Brak uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działek 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 września 2024 r. (wpływ 19 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie podejmowała nigdy jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, stanowiącej dla Niej źródło zarobkowania. Wnioskodawczyni zaspokaja swoje potrzeby bytowe dochodami uzyskiwanymi w ramach stałego wynagrodzenia z tytułu umowy o pracę.

10 czerwca 2021 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży do majątku osobistego (pozostając wówczas w rozdzielności majątkowej małżeńskiej) niezabudowaną działkę oznaczoną w momencie zawarcia umowy numerem ewidencyjnym 1, o obszarze 10.492,00 m², położoną w (…) przy ulicy (…). Teren pozostaje do chwili obecnej niezabudowany i według ewidencji gruntów i budynków klasyfikowany jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Strona sprzedająca wystąpiła 16 lipca 2014 roku do Prezydenta Miasta (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wraz z wnioskiem sprzedająca przedłożyła m.in. projekt wydzielenia z działki numer 1 odrębnej działki dla każdego z budynków oraz warunki gestorów sieci w zakresie dostaw mediów (wody: warunki techniczne (…) z 7 sierpnia 2014 r., energii elektrycznej: promesa (…) z 9 lipca 2014 r.). Wniosek został pozytywnie rozpatrzony i 30 października 2014 roku Prezydent Miasta (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni nie współdziałała w żaden sposób ze stroną sprzedającą w staraniach o wydanie ww. decyzji, nie brała udziału na żadnym etapie projektowym inwestycji, nie uczestniczyła w ustalaniu warunków przyłączenia mediów. Wprawdzie wydana decyzja o warunkach zabudowy była istotnym atutem nieruchomości, to należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nie rozpatrywała zakupu w kategoriach biznesowych. Działka nie została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu dalszej odsprzedaży, ale z zamiarem osiedlenia się na stałe, wybudowania siedliska dla rodziny. Wnioskodawczyni planowała (po wydzieleniu działek zgodnie z projektem zainicjowanym przez sprzedającą) na jednej działce posadowić dom dla siebie i męża, na kolejnych dwóch dla rodziców i brata. Pozostałe dwie działki miały pozostać z przeznaczeniem przyszłościowo dla dzieci Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni kontynuowała zainicjowane przez poprzedniego właściciela działania prowadzące do geodezyjnego wydzielenia z działki numer 1 sześciu odrębnych, oznaczonych aktualnie numerami ewidencyjnymi: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 oraz działki numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej. Wnioskodawczyni złożyła dla pierwszych pięciu z ww. działek wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, aktualizując niejako decyzję o warunkach zabudowy z 30 października 2014 roku. Wnioskodawczyni wystąpiła również z wnioskiem o uzgodnienie lokalizacji zjazdu z pasa drogowego ulicy (…) na teren działki numer 1/6. Wnioskodawczyni nie uzbroiła działek w jakiekolwiek media, żadna z działek nie została przyłączona do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowniczej.

Z uwagi na zmianę sytuacji życiowej, aktualnie Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż nieruchomości. Najprawdopodobniej działki będą sukcesywnie sprzedawane oddzielnie i różnym osobom, ale niewykluczone jest też zbycie wszystkich działek jednemu inwestorowi. Na ten moment Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych kroków w tym kierunku. W razie powzięcia decyzji o sprzedaży, Wnioskodawczyni nie będzie dokonywać uzbrojenia działek, ani realizować w stosunku do przedmiotowych nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, jak np. zamieszczenie ogłoszenia na wybranym portalu internetowym czy w prasie. Przewidywany proces sprzedaży działek uzależniony jest od szeregu czynników, na które Wnioskodawczyni nie ma wpływu (m in. w postaci zainteresowania kupujących, sytuacją na rynku nieruchomości) i co za tym idzie może trwać od roku do nawet kilkunastu lat. Wnioskodawczyni nie będzie intensyfikować działań sprzedażowych, ponieważ posiada źródło zarobkowania i nie ma zamiaru czynić z obrotu nieruchomościami kolejnego stałego źródła dochodu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła teren celem osiedlenia się na nim wraz z rodziną. Z uwagi na zmianę sytuacji życiowej, nie podjęto planowanej budowy. W związku z powyższym, działki służyły jedynie rekreacji, sezonowemu wypoczynkowi na łonie natury pod miastem.

Na pytanie 2: Czy ww. nieruchomości (działki) były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze – udzieliła Pani odpowiedzi: nie.

Na pytanie 3: Czy udzieliła/udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi (np. nabywcy działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, prosimy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony będzie podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę) – udzieliła Pani odpowiedzi: nie.

Na ten moment nie jest przewidywane zawarcie warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych działań wykraczających poza wykonane dotychczas - wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

Na ten moment Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości. W przyszłości niewykluczony jest zakup nieruchomości dla własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. bez zamiaru dalszej odsprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni - w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 - sprzedaż wskazanych działek, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - dalej w skrócie ustawa o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalność gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112ME Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1. z późn. zm.) - zwanej dalej Dyrektywą 112 - „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonają sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zaplata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Umi Europejskiej (dalej TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W niniejszej sprawie konieczne staje się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawczyni w celu sprzedaży działek powstałych z podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 podjęła i ma zamiar podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy tez sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą tezy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej: NSA) z 29 października 2007 r. sygn. akt I PPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni - w związku z planowaną sprzedażą działek - za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że nabywając działkę o numerze ewidencyjnym 1 Wnioskodawczyni nie towarzyszył zamiar jej dalszej odsprzedaży. Sam fakt, iż dla wskazanej działki przewidziany był plan podziału i została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie może z góry przesądzać, iż Wnioskodawczyni w chwili zakupu ma zamiar „handlować” wydzielonymi działkami. Co więcej, wszelkie działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami zostały wykonane przez pierwotnego właściciela. Formalne sfinalizowanie zainicjowanego przez poprzedniego właściciela podziału działki na mniejsze pozostaje w tym kontekście bez znaczenia. Jak zauważył NSA w wyroku z 9 marca 2016 r. sygnatura II FSK 1423/14 samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku z 4 marca 2015 r. o sygnaturze II FSK 855/14 NSA stwierdził, że nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygnaturze I SA/Bd 540/17 z 20 czerwca 2017 r. stwierdzono jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych, C‑180/10 C‑181/10 sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).

Zdaniem Wnioskodawczyni, podjęte do tej pory i planowane działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wyzbywania się osobistego majątku nie można identyfikować z działalnością handlową profesjonalnych uczestników obrotu gospodarczego.

O uznaniu konkretnego składnika majątku za towar handlowy decyduje zamiar danego podmiotu istniejący w momencie nabycia oraz dotychczasowy sposób wykorzystywania nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie istotne znaczenie mają okoliczności związane z przygotowaniem nieruchomości do transakcji, a także z samym zbyciem działek powstałych po podziale. W tym miejscu należy zauważyć, że czynnościom, jakie podjęła Wnioskodawczyni przed planowaną sprzedażą nieruchomości, nie sposób przypisać cech aktywności sprzedawcy profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. Wprawdzie dokonała podziału geodezyjnego, ale nie doprowadziła do granic żadnej z wydzielonych działek mediów, nie podjęła działań umożliwiających w przyszłości wykonanie infrastruktury wodociągowej. Należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie wykonała żadnych czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości, a w konsekwencji uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży.

Na zakończenie trzeba dodać, że Wnioskodawczyni nie zamierza prowadzić sprzedaży w sposób choćby zbliżony do profesjonalnych handlowców. Jak wyjaśniono, Wnioskodawczyni nie będzie w tym celu budować żadnej struktury organizacyjno-prawnej i marketingowej, angażować znaczących środków pieniężnych. Przedsiębiorca zajmujący się zawodowo obrotem nieruchomościami zapewne przygotowałby stronę internetową, skierowałby ofertę do licznych agencji pośrednictwa, aktywnie pozyskiwał klientów. Wnioskodawczyni nie zamierza wykraczać poza zwykłe ogłoszenie. Nie może również umknąć uwadze, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością. Tymczasem planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż ma charakter incydentalny.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak statusu handlowca pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji - mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczność analizowanej sprawy - należy stwierdzić, że sprzedaż wskazanych działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2,19/3, 1/4, 1/5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

 Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Według art. 9 pkt 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE:

Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) istotne jest, czy podejmuje/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi i nigdy Pani nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie podejmuje i nigdy nie podejmowała Pani jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, stanowiącej dla Pani źródło zarobkowania. 10 czerwca 2021 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży do majątku osobistego (pozostając wówczas w rozdzielności majątkowej małżeńskiej) niezabudowaną działkę oznaczoną w momencie zawarcia umowy numerem ewidencyjnym 1, o obszarze 10.492,00 m². Teren pozostaje do chwili obecnej niezabudowany i według ewidencji gruntów i budynków klasyfikowany jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Strona sprzedająca wystąpiła 16 lipca 2014 roku do Prezydenta Miasta (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wraz z wnioskiem sprzedająca przedłożyła m.in. projekt wydzielenia z działki numer 1 odrębnej działki dla każdego z budynków oraz warunki gestorów sieci w zakresie dostaw. Wniosek został pozytywnie rozpatrzony i 30 października 2014 roku Prezydent Miasta (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy. Nie współdziałała Pani w żaden sposób ze stroną sprzedającą w staraniach o wydanie ww. decyzji, nie brała Pani udziału na żadnym etapie projektowym inwestycji, nie uczestniczyła Pani w ustalaniu warunków przyłączenia mediów. Nie rozpatrywała Pani zakupu w kategoriach biznesowych. Działka nie została nabyta przez Panią w celu dalszej odsprzedaży, ale z zamiarem osiedlenia się na stałe, wybudowania siedliska dla rodziny. Planowała Pani (po wydzieleniu działek zgodnie z projektem zainicjowanym przez sprzedającą) na jednej działce posadowić dom dla siebie i męża, na kolejnych dwóch dla rodziców i brata. Pozostałe dwie działki miały pozostać z przeznaczeniem przyszłościowo dla Pani dzieci. Kontynuowała Pani zainicjowane przez poprzedniego właściciela działania prowadzące do geodezyjnego wydzielenia z działki numer 1 sześciu odrębnych, oznaczonych aktualnie numerami ewidencyjnymi: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 oraz działki numer 1/6, pełniące rolę drogi dojazdowej. Złożyła Pani dla pierwszych pięciu z ww. działek wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, aktualizując niejako decyzję o warunkach zabudowy z 30 października 2014 roku. Wystąpiła Pani również z wnioskiem o uzgodnienie lokalizacji zjazdu z pasa drogowego na teren działki numer 1/6. Nie uzbroiła Pani działek w jakiekolwiek media, żadna z działek nie została przyłączona do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowniczej.

Rozważa Pani sprzedaż nieruchomości. Na ten moment nie podejmuje Pani żadnych kroków w tym kierunku. W razie powzięcia decyzji o sprzedaży, nie będzie Pani dokonywać uzbrojenia działek, ani realizować w stosunku do przedmiotowych nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, jak np. zamieszczenie ogłoszenia na wybranym portalu internetowym czy w prasie. Nie będzie Pani intensyfikować działań sprzedażowych.

Działki służyły jedynie rekreacji, sezonowemu wypoczynkowi na łonie natury pod miastem.

Nieruchomości (działki) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Nie udzieliła/nie udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi (np. nabywcy działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek. Na ten moment nie jest przewidywane zawarcie warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. Na ten moment nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości. W przyszłości niewykluczony jest zakup nieruchomości dla własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. bez zamiaru dalszej odsprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dla ustalenia, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działek 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) przed ich sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla analizowanej sprawy ma całokształt działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działka nie została nabyta przez Panią w celu dalszej odsprzedaży, ale z zamiarem osiedlenia się na stałe, wybudowania siedliska dla rodziny. Planowała Pani (po wydzieleniu działek zgodnie z projektem zainicjowanym przez sprzedającą) na jednej działce posadowić dom dla siebie i męża, na kolejnych dwóch dla rodziców i brata. Pozostałe dwie działki miały pozostać z przeznaczeniem przyszłościowo dla Pani dzieci. Nie uzbroiła Pani działek w jakiekolwiek media, żadna z działek nie została przyłączona do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowniczej. Nie będzie Pani intensyfikować działań sprzedażowych. Działki służyły jedynie rekreacji, sezonowemu wypoczynkowi na łonie natury pod miastem.

Odnosząc się zatem do sprzedaży działek 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Panią nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie będą stanowiły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W przypadku zbycia opisanych działek nie dokonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Panią ww. działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, dokonując sprzedaży działek o nr ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 (wraz z udziałami w działce numer 1/6, pełniącej rolę drogi dojazdowej), będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę tych działek cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytania nr 1). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).