Czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 p... - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 25 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.405.2024.3.ASZ

Temat interpretacji

Czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2); czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, w następujących kwestiach:

- czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

- czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 września 2024 r. (wpływ 25 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”, „Nabywca”)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczona odpowiedzialnością („Sprzedający”, „Zbywca”)

Opis zdarzenia przyszłego

(i)Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem Nieruchomości położonej w Xxx, opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, podlegającą opodatkowaniu VAT.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość lub jej część (w tym po podziale geodezyjnym Nieruchomości lub po połączeniu działek będących jej częścią).

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”, „Sprzedaż”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję do końca 2024 r. zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Przed podpisaniem Umowy Sprzedaży strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

(ii)Opis Nieruchomości

W najbliższych miesiącach, Sprzedający zamierza przeprowadzić Transakcję, to jest sprzedaż będącego w jego posiadaniu gruntu, na którym rozpoczęto proces budowy zespołu dwóch budynków wielkopowierzchniowych parku handlowego wraz z budowlami towarzyszącymi, urządzeniami i obiektami małej architektury (dalej: „Inwestycja”). Wnioskodawcy przewidują, że Transakcja nastąpi po zakończeniu procesu budowlanego oraz po oddaniu budynków do użytkowania.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmie:

a)prawo własności gruntu - działek o numerach ewidencyjnych: a, b, c, d (obręb ewidencyjny xxx) położonych dla których Sąd Rejonowy w Xxx, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr xxx - z zastrzeżeniem, że przed dniem Transakcji może rozpocząć się proces łączenia a następnie podziału działek, który może nie zostać ukończony na dzień Transakcji. W przypadku ukończenia ww. procesu przed dniem Transakcji, Kupujący nabędzie prawo własności gruntu działek o planowanym numerze ewidencyjnym: a/1 oraz działki b i c. Proces łączenia a następnie podziału działek został opisany szczegółowo poniżej.

(dalej łącznie przedmiot Transakcji wg stanu na dzień Transakcji jako: „Grunt”)

b)prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie na moment Transakcji będą znajdować się:

-dwa budynki handlowo-usługowe (dalej: „Budynki”);

-trzy zjazdy drogi publicznej;

-zjazd pożarowy z drogi publicznej;

-parkingi;

-miejsce przeznaczone na postój taksówek;

-drogi dostaw;

-drogi pożarowe;

-chodniki;

-pylon reklamowy;

-zbiornik wody pożarowej;

-przyłącze i sieci wodociągowe, przyłącze i sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z otwartym zbiornikiem retencyjnym; przyłącza energii elektrycznej oraz sieci energetyczne;

-kanalizacja teletechniczna;

-elementy małej architektury, takie jak: ławki, śmietniki, miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe i prasokontenery) oraz wiaty na rowery, elementy oznakowania wizualnego itp.;

-powierzchnia ekspozycyjna;

-powierzchnia pod lokalizację food tracków;

-boisko przy sklepie sportowym oraz plac zabaw z nawierzchnią bezpieczną;

(dalej łącznie budowle i urządzenia budowlane jako: „Budowle”)

(dalej łącznie Grunt, Budynki i Budowle są zdefiniowane jako: „Nieruchomość”).

Ponadto na Gruncie przed dniem Transakcji Sprzedający może rozpocząć realizację prac budowlanych w zakresie budowy budynku tzw. drive through, która to budowa nie zostanie ukończona na dzień Transakcji i będzie kontynuowana przez Sprzedającego po dniu Transakcji. Wynika to z braku możliwości samodzielnego dokończenia prac budowlanych związanych z budynkiem drive through przez Kupującego.

Dodatkowo na Gruncie według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: „Naniesienia”). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Grunt, na którym prowadzona jest Inwestycja objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą nr xxx Rady Miasta Xx z w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Xx dla obszaru położonego na południe od xxx i oznaczony jako 2UC,U - tereny obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² lub zabudowy usługowe. Ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zastąpił miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miasta Xx nr xxx z dnia 25 listopada 2009 r. (poprzednie przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z 2009 roku to: usługi komercyjne, w tym obiekty usługowe handlu wielkopowierzchniowego, obiekty produkcyjne oraz składy i magazyny).

Dnia 15 października 2021 r. została wydana, przez Prezydenta Miasta Xx na rzecz XX sp. z o.o. spółka komandytowa, decyzja Nr xx zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zespołu trzech budynków parku handlowego wielkopowierzchniowego wraz z towarzyszącymi budowlami, urządzeniami budowlanymi i obiektami małej architektury oraz zagospodarowaniem terenu, na działkach ewidencyjnych nr xxxxxxx (dalej: „Decyzja Pozwolenie na Budowę”). Decyzja została przeniesiona na Sprzedającego, a następnie zmieniona.

(iii)Proces łączenia i podziału działek Gruntu i aktualny status

Przed dniem Transakcji może rozpocząć się proces łączenia a następnie podziału działek, który może nie zostać ukończony na dzień Transakcji, tj. Sprzedający planuje dokonać połączenia działek ewidencyjnych o numerach a i d w celu utworzenia jednej działki o numerze a, a następnie dokonać jej podziału na działki o planowanych numerach a/1 i a/2. Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie jest w stanie ocenić, czy ww. proces zostanie ukończony przed planowaną Transakcją.

Zgodnie z przyjętymi ustaleniami, w przypadku, jeśli planowane połączenie i kolejno podział działek zostanie dokonane przed Transakcją, Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego działki ewidencyjne o numerach a/1, b i c. Natomiast działka ewidencyjna o numerze a/2 nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji. Zgodnie z założeniami, na ww. działce planowane jest wybudowanie stacji paliw.

Jeśli natomiast planowane połączenie i kolejno podział działek nie zostanie dokonane przed Transakcją, Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego działki ewidencyjne o numerach a, b, c i d, a następnie po zakończeniu całego procesu, w zależności od ustaleń między Stronami, najprawdopodobniej odkupi od Kupującego działkę o planowanym numerze a/2 (po jej wydzieleniu w wyniku podziału).

Sprzedający i Kupujący zastrzegają, że ostateczna numeracja działek nadana po zakończeniu procesu łączenia a następnie podziału działek może się różnić od przedstawionej powyżej.

(iv)Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę

Sprzedający nabył własność działek ewidencyjnych o numerach a, b i d oraz współwłasność działki ewidencyjnej o numerze x od XX sp. z o.o. sp. k. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 9 lutego 2023 r. (xxx) oraz umowy sprzedaży z dnia 6 marca 2023 r. (xxx).

Z powyżej wymienionych dokumentów wynika, iż zakup poszczególnych działek Gruntu podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%.

Działki ewidencyjne, o których mowa powyżej powstały wcześniej w wyniku połączenia i podziału ewidencyjnego działek ewidencyjnych o numerach xxxx, zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Xx z dnia 25 lipca 2022 r.

Następnie na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, w dniu 12 września 2023 r. Sprzedający nabył własność działki ewidencyjnej o numerze c (xxx).

Działka ewidencyjna o numerze c powstała z podziału działki ewidencyjnej o numerze x na mocy decyzji Prezydenta Miasta Xx z dnia 7 lutego 2023 r. zatwierdzającej podział nieruchomości poprzedzonej postanowieniem Prezydenta Miasta Xx z dnia 28 grudnia 2022 r. stwierdzającego zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Xx dla obszaru położonego na południe od xxx, o powierzchni ok. 2503 m².

Działki Gruntu na moment nabycia przez Zbywcę były niezabudowane, tj. nie znajdowały się na nich budynki czy budowle poza sieciami uzbrojenia terenu wraz ze związanymi z nimi urządzeniami, będącymi własnością przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe.

Po nabyciu Gruntu Zbywca uzyskał przeniesienie na siebie Decyzji Pozwolenie na Budowę.

Konsekwencje podatkowe nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacji podatkowej z dnia 12 stycznia 2023 r. (sygn. xxx) wydanej na rzecz Sprzedającego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż nabycie nieruchomości przez Sprzedającego (i) nie następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części i (ii) podlega opodatkowaniu VAT w stawce 23%. Sprzedający uzyskał również w ramach ww. interpretacji podatkowej potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie przedmiotu sprzedaży.

Aktualnie, Zbywca realizuje prace na terenie Nieruchomości i ponosi nakłady inwestycyjne związane z rozpoczęciem procesu budowlanego, w stosunku do których przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W związku z powyższym, działki Gruntu będą zabudowane Budynkami i Budowlami w dacie Transakcji.

(v)Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostanie poprzedzone zawarciem przez strony Umowy Przedwstępnej (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- wszelkie inne prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”), w tym prawa i obowiązki związane z kaucjami na zabezpieczenie Umów Najmu;

- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umów Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenoszalne. Niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez najemców);

- prawa autorskie do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

- licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości;

- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z zabezpieczeń udzielonych z tytułu umów o roboty budowlane;

- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy oraz inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców;

- ruchomości związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności komputery wraz z zainstalowanym oprogramowaniem;

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach Transakcji Zbywca udzieli ponadto Nabywcy licencji na korzystanie z zarejestrowanego słownego znaku towarowego „XX”, zarejestrowanego pod numerem XX i zgłoszonego przez Zbywcę w Urzędzie Patentowym RP pod numerem XXX.

W ramach badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz kwestii podatkowych i finansowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Zbywca jest stroną umowy o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”), która zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przed dokonaniem planowanej Transakcji, nie później niż na dzień planowanej Transakcji lub wygaśnie na dzień planowanej Transakcji. Po Transakcji Nabywca planuje zawrzeć we własnym zakresie umowę o usługi zarządzania Nieruchomością. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy. W tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi. Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca, w szczególności Nabywca będzie dążył, aby warunki umowy zostały dostosowane do standardowych zapisów tego rodzaju umów stosowanych przez grupę, do której należy Nabywca oraz aby umowa została przygotowana według obowiązującego w grupie Nabywcy wzoru wykorzystywanego dla tego rodzaju umów.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- wierzytelności Zbywcy;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania);

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

- koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

- polisy ubezpieczeniowe;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umów Najmu.

Z ostrożności procesowej przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

(vi)Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. W Umowie Sprzedaży Zbywca wskaże podział ceny pomiędzy Grunt, Budynek i Budowle oraz ruchomości. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością w szczególności za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja, według ustalonych przez Strony procedur.

Ponadto, zgodnie z ustaleniami w Umowie Przedwstępnej zostaną zawarte zobowiązania Zbywcy i Nabywcy do zawarcia Umowy Sprzedaży, które będą uzależnione od spełnienia szeregu warunków zawieszających lub zrzeczenia się przez Nabywcę z danych warunków do określonej daty. W szczególności niektóre warunki zawieszające będą zastrzeżone na rzecz Nabywcy. Jeżeli warunki zawieszające nie zostaną spełnione lub przykładowo Nabywca nie zrzeknie się tych warunków do określonej daty, każda ze Stron będzie miała prawo odstąpić od Umowy Przedwstępnej.

(vii)Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Nabycie Nieruchomości oraz przenoszonych Praw i Obowiązków nastąpi zatem przede wszystkim wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Na zadane przez Organ pytania odpowiedzieli Państwo w następujący sposób:

Na pytanie: „Które działki będą przedmiotem sprzedaży (należy wskazać konkretnie ilość i numery działek) i jakie obiekty będą w momencie Transakcji posadowione na poszczególnych działkach?”

Odpowiedzieli Państwo: „Z uwagi na przedłużający się proces łączenia i podziału działek, który nie zostanie ukończony przed dniem Transakcji, przedmiotem sprzedaży będą cztery działki o następujących numerach: a, b, c i d. Zwracamy również uwagę, że od dnia złożenia Wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej na ww. działkach na dzień Transakcji będą znajdować się również dodatkowe obiekty niewymienione wcześniej we Wniosku, które zostały w tym czasie wybudowane/posadowione na działkach. Poniższa specyfikacja uwzględnia już te obiekty.

Na działce nr a w momencie Transakcji będą znajdować się:

- budynki: budynek handlowo-usługowy, tj. większa część budynku B2 (mniejszego z budynków);

- budowle: miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe), jeden zjazd z drogi publicznej (w części znajdującej się na działce), który stanowi również zjazd pożarowy, drogi wewnętrzne, w tym drogi dostaw, drogi pożarowe, chodniki, stanowiska postojowe;

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.

Na działce nr b w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 (mniejszego z budynków) oraz część większego z budynków - budynku B1 (ok. 50%);

- budowle: miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe), drogi wewnętrzne, w tym drogi dostaw i drogi pożarowe, chodniki, stanowiska postojowe, powierzchnia ekspozycyjna, powierzchnia pod lokalizację food tracków, boisko przy sklepie sportowym, przystanek autobusowy, wiaty na rowery. Dwa zjazdy z drogi publicznej na drodze publicznej (czyli od granicy działki) nie powstaną do dnia Transakcji, przy czym drogi wewnętrzne prowadzące do planowanych zjazdów zostały doprowadzone do granicy działki;

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy), urządzenia placu zabaw, tablica pamiątkowa itp.

Na działce nr c w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

-budowle: drogi wewnętrzne stanowiące drogi pożarowe;

Na działce nr d w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 i część budynku B1 (ok. 50%);

- budowle: miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe), pylon reklamowy, zbiornik wody pożarowej, drogi wewnętrzne, w tym drogi dostaw i drogi pożarowe, chodniki, stanowiska postojowe, miejsce przeznaczone na postój taksówek, wiaty na rowery;

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.”

Na pytanie: „Czy planowana transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości będzie obejmowała umowę o zarządzanie aktywami?”

Odpowiedzieli Państwo: „Transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie obejmowała umowy o zarządzanie aktywami.”

Na pytanie: „Czy przedmiot transakcji będzie posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze i czy Państwo będą mieli faktyczną możliwość nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Jak wskazano we Wniosku, przedmiot Transakcji stanowić będzie Nieruchomość wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, tj. w szczególności:

A.wszelkimi innymi prawami i obowiązkami Zbywcy wynikającymi z umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”), w tym prawami i obowiązkami związanymi z kaucjami na zabezpieczenie Umów Najmu (co w tym zakresie oznacza przeniesienie środków pieniężnych wpłaconych przez najemców jako kaucje zabezpieczające roszczenia z umów najmu);

B.wszelkimi prawami Zbywcy wynikającymi z dokumentów na zabezpieczenie Umów Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenoszalne. Niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez najemców);

C.prawami autorskimi do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

D.licencjami lub sublicencjami do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości;

E.wszelkimi prawami Zbywcy wynikającymi z zabezpieczeń udzielonych z tytułu umów o roboty budowlane;

F.wszelkimi prawami Zbywcy wynikającymi z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy oraz innymi prawami Zbywcy wynikającymi z gwarancji i rękojmi udzielonymi przez innych wykonawców;

G.ruchomościami związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności komputerami wraz z zainstalowanym oprogramowaniem.

W ramach Transakcji Zbywca udzieli ponadto Nabywcy czasowej licencji na okres sześciu miesięcy na korzystanie z zarejestrowanego słownego znaku towarowego „XX”, zarejestrowanego pod numerem XXi zgłoszonego przez Zbywcę w Urzędzie Patentowym RP pod numerem XXX. Licencja została udzielona wyłącznie w związku z tablicą pamiątkową znajdującą się na Nieruchomości.

Transakcja nie będzie natomiast obejmować przeniesienia:

a)umów z dostawcami mediów;

b)umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („property management”) i umowy dotyczącej technicznej obsługi nieruchomości („facility management agreement”) zawartych przez Sprzedającego;

c)oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo (nazwę Sprzedającego);

d)środków pieniężnych i wierzytelności;

e)umów rachunków bankowych;

f)zobowiązań Sprzedającego (m.in. wynikających z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania);

g)praw, roszczeń i zobowiązań wynikających z umów o świadczenie usług księgowych;

h)umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

i)koncesji, licencji (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwoleń;

j)polis ubezpieczeniowych;

k)wartości niematerialnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

l)ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

m)zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracowników Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

W związku z powyższym przedmiot Transakcji nie będzie więc posiadał zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze, zaś Wnioskodawca nie będzie miał faktycznej możliwości nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań.”

Na pytanie: „Czy będą Państwo mogli kontynuować działalność gospodarczą w zakresie, w jakim była/jest ona realizowana w przedsiębiorstwie Sprzedającego wyłącznie w oparciu o nabyte w wyniku transakcji składniki majątkowe, czy będą Państwo musieli podjąć/wykonać działania faktyczne lub prawne (np. zawarcie umów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi, itp.), aby taką działalność prowadzić? Jeżeli zajdzie konieczność zaangażowania dodatkowych zasób lub podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych, proszę wskazać jakie działania będą Państwo musieli podjąć i jakie zasoby zaangażować?”

Odpowiedzieli Państwo: „Wnioskodawca nie będzie mógł kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte od Sprzedającego w wyniku Transakcji.

Jak wskazano we wniosku, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia składników majątkowych Sprzedającego wskazanych wyżej w odpowiedzi na pytanie nr 3 w pkt a)-m).

W konsekwencji Nabywca w celu prowadzenia po dokonaniu Transakcji działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynkach będzie zobowiązany do zawarcia m.in. następujących umów:

-umów z dostawcami mediów,

-umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („property management”),

-umowy dotyczącej technicznej obsługi nieruchomości („facility management agreement”),

-wewnątrzgrupowej umowy o zarządzanie i o usługi marketingowe,

-umów w zakresie ochrony oraz w zakresie sprzątania i utrzymania czystości Nieruchomości,

-umów ubezpieczenia nieruchomości

- ponieważ Nabywca w prowadzeniu swojej działalności będzie korzystać z pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Możliwe jest również, że Nabywca zawrze również po dokonaniu Transakcji następujące umowy:

-świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami,

-doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni.

Ponadto Nabywca będzie prowadzić działalność polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynkach przy wykorzystaniu zasobów własnych, takich jak m.in.:

-środki pieniężne i finansowanie działalności;

-rachunki bankowe;

-polisy ubezpieczeniowe;

-wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

-prawo do korzystania ze znaku towarowego „XXX”;

-księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Na pytanie: „Czy będąca przedmiotem planowanej transakcji Nieruchomość (oraz posadowione na gruncie budynki, budowle) wykorzystywane były/będą do momentu transakcji przez Sprzedającego w całości na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie były/nie będą do momentu transakcji wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli były/będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku prosimy wskazać jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia? Prosimy odnieść się do każdej działki i każdego budynku i budowli osobno.”

Odpowiedzieli Państwo: „Nieruchomość (oraz posadowione na gruncie budynki, budowle) była, jest i będzie wykorzystywana przez Sprzedającego w całości na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie była, nie jest i nie będzie do momentu Transakcji wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Powyższa odpowiedź dotyczy wszystkich wymienionych niżej działek i znajdujących się na nich budynków oraz budowli:

Na działce nr a w momencie Transakcji będą znajdować się:

- budynki: budynek handlowo-usługowy, tj. większa część budynku B2 (mniejszego z budynków);

- budowle: miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe); jeden zjazd z drogi publicznej (w części znajdującej się na działce), który stanowi również zjazd pożarowy, drogi wewnętrzne, w tym drogi dostaw, drogi pożarowe, chodniki, stanowiska postojowe;

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.

Na działce nr b w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 (mniejszego z budynków) oraz część większego z budynków - budynku B1 (ok. 50%);

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy), urządzenia placu zabaw, tablica pamiątkowa itp.

Na działce nr c w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

-budowle: drogi wewnętrzne stanowiące drogi pożarowe;

Na działce nr d w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 i część budynku B1 (ok. 50%);

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.”

Na pytanie: „Czy obiekty (będące przedmiotem sprzedaży), które znajdują/będą znajdowały się na poszczególnych działkach na moment transakcji stanowią/będą stanowiły budowle, budynki lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)? Prosimy odnieść się do każdej działki i każdego z wymienionych we wniosku obiektów osobno.”

Odpowiedzieli Państwo: „Poniżej szczegółowa specyfikacja dotycząca obiektów znajdujących się na następujących działkach dokonana na podstawie i w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) z podziałem na te, które stanowią i na moment Transakcji będą stanowiły budowle, budynki lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

Na działce nr a w momencie Transakcji będą znajdować się:

- budynki: budynek handlowo-usługowy, tj. większa część budynku B2 (mniejszego z budynków); budowle: miejsca gromadzenia odpadów (tj. wiaty śmietnikowe); jeden zjazd z drogi publicznej (w części znajdującej się na działce), który stanowi również zjazd pożarowy, drogi wewnętrzne, w tym drogi dostaw, drogi pożarowe, chodniki, stanowiska postojowe;

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.

Na działce nr b w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 (mniejszego z budynków) oraz część większego z budynków - budynku B1 (ok. 50%);

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy), urządzenia placu zabaw, tablica pamiątkowa itp.

Na działce nr c w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

-budowle: drogi wewnętrzne stanowiące drogi pożarowe.

Na działce nr d w momencie Transakcji będą znajdować się następujące obiekty:

- budynki: dwa budynki handlowo-usługowe, tj. niewielka część budynku B2 i część budynku B1 (ok. 50%);

- urządzenia budowlane: instalacje mediów (woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, prąd, teletechnika, ciepłownicza);

- obiekty małej architektury: ławki, śmietniki, elementy oznakowania wizualnego (infoboxy) itp.”

Na pytanie: „W przypadku, gdy obiekty stanowią/będą stanowiły budynek, budowlę lub ich części w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane, prosimy wskazać dla każdej działki i dla każdego obiektu osobno:

a)Czy nastąpiło/przed transakcją nastąpi pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania) poszczególnych budynków lub budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia o podatku od towarów i usług?

b)Czy od pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków lub budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

c)Czy przed transakcją sprzedaży Sprzedający ponosił/będzie ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

— czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (jeżeli nie - dlaczego)?

— Kiedy Sprzedający ponosił ww. wydatki (prosimy podać dzień, miesiąc i rok)?

— Czy po zakończonym ulepszeniu tego naniesienia miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie (jeżeli tak, to prosimy wskazać miesiąc i rok)?

— Czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego naniesienia a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

Odpowiedzieli Państwo:

„Ad. a)

W stosunku do obiektów będących przedmiotem Transakcji nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361). Pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania) nastąpiło po zakończeniu realizacji inwestycji budowlanej w momencie oddania budynków/budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie, co miało miejsce w dniu 2 sierpnia 2024 r.

W szczegółach, w zakresie następujących działek pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania) nastąpiło:

-na działce nr a w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli w momencie oddania budynków/budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie, co miało miejsce w dniu 2 sierpnia 2024 r.;

-na działce nr b w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli w momencie oddania budynków/budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie, co miało miejsce w dniu 2 sierpnia 2024 r.;

-na działce nr c w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli w momencie oddania budynków/budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie, co miało miejsce w dniu 2 sierpnia 2024 r.;

-na działce nr d w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli w momencie oddania budynków/budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie, co miało miejsce w dniu 2 sierpnia 2024 r.

Ad. b)

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania w dniu 2 sierpnia 2024 r., co oznacza, iż od dnia, w którym zostały oddane do użytkowania przedmiotowe budynki i budowle do dnia planowanej Transakcji nie upłyną dwa lata.

W szczegółach, w zakresie następujących działek 2 lata od pierwszego zasiedlenia (rozpoczęcia użytkowania) do dnia planowanej sprzedaży (Transakcji) nie upłyną:

-dla działki nr a w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-dla działki nr b w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-dla działki nr c w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-dla działki nr d w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1.

Ad. c)

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił przed Transakcją wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli będących przedmiotem Transakcji w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

W szczegółach, w zakresie następujących działek Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił przed Transakcją wydatków na ulepszenie budynków i budowli będących przedmiotem Transakcji w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli:

-na działce nr a w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-na działce nr b w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-na działce nr c w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1;

-na działce nr d w zakresie znajdujących się na nich budynków oraz budowli wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1.”

Na pytanie: „Czy wszystkie wymienione we wniosku w pkt b) naniesienia - określone przez Państwa jako „Budowle” - znajdujące się na działkach, stanowią część składową gruntu lub budynków (są trwale z nimi związane), czy też spełniają definicję rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Wymienione we wniosku w pkt b) naniesienia - określone jako „Budowle” - znajdujące się na działkach, stanowią część składową gruntu poza elementami małej architektury, takimi jak: ławki, śmietniki.

Odpowiedź ta dotyczy również wszystkich obiektów sklasyfikowanych jako budowle znajdujących się na działkach nr a, b, c, d wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1.”

Na pytanie: „Czy wymienione we wniosku w pkt b) naniesienia, tj. przyłącze i sieci wodociągowe, przyłącze i sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej wraz z otwartym zbiornikiem retencyjnym, przyłącza energii elektrycznej oraz sieci energetyczne, a także kanalizacja teletechniczna są własnością Sprzedającego czy też stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych (w rozumieniu Kodeksu cywilnego)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Pragniemy wyjaśnić na wstępie odpowiedzi, że na potrzeby Wniosku rozumieliśmy pojęcie sieci jako instalacje mediów na działkach Sprzedającego stanowiące własność Sprzedającego.

Własność niżej wymienionych naniesień wygląda następująco:

- przyłącze wody - od granicy działki do studni wodomiarowej należy do Sprzedającego;

- instalacje wody - w zakresie, w jakim znajdują się na działkach należących do Sprzedającego są własnością Sprzedającego;

- przyłącze kanalizacyjne - od granicy działki do pierwszej studni za granicą działki (na działce Sprzedającego) należy do Sprzedającego;

- instalacje kanalizacji sanitarnej- w zakresie, w jakim znajdują się na działkach należących do Sprzedającego są własnością Sprzedającego;

- przyłącze kanalizacji deszczowej - od granicy działki do pierwszej studni za granicą działki (na terenie działki Sprzedającego) - własność (w rozumieniu prawo do rozporządzania jak właściciel), utrzymanie i eksploatacja po stronie właściciela obiektu, co oznacza, że należy do Sprzedającego;

- instalacje kanalizacji deszczowej- w zakresie, w jakim znajdują się na działkach należących do Sprzedającego są własnością Sprzedającego;

- przyłącze energetyczne - od granicy działki do złącza kablowego w północno-zachodnim narożniku działki - całość należy (jest własnością) do gestora (przedsiębiorstwa przesyłowego);

- instalacje energetyczne - w zakresie, w jakim znajdują się na działkach należących do Sprzedającego są własnością Sprzedającego;

- instalacje kanalizacji teletechnicznej - w zakresie, w jakim znajdują się na działkach należących do Sprzedającego są własnością Sprzedającego.

Na Nieruchomości znajduje się również odcinek sieci ciepłowniczej, który nie stanowi własności Sprzedającego, natomiast stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego i w związku z tym nie zostanie przeniesiony przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji.

Naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3. Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1.Dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

2.Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3.W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości i jej dostawa w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT, to Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP” lub „Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP).

A.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie własność Gruntu wraz z Budynkami i Budowlami oraz m.in. prawa autorskie oraz Umowy Najmu dotyczące Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można w związku z powyższym uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, gdyż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak objęcia zakresem Transakcji któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), zgodnie z którą: „(...) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami. (...) Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(...) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), zgodnie z którą: „(...) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2021 r. (0114-KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST),

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2021 r. (0114-KDIP4-3.4012.198.2021.2.DS),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

- orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

- orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.”

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy. Po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, ponieważ zobowiązania i należności oraz inne składniki służące Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę z wyjątkiem Przenoszonych Praw i Obowiązków. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot planowanej Transakcji nie umożliwia Nabywcy samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte na jej podstawie składniki majątkowe. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

B.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a)Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b)Odrębność organizacyjna

Przenoszone składniki nie spełniają zdaniem Wnioskodawców kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział, itp.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji.

c)Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, iż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

d)Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywcy.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zbywcy i Nabywcy nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Zbywcy, jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 marca 2019 r. (0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (IBPP1/443-474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (IPTPP2/4512-178/15-2/JS).

Na samodzielność jako kluczową okoliczność przesądzającą o istnieniu ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy majątkowe stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy, w tym w szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy, kluczowe dla działania każdego biznesu.

Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, sprzedawane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o składniki majątku (zaplecze) będące przedmiotem Transakcji oraz zamiar kontynuowania przez Nabywcę tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Zainteresowanych):

- „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...).

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...).

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (...).

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

-prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

-umowy o zarządzanie nieruchomością;

-umowy zarządzania aktywami;

-należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...).

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (.).

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (...).

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

-ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, o prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

-prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

-prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,

-prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

-prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

-prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

-dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

-dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

- umowa o zarządzanie nieruchomością,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem

- nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez uprzedniego zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż prawa własności Gruntu, prawa własności Budynków i Budowli na nim posadowionych oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

b)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Grunt wskazany w opisie zdarzenia przyszłego na moment Transakcji będzie zabudowany Budynkami i Budowlami, tym samym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

c)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. [...] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia [...].”

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.

W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej Nieruchomości dojdzie najwcześniej po zakończeniu realizacji inwestycji budowlanej, tj. w momencie oddania Budynków/Budowli do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Należy bowiem uznać, że od tego momentu będzie ona mogła być wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostaną oddane do użytkowania na przełomie sierpnia oraz września 2024 r., co oznacza, iż od dnia, w którym zostaną oddane do użytkowania przedmiotowe Budynki i Budowle, do dnia planowanej Transakcji nie upłyną dwa lata. W konsekwencji do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji Transakcja stanowić będzie dostawę Nieruchomości dokonywaną przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność zdaniem Zainteresowanych przeprowadzona Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

d)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt. a i b powyżej.

Jednym z tych warunków jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tymczasem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na Nieruchomość.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

e)Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do przeprowadzonej dostawy Budynków i Budowli nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT. Zatem, taka dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający zamierza przeprowadzić Transakcję, to jest sprzedaż będącego w jego posiadaniu gruntu, na którym rozpoczęto proces budowy zespołu dwóch budynków wielkopowierzchniowych parku handlowego wraz z budowlami towarzyszącymi, urządzeniami i obiektami małej architektury. Zainteresowani przewidują, że Transakcja nastąpi po zakończeniu procesu budowlanego oraz po oddaniu budynków do użytkowania.

Przedmiotem sprzedaży będą cztery działki o następujących numerach: a, b, c i d.