Skutki podatkowe wypłacanych przez Zbywcę Płatności Gwarancyjnych i Płatności Gwarancyjnych D. oraz zwrotu przez Nabywcę części Płatności części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych i części Płatności Gwarancyjnych D.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych wypłacanych przez Zbywcę Płatności Gwarancyjnych i Płatności Gwarancyjnych D. oraz zwrotu przez Nabywcę części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych i części Płatności Gwarancyjnych D.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis stanu faktycznego

I.Wprowadzenie

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca”) planuje zawrzeć transakcję polegającą na zbyciu na rzecz B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…), która będzie oznaczona numerem ewidencyjnym 1 (po wydzieleniu z obecnie istniejącej działki oznaczonej numerem 2), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowo-mieszkaniowym („Budynek”), budowlami oraz pozostałą infrastrukturą, niezbędną w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku („Transakcja”).

Przedmiot Transakcji, tj. nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, własności Budynku oraz przynależnych budowli i infrastruktury oraz przejęcie innych związanych z gruntem lub Budynkiem składników majątkowych, w tym przejęcie określonych praw i obowiązków, będzie dalej łącznie określany jako „Nieruchomość”.

Nabywca i Zbywca będą w dalszej części wniosku zwani łącznie „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Zbywca jest spółką celową należącą do grupy kapitałowej C., działającą w celu realizacji inwestycji nieruchomościowej polegającej np. na budowie Budynku, jego wynajmie na rzecz podmiotów trzecich oraz późniejszej sprzedaży. W ramach realizacji inwestycji Zbywca pozyskał już najemców na część powierzchni w Budynku (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe), przy czym z punktu widzenia Zbywcy celem zawarcia umów najmu jest zasadniczo zwiększenie wartości Budynku w kontekście jego docelowej sprzedaży. Budowa Budynku została już ukończona, a pierwsze powierzchnie zostały już wydane niektórym najemcom.

Z kolei Nabywca jest spółką celową powołaną w celu nabycia Nieruchomości i późniejszego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku, która będzie działalnością opodatkowaną VAT.

II.Mechanizm kalkulacji ceny oraz umowa gwarancyjna

W dniu (…) 2024 r. Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna”). Zgodnie z ustaleniami biznesowymi, cena za Nieruchomość zostanie skalkulowana w oparciu o założenie, że całkowita powierzchnia najmu w Budynku (rozumiana jako powierzchnia w Budynku, która jest przeznaczona do wynajęcia) będzie wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom przychodów.

Powyższe uzasadnione jest tym, że wartość danej nieruchomości będącą podstawą ustalenia ceny określa się w oparciu o dochody generowane przez tę nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz wynajmowaną powierzchnię. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce – Nabywca oczekuje, że na dzień zawarcia Transakcji nabywana Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Nabywcę stopę zwrotu. W konsekwencji osiągnięcie przez Nabywcę pełnej zakładanej stopy zwrotu możliwe jest pod warunkiem pełnego wynajmu Nieruchomości.

Aktualnie Zbywca podejmuje działania zmierzające do wynajęcia jak największego procentu powierzchni w Budynku. Niemniej jednak w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży część powierzchni w Budynku może pozostać niewynajęta. W konsekwencji, w celu zabezpieczenia interesów Nabywcy, Zainteresowani zawrą umowę gwarancji czynszowej („Umowa Gwarancyjna”).

Celem Umowy Gwarancyjnej będzie zapewnienie Nabywcy zakładanego poziomu przychodów jaki byłby generowany, gdyby całość powierzchni w Budynku na dzień dokonania Transakcji została wynajęta na założonych przy kalkulacji ceny warunkach. Zostanie to osiągnięte w ten sposób, że świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej będą miały charakter wyrównania Nabywcy poziomu zakładanych przychodów z Nieruchomości względem faktycznie osiąganych od najemców.

Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z dnia 19 czerwca 2023 r. poz. 1610 ze zm.; „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

III.Powierzchnie, których dotyczy Umowa Gwarancyjna

Umowa Gwarancyjna będzie zasadniczo dotyczyć powierzchni w Budynku, które nie będą wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki) („Niezajęte Powierzchnie”) w dniu zawarcia Transakcji oraz przez okres gwarancji sprecyzowany w Umowie Gwarancyjnej (tj. przez okres pięciu lat od dnia zawarcia Umowy Gwarancyjnej, a w stosunku do określonych powierzchni – do (…) 2031 r., „Okres Gwarancji”).

Umowa Gwarancyjna zawiera szczegółową techniczną definicję Niezajętych Powierzchni, niemniej za takie rozumie się zasadniczo powierzchnie w Budynku przeznaczone na cele biurowe, restauracyjne, handlowe, tarasu i magazynowe, a także miejsca parkingowe, które na dzień zamknięcia Transakcji nie są objęte rozpoczętą umową najmu lub rozpoczętą przyszłą umową najmu (tj. umową najmu zawartą przez Nabywcę w Okresie Gwarancji). Umowa najmu lub przyszła umowa najmu są uznane za rozpoczęte jeżeli:

• Najemca lub przyszły najemca dostarczył przewidziane w umowie najmu zabezpieczenie wykonania zobowiązań z niej wynikających oraz
• Powierzchnie zostały wydane najemcy lub przyszłemu najemcy na warunkach określonych w Umowie Gwarancyjnej oraz
• Pierwsza płatność wynikająca z umowy najmu lub przyszłej umowy najmu jest należna (tj. faktura została wystawiona zgodnie z taką umową najmu), a w przypadku umów dotyczących powierzchni przeznaczonych na cele handlowe, restauracyjne – w określonych przypadkach pierwsza płatność wynikająca z takiej umowy została już dokonana.

Umowa Gwarancyjna przewiduje szczegółowy sposób określania dnia od którego Niezajęte Powierzchnie przestaną być uznawane za takie w przypadku objęcia ich umowami najmu. Zasadniczo Niezajęte Powierzchnie, które utracą ten status w Okresie Gwarancji nie mogą ponownie stać się Niezajętymi Powierzchniami, z wyjątkiem sytuacji gdy umowa najmu zostanie wypowiedziana w Okresie Gwarancji z przyczyn leżących po stronie Zbywcy lub podmiotów powiązanych ze Zbywcą.

Na podstawie umowy przenoszącej własność Nieruchomości, po zawarciu Transakcji Zbywca będzie uprawniony do podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia Niezajętych Powierzchni w Budynku. Zgodnie z ustaleniami Stron, przez pierwsze 3 lata obowiązywania Umowy Gwarancyjnej Zbywca będzie uprawniony do poszukiwania nowych najemców i podejmowania czynności zmierzających do zawarcia nowych umów najmu na zasadzie wyłączności, a po upływie tego okresu do końca Okresu Gwarancji Zbywca będzie mógł podejmować te działania na zasadzie niewyłącznej.

IV.Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy w Okresie Gwarancji następujących świadczeń, które dalej będą określane łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”:

1.Płatności za Niezajęte Powierzchnie – Zbywca będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Nabywcy płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni, których wartość będzie rekompensowała Nabywcy brak wpływów z tytułu czynszu najmu, który Nabywca uzyskałby, gdyby powierzchnie te były wynajęte na zakładanych przez Nabywcę warunkach. Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

Z tytułu dokonywania omawianych płatności Zbywca nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni (oprócz dostępu to powierzchni w ramach wykonywanych przez Zbywcę w Budynku prac wykończeniowych). Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do powierzchni.

2.Płatności gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne – Zbywca będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni (w kalkulacji nie będą uwzględniane miejsca parkingowe, tarasy ani powierzchnie magazynowe), których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni, do których płatności obowiązani byliby najemcy, gdyby powierzchnie te były wynajęte.

Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, np.) Nieruchomości (w tym Budynku), w zakresie części wspólnych – proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w danym budynku. Opłaty eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Nabywcy braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części kosztów opłat eksploatacyjnych w części przypadającej na Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

3.Płatności wynikające z zachęt dla najemców – umowy najmu powierzchni w Budynku będą z jednej strony ustalały pewien stały, miesięczny czynsz bazowy (określona kwota z mkw. Powierzchni), który co do zasady będzie płatny przez najemców w okresie trwania umowy najmu, a jednocześnie będą przewidywały pewne obniżki tego czynszu w początkowym okresie obowiązywania umów (lub nawet okresy bezczynszowe), które mają zachęcić najemców do zawarcia umów najmu. Dla przykładu, w trakcie 5-letniego trwania okresu najmu najemca ma obowiązek płacić czynsz w wysokości 100 zł/mkw., natomiast w pierwszych 6 miesiącach, w ramach zachęty do zawarcia umowy najmu, kwota ta jest obniżona do 50 zł/mkw. Ponadto, na podstawie umowy najmu, najemcy mogą przysługiwać zachęty finansowe (w tym np. zwrot kosztów przeprowadzki, dopłaty do aranżacji) do zawarcia umowy najmu w Budynku.

W tym zakresie Zbywca będzie zobowiązany do dokonywania płatności na rzecz Nabywcy obejmującej różnicę pomiędzy wartością czynszu bazowego wynikającego z danej rozpoczętej umowy najmu / rozpoczętej przyszłej umowy najmu a rzeczywistym czynszem należnym od danego najemcy za wynajęte powierzchnie za dany miesiąc, tj. czynszu uwzględniającego już np. okresy bezczynszowe, rabaty lub inne rekompensaty finansowe.

Dodatkowo, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy nominalnej wartości zachęt finansowych należnych od wynajmującego w ramach rozpoczętej umowy najmu / rozpoczętej przyszłej umowy najmu (np. dopłaty do aranżacji, kosztów przeprowadzki i innych), jeżeli wystąpią i nie zostały one już uwzględnione w ramach płatności wskazanych w akapicie powyżej.

Płatności wynikające z zachęt dla najemców będą obliczane zgodnie ze wzorem uzgodnionym w załączniku do Umowy Gwarancyjnej. W określonych w Umowie Gwarancyjnej okolicznościach, płatności opisane w niniejszym punkcie mogą dotyczyć również wyrównania kosztów zachęt dla najemców, które mogą być należne po Okresie Gwarancji.

4.Płatności wynikające z dodatkowych wydatków związanych z obsługą Budynku – Zbywca będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Nabywcy płatności mających na celu zrekompensowanie Nabywcy wartości poniesionych kosztów oraz wydatków niezbędnych dla funkcjonowania Budynku (np. zapewnienia dostawy do Budynku niektórych mediów) nieuwzględnianych jednak w opisanych powyżej opłatach eksploatacyjnych. Płatność ta będzie należna w odniesieniu do Niezajętych Powierzchni i będzie kalkulowana w sposób określony w Umowie Gwarancyjnej.

5.Płatności wynikające z kosztów wykończenia powierzchni w Budynku – Zbywca w ramach Umowy Gwarancyjnej będzie także zobowiązany do dokonywania płatności na rzecz Nabywcy związanych z kosztami wykończenia Niezajętych Powierzchni

5.1. Koszty dodatkowych prac wykończeniowych – na podstawie ustaleń pomiędzy

Zbywcą i Nabywcą, Zbywca jest (i będzie) zobowiązany do wykonania określonych prac wykończeniowych / aranżacyjnych w Niezajętych Powierzchniach. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu Zbywca nie wykona (części) powierzonych mu prac wykończeniowych w określonej Niezajętej Powierzchni (co oznacza, że Zbywca nie poniesie kosztów związanych z takimi pracami), a zostaną one wykonane przez Nabywcę (tj. Nabywca poniesie ich koszt), wówczas Zbywca będzie zobowiązany do dokonania na rzecz Nabywcy płatności mającej na celu zrekompensowanie Nabywcy kosztów wykończenia. Kwota takiej płatności zostanie ustalona w sposób określony w Umowie Gwarancyjnej, na podstawie powierzchni i stawki przyjętej przez Strony.

Należy podkreślić, że w tym zakresie Zbywca nie będzie nabywał od Nabywcy żadnych usług budowlanych lub wykończeniowych (gdyż Zbywca nie będzie już właścicielem Budynku i wszelkie prace wykończeniowe będą wykonywane przez Nabywcę na jego własną rzecz / na rzecz najemców), a jedynie będzie rekompensował Nabywcy jego własne koszty, do poniesienia których – zgodnie z warunkami Transakcji – obowiązany był Zbywca.

5.2. Płatność za niewykończone powierzchnie – jeżeli na koniec Okresu Gwarancji pozostaną jakiekolwiek Niezajęte Powierzchnie (przeznaczone na cele biurowe, restauracyjne lub handlowe) dla których nie zostały zawarte przyszłe umowy najmu, a w efekcie Zbywca nie rozpocznie żadnych prac wykończeniowych w zakresie tych powierzchni, do których był zobowiązany zgodnie z warunkami Transakcji, Zbywca będzie zobowiązany do wypłaty na rzecz Nabywcy kwoty skalkulowanej zgodnie z Umową Gwarancyjną w oparciu o wielkość powierzchni i stawkę przyjętą przez Strony.

5.3. Płatność za wykończone Niezajęte Powierzchnie – jeżeli na moment zakończenia Okresu Gwarancji pozostaną jakiekolwiek powierzchnie przeznaczone na cele biurowe, restauracyjne lub handlowe dla których były przeprowadzone prace wykończeniowe przez Zbywcę, ale powierzchnie te nie zostały przejęte przez najemcę z przyczyn leżących po stronie Zbywcy oraz jeżeli:

 i. W konsekwencji takie powierzchnie pozostały Niezajętymi Powierzchniami na dzień zakończenia Okresu Gwarancji – Zbywca zapłaci na rzecz Nabywcy określone świadczenie                    skalkulowane w oparciu o daną powierzchnię i przyjętą przez Strony stawkę albo

ii. W trakcie Okresu Gwarancji przyszła umowa najmu zostanie zawarta w odniesieniu do odpowiedniej Niezajętej Powierzchni i taka umowa przewiduje zachętę dla najemcy w postaci wsparcia w wykończeniu, Zbywca dokona płatności (jeśli Zbywca nie będzie odpowiedzialny za wykończenie) lub poniesie koszty (jeżeli Zbywca będzie odpowiedzialny za wykończenie) w kwocie określonej przy uwzględnieniu danej powierzchni oraz kwoty zachęty dla najemcy (w ramach kwotowego limitu ustalonego w Umowie Gwarancyjnej)

6.Płatność gwarantująca wysokości czynszu nowych umów najmu – w przypadku gdy w odniesieniu do określonych Niezajętych Powierzchni w trakcie trwania Okresu Gwarancji zawarte zostaną umowy najmu, jednak czynsz bazowy płatny przez najemcę na podstawie tych umów będzie niższy niż stawka tego czynszu zagwarantowana przez Zbywcę w Umowie Gwarancyjnej, lub jeżeli w wyniku pomiaru powierzchni, które zostały wynajęte najemca (lub przyszły najemca) będzie zobowiązany do zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych niższych niż kwota, która zostałaby wypłacona przez Zbywcę za te same powierzchnie (w ramach płatności za Niezajęte Powierzchnie opisanych powyżej), Zbywca wypłaci jednorazowe świadczenie na rzecz Nabywcy odpowiadające wskazanej powyżej różnicy pomiędzy stawkami czynszu, za cały okres do czasu zakończenia Okresu Gwarancji.

7.Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych – Zbywca będzie także zobowiązany do dokonywania rocznych płatności na rzecz Nabywcy polegających na wyrównaniu rocznej wysokości opłat eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni.

Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Zbywca będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Nabywcy z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne (pkt 2 powyżej), których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców).

Należy w tym zakresie wyjaśnić, że opłaty eksploatacyjne w zakresie powierzchni wynajętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na budynek, dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów.

W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma miesięcznych płatności dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Zbywca zapłaci Nabywcy taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Nabywca zwróci Zbywcy taką różnicę.

8.Zachęty na rzecz najemców nieuwzględnione w cenie – co do zasady zachęty na rzecz najemców w odniesieniu do umów najmu rozpoczętych przed dniem zawarcia Transakcji zostaną uwzględnione w cenie, zatem najmy, które rozpoczęły się przed dniem zamknięcia Transakcji nie będą objęte Umową Gwarancyjną. Niemniej jeżeli na dzień zamknięcia Transakcji pozostaną jakiekolwiek nierozliczone zachęty finansowe dla najemców w odniesieniu do umów najmu rozpoczętych przed dniem zamknięcia Transakcji, Zbywca pokryje koszty takich zachęt, o ile te wartości nie zostały już uwzględnione w cenie za Nieruchomość.

Należy zaznaczyć, że z tytułu dokonywania omawianych płatności w ramach Umowy Gwarancyjnej Zbywca nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

V.Płatności dodatkowo gwarantowane

W ramach Umowy Gwarancyjnej Strony przewidziały również odrębną procedurę w zakresie jednego z najemców. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Zbywca (jako właściciel Budynku) zawarł umowę najmu z podmiotem D. Sp. z o.o. („D.”). W ramach Umowy Gwarancyjnej Zbywca zobowiąże się, że w przypadku zaległości w płatnościach czynszu, zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych i opłat z tytułu dostaw mediów przez D. na rzecz Nabywcy (jako wynajmującego), Zbywca dokona płatności na rzecz Nabywcy rekompensujących te zaległości („Płatności Gwarancyjne D.”).

Umowa Gwarancyjna przewiduje, że Zbywca może być zobowiązany do dokonywania Płatności Gwarancyjnych D. do momentu:

i.Aż D. wykona w Okresie Gwarancji określoną ilość płatności należnych Nabywcy (jako wynajmującemu) przez kolejnych (…) miesięcy,

ii.Umowa najmu z D. wygaśnie lub zostanie rozwiązana (z różnych przyczyn),

iii.wygaśnięcia Okresu Gwarancji

w zależności które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej.

Zgodnie z Umową Gwarancyjną Zbywca będzie miał prawo zażądania od Nabywcy rozwiązania umowy najmu z D. z przyczyn leżących po stronie najemcy. W przypadku rozwiązania umowy najmu z D. na żądanie Zbywcy, powierzchnie te staną się Niezajętymi Powierzchniami i będą uwzględniane w Płatnościach Gwarancyjnych, z tym że w odniesieniu do tych przestrzeni należne Płatności Gwarancyjne będą uwzględniały (będą pomniejszone o) zachęty dla najemcy D. uwzględnione w cenie oraz wszelkie kary, zabezpieczenia umów najmu lub inne płatności, które uda się faktycznie wyegzekwować od najemcy.

W przypadku jeżeli Nabywca, po otrzymaniu żądania Zbywcy o rozwiązanie umowy najmu z D., nie rozwiąże tej umowy, to obowiązek do dokonywania Płatności Gwarancyjnych D. wygaśnie z dniem, w którym wygasłaby umowa najmu z D. gdyby Nabywca zawiadomił najemcę D. o rozwiązaniu umowy najmu piątego dnia po otrzymaniu żądania Zbywcy.

Umowa Gwarancyjna przewiduje również, że w przypadku gdyby Zbywca dokonał Płatności Gwarancyjnych D. do Nabywcy, a D. następnie również dokonał odpowiadającej płatności na rzecz Nabywcy (jako wynajmującego), to kwoty zapłacone przez Zbywcę zostaną zwrócone. Przy określeniu wysokości płatności gwarancyjnych za umowę D. zostaną wzięte pod uwagę zachęty dla najemcy oraz dostarczone przewidziane w umowie najmu z D. zabezpieczenia wykonania zobowiązań z niej wynikających.

W przypadku, gdyby umowa najmu z D. wygasła z innych przyczyn niż określonych w Umowie Gwarancyjnej, to powierzchnie te nie staną się Niezajętymi Powierzchniami, a Zbywca nie będzie zobowiązany do dokonywania za nie Płatności Gwarancyjnych.

VI.Istota świadczeń należnych Nabywcy na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Płatności Gwarancyjne i Płatności Gwarancyjne D. ze swej istoty mają pokrywać ubytek wypływów jaki może wystąpić po stronie Nabywcy w związku z faktem, że powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub efektywne czynsze płatne przez najemców będą, z różnych przyczyn, niższe od czynszów bazowych ustalonych w umowach najmu. Opisane powyżej świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów / płatności, jakie Nabywca otrzymywałby, gdyby powierzchnie w Budynku były w pełni wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej, a czynsz byłby uzyskiwany przez Nabywcę w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości, lub rekompensującą ewentualne wydatki poniesione przez Nabywcę w związku z nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców czy koszty prac wykończeniowych).

Innymi słowy, Zbywca dokonując powyższych płatności na rzecz Nabywcy zapewni, że Nieruchomość będzie przynosiła takie wpływy i będzie generowała takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za Nieruchomość.

Zbywca nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych ani Płatności Gwarancyjnych D. żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. W określonych przypadkach Zbywca może mieć jedynie dostęp do takich powierzchni w ramach wykonywanych przez Zbywcę w Budynku prac wykończeniowych. Zbywca nie będzie dokonywał żadnych Płatności Gwarancyjnych zamiast / w imieniu najemców zalegających z jakimikolwiek płatnościami z tytułu najmu powierzchni.

VII.Informacje dodatkowe

Zbywca i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT (i będą nimi także na dzień Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z dnia 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

Końcowo, Zainteresowani wskazują, że występowali również z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, niemniej nie uzyskali jeszcze rozstrzygnięcia w tym zakresie.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne D. lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych D., nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

3.Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego Nabywca będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymane kwoty Płatności Gwarancyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D.?

4.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1-3, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Nabywcę dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne / Płatności Gwarancyjne D., w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych / Płatności Gwarancyjnych D. będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.Płatności Gwarancyjne lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

2.Płatności Gwarancyjne D. lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych D., nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

3.Nabywca nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych ani Płatności Gwarancyjnych D.

4.W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1-3, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Nabywcę dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne / Płatności Gwarancyjne D., w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych / Płatności Gwarancyjnych D. będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie

Interes prawny Zainteresowanych w zakresie objętym niniejszym wnioskiem

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w interesie Nabywcy leży ustalenie, czy przedmiotowe płatności stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Zbywcy oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego / korekty podatku naliczonego.

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Nabywcę, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Zbywcę. W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Nabywcy i Zbywcy i w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancyjnej leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia Płatności Gwarancyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D. na gruncie VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1

Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych

Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody umów i będzie miała charakter umowy nienazwanej. W omawianym stanie faktycznym, w ramach Transakcji, Strony przyjęły założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku zostanie całkowicie wynajęta na warunkach przyjętych na potrzeby kalkulacji ceny za Nieruchomość. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w opisie stanu faktycznego, cena sprzedaży przedmiotu Transakcji została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku jest wynajęta.

Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynku stanowi element, którego spodziewa się Nabywca planujący nabycie Nieruchomości. Na wypadek jego niespełnienia – czyli niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynku lub wystąpienia innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości, Zbywca zobowiązuje się do dokonywania na rzecz Nabywcy Płatności Gwarancyjnych.

Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności Gwarancyjne stanowić będą przedmiot świadczenia Zbywcy na rzecz Nabywcy, do którego zobowiąże się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Nabywcy wynajęcia powierzchni w Budynku w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w Umowie Gwarancyjnej lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie Gwarancyjnej okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Nabywcę dochodów na założonym poziomie.

Z punktu widzenia Nabywcy, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w Budynku określona w Umowie Gwarancyjnej nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne okoliczności opisane w tej umowie), a w konsekwencji efektywny poziom przychodów z najmu będzie niższy niż założony przez Nabywcę i Zbywcę podczas kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynek nie będzie generował zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Nabywca będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej), Nabywca otrzyma od Zbywcy zapłatę w wysokości ekwiwalentnej do oczekiwanych dochodów z najmu. Jednocześnie w przypadku, gdy suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie będzie wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Nabywca zobowiązany będzie do zwrócenia Zbywcy powstałej różnicy.

Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez strony zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w określonych w umowie warunkach. W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka, jakie mógłby przejąć na siebie gwarant.

Brak przesłanek do uznania, że Płatności Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancyjnej nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. Ponadto, wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter Płatności Gwarancyjnych – który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości – nie daje podstaw do przyjęcia, że świadczenia te stanowią rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Nabywcę Nieruchomości. Nie stanowią one bowiem korekty ceny, tj. nie są związane z jej zmianą na skutek pomyłki w obliczeniu ceny przy sprzedaży Nieruchomości albo z jej zmianą na skutek zdarzeń, które miały miejsce po transakcji sprzedaży. W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne są dodatkowym świadczeniem nabytym przez Nabywcę w ramach ceny za Nieruchomość, stanowiącym wyrównanie poziomu zyskowności zakładanej przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody / osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Nie można też utożsamiać Płatności Gwarancyjnych z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia jest związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności np.) w relacji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą. Tu natomiast Płatności Gwarancyjne zależą od relacji pomiędzy Nabywcą a podmiotami trzecimi (najemcami). Tym samym, wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie wpływa na kwotę podatku naliczonego u Nabywcy.

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana, jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług, gdy:

• istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony – czynność, a z drugiej – płatność za czynność),
• istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,
• wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,
• odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
• istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie trzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest więc zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek [Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec. S. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił.]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Nabywcę na rzecz Zbywcy w związku z wypłacanymi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Płatnościami Gwarancyjnymi.

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Nabywcy. Innymi słowy, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Płatnościami Gwarancyjnymi opisanymi w stanie faktycznym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT – warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność. Z kolei ewentualny zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, do którego mogłoby dojść tylko w razie powstania nadpłaty po stronie Zbywcy, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Płatności Gwarancyjnych i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Nabywcę od Zbywcy żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Nie sposób również mówić w takim przypadku o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie Zbywcy, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie nadpłaconą część Płatności Gwarancyjnych.

Natomiast w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła świadczenie ze strony Zbywcy, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Co więcej, świadczenie Zbywcy jest zdarzeniem niepewnym – uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej okoliczności, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy stronami nadwyżki wpłaconych przez Zbywcę kwot, a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

Należy również dodać, że ani Płatności wynikające z zachęt dla najemców (opisane w punkcie III. 2. Stanu faktycznego), ani Płatność gwarantująca wysokości czynszu nowych umów najmu (opisana w punkcie III. 6. Stanu faktycznego) nie mogą zostać uznane za wynagrodzenie z tytułu dostawy towarów lub usług otrzymane przez Nabywcę od strony trzeciej (w tym dotację, subwencję lub dopłatę o podobnym charakterze) mające bezpośredni wpływ na cenę dostarczanych towarów lub usług (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Płatności te nie mają bowiem wpływu na cenę dostarczanych przez Nabywcę usług, tj. świadczenie usług wynajmu (ta cena jest bowiem ustalana z najemcami na poziomie rynkowym). Nie są one „dofinansowaniem” świadczenia tych usług przez Nabywcę (Zbywca jako niezależny podmiot komercyjny nie miałby w tym żadnego interesu). Są one wyrównaniem poziomu przychodów uzyskiwanych z wynajmu powierzchni przez Nabywcę do poziomu uwzględnionego w formule kalkulacji ceny za Nieruchomość.

Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Nabywcy będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Zbywca przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych, które może otrzymać Nabywca od Zbywcy lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie będzie powodowało dla Nabywcy oraz Zbywcy jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie będzie się łączyło z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR i sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.19.2018.1.KOM, z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP, z dnia 28 maja 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.216.2020.2.DP), z dnia 8 lutego 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL, z dnia 16 lutego 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL, z dnia 5 kwietnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.74.2023.1.MG oraz z 25 kwietnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.171.2023.1.APR.

Warto w tym miejscu powołać również fragment uzasadnienia wspomnianej wyżej interpretacji o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL: „Ponadto Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty polegających na niepełnym wynajęciu wynajmowalnej powierzchni w Budynku lub wystąpieniu innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości. A zatem, otrzymanych Świadczeń Gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Kupującym a Sprzedającym nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) Wobec tego w związku z otrzymaną płatnością z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury”.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego:

• Płatności Gwarancyjne, które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (na podstawie przepisów Ustawy o VAT),
• otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych nie będzie wpływało na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Nabywcę zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w stosunku do jednego z najemców powierzchni w Budynku została przewidziana specjalna procedura, która polega na tym, że jeżeli najemca ten będzie zalegał z płatnościami (np. czynszowymi lub za opłaty eksploatacyjne) w okresie sprecyzowanym w Umowie Gwarancyjnej, wówczas Zbywca może być zobowiązany do dokonania odpowiedniej rekompensaty na rzecz Nabywcy.

W istocie dojdzie więc do sytuacji, w której z jednej strony nadal będzie istniał bezpośredni stosunek najmu pomiędzy Nabywcą oraz najemcą (Nabywca będzie świadczył na jego rzecz usługę najmu, która podlega opodatkowaniu VAT), a z drugiej strony z uwagi zaległości w płatnościach tego najemcy na rzecz Nabywcy, takie zaległości mogą być rekompensowane Nabywcy przez Zbywcę.

Na płaszczyźnie ekonomicznej będzie więc w istocie dochodziło do regulowania należności za usługi świadczone na rzecz najemcy przez Zbywcę.

Jest to sytuacja wprost uregulowana w przepisach Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT, podstawą opodatkowania [np. z tytułu świadczenia przez Nabywcę usług na rzecz najemców] jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (…). Ustawa o VAT dopuszcza więc wprost, aby świadczenie należne od podmiotu „A” zostało w praktyce uregulowane przez podmiot „B”.

Ponieważ w omawianej sytuacji Zbywca – poprzez dokonywanie Płatności Gwarancyjnych D. na rzecz Kupującego – nie będzie nabywał żadnego prawa do dysponowania powierzchniami najmu (nie będzie się on stawał nabywcą usługi najmu), ani także nie będzie nabywał od Nabywcy żadnego świadczenia wzajemnego, wypłacane przez niego Płatności Gwarancyjne D. nie będą stanowiły wynagrodzenia za żadne odrębne świadczenie podlegające VAT, wykonywane przez Nabywcę na rzecz Zbywcy. W szczególności, nie będzie to wynagrodzenie za świadczenie usług na rzecz Zbywcy opodatkowane podatkiem VAT. Będzie to płatność gwarantująca wpływ z tytułu świadczenia usług na rzecz najemcy, które to usługi zostaną przez Nabywcę opodatkowane VAT (i udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz najemcy).

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych D. będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Zbywcę kwot, a co za tym idzie również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że Płatności Gwarancyjne D., które Zbywca może być zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, nie będą stanowiły odrębnej czynności opodatkowanej podatkiem VAT świadczonej przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, natomiast ich charakter polega wyłącznie na dokonaniu zapłaty przez podmiot trzeci wynagrodzenia należnego Nabywcy od najemcy (które zostanie dokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Nabywcę na rzecz najemcy i w zakresie którego podatek VAT zostanie rozliczony przez Nabywcę).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarantowane D., do wypłaty których Zbywca może być zobowiązany wobec Nabywcy w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Płatności Gwarancyjnych D. przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 3

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 i nr 2, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych ani Płatności Gwarancyjnych D. nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Nabywcy obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D. nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Nabywca nie powinien dokumentować otrzymanych Płatności Gwarancyjnych ani Płatności Gwarancyjnych D. fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty księgowe (np. noty księgowe).

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania zbliżonych do Płatności Gwarancyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D. świadczeń (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 25 maja 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR oraz z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK).

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 4

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1-3, Zbywcy powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem Płatności Gwarancyjnych i Płatności Gwarancyjnych D. w zakresie, w jakim będzie on związany z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę.

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenia z tytułu Płatności Gwarancyjnych / Płatności Gwarancyjnych D. zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Zbywcy przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawianych przez Nabywcę dokumentujących Płatności Gwarancyjne / Płatności Gwarancyjne D., w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Ponadto, oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy Płatności Gwarancyjne, lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych oraz Płatności Gwarancyjne D. lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych D. nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu (pytania oznaczone nr 1 i 2).

W zaistniałej sytuacji w związku z zapłatą ww. kwot – Płatności Gwarancyjnych, Płatności Gwarancyjnych D. przez Zbywcę lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę, zwrot części Płatności Gwarancyjnych D. – nie dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy również stwierdzić, że wypłacone przez Zbywcę na rzecz Nabywcy opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne i Płatności Gwarancyjne D. nie są wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.

Zgodnie z przedstawionym opisem, Zbywca zobowiązany będzie do wypłacenia Płatności Gwarancyjnych i Płatności Gwarancyjnych D.. Jednocześnie Zbywca nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych ani Płatności Gwarancyjnych D. żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Płatności Gwarancyjne i Płatności Gwarancyjne D. mają pokrywać ubytek wypływów jaki może wystąpić po stronie Nabywcy w związku z faktem, że powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub efektywne czynsze płatne przez najemców będą, z różnych przyczyn, niższe od czynszów bazowych ustalonych w umowach najmu. Opisane świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów / płatności, jakie Nabywca otrzymywałby, gdyby powierzchnie w Budynku były w pełni wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej, a czynsz byłby uzyskiwany przez Nabywcę w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości, lub rekompensującą ewentualne wydatki poniesione przez Nabywcę w związku z nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców czy koszty prac wykończeniowych).

Zbywca dokonując powyższych płatności na rzecz Nabywcy zapewni, że Nieruchomość będzie przynosiła takie wpływy i będzie generowała takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za Nieruchomość.

W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych / Płatności Gwarancyjnych D. wypłaconych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sytuacji nie dochodzi również do świadczenia jakiejkolwiek usługi podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Zbywcę na rzecz Nabywcy z tytułu zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych oraz zwrotu części Płatności Gwarancyjnych D.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Zbywca będzie także zobowiązany do dokonywania rocznych płatności na rzecz Nabywcy polegających na wyrównaniu rocznej wysokości opłat eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni. Zbywca będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Nabywcy z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Opłaty eksploatacyjne w zakresie powierzchni wynajętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na budynek, dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów. W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma miesięcznych płatności dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Zbywca zapłaci Nabywcy taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Nabywca zwróci Zbywcy taką różnicę.

Ponadto Umowa Gwarancyjna przewiduje również, że w przypadku gdyby Zbywca dokonał Płatności Gwarancyjnych D. do Nabywcy, a D. następnie również dokonał odpowiadającej płatności na rzecz Nabywcy (jako wynajmującego), to kwoty zapłacone przez Zbywcę zostaną zwrócone.

We wskazanej sytuacji dochodzi zatem do rzeczywistego rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D. Nie sposób uznać dokonanego przez Nabywcę zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych oraz ww. zwrotu Płatności Gwarancyjnych D. za wynagrodzenie z tytułu świadczenia opodatkowanej usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Nabywca zwraca Zbywcy jedynie nienależną kwotę z tytułu tych Opłat, Zbywca nie wykonuje żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Nabywcy zwrot części Płatności Gwarancyjnej.

Tym samym Płatności Gwarancyjne/Płatności Gwarancyjne D., które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej oraz zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych D. nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych/ Płatności Gwarancyjnych D. przez Nabywcę od Zbywcy lub otrzymanie zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych i potencjalnego zwrotu części Płatności Gwarancyjnych D. przez Nabywcę na rzecz Zbywcy nie wpływa na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami otrzymanych przez Nabywcę kwot Płatności Gwarancyjnych oraz Płatności Gwarancyjnych D.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje, że:

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych/ Płatności Gwarancyjnych D. nie stanowi wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności nie dochodzi do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec tego w związku z otrzymanymi kwotami Płatności Gwarancyjnych/ Płatności Gwarancyjnych D. Nabywca nie jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest przeciwwskazań do wystawienia przez Nabywcę na rzecz Zbywcy noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

W związku uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 – 3 za prawidłowe, odstąpiono od oceny stanowiska w zakresie pytania nr 4 , ponieważ oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 – 3 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis sprawy, z którego wynika, że z tytułu Płatności Gwarancyjnych / Płatności Gwarancyjnych D. Zbywca nie otrzymuje żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie przysługuje mu prawo do użytkowania Niezajętych Powierzchni objętych Umową Gwarancyjną.

Zatem interpretacja traci swoją aktualność w przypadku stwierdzenia np. w toku postępowania podatkowego stanu faktycznego odmiennego od opisu przedstawionego we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).