Skoro - jak wskazano we wniosku - jedynym wynagrodzeniem Wnioskodawcy od Gminy będą otrzymane w wyniku zamiany działki nr 3 i 4 o wartości (…), to ta wartość pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła - zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy - podstawę opodatkowania. Ta kwota stanowi zatem wynagrodzenie (zapłatę) ustalone z Gminą.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych umowy zamiany działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Powiat A. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na podstawie ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1526 ze zm.), Powiat jest wyposażony w osobowość prawną i posiada zdolność do czynności cywilnoprawnych. Powiat wykonuje zadania własne (określone w art. 4 ustawy o samorządzie powiatowym) oraz zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, samodzielnie lub poprzez powołane samorządowe jednostki budżetowe. W strukturze organizacyjnej Powiatu występują 21 jednostki budżetowe objęte centralizacją VAT. Jednostki te działają na podstawie ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1270 ze zm.).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Starosta (…) reprezentujący Skarb Państwa na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami planuje dokonać zamiany udziału 13/100 części w działkach nr 1 i 2 obr. (…) stanowiącego własność Skarbu Państwa na działki ewidencyjne nr 3 i 4 obr. (…) stanowiących własność Gminy B.

Przedmiotem umowy zamiany po stronie Skarbu Państwa reprezentowanego przez Starostę (…) będzie udział 13/100 części w działkach nr 1 i 2 obr. (…) o pow. 0,11 ha zabudowanych budynkiem przychodni o pow. użytkowej 1092,3 m² i garaży o pow. 143 m². Przedmiotowy udział został wyceniony zgodnie z operatem szacunkowym na kwotę (…). Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) działki nr 1 i 2 obr. (…) znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem UP - tereny usług publicznych. Skarb Państwa - Starosta (…) nie ponosił wydatków na ich ulepszenie i nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W budynku przychodni wynajmowane są pomieszczenia na działalność gospodarczą - usługi optyczne i protetyczne. Dodatkowo wynajmowane są garaże. Usługi najmu opodatkowane są stawką VAT 23%.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego na nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 o pow. 0,0143 ha poł. w obr. (…) - miasto położony jest budynek użytkowy trwale związany z gruntem, murowany z pustaka i cegły na ławach fundamentowych betonowych, pokryty blachą, w którym mieści się pięć stanowisk garażowych oddzielonych od siebie ścianami murowanymi.

Decyzją znak (…). Wojewoda (…) stwierdził o nabyciu przez Gminę B. udziału 87/100 części nieruchomości ozn. jako działka nr 5 poł. w (…) oraz, że udział 13/100 części przedmiotowej nieruchomości pozostaje własnością Skarbu Państwa.

Na podstawie decyzji Burmistrza Gminy B. z (…) działkę nr 5 o pow. 0,11 ha poł. w obr. (…) - miasto podzieliło na działki nr 1 o pow. 0,0143 ha oraz 2 o pow. 0,0957 ha. Operat został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego pod numerem (…).

Od pierwszego zajęcia (używania) budynku przychodni oraz garaży do chwili sprzedaży udziałów w przedmiotowych obiektach upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Pierwsza umowa najmu garażu poł. na działce nr 1 obr. (…) została zawarta 2 kwietnia 2002 r. Pozostałe trzy umowy najmu garaży zostały zawarte kolejno 31 października 2013 r., 28 września 2021 r. oraz 23 grudnia 2021 r.

W budynku przychodni poł. na działce 2 obr. (…) dwa lokale użytkowe stanowiły przedmiot najmu od 1 września 2000 r. W związku z podpisanym aneksem z 19 stycznia 2007 r. zmianie uległ podmiot wynajmujący w wyniku czego lokale znalazły się w dyspozycji Starosty (…).

Po stronie Gminy przedmiotem umowy zamiany miałyby być niezabudowane działki ewidencyjne nr 3 i 4 obr. (…) wycenione zgodnie z operatem szacunkowym na kwotę (…). W wymienionym wyżej Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy B. działki nr 3 i 4 obr. (…) znajdują się w obszarze oznaczonym symbolami: US1 - tereny sportu i turystyki, ZL-tereny lasów, ZE - tereny zieleni nieurządzonej, KDW - tereny dróg wewnętrznych.

Różnica wartości przedmiotów umowy zgodnie z operatami szacunkowymi wynosi (…). Zamiana miałaby się odbyć bez obowiązku dokonywania dopłaty w trybie art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Pytania

1. Czy dostawa nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1 i 2 obr. (…) o pow. 0,11 ha należącej do Skarbu Państwa dokonywanej w trybie zamiany będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

2. Co stanowi podstawę opodatkowania dla dostawy nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1 i 2 obr. (…) o pow. 0,11 ha należącej do Skarbu Państwa dokonywanej w trybie zamiany bez stosowania dopłat?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary w świetle art. 2 pkt. 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT zgodnie z którą, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednakże zarówno w samej ustawie o podatku od towarów i usług przewidziano zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, przy czym w myśl art. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opisana sytuacja zachodzi dla działek ewidencyjnych nr 3 i 4 obr. (…) stanowiących własność Gminy B. Na wymienionych działkach nie może powstać, zgodnie z postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, budowla inna od obiektu liniowego drogi wewnętrznej, stąd funkcjonowanie są to działki nieprzeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Opisana sytuacja zachodzi dla udziału 13/100 części w działkach nr 1 i 2 obr. (…) stanowiącego własność Skarbu Państwa.

Działka nr 5 obr. (…) (z której powstały działki nr 1 i 2) została nabyta na rzecz Skarbu Państwa na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…) (w księdze wieczystej widnieje pod numerem (…). Następnie działka uległa podziałowi decyzją Burmistrza Gminy B. z 23 lipca 2008 r. znak: (…). Skarb Państwa nie ponosił wydatków na ulepszenie znajdujących się na niej budynków.

Z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wynika, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenia wzajemne może również przybrać postać rzeczową, albo mieszaną.

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. 2023 r. poz. 1610 ze zm.) każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy.

Jednak przy wskazaniu na podobieństwo umowy zamiany i sprzedaży implikującą opodatkowanie podatkiem VAT szczególnie akcentuje się ekwiwalentność świadczeń.

Jak wynika z powyższego, realizowane w oparciu o umowę zamiany przeniesienie własności towaru (w tym gruntu) stanowi czynność co do zasady podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów z uwagi na istnienie ekwiwalentności świadczeń.

Jednak niniejsza zamiana miałaby się odbyć bez obowiązku dokonywania dopłaty w trybie art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 poz. 344 ze zm.) przy różnicy w wartości działek 219.160 zł. Fakt ten wyłącza ekwiwalentność świadczeń i na gruncie prawnym odróżnia umowę zamiany w trybie art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 34 ze zm.) od typowej zamiany, w przypadku której zachodzi ekwiwalentność świadczeń.

Biorąc pod uwagę wskazane powyżej przepisy, Powiat A. stoi na stanowisku, że dostawa nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1 i 2 obr. (…) o pow. 0,11 ha należącej do Skarbu Państwa dokonywanej w trybie zamiany bez stosowania dopłat będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, Powiat A. jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę nieruchomości, wskazując jako wartość transakcji kwotę (…). W przypadku zamiany nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota jaką byłby skłonny zapłacić). W związku z powyższym w przypadku zamiany bez dopłaty podstawa opodatkowania zarówno dostawy dokonanej przez Skarb Państwa na rzecz Gminy B., jak i dostawy dokonywanej w ramach zamiany przez Gminę B. na rzecz Skarbu Państwa powinna wynosić (…), tj. powinna być w wartości niższej nieruchomości Skarbu Państwa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. udział w nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle powyższego nieruchomości - a także udziały w nich - spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną - zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl zaś art. 604 Kodeksu cywilnego,

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje zatem przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Starosta (…) reprezentujący Skarb Państwa na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami planuje dokonać zamiany udziału 13/100 części w działkach nr 1 i 2, o pow. 0,11 ha zabudowanych budynkiem przychodni i garaży, stanowiących własność Skarbu Państwa na działki ewidencyjne nr 3 i 4, stanowiących własność Gminy B. Przedmiotowy udział w działkach nr 1 i 2 został wyceniony zgodnie z operatem szacunkowym na kwotę (…). Skarb Państwa - Starosta (…) nie ponosił wydatków na ich ulepszenie i nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W budynku przychodni wynajmowane są pomieszczenia na działalność gospodarczą - usługi optyczne i protetyczne. Dodatkowo wynajmowane są garaże. Usługi najmu opodatkowane są stawką VAT 23%.

Na nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 położony jest budynek użytkowy trwale związany z gruntem, murowany z pustaka i cegły na ławach fundamentowych betonowych, pokryty blachą, w którym mieści się pięć stanowisk garażowych oddzielonych od siebie ścianami murowanymi.

Od pierwszego zajęcia (używania) budynku przychodni oraz garaży do chwili sprzedaży udziałów w przedmiotowych obiektach upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsza umowa najmu garażu poł. na działce nr 1 została zawarta 2 kwietnia 2002 r. Pozostałe trzy umowy najmu garaży zostały zawarte kolejno 31 października 2013 r., 28 września 2021 r. oraz 23 grudnia 2021 r.

W budynku przychodni położonej na działce 2 dwa lokale użytkowe stanowiły przedmiot najmu od 1 września 2000 r. W związku z podpisanym aneksem z 19 stycznia 2007 r. zmianie uległ podmiot wynajmujący w wyniku czego lokale znalazły się w dyspozycji Starosty (…).

Po stronie Gminy przedmiotem umowy zamiany miałyby być niezabudowane działki ewidencyjne nr 3 i 4 wycenione zgodnie z operatem szacunkowym na kwotę (…). W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki nr 3 i 4 znajdują się w obszarze oznaczonym symbolami: US1 - tereny sportu i turystyki, ZL-tereny lasów, ZE - tereny zieleni nieurządzonej, KDW - tereny dróg wewnętrznych.

Różnica wartości przedmiotów umowy zgodnie z operatami szacunkowymi wynosi (…). Zamiana miałaby się odbyć bez obowiązku dokonywania dopłaty w trybie art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy dostawa udziału w nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1 i 2 o pow. 0,11 ha należącej do Skarbu Państwa dokonywanej w trybie zamiany będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości zabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie należy również przywołać art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle (bądź ich części) na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków usytuowanych na działkach 1 i 2 nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że od pierwszego zajęcia (używania) budynku przychodni oraz garaży do chwili sprzedaży udziałów w nieruchomości, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie ponoszono również wydatków na ulepszenie ww. obiektów.

Zatem, zbycie w drodze zamiany udziałów w budynkach posadowionych na działkach nr 1 i 2 będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa udziału w gruncie, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Należy również nadmienić, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia od podatku i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Mając na względzie powyższe, dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy Budynków - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy - jest w tym przypadku bezzasadna.

Tym samym, Państwa stanowisko, zgodnie z którym zbycie udziałów w działkach nr 1 i 2 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest nieprawidłowe. 

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, co stanowi podstawę opodatkowania dla dostawy ww. nieruchomości dokonywanej w trybie zamiany bez stosowania dopłat.

Podstawa opodatkowania jest zdefiniowana w art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Stosownie natomiast do art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady zgodnie z którym:

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi - nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny - tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Jeśli zatem określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość - cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku. W sytuacji zatem, gdy zamiana nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i jedynym wynagrodzeniem będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to jej wartość, pomniejszona o kwotę podatku VAT - zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy - będzie stanowiła podstawę opodatkowania.

Jak wynika z opisu sprawy wartość zbywanego przez Państwa udziału 13/100 części w działkach 1 i 2 wyceniono zgodnie z operatem szacunkowym na kwotę (…), natomiast wartość nieruchomości Gminy - tj. działek nr 3 i 4 - wyceniono w operacie szacunkowym na kwotę (…). Jednocześnie ustalili Państwo, że zamiana ww. nieruchomości będzie dokonana bez obowiązku dokonania dopłat.

Tym samym, mając na względzie powyższą analizę, skoro - jak wskazano we wniosku - jedynym Państwa wynagrodzeniem od Gminy będą otrzymane w wyniku zamiany działki nr 3 i 4 o wartości (…), to ta wartość pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła - zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy - podstawę opodatkowania. Ta kwota stanowi zatem Państwa wynagrodzenie (zapłatę) ustalone z Gminą.

W konsekwencji Państwa stanowisko, że podstawa opodatkowania w opisanej sytuacji powinna wynosić (…) tj. powinna być w wartości niższej nieruchomości Skarbu Państwa, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie skutków podatkowych planowanej zamiany działek dokonywanej przez Państwa i nie odnosi się do sytuacji prawno-podatkowej Gminy B.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).