wynajmu powierzchni handlowej, zawrze umowy o zarządzanie galerią handlową, zawrze umowy na obsługę techniczną obiektu, umowę na świadczenie usług prawnych i księgowych, a także zawrze umowę „asset managementową”, konieczną do opracowania strategii rozwoju galerii handlowej celem zwiększenia jej wartości. Zwrócić należy, że zgodnie z Państwa wskazaniem – składniki przejmowane w ramach Transakcji przez Kupującego nie będą mogły funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie będą posiadały np. zdolności obsługi najemców i dzierżawców oraz zdolności zarządzania Centrum handlowym.

Z powyższego wynika, że składniki będące przedmiotem Transakcji nie są wystarczające do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego w oparciu o te składniki bez konieczności zaangażowania dodatkowych zasobów organizacyjnych oraz podejmowania dodatkowych działań prawnych i faktycznych.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko do pytania nr 1 uznaję więc za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą tego, czy dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT oraz, czy będą mogli Państwo oraz Kupujący zrezygnować z tego zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział natomiast możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działki nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 17, 18, 19, 1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 2, 3, 4, 5, 5, 7, 8 (34 działki) są działkami zabudowanymi Budynkami i Budowlami wymienionymi przez Państwa w uzupełnieniu wniosku. Natomiast działka nr 8 – zgodnie z Państwa wskazaniem – jest niezabudowana.

Ponadto, jak wskazano we wniosku – budynek myjni samochodowej znajdujący się na działce nr 27 – został wybudowany przez dzierżawcę. Do dnia sprzedaży przedmiotu Transakcji nie zostaną rozliczone nakłady poniesione przez dzierżawcę na wybudowanie tego budynku.

Jak stanowi art. 45 ustawy Kodeks cywilny:

Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

• grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
• budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
• części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z § 2 cyt. przepisu:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe dostawy działki nr 27 należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro w sprawie budynek myjni samochodowej został wybudowany przez dzierżawcę, a nie przez Sprzedającego (tu: A. sp. z o.o.) i przed sprzedażą nie zostaną rozliczone z dzierżawcą nakłady, to tym samym nie wejdą Państwo w ekonomiczne posiadanie wybudowanego przez dzierżawcę budynku myjni samochodowej. W ramach Transakcji przeniosą Państwo na Kupującego umowę najmu Nieruchomości w odniesieniu do działki, na której znajduje się budynek myjni samochodowej wybudowany przez dzierżawcę.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności budynku myjni samochodowej, jako części składowej działki nr 27, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru w postaci budynku myjni samochodowej.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym, zaś w opisanym przypadku budynek myjni będzie cały czas we władaniu dzierżawcy działki.

Tym samym, przedmiotem dostawy w odniesieniu do działki nr 27 będzie sam Grunt, bez budynku myjni samochodowej.

Pozostałe Działki będące przedmiotem sprzedaży (tj. działki nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 17, 18, 19, 1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 2, 3, 4, 5, 5, 7) są działkami zabudowanymi – znajdują się na nich Budynek i Budowle.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości, tj. na działkach nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 17, 18, 19, 1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 2, 3, 4, 5, 5, 7 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do położonych na tych działkach Budynku Galerii i Budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak Państwo wskazali, transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania Budynku Galerii i Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Dodatkowo, nie dokonywali Państwo ulepszeń Budynku Galerii i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości miało miejsce ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tego Budynku Galerii i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntów, na których ww. Budynek Galerii i Budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

Zatem, sprzedaż opisanego we wniosku Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowlane znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości stanowią urządzenia techniczne związane z budynkami i budowlami zapewniające możliwość użytkowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do Budynku i Budowli zastosować zwolnienie na podstawie tych samych przepisów co Budynek Galerii i Budowle. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie odrębnego traktowania urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Sprzedający), jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Państwo i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz z Kupującym zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. Budynków i Budowli.

Podsumowując, dostawa przez Państwa Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na ternie Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mogą Państwo oraz Kupujący zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Budynku Galerii i Budowli posadowionych na działkach nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 17, 18, 19, 1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 2, 3, 4, 5, 5, 7 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą ponadto tego, czy Kupujący - w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, tj. w przypadku wskazania, że dostawa Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opcji opodatkowania tej dostawy - będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego (wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jednocześnie stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Ponadto na mocy art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Z kolei jak wynika z art. 86 ust. 11 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono do dostawy Budynku Galerii i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości wybiorą Państwo wraz z Kupującym opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Tym samym Transakcja ich sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z Państwa wskazaniem Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący (tu: |B sp. z.o.o.) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującej przedmiotową Transakcję (pytanie nr 3 we wniosku) - uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, zauważyć należy, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Zatem, wydana dla Państwa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania, tj. kwestii dotyczącej uznania dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującą przedmiotową Transakcję.

Natomiast kwestia dotycząca opodatkowania/zwolnienia od podatku VAT dostawy niezabudowanej działki nr 8, na której nie znajdują się Budynek lub Budowla – zatem pytanie nr 2 jej nie obejmuje - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie została rozstrzygnięta w przedmiotowej interpretacji.

Ponadto, opodatkowanie/zwolnienie od podatku VAT dostawy działki nr 27 z uwagi, że przedmiotem Transakcji jak wywiedziono w przedmiotowej interpretacji będzie wyłącznie sam grunt bez budynku myjni samochodowej – również z uwagi na konstrukcję pytania nr 2 - nie została rozstrzygnięta w przedmiotowej interpretacji.

Natomiast w odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, co jest zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).