Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i możliwość skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i możliwości skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy o VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 września 2024 r. (data wpływu 3 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest spółką z o.o. spółką komandytową z siedzibą na terenie … (dalej również „Spółka”). Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia nieruchomości, której jest wyłącznym właścicielem. Wnioskodawca nabył nieruchomość w 2008 r. (dalej: „Nieruchomość”). W księdze wieczystej Nieruchomość została oznaczona jako „gospodarstwo rolne z budynkami”. Budynek znajdujący się na Nieruchomości przeznaczony jest do rozbiórki, w stanie nie nadającym się aktualnie do zamieszkania. Nieruchomość jest ogrodzona oraz uzbrojona w media. Należy jednak zaznaczyć, że w budynku tym w przeszłości zamieszkiwali ludzie. Ponadto budynek posiada dach, okna, przyłącze wodno-sanitarne oraz instalację elektryczną. W okresie, w którym Nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawcy nie ulegała ona fizycznym zmianom (np.: usunięcie dachu, okien, instalacji elektrycznej), z wyjątkiem zmian wynikających ze zużycia budynku wskutek upływu czasu. Budynek ten nie uległ również nadzwyczajnym zmianom, które w stopniu znaczącym wpłynęły na jego charakter.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Względem nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy na wniosek Spółki (Wnioskodawcy). Nieruchomość w okresie, w którym stanowi współwłasność Wnioskodawcy nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była również wydzierżawiana ani w inny sposób udostępniana czy to odpłatnie czy też nieodpłatnie. W okresie tym Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość.

Wnioskodawca dokonał podpisania w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz polskiej spółki z o.o. (dalej „Nabywca”) niebędącej podmiotem powiązanym z Wnioskodawcą, ani wspólnikami oraz osobami będącymi członkami organów zarządzających Wnioskodawcy. W związku z podpisaniem wskazanej powyżej umowy Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, wskutek którego Nabywca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy.

Zgodnie z postanowieniami wskazanej powyżej umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą, a Nabywcą przeniesienie własności nieruchomości na Nabywcę nastąpi po:

• zmianie kwalifikacji nieruchomości, wskutek której w dacie zawarcia właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, przedmiotowa Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ani ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
• skierowaniu zgłoszenia przez Nabywcę do właściwego organu administracji publicznej o zmianie danych nieruchomości objętej ewidencją gruntów i budynków na użytek według załącznika nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków jako „Grunty zabudowane i zurbanizowane”,
• objęciu nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z przeznaczeniem pod budowę zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania, działania faktyczne zostaną wykonane i uzyskane przez Nabywcę i na Jego wyłączny koszt i ryzyko.

W dziale III księgi wieczystej nieruchomości widnieje zapis dotyczący roszczenia o przeniesienie własności na rzecz spółki z o.o. przysługujące tej spółce na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze … .

Ponadto w uzupełnieniu wniosku ostatecznie podano:

Ad. 1

Od chwili powstania Spółki (data rejestracji Spółki w KRS to … 2008 r., pierwszy rok obrotowy Spółki zakończył się 31 grudnia 2008 r.) zakres działalności to kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD …). Z uwagi na zamrożenie kapitału, od nabycia opisanej we wniosku nieruchomości, Spółka nie przeprowadziła żadnych transakcji.

Ad. 2

Tak, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, o czym świadczy weryfikacja Spółki (pod kątem Jej zarejestrowania jako podatnika VAT czynnego) na stronie rządowej https://...

Ad. 3

Zgodnie z informacją zawartą w treści księgi wieczystej nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla … obecnie jedynym właścicielem nieruchomości jest Spółka. W związku z powyższym Spółka pragnie podkreślić, że w treści opisu stanu faktycznego wniosku o wydanie interpretacji pojawił się błąd w zakresie, w jakim nieruchomość rzekomo stanowi współwłasność Spółki. W rzeczywistości Spółka jest jedynym właścicielem nieruchomości. W związku z powyższym:

a)Powołane przez organ interpretacyjny fragmenty stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) powinny wyglądać następująco: „W okresie, w którym Nieruchomość stanowi własność Wnioskodawcy nie ulegała ona fizycznym zmianom (np. usunięcie dachu, okien, instalacji elektrycznej), z wyjątkiem zmian wynikających ze zużycia budynku wskutek upływu czasu. „Nieruchomość w okresie, w którym stanowi własność Wnioskodawcy nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była również wydzierżawiana ani w inny sposób udostępniana czy to odpłatnie czy też nieodpłatnie”,

b)Wnioskodawca (Spółka) jest właścicielem nieruchomości,

c)Wnioskodawca (Spółka) jest jedynym właścicielem nieruchomości,

d)Wnioskodawca (Spółka) nigdy nie był współwłaścicielem nieruchomości Nieruchomość została zakupiona przez Spółkę w 2008 r.

Ad. 4

Numer ewidencyjny działki to … .

Ad. 5

Przedmiotem działalności (zarobkowej) Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD …). W związku z powyższym powodem zakupu działki było zwiększenia powierzchni posiadanego w tym obszarze gruntu oraz w konsekwencji zwiększenia przez to prawdopodobieństwa dotarcia do klient (nabywcy).

Ad. 6 oraz 7

Przedmiotem działalności (zarobkowej) Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD …). W związku z powyższym przedmiotowa nieruchomość była w rzeczywistości towarem mającym zostać w przyszłości zbytym przez Spółkę. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spółki np.: poprzez prowadzenie w niej działalności (jako biura Spółki, jako magazynu Spółki, poprzez wynajem nieruchomości innym osobom/podmiotom).

Ad. 8

Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej. Zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym. W związku z powyższym Wnioskodawca (Spółka) nie otrzymał faktury zakupu.

Ad. 9

Wnioskodawcy (Spółce) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ad. 10

Jak zostało wskazane w treści odpowiedzi na pytanie nr 7, Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spółki np.: poprzez prowadzenie w niej działalności (jako biura Spółki, jako magazynu Spółki, poprzez wynajem nieruchomości innym osobom/podmiotom).

Ad. 11

Budynek, poszczególne przyłącza i ogrodzenie, o których mowa we wniosku, znajdowały się na działce stanowiącej Nieruchomość w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę.

Ad. 12

Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej. Budynek, poszczególne przyłącza i ogrodzenie, o których mowa we wniosku, znajdowały się na działce stanowiącej Nieruchomość w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułów wskazanych w treści pytania nr 12.

Ad. 13 oraz 14

Wszelkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki np.: poprzez prowadzenie w niej działalności (jako biura Spółki, jako magazynu Spółki, poprzez wynajem nieruchomości innym osobom/podmiotom).

Ad. 15

Na pytanie: „Czy budynek przeznaczony do rozbiórki, o którym mowa w opisie sprawy, stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682)?”, Spółka podała, że tak. Obiekt (budynek) znajdujący się na Nieruchomości stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682). Jak zostało wskazane w treści wniosku o wydanie interpretacji obiekt (budynek) znajdujący się na Nieruchomości przeznaczony jest obecnie do rozbiórki, w stanie nie nadającym się aktualnie do zamieszkania. Nieruchomość jest ogrodzona oraz uzbrojona w media. Należy jednak zaznaczyć, że w budynku tym w przeszłości zamieszkiwali ludzie. Ponadto budynek posiada dach, okna, przyłącze wodno-sanitarne oraz instalację elektryczną. Wnioskodawca pragnie nadmienić, że ogrodzenie jest podniszczone.

Ad. 16

Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT obiektu (budynku) znajdującego się na Nieruchomości nastąpiło na wiele lat przed zakupem Nieruchomości przez Wnioskodawcę. W momencie zakupu obiekt (budynek) był zamieszkiwany przez ludzi. Nigdy nie doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ad. 17

Na pytanie: „Czy od pierwszego zasiedlenia ww. budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, Spółka podała, że tak, okres ten wynosi kilkadziesiąt lat.

Ad. 18

Wnioskodawca, w okresie w którym jest właścicielem Nieruchomości, nie dokonywał żadnych nakładów na Nieruchomości.

Ad. 19

Dotychczas nie dokonano rozbiórki obiektu (budynku). Obiekt (budynek) znajdujący się na Nieruchomości nie zostanie rozebrany przed sprzedażą Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Stąd prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży. Wnioskodawca pragnie nadmienić, że pewne elementy drewniane budynku zostały skradzione.

Ad. 20

Właścicielem przyłączy jest Spółka. Media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna) znajdujące się na Nieruchomości nie są od wielu lat używane.

Ad. 21

Przedmiotem sprzedaży będzie cała Nieruchomość, w tym znajdujące się na Nieruchomości media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna).

Ad. 22

W opinii Wnioskodawcy media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna) spełniają definicję urządzeń budowlanych zawartą w art. 3 ust. 9 ustawy Prawo budowlane.

Ad. 23

W opinii Wnioskodawcy media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna) nie spełnią definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Ad. 24

W opinii Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości spełnia definicję urządzenia budowlanego zawartą w art. 3 ust. 9 ustawy Prawo budowlane. Wnioskodawca pragnie jednak nadmienić, że ogrodzenie to jest zniszczone wskutek upływu czasu. W czasie, w którym Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości nie dokonywał On napraw, czy też konserwacji ogrodzenia.

Ad. 25

W opinii Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości nie spełnia definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Ad. 26

Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość w 2025 r.

Ad. 27 oraz 28

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ad. 29

Względem nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy na wniosek Spółki (Wnioskodawcy). Na Nieruchomości ma zostać wybudowany zespół budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

Ad. 30

Nabywca Nieruchomości (prowadzący działalność gospodarczą, nr NIP: …) jest czynnym podatnikiem VAT, o czym świadczy weryfikacja tego podmiotu (pod kątem Jej zarejestrowania jako podatnika VAT czynnego) na stronie rządowej … .

Ad. 31 oraz 32

Wnioskodawca uzależnia rozpatrzenie, wspólnie z Nabywcą, złożenia oświadczenia, o którym mowa w pytaniu nr 31, od udzielenia odpowiedzi Organu na pytanie będące przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Jeżeli Organ uzna, że zbycie nieruchomości podlega zwolnieniu w oparciu o postanowienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zostanie złożone.

Jeżeli Nabywca oraz Wnioskodawca zdecydują się na złożenie takiego oświadczenia, oświadczenie to będzie spełniało wszelkie przewidzianej przepisami prawa wymogi, w tym wymogi formalne.

Pytanie

Czy planowane przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.361 t. j., z późn. zm.) oraz czy w takiej sytuacji Wnioskodawca będzie miał możliwości skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia, w oparciu o regulację art. 43 ust. 10 tejże ustawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.361 t.j., z późn. zm., dalej również „ustawa”), a Wnioskodawca będzie miał możliwości skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia, w oparciu o regulację art. 43 ust. 10 tejże ustawy. Ponadto w opinii Wnioskodawcy dla możliwości skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia opodatkowania zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia czy dany podmiot spełnia jednocześnie przesłanki do zwolnienia opodatkowania zbycia nieruchomości określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług transakcji zbycia Nieruchomości zabudowanej należy w pierwszej kolejności wskazać na przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z tymi przepisem zwalnia się od podatku:

1)dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

2)dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się:

1)oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi

2)bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku, budowli lub ich części

- po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Przenosząc powyższe na grunt stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy uznać, że Nieruchomość może podlegać pod zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak stwierdziła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2009 r., znak: IPPP3/443-225/08-2/RK, dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w tym przepisie: „Zgodnie z art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, towarami w myśl przepisów tej ustawy są budynki i budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Według definicji zawartej w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z dnia 31 grudnia 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm., dalej: PKOB) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Na gruncie przytoczonej wyżej definicji należy stwierdzić, iż dopóki na gruncie posadowione są budynki spełniające definicję zwartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do Budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę.” Podobne stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 21 maja 2015 r., ITPP3/4512-101/15/EK.

Zdaniem Wnioskodawcy biorąc pod uwagę, że budynek znajdujący się na Nieruchomości posiada dach, okna, podłączone media (m.in.: przyłącze wodno-sanitarne, instalację elektryczną), a przede wszystkim w przeszłości stanowił budynek, w którym zamieszkiwali ludzie oraz brak zmian powodujących zmianę charakteru przedmiotowego budynku, w świetle wskazanych powyżej interpretacji, do Nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie określone w 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W kontekście opodatkowania Nieruchomości nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, zgodnie z którą przeniesienie własności nieruchomości na Nabywcę nastąpi po skierowaniu zgłoszenia przez Nabywcę do właściwego organu administracji publicznej o zmianie danych nieruchomości objętej ewidencją gruntów i budynków na użytek według załącznika nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków jako „Grunty zabudowane i zurbanizowane”

Przechodząc do analizy możliwości zwolnienia zbycia Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie można uznać, że dostawa Nieruchomości będzie miała miejsce przed okresem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, bowiem oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi miało już miejsce. Spółka nabyła nieruchomość w 2008 r. Nie ma przy tym znaczenia, że Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spółki. Nie są zatem spełnione przesłanki wyłączające zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, zbycie Nieruchomości w zaistniałym stanie faktycznym podlega zwolnieniu z podatku określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie miał możliwość skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, a tym samym opodatkowania czynności zbycia Nieruchomości.

Należy dodać, że zdaniem Wnioskodawcy rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania jest możliwa niezależnie od tego czy spełnione są jednocześnie przesłanki zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy, o czym przesądza zawarty w tym przepisie zwrot „nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10”. Jeżeli bowiem dane zbycie nieruchomości objęte jest regulacją formującą zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie może jednocześnie podlegać pod zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynek oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż budynku oraz gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z ww. przepisem:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Z okoliczności sprawy wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Od chwili powstania Państwa Spółki w 2008 r. prowadzą Państwo działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Zamierzacie Państwo dokonać zbycia Nieruchomości, której jesteście Państwo wyłącznym właścicielem. Numer ewidencyjny działki to … .

Nabyli Państwo ww. Nieruchomość w 2008 r. od osoby fizycznej. Zakup Nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym, nie otrzymali Państwo faktury zakupu. Powodem zakupu Nieruchomości było zwiększenie powierzchni posiadanego w tym obszarze gruntu oraz w konsekwencji zwiększenie przez to prawdopodobieństwa dotarcia do klienta (nabywcy). Przedmiotowa Nieruchomość była w rzeczywistości towarem mającym zostać w przyszłości zbytym przez Państwa.

Budynek, poszczególne przyłącza i ogrodzenie znajdowały się na działce stanowiącej Nieruchomość w momencie jej nabycia przez Państwa. Budynek znajdujący się na Nieruchomości przeznaczony jest do rozbiórki, w stanie nie nadającym się aktualnie do zamieszkania. Obiekt (budynek) przeznaczony do rozbiórki znajdujący się na Nieruchomości stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682). Dotychczas nie dokonano rozbiórki obiektu (budynku). Obiekt (budynek) znajdujący się na Nieruchomości nie zostanie rozebrany przed sprzedażą Nieruchomości. Prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży. Właścicielem przyłączy jesteście Państwo. Media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna) i ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości spełniają definicję urządzeń budowlanych zawartą w art. 3 ust. 9 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT obiektu (budynku) znajdującego się na Nieruchomości nastąpiło na wiele lat przed zakupem Nieruchomości przez Państwa. Nigdy nie doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia ww. budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tj. okres ten wynosi kilkadziesiąt lat. Państwo w okresie, w którym jesteście właścicielem Nieruchomości, nie dokonywali żadnych nakładów na Nieruchomość. Przedmiotem sprzedaży będzie cała Nieruchomość, w tym znajdujące się na Nieruchomości media (m.in. przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna).

Dokonali Państwo podpisania w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz polskiej spółki z o.o. (dalej „Nabywca”) niebędącej podmiotem powiązanym z Państwem, ani wspólnikami oraz osobami będącymi członkami organów zarządzających Spółki. W związku z podpisaniem wskazanej powyżej umowy udzielili Państwo Nabywcy pełnomocnictwa, wskutek którego Nabywca nabył prawo do dysponowania Nieruchomością w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy.

Zamierzacie Państwo sprzedać Nieruchomość w 2025 r.

Należy zauważyć, że o statusie sprzedawanej nieruchomości decydują okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji sprzedaży Nieruchomości nie rozpocznie się rozbiórka obiektu na nim posadowionego stanowiącego - jak Państwo podali - budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży, to uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany.

Odnosząc się do budynku znajdującego się na działce nr … należy wskazać, że nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do tego budynku nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr … zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto znajdujące się na działce nr … przyłącze wodno-sanitarne, instalacja elektryczna i ogrodzenie stanowiące urządzenia budowlane znajdujące się na ww. działce należy traktować jako elementy przynależne do ww. budynku i ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia właściwego dla tego budynku.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr … , na którym posadowiony jest budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa Nieruchomości stanowiącej działkę nr … wraz z posadowionymi na niej budynkiem i urządzeniami budowlanymi będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak podano wcześniej, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Sprzedający), jak i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony (Nabywca i Państwo) mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz z Nabywcą zgodne oświadczenie, że Strony wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości przez Państwa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Państwa należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).