Sprzedając Działkę nr 1 nie działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy sprzedając działkę nr 1 działał Pan jako podatnik VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2024 r. (wpływ 4 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236). Nie był i nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Jako właściciel nieruchomości gruntowej położonej w (…), w skład w której wchodziła między innymi niezabudowana działka numer 1 o powierzchni 300 m², objęta prowadzoną przez Sąd Rejonowy księgą wieczystą numer (...)(dalej: „Działka 1”), sprzedał Pan wskazaną Działkę 1 na rzecz S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „S.”). Sprzedaż nastąpiła na mocy aktu notarialnego podpisanego 15 lutego 2024 r. Niemniej, rzeczywiste wydanie Działki 1 nastąpiło jeszcze przed podpisaniem wskazanego aktu notarialnego.

Charakterystyka Działki 1

Działka 1 powstała w wyniku podziału należącej do Pana działki nr 2 na dwie działki o numerach: 3 oraz 1, dokonanego na podstawie decyzji Starosty z 21 lutego 2023 r., numer 4 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: „Decyzja”), wydanej w związku z umową zawartą pomiędzy Gminą W. a P. Sp. z o.o. (dalej: „P.”), dotyczącą budowy drogi. Na podstawie tej Decyzji i z chwilą jej uprawomocnienia, działka numer 3, z mocy prawa, przeszła na własność Gminy W., a Działka 1 pozostała Pana własnością.

Działka 1 znajduje się na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy W. numer (...) z 31 stycznia 2019 r., oznaczony jest w części jako teren zieleni izolacyjnej, a w części jako teren drogi publicznej klasy głównej. W stosunku do Działki nr 1 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a na mocy Decyzji Starosty, o której mowa powyżej, dokonano jedynie podziału działki, z której powstała Działka 1 i nie zdecydowano o jej przeznaczeniu.

Należąca do Pana Działka 1 w ewidencji gruntów oznaczona jest jako grunty orne, ponadto nie znajduje się na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji. Na Działce 1 nie znajdują się żadne naniesienia, w tym takie, które mogłyby stanowić budynki lub budowle. Działka 1 nie została także ogrodzona, ani uzbrojona.

Nabył Pan powyżej opisaną nieruchomość, tzn. działkę nr 2 przed jej podziałem, w 2018 r., na podstawie umowy o dział spadku i nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Nabycie nastąpiło do Pana majątku osobistego.

W stosunku do nieruchomości, zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale, wykonywał Pan wyłącznie uprawnienia wynikające z przysługującego Mu prawa własności i nie wykorzystywał jej ani do celów prywatnych, ani do celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W szczególności, nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów. Na moment sprzedaży, nieruchomość nie była zabudowana, ogrodzona ani uzbrojona. Nie była również zadrzewiona. W trakcie trwania umowy przedwstępnej, nie dokonywał Pan również uzbrojenia Działki 1, ani wyposażenia jej w media.

Proces sprzedaży Działki 1

Na początku 2023 r. zgłosiła się do Pana firma P. Europe Sp. z o.o. z zamiarem zakupu nieruchomości.

Spółka zgłosiła się do Pana z własnej inicjatywy. Inicjatywa P. związana była z zawartą przez tę Spółkę z gminą umową na budowę drogi.

Przed zgłoszeniem P. nie miał Pan zamiaru sprzedaży nieruchomości i nie prowadził w tym zakresie żadnych działań marketingowych, które miałyby na celu sprzedaż działki. W szczególności, nie ogłaszał Pan chęci sprzedaży działki na portalach internetowych, nie korzystał z usług biur pośredniczących w sprzedaży nieruchomości.

W dniu 23 marca 2023 r., czyli przed dniem uprawomocnienia się Decyzji, została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 2, pomiędzy Panem a P.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży miała służyć P. w realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno -produkcyjnego na nieruchomościach położonych w tym samym obrębie, w którym położona jest działka będąca przedmiotem umowy przedwstępnej oraz drogi dojazdowej.

Z tego powodu, w umowie przedwstępnej przyznano P. prawo do dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest:

a)  składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Działką 2 na cele budowlane;

b)  składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy,

c)  uzyskiwania wypisów, wyrysów z ewidencji gruntów;

d)  prawa wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji.

Co więcej, z powyższych względów, w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży, udzielił Pan nieodwołalnego i bezwarunkowego pełnomocnictwa osobom wskazanym przez P. do Jego reprezentowania we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z inwestycjami w Gminie W., w tym w szczególności we wszelkich postępowaniach sądowych, administracyjnych, sądowoadministracyjnych oraz pozasądowych przed:

a)sądami powszechnymi w postępowaniach cywilnych we wszystkich instancjach oraz przed Sądem Najwyższym,

b)sądami administracyjnymi we wszystkich instancjach oraz przed Naczelnym Sądem Administracyjnym,

c)właściwym Sądem Rejonowym, Wydziałem Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego,

d)organami administracji rządowej i samorządowej,

e)właściwymi organami w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym,

f)organami ścigania.

Pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do podejmowania wszelkich działań i czynności w ramach postępowań zainicjowanych przez Pana, tj. w szczególności do prowadzenia wszelkiej korespondencji z organami administracyjnymi i sądami prowadzącymi te postępowania, składania i podpisywania niezbędnych wniosków i oświadczeń, przeglądania akt postępowań i wykonywania ich fotokopii, składania wszelkich niezbędnych wyjaśnień oraz dokumentów w ramach tych postępowań, do odbioru dokumentów, decyzji, postanowień, do występowania o uzyskanie wszelkich dokumentów niezbędnych do wykonania praw wynikających z pełnomocnictwa, jak również do podejmowania innych czynności prawnych oraz faktycznych potrzebnych w związku z jego zakresem.

Pełnomocnictwo upoważnia do podpisania, składania i wycofania w Pana imieniu wszelkich wniosków, odwołań i skarg z wszelkich postępowań dotyczących planowanych inwestycji, w tym zmierzających do zatrzymania tych inwestycji, zmiany ich zakresu lub sposobu użytkowania.

Co więcej, upoważnił Pan też przedstawicieli P. do:

·    uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla nieruchomości,

·    uzyskiwania we właściwym urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydawanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalega Pan z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publiczno-prawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że nie figuruje Pan w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

·    uzyskania zaświadczeń w przedmiocie objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Ponadto, zrzekł się Pan także prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowania administracyjnego dotyczących realizacji wskazanej inwestycji, w tym wobec Decyzji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń.

Wyraził Pan zgodę na cesję praw lub obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży na rzecz innej spółki, mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, po zawiadomieniu o tym Pana przez P..

W ramach swoich praw względem nieruchomości, udzielonych w przedwstępnej umowie sprzedaży, P. nie podejmowała jednak żadnych działań na terenie nieruchomości i względem niej, takich jak np. uzbrajanie terenu, doprowadzenie mediów. Jedyną czynnością podjętą przez P. wobec nieruchomości było zainicjowanie procedury wydania Decyzji. Procedura ta została zainicjowana przez P. w związku z realizacją opisanej powyżej inwestycji na nieruchomościach znajdujących się w tym samym obrębie, co działka nr 2 oraz w związku z zawartą z Gminą umową budowy drogi.

Zawarta pomiędzy Panem a Spółką przedwstępna umowa sprzedaży została ograniczona datą ostateczną podpisania faktycznej, przyrzeczonej umowy sprzedaży, określoną na 24 lipca 2023 r.

Umowa przedwstępna została dwukrotnie przedłużona dodatkowo zawartymi umowami w dniach 24 lipca 2023 r. oraz 20 listopada 2023 r.

Finalnie, przedwstępna umowa sprzedaży pomiędzy Panem a Spółką wygasła z upływem daty ostatecznej zawarcia umowy przyrzeczonej, w dniu 31 stycznia 2024 r.

W dniu 15 lutego 2024 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy Panem a S..

Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży została zawarta już po uprawomocnieniu się Decyzji, jej przedmiotem jest należąca do Pana Działka numer 1. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży, tj. 15 lutego 2024 r. wydanie przedmiotu umowy S. już nastąpiło.

Dodatkowe informacje

Ponadto, wskazuje Pan, że w 2021 roku dokonał Pan sprzedaży jednej działki niezabudowanej, stanowiącej teren budowalny. Jest Pan także właścicielem dwóch innych działek, które mogą zostać przez Pana sprzedane w przyszłości. Niemniej, w tym zakresie nie podjął Pan jeszcze żadnych działań.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na pytanie nr 1 Organu:

wskazał Pan:

Na pytanie nr 2 Organu:

wskazał Pan:

Na pytanie nr 3 Organu:

wskazał Pan:

Na pytanie nr 4 Organu:

wskazał Pan:

Na pytanie nr 5 Organu:

Wskazał Pan:

Pytania

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedając Działkę 1 na rzecz S. działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2.  Czy w przypadku uznania, że działał Pan jako podatnik VAT, dostawa Działki 1 mogła korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

3.  W przypadku uznania, że Działka 1, w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako drogi publiczne klasy głównej, stanowi teren budowlany – czy dostawa części Działki 4 oznaczonej jako drogi publiczne klasy głównej podlegałaby opodatkowaniu VAT i w jaki sposób powinien Pan ustalić podstawę opodatkowania z tytułu tej dostawy?

Pana stanowisko w sprawie

1.  Pana zdaniem, w opisanym stanie faktycznym, sprzedając Działkę 1 na rzecz S. nie działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

2.  Pana zdaniem, w przypadku uznania, że działał Pan jako podatnik VAT, dostawa Działki 1 mogła korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

3.  W przypadku uznania, że Działka 1, w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako drogi publiczne klasy głównej, stanowi teren budowlany – dostawa części Działki 4 oznaczonej jako drogi publiczne klasy głównej podlegałaby opodatkowaniu VAT, a Pan powinien ustalić podstawę opodatkowania z tytułu tej dostawy przy użyciu klucza powierzchniowego.

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega:

a)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

b)eksport towarów;

c)import towarów na terytorium kraju;

d)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

e)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów należy rozumieć – zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez towary, na podstawie art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powyższym, nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż może być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, aby czynność będąca dostawą towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlegała opodatkowaniu VAT, musi ona być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w postaci nieruchomości gruntowej, podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie w sytuacji, gdy czynność ta jest wykonywana przez podmiot, który dla jej celów działa jako podatnik. Okoliczności dokonania tej czynności powinny spełniać znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a konkretnie polegać na wykorzystywaniu tych towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście kwalifikacji osoby fizycznej jako podatnika VAT, należy wskazać okoliczności, w jakich osoba fizyczna może być uznana za podatnika, podniesione przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 października 2007 r. o sygn. akt. I FPS 3/07 (orzeczenie prawomocne). Sąd w wyroku uznał, że: „(…) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 p.t.u. powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W świetle powyższego, należy przywołać również orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) dotyczące uznania osoby fizycznej za podatnika VAT, a konkretnie wyrok z 15 września 2011 r., Słaby i in., sygn.: C-180/10, C-181/10. Trybunał stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą opodatkowaniem, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Trybunał w swoim wyroku podkreślił, że: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący »działalność gospodarczą« w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że aby ocenić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymagana jest każdorazowa ocena na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy. Kluczowe jest zatem ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, czyli jako osoba angażująca profesjonalne środki na poziomie handlowca, producenta, czy też jako osoba prywatna wykonująca jedynie swoje prawo własności w stosunku do sprzedawanej nieruchomości.

Na gruncie powyższego wyroku TSUE, polskie sądy i organy podatkowe opracowały szereg przesłanek, których spełnienie należy każdorazowo oceniać, przy rozważaniu, czy przy sprzedaży danej nieruchomości, sprzedawca działa jako podatnik VAT. Do wskazanych przesłanek należą:

·    sposób nabycia nieruchomości,

·    kwestia uzbrojenia działki,

·    podział nieruchomości na mniejsze działki,

·    wydzielenie dróg wewnętrznych,

·    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

·    uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

·    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze i wykorzystywanie nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Co więcej, wskazuje się, że aby uznać, że dany podmiot przy sprzedaży nieruchomości działał jako podatnik VAT, wystąpić powinien ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia jednej lub kilku z nich (tak np. NSA w wyroku z 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16).

W przedstawionym stanie faktycznym, w Pana ocenie, powyższe przesłanki pozostają niespełnione.

W pierwszej kolejności wskazuje Pan, że działka nr 2, z której powstała Działka 1, została przez Pana nabyta w drodze spadku, do majątku prywatnego. Nie podjął Pan więc żadnych działań w celu nabycia nieruchomości, które można przypisać profesjonalnym handlowcom, kupującym i sprzedającym działki w sposób zawodowy. Przy nabyciu nieruchomości, działał Pan jako osoba fizyczna, powiększająca swój prywatny majątek.

Ponadto, w czasie, w którym był Pan właścicielem działki nr 2 i powstałej z niej Działki 1, wykonywał Pan w stosunku do nich wyłącznie prawo własności. W szczególności, nie wykorzystywał Pan nieruchomości do celów działalności gospodarczej i nie służyła ona żadnej profesjonalnej działalności, jaka byłaby prowadzona przez Pana, w tym zwłaszcza działalności o charakterze deweloperskim lub o zbliżonej naturze.

Ponadto, nie podejmował Pan czynności mających na celu uzbrojenie działek, wydzielenie dla nich dróg wewnętrznych, jak i nie występował o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jedynym zdarzeniem, jakie dotyczyło sprzedawanej Działki nr 1 było jej powstanie w wyniku podziału na mocy Decyzji. W tym miejscu wskazuje Pan jednak, że wydanie Decyzji i podział działki nr 2 nastąpił w związku z planami realizacji inwestycji drogowej w obszarze położenia nieruchomości, a zdarzenia te były niezależne od Pana woli.

Przemawia za tym także fakt wywłaszczenia drugiej działki powstałej z podziału nieruchomości nr 2, tzn. działki nr 1. Gdyby podział został zainicjowany przez Pana, wskazana działka pozostałaby Pana własnością.

Należy więc podkreślić, że Pan ani nie zainicjował podziału działki nr 2, ani nie rozpoczął postępowania mającego na celu wydanie Decyzji, a zdarzenia te miały miejsce bez jakiegokolwiek Pana wpływu na nie.

Końcowo podkreśla Pan także, że w stosunku do Działki 1 nie podejmował żadnych czynności marketingowych, mających na celu reklamę nieruchomości i doprowadzenie do jej sprzedaży – ani takich, które podjąłby podmiot profesjonalny, ani takich, które byłyby właściwe dla podmiotu prywatnego sprzedającego swój własny majątek. Jak to zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, to P. i S. zgłosiły się do Pana z inicjatywą zakupu Działki 1, a Pan nie podjął żadnej inicjatywy w tym zakresie.

Mając na względzie powyższe, Pana zdaniem, biorąc pod uwagę brak podjęcia przez Pana jakichkolwiek działań odnośnie Działki 1, które przesądzałyby o profesjonalnym charakterze dostawy tej nieruchomości, sprzedaż tej działki powinna zostać uznana za zrealizowaną w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym i wykonywania uprawnień

właścicielskich, a co za tym idzie, z tytułu jej dostawy nie powinien Pan zostać uznany za podatnika VAT na gruncie ustawy o VAT.

Pana pogląd znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („DKIS”). Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 7 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.164.2024.2.JG, DKIS stwierdził, że: „Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Natomiast podział działki, jak również wystąpienie o warunki zabudowy w celu sprawdzenia, czy jest możliwość wybudowania na działce domu mieszkalnego na Pana własne potrzeby mieszkaniowe nie są w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanej działki zachowa się Pan jak handlowiec”.

Podobnie, w interpretacji indywidualnej z 2 maja 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.102. 2024.3.ESD, DKIS uznał, że: „Oprócz wspomnianego wyżej podziału, nie podejmowała Pani i nie będzie podejmować żadnych działań podnoszących wartość Nieruchomości oraz nie podejmowała i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych wobec Nieruchomości (kupujący zgłosił się sam do Wnioskodawczyni). Nie udzielała też i nie będzie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy do działania w jej imieniu w związku z przyszłą sprzedażą Nieruchomości. Nie miała Pani żadnego wpływu na przeznaczenie terenu wynikające z ww. planu oraz jego zmiany. Nie dokonywała Pani wcześniej żadnych czynności (nie ponosiła Pani żadnych nakładów) w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Decyzja o sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku została podjęta w związku z atrakcyjną ofertą złożoną przez kupującego, który sam się zgłosił z propozycją kupna. Obecnie nie zamierza Pani sprzedawać innych posiadanych udziałów w nieruchomościach, w których posiada Pani udziały. Nie zamierza Pani i nigdy nie zamierzała nabywać nieruchomości w celu ich odsprzedaży. W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce wydzielonej z działki nr A – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług”.

Ad 2.

Jak już zostało to wskazane w odpowiedzi na pytanie 1, w Pana ocenie, w związku z realizacją transakcji sprzedaży Działki 1 nie działał Pan jako podatnik VAT. Niemniej, z ostrożności procesowej, zadaje Pan pytanie dotyczące skutków transakcji w razie uznania Go za podatnika VAT i niniejszym przedstawia uzasadnienie swojego stanowiska w sprawie.

W tym miejscu wskazuje Pan, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Działka 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym oznaczona jest ona w części jako teren zielni izolacyjnej, a w części jako teren drogi publicznej klasy głównej.

W Pana ocenie należy więc uznać, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu, Działka 1 nie stanowi terenu budowlanego, a więc, w razie uznania Pana za podatnika VAT, jej dostawa skorzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania VAT, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 3.

W przypadku uznania przez DKIS, że Działka 1 w części oznaczonej jako teren drogi publicznej klasy głównej, stanowi teren budowlany, w Pana ocenie, dostawa tej działki w tej części powinna być opodatkowana VAT.

Wskazuje Pan, że w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przepisy ustawy o VAT traktują więc jako towar nie tylko rzecz jako całość, ale także jej części. Skoro więc, w przypadku dostawy nieruchomości, jako jeden towar traktowana jest jedna działka gruntu, to odpowiednio, towarem będzie także część działki.

Pana zdaniem, w sytuacji, w której część działki gruntu ma charakter terenu budowlanego, a część charakter terenu innego niż budowlany, konsekwencje w VAT powinny być różne dla dostawy poszczególnych części działki.

W rezultacie, w przypadku uznania, że Działka 1 w części oznaczonej jako teren drogi publicznej klasy głównej, stanowi teren budowlany, jej dostawa, w tej części, powinna być opodatkowana VAT, a w pozostałej korzystać ze zwolnienia z VAT.

Niemniej, przepisy ustawy o VAT nie zawierają regulacji, które określałyby, jak w takiej sytuacji ustalać podstawę opodatkowania VAT z tytułu dostawy części działki.

W Pana ocenie, zastosowanie powinien znaleźć klucz powierzchniowy, polegający na określeniu udziału powierzchni przeznaczonej pod zabudowę oraz powierzchni nieprzeznaczonej pod zabudowę, w ogólnej powierzchni danej działki.

Uważa Pan, że w realiach niniejszej sprawy ta właśnie metoda powinna zostać uznana za miarodajną. Jest Pan bowiem w stanie obiektywnie ustalić, jaki procentowy udział w powierzchni Działki 1 stanowią tereny przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, a jaki procentowy udział w powierzchni tej działki stanowią tereny nieprzeznaczone pod zabudowę.

Na ustalanie podstawy opodatkowania przy użyciu klucza powierzchniowego zgadzają się organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, DKIS w interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.795.2023.2.KT wskazał, że: „Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Sprzedający taką metodę zastosował do transakcji sprzedaży działki nr 1, która w części oznaczonej symbolem 63MN będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podatku VAT właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży, natomiast w części oznaczonej symbolem 33ZL korzysta ze zwolnienia od podatku VAT”.

Mając na względzie powyższe, w Pana ocenie, w przypadku uznania, że Działka 1, w części oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako drogi publiczne klasy głównej, stanowi teren budowlany – dostawa części Działki 1 oznaczonej jako drogi publiczne klasy głównej podlegałaby opodatkowaniu VAT, a Pan powinien ustalić podstawę opodatkowania z tytułu tej dostawy przy użyciu klucza powierzchniowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie był i nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jako właściciel nieruchomości gruntowej, w skład w której wchodziła między innymi niezabudowana działka numer 1 o powierzchni 300 m² (dalej: „Działka 1”), sprzedał Pan wskazaną Działkę 1 na rzecz S. z ograniczoną odpowiedzialnością.

Działka 1 powstała w wyniku podziału należącej do Pana działki nr 2 na dwie działki o numerach: 3 oraz 1, dokonanego na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydanej w związku z umową zawartą pomiędzy Gminą W. a P. Sp. z o.o., dotyczącą budowy drogi. Na podstawie tej Decyzji i z chwilą jej uprawomocnienia, działka numer 3, z mocy prawa, przeszła na własność Gminy W., a Działka 1 pozostała Pana własnością.

Działka 1 znajduje się na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, oznaczony jest w części jako teren zieleni izolacyjnej, a w części jako teren drogi publicznej klasy głównej. W stosunku do Działki nr 1 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a na mocy Decyzji Starosty, o której mowa powyżej dokonano jedynie podziału działki, z której powstała Działka 1 i nie zdecydowano o jej przeznaczeniu.

Na Działce 1 nie znajdują się żadne naniesienia, w tym takie, które mogłyby stanowić budynki lub budowle. Działka 1 nie została także ogrodzona, ani uzbrojona.

Nabył Pan powyżej opisaną nieruchomość, tzn. działkę nr 2 przed jej podziałem, w 2018 r., na podstawie umowy o dział spadku i nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Nabycie nastąpiło do Pana majątku osobistego.

W stosunku do nieruchomości, zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale, wykonywał Pan wyłącznie uprawnienia wynikające z przysługującego Panu prawa własności i nie wykorzystywał jej ani do celów prywatnych, ani do celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W szczególności, nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów. Na moment sprzedaży, nieruchomość nie była zabudowana, ogrodzona ani uzbrojona. Nie była również zadrzewiona. W trakcie trwania umowy przedwstępnej, nie dokonywał Pan również uzbrojenia Działki 1, ani wyposażenia jej w media.

Na początku 2023 r. zgłosiła się do Pana firma P. Sp. z o.o z zamiarem zakupu nieruchomości. Spółka zgłosiła się do Pana z własnej inicjatywy. Inicjatywa P. związana była z zawartą przez tę Spółkę z gminą umową na budowę drogi. Przed zgłoszeniem P. nie miał Pan zamiaru sprzedaży nieruchomości i nie prowadził w tym zakresie żadnych działań marketingowych, które miałyby na celu sprzedaż działki. W szczególności nie ogłaszał Pan chęci sprzedaży działki na portalach internetowych, nie korzystał z usług biur pośredniczących w sprzedaży nieruchomości.

23 marca 2023 r., czyli przed dniem uprawomocnienia się Decyzji, została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 2, pomiędzy Panem a P.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży miała służyć P. w realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno -produkcyjnego na nieruchomościach położonych w tym samym obrębie, w którym położona jest działka będąca przedmiotem umowy przedwstępnej oraz drogi dojazdowej.

Z tego powodu, w umowie przedwstępnej przyznano P. prawo do dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane.

Co więcej, z powyższych względów, w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży, udzielił Pan nieodwołalnego i bezwarunkowego pełnomocnictwa osobom wskazanym przez P. do jego reprezentowania we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z inwestycjami w Gminie W., w tym w szczególności we wszelkich postępowaniach sądowych, administracyjnych, sądowoadministracyjnych oraz pozasądowych.

W ramach swoich praw względem nieruchomości, udzielonych w przedwstępnej umowie sprzedaży, P. nie podejmowała jednak żadnych działań na terenie nieruchomości i względem niej, takich jak np. uzbrajanie terenu, doprowadzenie mediów. Jedyną czynnością podjętą przez P. wobec nieruchomości było zainicjowanie procedury wydania Decyzji. Procedura ta została zainicjowana przez P. w związku z realizacją opisanej powyżej inwestycji na nieruchomościach znajdujących się w tym samym obrębie, co działka nr 2 oraz w związku z zawartą z Gminą umową budowy drogi. Ani dla działki nr 1, ani dla działki nr 2 przed podziałem, bezpośrednio w związku z zawartą umową przedwstępną nie zostały wydane żadne decyzje, ani pozwolenia.

Finalnie, przedwstępna umowa sprzedaży pomiędzy Panem a Spółką wygasła z upływem daty ostatecznej zawarcia umowy przyrzeczonej, w dniu 31 stycznia 2024 r.

15 lutego 2024 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy Panem a S..

Z nabywcą działki nr 1, tj. z S. Sp. z o.o., nie zawarł Pan przedwstępnej umowy kupna/sprzedaży tej działki. W związku z dokonaną sprzedażą nie udzielił Pan też pełnomocnictwa, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z ww. transakcją sprzedaży.

Pana wątpliwości w zakresie objętym pytaniem oznaczonym we wniosku nr 1 dotyczą wskazania, czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedając Działkę 1 na rzecz S. działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, w stosunku do wskazanej nieruchomości, zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale, wykonywał Pan wyłącznie uprawnienia wynikające z przysługującego Panu prawa własności i nie wykorzystywał jej ani do celów prywatnych, ani do celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W szczególności, nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów. Na moment sprzedaży, nieruchomość nie była zabudowana, ogrodzona ani uzbrojona. Nie była również zadrzewiona. Zawarł Pan umowę przedwstępną oraz udzielił pełnomocnictw Spółce P., jednak w ramach swoich praw względem nieruchomości, udzielonych w przedwstępnej umowie sprzedaży, P. nie podejmowała żadnych działań na terenie nieruchomości i względem niej. Ani dla działki nr 1, ani dla działki nr 2 przed podziałem, bezpośrednio w związku z zawartą umową przedwstępną nie zostały wydane żadne decyzje, ani pozwolenia. Natomiast z ostatecznym nabywcą Działki 1 nie została zawarta umowa przedwstępna ani nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa. Jedynym zdarzeniem dotyczącym ww. działki było jej powstanie po podziale działki nr 2 w wyniku Decyzji Starosty Szamotulskiego z 21 lutego 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydanej w związku z umową zawartą pomiędzy Gminą W. a P. Sp. z o.o.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie dokonanej sprzedaży ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki nr 1 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działkę nr 1 korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego dokonując sprzedaży działki nr 1 korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawił Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr 1, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedając Działkę 1 na rzecz S. nie działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Jednocześnie – z uwagi na okoliczność, że Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe – natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i nr 3 oczekiwał Pan odpowiedzi tylko w przypadku uznania stanowiska dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe, tutejszy organ wskazuje, że rozstrzygnięcie kwestii przedstawionej w pytaniach nr 2 i nr 3 stało się bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).