Prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy dostawie nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 16 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy dla dostawy nieruchomości zabudowanej.

Uzupełniła go Pani pismem z 4 października 2024 r. (wpływ 9 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani czynnym podatnikiem VAT i prowadzi Pani działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.

W dniu (…) 2023 r., na potrzeby działalności gospodarczej (…), zakupiła Pani nieruchomość zabudowaną budynkiem (…).

Nieruchomość wprowadziła Pani na środki trwałe w związku z planowanym wykorzystywaniem w działalności.

Powyższa nieruchomość nabyta została w obrocie prywatnym – zakup był od trzech współwłaścicieli, osób prywatnych. Zakup udokumentowany został aktem notarialnym. Przy akcie notarialnym pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Ze względu na duże przewidywane koszty remontu ww. budynku, postanowiła Pani sprzedać tę nieruchomość zabudowaną.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wymieniony budynek (…) stanowi budynek w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z zapisem ustawowym jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budynek jest trwale związany z gruntem, przedstawia Pani opis konstrukcyjno-materiałowy budynku, zgodny z opinią rzeczoznawcy:

(…).

Nie jest Pani w stanie podać dokładnej daty pierwszego zasiedlenia budynku. Z aktu notarialnego jasno wynika, że sprzedający odziedziczyli tę nieruchomość (…) 2020 r. po zmarłym (…), który wcześniej dysponował nieruchomością. Od dnia przyjęcia spadku przez sprzedających do dnia Pani sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy zasiedleniem a dostawą budynku, co daje możliwość zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10. Na poświadczenie tego faktu nie ma Pani żadnych dokumentów w wersji papierowej. Posiada Pani tylko informację w akcie notarialnym, że akt poświadczenia dziedziczenia przez sprzedających został sporządzony (…) 2020 r. Okres 2 latach został więc przekroczony.

Nie dokonywała Pani żadnych wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający, którzy nabyli tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w czerwcu 2020 roku, użytkowali ją we własnym zakresie i też nie dokonywali żadnych ulepszeń. Ze względu na duże przewidywane koszty remontu ww. budynku, postanowiła Pani sprzedać tę nieruchomość zabudowaną.

Nadmienia Pani, że powyższa nieruchomość nabyta została w obrocie prywatnym – zakup był od trzech współwłaścicieli, osób prywatnych. Zakup udokumentowany został aktem notarialnym. Przy akcie notarialnym pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Ponieważ nie odliczyła Pani podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości i nie poniosła Pani żadnych wydatków na ulepszenie, może Pani skorzystać także ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Pytanie

Czy sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak przepisy ustawy o VAT przewidują zwolnienia w ściśle określonych sytuacjach, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT.

Konstrukcja prawna obu zwolnień prowadzi do wniosku, że w pierwszej kolejności możliwość zwolnienia nieruchomości z VAT powinna być weryfikowana pod kątem spełnienia warunków z pkt 10. Dopiero, gdy dana transakcja nie będzie spełniać określonych w nim przesłanek, podatnik może skorzystać ze zwolnienia na podstawie pkt 10a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

-dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu uważa Pani, że sprzedaż tej nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT, ponieważ sprzedający, którzy nabyli tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w czerwcu 2020 roku użytkowali ją we własnym zakresie, nie dokonywali żadnych ulepszeń, czyli tym samych okres ich zasiedlenia przekroczył 2 lata.

Na poświadczenie tego faktu nie ma Pani żadnych dokumentów w wersji papierowej. Posiada Pani tylko wzmiankę w akcie notarialnym, że akt poświadczenia dziedziczenia przez sprzedających został sporządzony (…) 2020 r.

Jeżeli nie mogłaby Pani skorzystać z powyższego zwolnienia, to ustawodawca przewidział zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 10a. Zgodnie z nim, ze zwolnienia w przypadku sprzedaży budynków, budowli można skorzystać, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

-sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy zakupie,

-sprzedawca nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił, to były one niższe niż 30% wartości początkowej obiektów.

Ponieważ nie odliczyła Pani podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości i nie poniosła Pani żadnych wydatków na ulepszenie, to Pani zdaniem, może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie powyższego przepisu.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dostawa gruntu wraz z dostawą budynku wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów i tym samym będzie zwolniona z VAT.

Reasumując: Pani zdaniem ma Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem VAT i prowadzi Pani działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. W kwietniu 2023 r., na potrzeby działalności gospodarczej (…), zakupiła Pani nieruchomość zabudowaną budynkiem (…). Wymieniony budynek (…) stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Nieruchomość wprowadziła Pani na środki trwałe w związku z planowanym wykorzystywaniem w działalności. Ze względu na duże przewidywane koszty remontu budynku, planuje Pani sprzedać nieruchomość.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą uznania, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Na wstępie wskazać należy, że przy dostawie przedmiotowej nieruchomości będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż będzie bowiem dotyczyła składnika majątku prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana tym podatkiem albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest  – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl tego przepisu:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku znajdującego się  na działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W opisie sprawy wskazała Pani, że nie jest Pani w stanie podać dokładnej daty pierwszego zasiedlenia budynku, jednakże z posiadanego aktu notarialnego jasno wynika, że sprzedający odziedziczyli tę nieruchomość (…) 2020 r. po zmarłym (…), który wcześniej dysponował nieruchomością. Od dnia przyjęcia spadku przez sprzedających do dnia sprzedaży nieruchomości na Pani rzecz upłynął zatem okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy zasiedleniem a planowaną dostawą budynku.

Odnosząc się zatem do Pani wątpliwości stwierdzić należy, że dostawa budynku posadowionego na sprzedawanej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy – nie jest Pani pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, a w okresie poprzedzającym nabycie przez Panią nieruchomości budynek był w dyspozycji poprzednich właścicieli w okresie przekraczającym 2 lata. Ponadto, nie dokonywała Pani żadnych wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Poprzedni właściciele, którzy nabyli tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w czerwcu 2020 roku, użytkowali ją we własnym zakresie i również nie dokonywali żadnych ulepszeń.

W związku z tym, przy sprzedaży budynku spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynku minie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa gruntu, na którym znajduje się ww. budynek, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem niemieszkalnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, uznaję Pani stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).