Bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT bezumownego korzystania z nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 2 września 2024 r. (wpływ 4 września 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.) jak również pismem 25 września 2024 r. (wpływ 27 września 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Firma wynajmuje powierzchnie biurowe i magazynowe. W związku z zaległościami w opłatach firma rozwiązała umowę stosownie do treści § (...) umowy najmu z (…), który mówi że wynajmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zalegania z zapłatą za media i nieuregulowania w terminie 7 dni od otrzymania wezwania do zapłaty.

Wnioskodawca nadmienia również, że zgodnie z brzmieniem § (...) umowy najmu, do czasu zwrotu wynajmowanych powierzchni naliczane będą opłaty w wysokości dotychczasowego czynszu (Pismo od firmy A otrzymał Wnioskodawca, że będą sukcesywnie spłacać zaległości – na dzień sporządzenia wniosku jest to kwota około (…) zł ).

Od (…) firma wystawia faktury VAT za media z VAT 23% oraz usługę najmu również ze stawką 23% VAT. W piśmie z (…) firma A nadmienia iż nieprawidłowo wystawia Wnioskodawca faktury za usługi najmu – winno być sformułowanie o „bezumownym korzystaniu”, co w świetle prawa podatkowego i rozumieniu ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu.

Według Wnioskodawcy, interpretacja jest inna, tj. jeśli po zakończeniu umowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuacja kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) z różnych względów toleruje sytuację ,w której przy braku formalnego stosunku prawnego inny podmiot korzysta z należnej do niego rzeczy uwzględnić w takim przypadku należy, na mocy art. 674 Kodeksu cywilnego, iż w tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego korzystania” z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług 23%.

Klient domaga się skorygowania wstecz faktur na noty za bezumowne korzystanie z nieruchomości bez naliczania VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na zadane w wezwaniu pytania udzielili Państwo następujących odpowiedzi:

Pytanie 1: Czy są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Tak, firma jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT

Pytanie 2: Od kiedy trwa bezumowne korzystanie z nieruchomości? Prosimy podać dokładną datę.

Odpowiedź:

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – od (…).

Pytanie 3: Czy Najemca bezumownie użytkował lokal za Państwa wiedzą i zgodą?

Odpowiedź:

Najemca użytkował lokal za Państwa wiedzą, ale nie za Państwa zgodą. Umowa została wypowiedziana i wskazany termin opuszczenia lokalu do (…), jednak Najemca tego nie zrobił, dlatego dalsze użytkowanie z lokalu było opisane jako bezumowne.

Pytanie 4: Czy po ujawnieniu faktu bezumownego korzystania z nieruchomości niemieszkalnej, o której mowa w złożonym wniosku, zaakceptowali Państwo zaistniałą sytuację i zmierzali do prawnego uregulowania ujawnionego stanu, tj. np. podpisania kolejnej umowy najmu, czy dążyli Państwo do odzyskania nieruchomości?

Pytanie 5: Czy podjęli Państwo jakiekolwiek czynności mające na celu odzyskanie nieruchomości? Jeśli tak, to kiedy i jakie to były czynności?

Odpowiedź:

Wypowiedzenie umowy zawierało datę (…) na opuszczenie przez Najemcę zajmowanych powierzchni, jednak Najemca nie opuścił powierzchni, nie uznał też wypowiedzenia umowy najmu za skuteczne. Od (…) działania Wnioskodawcy polegają przede wszystkim na wzywaniu Najemcy do zapłaty zaległych należności z tyt. używania powierzchni oraz zużytych mediów, które przekraczało nawet (…) złotych.

Pytanie 6: Czy skierowali Państwo sprawę na drogę postępowania sądowego, występując przeciwko Najemcy o wydanie nieruchomości, która była przedmiotem bezumownego korzystania?

Odpowiedź:

Tak, Wnioskodawca skierował sprawę na drogę postępowania sądowego.

Pytanie 7: Czy umowa najmu przewidywała możliwość obciążania Najemcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeżeli Najemca nie opuści nieruchomości na czas, po wypowiedzeniu/rozwiązaniu umowy?

Odpowiedź:

Tak, umowa najmu przewidywała możliwość obciążenia Najemcy opłatami za niemożność korzystania z powierzchni, w przypadku nieopróżnienia ich po wypowiedzeniu umowy.

Pytanie 8: Czy są Państwo stroną zawartych umów z dostawcą mediów? Czy to Państwo świadczą dostawy mediów na rzecz Najemcy? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź:

Tak, Wnioskodawca jest stroną zawartych umów z dostawcami mediów do nieruchomości (energia elektryczna, energia cieplna, woda i ścieki). Nie jest Wnioskodawca dostawcą mediów. Na podstawie zużycia mediów odczytanych z subliczników Najemcy, wystawia Wnioskodawca refakturę, powiększoną o opłatę administracyjną za konserwację sieci (co jest również określone w umowie najmu)

Pytanie 9: Czy czynsz najmu jest stałą kwotą ustalaną na tym samym poziomie niezależnie od wartości zużytych mediów?

Odpowiedź:

Czynsz najmu nie ma nic wspólnego z opłatami za zużyte media (ust. 7 wyjaśnienia) wysokość czynszu najmu określa umowa najmu lub jej dalsze Aneksy. Opłaty za media naliczane są niezależnie, na podstawie zużycia odczytywanego z subliczników Najemcy.

Pytanie 10: Jakie media dostarczane Najemcy są przedmiotem Państwa wątpliwości? Prosimy wskazać (odrębnie dla każdego z wymienionych mediów):

a.Czy wszystkie rozrachunki z Najemcą dokonywane są w oparciu o rzeczywiste wskazanie indywidualnych liczników, czy w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie (jakie, np. według powierzchni itp.)? Należy opisać.

b.Czy Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z poszczególnych mediów, poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia? Jeżeli tak, należy wskazać w jaki sposób.

c.Czy z zawartej z Najemcą umowy najmu wynika odrębne od czynszu obliczenie i rozliczenie opłat?

d.Czy Najemca ma wpływ na wybór świadczeniodawców oraz może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami (dostawcami) umowy dotyczące dostawy poszczególnych mediów, o których mowa w złożonym wniosku? Jeżeli tak, to w stosunku do jakich mediów?

e.Czy wystawiają Państwo na najemcę jedną fakturę w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez Państwa świadczeń, czy oddzielne faktury dokumentujące poszczególne świadczenia lub też jedną fakturę, ale z wieloma pozycjami dotyczącymi każdego ze świadczeń? Należy szczegółowo wyjaśnić.

f.Czy przedmiotem usługi dostarczenia przez Państwa mediów do Najemcy jest wyłącznie ich odsprzedaż, bez jakiejkolwiek marży?

g.Czy realizują Państwo wraz z najmem na rzecz Najemcy świadczenie w postaci wywozu śmieci? Jeśli tak, to w jaki sposób jest realizowane? Kto jest stroną umowy na wywóz śmieci? Prosimy opisać.

h.Czy Najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci, czy też nie i dlaczego?

i.Prosimy o wyjaśnienie kto, i w jaki sposób określa wysokość opłaty za wywóz nieczystości i w oparciu o jakie przepisy jest ustalona ta opłata?

j.Czy przez ewentualny wywóz śmieci, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.)? Jeśli tak, to prosimy wyjaśnić kto, i w jaki sposób określa wysokość opłaty za wywóz śmieci i w oparciu o jakie przepisy jest ustalona ta opłata?

Odpowiedź:

Żadne media nie są przedmiotem wątpliwości.

a.Ust. 7 i 8 – wyjaśnienia;

b.Nie, Najemca nie ma możliwości wyboru sposobu korzystania z poszczególnych mediów, a decyduje o wielkości ich zużycia wyłącznie oszczędzając zbędne zużycie energii, wody czy ścieków;

c.Tak, w umowie są określone wszystkie opłaty, zarówno czynsz jak i niezależne opłaty za zużyte media na [odstawie zużycia (wraz z opłatą administracyjną określoną procentowo);

d.Nie, Najemca nie ma możliwości zawarcia odrębnej umowy z żadnym dostawcą mediów, głównie dlatego, że nie jest jedynym Najemcą, dlatego wszelkie umowy na dostarczanie mediów są zawierane z właścicielem nieruchomości;

e.1 faktura, której składnikami są: czynsz najmu (od (…) za bezumowne korzystanie) wraz z pozycjami dodatkowymi (o czym mówi umowa najmu czyli partycypacja w kosztach adaptacyjnych i remontowych oraz przebudowy sieci energetycznej rozłożone na 36 miesięcy) 22 faktura – refaktura za zużyte media według wskazań zużycia wraz z opłatą administracyjną;

f.Tak, wyłącznie refaktura za odsprzedaż mediów wraz z opłatą administracyjną;

g.sprawa wywozu śmieci oraz właściwości podmiotu składającego deklarację i uiszczającego opłatę za gospodarowanie odpadami jest w trakcie postępowania w Samorządowym Kolegium Odwoławczym, na czas rozwiązania sprawy właściciel nieruchomości złożył deklarację o odpadach w imieniu wszystkich najemców – zgodnie z ich deklaracją o ilości, rodzajach i częstotliwości odbiorów, na podstawie tego właściciel opłaca sumę kosztów za wszystkie odpady generowane przez najemców i obciąża poszczególnego najemcę (od (…) dodatkowa pozycja za śmieci na fakturze za media);

h.W (…) nie ma możliwości wyboru świadczeniodawcy wywożącego śmieci – jest narzucony przez miasto dla danego rejonu;

i.Wysokość opłaty za śmieci określa Prezydent Miasta (…), działając na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz Uchwały (…);

j.Ppkt i) – wyjaśnienia.

Firma skierowała sprawę na drogę postępowania sądowego wyłącznie o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie wystąpiła o wydanie nieruchomości, która jest przedmiotem bezumownego korzystania.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 września 2024 r.)

Czy bezumowne korzystanie z nieruchomości, w opisanej wcześniej sytuacji we wniosku, podlega opodatkowaniu VAT, czy jest zwolnione?

Państwa stanowisko w sprawie

Według Wnioskodawcy, interpretacja jest inna, tj. jeśli po zakończeniu umowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuacja kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) z różnych względów toleruje sytuację ,w której przy braku formalnego stosunku prawnego inny podmiot korzysta z należnej do niego rzeczy, uwzględnić w takim przypadku należy, na mocy art. 674 Kodeksu cywilnego, iż w tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego korzystania” z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług 23%.

W związku z zaległościami w opłatach Firma wypowiedziała umowę najmu nieruchomości zgodnie z warunkami zawartymi w umowie. Firma wystawia faktury za bezumowne korzystanie z nieruchomości i opodatkowuje stawką VAT za usługi wyżej wymienione (miesięczna opłata netto plus VAT – jak w umowie).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy:

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg dalszej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.

Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.

Szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Zauważyć należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.

Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W oparciu natomiast o art. 225 cyt. Kodeksu cywilnego:

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeksu cywilnego:

W myśl powołanego wyżej art. 230 Kodeksu cywilnego, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.

Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.

W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający z nieruchomości użytkuje ją za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT lub niepodlegania opodatkowaniu bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza podleganiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Zatem stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ustawodawca uregulował zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 10 sierpnia 2022 r. do 8 sierpnia 2023 r.:

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 9 sierpnia 2023 r. do 12 marca 2024 r.:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 13 marca 2024 r.:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·świadczenie usługi na własny rachunek,

·charakter mieszkalny nieruchomości,

·mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

W przedmiotowej sprawie, zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i wynajmowali Państwo na podstawie umowy nieruchomość (powierzchnie biurowe/magazynowe). W związku z zaległościami w opłatach rozwiązali Państwo umowę z najemcą. Od (…) najemca użytkuje nieruchomość bezumownie. Wypowiedzenie umowy zawierało datę (…) na opuszczenie przez najemcę zajmowanych powierzchni. Najemca nie opuścił jednak powierzchni i nie uznał wypowiedzenia umowy za skuteczne. Wzywali Państwo najemcę po wypowiedzeniu umowy najmu do zapłaty zaległych należności. Wystąpili Państwo na drogę postępowania sądowego, jednakże wyłącznie z pozwem o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (nie o wydanie nieruchomości). Od (…) wystawiają Państwo faktury VAT za usługę najmu oraz media.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT bezumownego korzystania z nieruchomości.

Zatem w analizowanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w zaistniałej sytuacji wyrażali Państwo zgodę (również dorozumianą) na korzystanie z nieruchomości stanowiącej Państwa własność oraz czy podjęli Państwo jakiekolwiek kroki celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy).

Należy wskazać, że w rozpatrywanym przypadku tolerują Państwo sytuację, w której „najemca” korzysta z nieruchomości i nie podjęli Państwo czynności mających na celu bezwzględne jej odzyskanie. Zatem, w analizowanej sytuacji, mamy do czynienia z nieformalną zgodą na korzystanie z nieruchomości przez „najemcę”. Przemawia za tym fakt, że z opisu sprawy nie wynika, aby wystąpili Państwo na drogę sądową w celu odzyskania nieruchomości, a jedynie – jak wskazano we wniosku – wystąpili Państwo z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Tym samym, tolerują Państwo stan bezumownego korzystania i nie poczynili Państwo starań mających na celu odzyskanie nieruchomości.

A zatem, skoro podjęte działania, tj. wystąpienie z pozwem o zapłatę wynagrodzenia, nie mają na celu odzyskania nieruchomości, lecz zmierzają do uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z niej uznać należy, że w tym stanie rzeczy nastąpiła dorozumiana zgoda Państwa na korzystanie z nieruchomości przez „najemcę”.

W konsekwencji uznać należy, że w wyniku bezumownego korzystania z nieruchomości świadczą Państwo usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec tego świadczenie pieniężne za korzystanie z ww. nieruchomości bez tytułu prawnego i bez zgody właściciela stanowi bowiem w rzeczywistości wynagrodzenie za świadczoną usługę.

Tym samym korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem bezumownego korzystania jest nieruchomość – powierzchnie biurowe/magazynowe. Zatem w tej sytuacji nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż dotyczy ono nieruchomości mieszkalnych. W związku z tym, czynność bezumownego korzystania z ww. nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku. Tym samym jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).