Opodatkowanie oraz brak zwolnienia z VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i 2.

Uzupełnił go Pan pismem z 4 października 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedaje Pan wraz z żoną działki (1, 2) o łącznej powierzchni około 1432 mkw. Pan i żona nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedaży działki dokonuje Pan i Pana żona jako osoby fizyczne nieprowadzące pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z powyższym stoi Pan na stanowisku, iż przedmiotowa transakcja nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) i nie musi być obciążona podatkiem VAT. W Pana ocenie transakcja ta obciążona będzie jedynie podatkiem od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że:

Sprzedaje Pan działki nr 1 i 2 o łącznej pow. około 1432. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, a sprzedaży działki dokonuje Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z pow. stoi Pan na stanowisku, iż przedmiotowa transakcja kupna sprzedaży nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i nie musi być obciążona podatkiem VAT.

W zakresie podatku od towarów i usług wskazał Pan że:

 1. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

 2. Właścicielem działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży stał się Pan: 1 - 12 listopada 2003 r., 2 - 30 czerwca 2011 r.

 3. Właścicielem działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży stał się Pan w następujący sposób: 2 - umowa kupna sprzedaży, 2 - umowa darowizny.

 4. Działki nr 1 i 2:

a) zakupił Pan w celach prywatnych, na własne cele,

b) działki zostały zakupione do Pana majątku prywatnego,

c) przy zakupie działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 5. Działki nr 1 i 2 zostały nabyte przez Pana w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

 6. Nabycie działek nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży udokumentowane było aktem notarialnym, nie była wystawiona faktura zawierająca podatek VAT lub zwolnienie z podatku VAT oraz nie była wystawiona faktura VAT.

 7. Działki nr 1 i 2, będące przedmiotem sprzedaży od momentu ich nabycia do chwili obecnej nie były wykorzystywane.

 8. Działki nr 1 i 2, będące przedmiotem sprzedaży są działkami niezabudowanymi.

 9. Nie dotyczy.

10. Działki nr 1 i 2, będące przedmiotem sprzedaży nie były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

11. Nie jest/był Pan rolnikiem ryczałtowym.

12. Z ww. działek, nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

13. Działki nr 1 i 2, będące przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

14. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży.

15. Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży.

16. Poczynił Pan działanie dotyczące zwiększenia wartości działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży, tj. dokonał Pan ich uatrakcyjnienia poprzez budowę zjazdu publicznego na działki z drogi wojewódzkiej (decyzja Zarządu Województwa (…)) z przeznaczeniem na cele prywatne.

17. Zawarł Pan z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży poszczególnych działek nr 1 i 2:

 a) umowa została zawarta w dniu 10 czerwca 2024 r.,

 b) w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie wyrażeniem zgody przez Pana na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych),

 c) w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie udzieleniem pełnomocnictw kupującemu do reprezentowania Pana przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak i innymi podmiotami, w tym w szczególności w przypadku ustalenia przez strony, że dokumentacja, o której mowa w podpunkcie d) uzupełnienia wniosku będzie uzyskiwana przez kupującego w Pana imieniu, lecz na koszt kupującego

 d) umowa przedwstępna zawierała będzie jeszcze inne warunki, jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Pana, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działek nr 1 i 2 tj. Sprzedający zobowiązuje się do przedłożenia najpóźniej w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, następujących dokumentów: a) zaświadczenie właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego, wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa, wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży b) zaświadczenia właściwej Gminy o braku zaległości podatkowych z tytułu podatku od Nieruchomości wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży c) zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy ani Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Sprzedającego d) zaświadczenia właściwego organu stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego z tytułu podatku rolnego wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży e) indywidualnej interpretacji podatkowej w kwestii opodatkowania transakcji umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego na wniosek małżonków: P.B. i M.B. (w zakresie umowy darowizny) potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

18. Nie planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnym nabywcom działek) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek nr 1 i 2.

19. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku).

20. Środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży ww. działek przeznaczę na potrzeby własne.

21. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem).

22. Działki nr 1 i 2 będące przedmiotem sprzedaży stanowią grunt niezabudowany:

 a) dla działek nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym działki są przeznaczone pod zabudowę,

 b) działki nr 1 i 2 będące przedmiotem sprzedaży nie są objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego ,

 c) działki nr 1 i 2 będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Pana w żaden sposób,

23. Nie dotyczy.

Pytanie (przeformułowane w piśmie z 4 października 2024 r.)

Czy w opisanym zdarzeniu jestem zobowiązany do uiszczenia podatku od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w piśmie z 4 października 2024 r.)

W Pana ocenie w opisanym zdarzeniu nie jest Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od towarów i usług, transakcja nie musi być obciążona podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2, będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać dwie działki niezabudowane nr 1 i 2. Zawarł Pan 10 czerwca 2024 r. umowę przedwstępną. Jak Pan wskazał w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie wyrażeniem zgody przez Pana na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych). W przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie udzieleniem pełnomocnictw kupującemu do reprezentowania mnie przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak i innymi podmiotami, w tym w szczególności w przypadku ustalenia przez strony, że dokumentacja uzyskiwana przez kupującego w Pana imieniu, lecz na koszt kupującego. Umowa przedwstępna zawierała będzie jeszcze inne warunki, jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Pana, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działek nr 1 i 2 tj. Sprzedający zobowiązuje się do przedłożenia najpóźniej w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, następujących dokumentów: a) zaświadczenie właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego, wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa, wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży b) zaświadczenia właściwej Gminy o braku zaległości podatkowych z tytułu podatku od Nieruchomości wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży c) zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy ani Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Sprzedającego d) zaświadczenia właściwego organu stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego z tytułu podatku rolnego wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży e) indywidualnej interpretacji podatkowej w kwestii opodatkowania transakcji umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego na wniosek małżonków: (w zakresie umowy darowizny) potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Ponadto w opisie sprawy wskazał Pan, że poczynił działanie dotyczące zwiększenia wartości działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży, tj. dokonał Pan ich uatrakcyjnienia poprzez budowę zjazdu publicznego na działki z drogi wojewódzkiej z przeznaczeniem na cele prywatne.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazał Pan we wniosku, że zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie wyrażeniem zgody przez Pana na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych). W przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane będzie udzieleniem pełnomocnictw kupującemu do reprezentowania Pana przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak i innymi podmiotami, w tym w szczególności w przypadku ustalenia przez strony, że dokumentacja uzyskiwana będzie przez kupującego w Pana imieniu, lecz na koszt kupującego. Umowa przedwstępna zawierała będzie jeszcze inne warunki, jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Pana, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działek nr 1 i 2 tj. Sprzedający zobowiązuje się do przedłożenia najpóźniej w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, następujących dokumentów: a) zaświadczenie właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego, wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa, wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży b) zaświadczenia właściwej Gminy o braku zaległości podatkowych z tytułu podatku od Nieruchomości wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży c) zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy ani Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Sprzedającego d) zaświadczenia właściwego organu stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego z tytułu podatku rolnego wydane na podstawie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa wydane najdalej na 30 dni przed dniem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży e) indywidualnej interpretacji podatkowej.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności niezabudowanych działek nr 1 i 2  jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanych działek nr 1 i 2.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy, poczynił Pan działanie dotyczące zwiększenia wartości działek nr 1 i 2, będących przedmiotem sprzedaży, tj. dokonał Pan ich uatrakcyjnienia poprzez budowę zjazdu publicznego na działki z drogi wojewódzkiej z przeznaczeniem na cele prywatne.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia ww. działek nr 1 i 2 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 1 i 2 przeznaczone są po zabudowę.

Tym samym dostawa niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art. 43  ust.  1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w  oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art.  43  ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z opisu sprawy działki nr 1 i 2 nabył Pan w ramach transakcji nie podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro transakcja nabycia ww. działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo Pan nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy działki nie były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek nr 1 i 2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zatem w związku ze sprzedażą ww. działek niezabudowanych będzie Pan zobowiązany do uiszczenia należnego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.