Opodatkowanie dostawy prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości zabudowanej budowlami.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości zabudowanej budowlami.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 11 października 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego  

Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki oznaczonej numerem 2, położonej w (...), obręb nr (...), Gminie Miasto (...), powiecie (...), woj. (...), stanowiącej tereny przemysłowe, o pow. 4 378 m², objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, wraz z własnością elementów infrastruktury obejmujących plac utwardzony o nr inwentarzowym (...) oraz ogrodzenie placu o nr inwentarzowym (...). Wnioskodawca nabył wyżej opisane prawo użytkowania wieczystego wraz z własnością budowli na podstawie umowy 4 czerwca 2008 r. przy czym transakcja opodatkowana była podatkiem VAT wg stawki 22%. Od daty nabycia Wnioskodawca nie inwestował na w/w nieruchomości. W dniu 23 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca zawarł z kontrahentem przedwstępną umowę sprzedaży, wg treści której zobowiązał się sprzedać temu kontrahentowi prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki oznaczonej we wstępnym projekcie podziału geodezyjnego numerem 1 o projektowanej powierzchni około 2365 m², która to działka powstanie z podziału działki 2 położonej w (...), gmina Miasto (...), powiat (...), woj. (...) tj. działki o łącznej powierzchni 0,4378 ha, dotychczas objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, za określoną w umowie cenę plus ewentualny podatek od towarów i usług VAT. Przedmiotowa umowa została m.in. pod warunkiem, że strona kupująca uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości opisanej powyżej, składającej się z wydzielonej działki o powierzchni około 2365 m² z działki gruntu nr 2 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi strony kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 650,00 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych. W dniu 27 lutego 2024 r. Burmistrz Miasta (...) wydał dla kontrahenta Wnioskodawcy, tj. strony kupującej z w/w umowy przedwstępnej, decyzję o warunkach zabudowy, mocą której ustalił sposób zabudowy i warunki zabudowy dla przedsięwzięcia obejmującego budowę na terenie części działki oznaczonej nr ewid. 2, położonej w (...) przy ul. (...) (w obrębie ewidencyjnym nr (...)) budynku handlowo - usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą, w tym miejsc parkingowych (do 30 stanowisk), billboardu reklamowego, zadaszenia nad strefą dostaw, murów oporowych oraz latarni oświetleniowych. Wg wiedzy Wnioskodawcy przedmiotowa decyzja jest ostateczna i prawomocna.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

1.Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 2?

Tak. Spółce przysługiwało takie prawo. VAT odliczono w całości.

2.Czy plac utwardzony oraz ogrodzenie placu stanowią budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [2] trwale z gruntem związaną (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

Tak. Zarówno plac utwardzony jak i ogrodzenie placu są trwale związanymi z gruntem budowlami w wym. wyż. rozumieniu.

3.W przypadku gdy plac utwardzony lub/i ogrodzenie placu stanowić będzie budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związaną, należy wskazać (należy odnieść się do każdego obiektu osobno):

a)Czy przy nabyciu/wybudowaniu ww. budowli przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

W przypadku obu budowli przysługiwało takie prawo.

b)Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budowli?

W przypadku obu budowli w dniu 04-06-2008 r. przyjęto je do ewidencji środków trwałych, co jest tożsame z rozpoczęciem używania.

c)Czy od pierwszego zajęcia (używania) poszczególnych budowli do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak, upłyną okres dłuższy niż 2 lata, zgodnie z wskazaną wyżej datą rozpoczęcia użytkowania.

d)Czy ww. budowle były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Wg wiedzy osoby sporządzającej pismo żadna z w/w budowli po dacie nabycia przez Spółkę nie była przedmiotem takiej umowy.

e)Czy Państwo ponieśli/poniosą wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. budowli, w stosunku do których mieli/będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Od chwili nabycia nie były czynione żadne ulepszenia w/w budowli.

f)Jeżeli Państwo ponieśli/poniosą takie wydatki to były/będą one wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli, kiedy zakończono/zakończą się ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Nie dotyczy, gdyż nie były czynione wydatki na ulepszenia żadnej z budowli.

g)Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były/będą wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budowli należy wskazać czy doszło/dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy?

Nie dotyczy, nie było ulepszeń.

h)Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) ww. budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy, nie było ulepszeń.

i)Czy ww. budowle była wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Nie. Obie budowle wykorzystywano wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną.

Odpowiedź na pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowa albowiem plac utwardzony oraz ogrodzenie placu stanowią budowle w w/w rozumieniu.

Pytanie

Czy przyrzeczona umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości szczegółowo opisanej w rubryce 61. wraz z własnością wskazanych tam budowli, którą Wnioskodawca ewentualnie zawrze z kupującym, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko

W ocenie Wnioskodawcy przyrzeczona umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości szczegółowo opisanej w rubryce 61. wraz z własnością wskazanych tam budowli, którą Wnioskodawca ewentualnie zawrze z kupującym, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 obowiązującej ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 ustawy. Podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zarówno wnioskodawca jak i kontrahent Wnioskodawcy (potencjalny nabywca nieruchomości) są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei wedle definicji z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazano wyżej w przedmiotowej sprawie kontrahent Wnioskodawcy uzyskał ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy przewidującą budowę na nieruchomości opisanej powyżej w rubryce 61 budynku handlowo - usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą. Już zatem tylko ta okoliczność powoduję, że nieruchomość objęta umową przedwstępną należy traktować jako teren budowlany, wyłączony ze zwolnienia od opodatkowania wg treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Niezależnie od powyższej okoliczności uzyskania przez kontrahenta Wnioskodawcy wspomnianej decyzji o warunkach zabudowy, co czyni transakcyjną nieruchomość, terenem budowlanym, nieruchomość tą już na chwilę obecną uznać należy za grunt zabudowany, a zatem wyłączony ze zwolnienia, albowiem znajdują się na niej wspomniane budowle, tj. plac utwardzony o nr inwentarzowym (...) oraz ogrodzenie placu o nr inwentarzowym (...). Istotne jest również to, że wg klasyfikacji gruntu w ewidencji gruntów i budynków oraz wpisie w księdze wieczystej transakcyjna nieruchomość opisana jest symbolem BA - tereny przemysłowe, a symbol ten, wg. rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219) zalicza tereny przemysłowe do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych. Reasumując, z uwagi na podniesione okoliczność stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak wskazali Państwo w uzupełnieniu do wniosku, plac utwardzony i ogrodzenie placu stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związane, zatem przedmiotem sprzedaży przez Państwa będzie prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości (która powstanie z podziału działki nr 2) zabudowanej ww. budowlami. Tym samym powołane przez Państwa przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie mają w przedmiotowej sprawie zastosowania, gdyż odnoszą się wyłącznie do sprzedaży gruntów niezabudowanych. 

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać prawo użytkowania części nieruchomości (która powstanie z podziału działki nr 2) zabudowanej placem utwardzonym oraz ogrodzeniem placu, które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związane. Wyżej opisane prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budowli nabyli Państwo na podstawie umowy 4 czerwca 2008 r. Transakcja opodatkowana była podatkiem VAT wg stawki 22%. Pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budowli nastąpiło w przypadku obu budowli w dniu 4 czerwca 2008 r. Od pierwszego zajęcia (używania) poszczególnych budowli upłyną okres dłuższy niż 2 lata, zgodnie z wskazaną wyżej datą rozpoczęcia użytkowania. Od chwili nabycia nie były czynione żadne ulepszenia w/w budowli. Przedmiotowe budowle wykorzystywali Państwo wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną.

Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz przedstawiony przez Państwa opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa ww. budowli nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy ww. budowle, zostały oddane do używania 4 czerwca 2008 r., a od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budowli do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem spełnione zostały oba warunki umożliwiające zwolnienie dostawy ww. budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, dostawa ww. budowli w postaci placu utwardzonego oraz ogrodzenia placu korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa ww. budowli korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to odpowiednio zwolnieniem tym objęta jest także transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U  z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji