Brak działania Wnioskodawcy w charakterze podatnika w zakresie sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna 

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania transakcji obejmujących:

• sprzedany już udział w działce nr 3 oraz udział w działce nr 2
• przyszłą sprzedaż udziału w działce nr 4 oraz udziału w działce 2.

Uzupełnił go Pan:

• pismem z 17 sierpnia 2024 r. (data wpływu 17 sierpnia 2024 r.),
• pismem z 17 sierpnia 2024 r. (data wpływu 23 sierpnia 2024 r.),
• pismem z 9 września 2024 r. (data wpływu 9 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z B. D. W małżeństwie wnioskodawcy obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu.

Wnioskodawca nie prowadzi w dacie złożenia niniejszego wniosku o interpretację działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

W dniu 20 sierpnia 2020 r. przed notariuszem B.P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej w (…) sporządzony został akt notarialny Rep. A numer (…) stanowiący „Warunkową Umowę Sprzedaży”. Zgodnie z treścią wskazanego aktu Wnioskodawca wraz z żoną nabył w ramach warunkowej umowy sprzedaży następujące nieruchomości:

• nieruchomość w skład której wchodzi między innymi niezabudowana działka gruntu numer 1 ((...)), oznaczona identyfikatorem Id dz.: 1 o powierzchni 0,3007 ha (trzydzieści arów siedem metrów kwadratowych), położona w obrębie ewidencyjnym (…), (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objęta księgą wieczysta KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…). Działka gruntu numer 1 będzie posiadała faktyczny dostęp do drogi publicznej - powiatowej działki gruntu numer (…) poprzez niżej opisaną działkę gruntu numer 2 stanowiącą drogę wewnętrzną oraz drogi wewnętrze (ulica (…)) - działki gruntu numer (…) i (…) stanowiące własność Gminy (…) oraz poprzez działkę numer (…) stanowiącą własność Skarbu Państwa. Działka gruntu numer (…), nie stanowi drogi publicznej, w związku z czym w tym zakresie należy ustanowić w drodze umowy zawartej ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez Starostę (…) odpłatnie służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu,
• udział wynoszący 1/6 w nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2 ((...)), oznaczonej identyfikatorem Id dz.: 2, o powierzchni 0,1455 ha (czternaście arów pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), położonej w obrębie ewidencyjnym (…), (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której wniosek o założenie nowej księgi wieczystej po odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej KW Nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…), został złożony po umowie zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez B.P. notariusza w (…), dnia(…) 2020 roku, Repertorium A numer (…) i zarejestrowany pod numerem wzmianki: (…).

Wyżej opisana działka gruntu numer 2 stanowi drogę wewnętrzną.

Z treści wskazanego wyżej aktu notarialnego wynika, że:

• wyżej opisane działki gruntu znajdują się na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (…),
• wyżej opisane nieruchomości nie leżą na obszarze, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz Gminy oraz nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tekst jednolity Dz. U. z 2020. poz. 802 ze zm.),
• dla wyżej opisanych działek gruntu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani warunkach zagospodarowania terenu, a w ewidencji gruntów wyżej opisane działki gruntu oznaczone są symbolami klasoużytków rolnych i nieruchomości te nie znajdują się w granicach administracyjnych miasta, a ich powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha (jeden hektar),
• wyżej opisane nieruchomości nie są przedmiotem dzierżawy ani nie zostały wniesione jako wkład gruntowy do rolniczej Spółdzielni produkcyjnej,
• wyżej opisane działki gruntu nie leżą na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 482 ze zm.),
• wyżej opisane nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu i nie została dla nich wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 6 ze zm.),
• wyżej opisane nieruchomości nie są wpisane do rejestru zabytków, nie znajdują się na terenie parku narodowego, ani nie są położone na terenie, na którym znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 2268 ze zm.).

Notariusz poinformowała Strony, że zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019r. poz. 1362 ze zm.) w przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w (…) Oddział Terenowy w (…) działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

B. i D. małżonkowie D. oświadczyli, że nie spełniają warunków określonych w art. 5 i 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz że nie są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, dzierżawcami ani samoistnymi posiadaczami żadnych nieruchomości rolnych.

Sprzedający sprzedali B. i D. D. wskazane wyżej nieruchomości pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w (…) Oddział Terenowy w (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego jemu prawa pierwokupu, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 ze zm.), B. i D. D. oświadczyli, że opisaną wyżej nieruchomość i udział w nieruchomości pod tym warunkiem kupują.

B. i D. małżonkowie D. oświadczyli, że w małżeństwie ich obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej i nabycie następuje do ich majątku wspólnego.

Cenę strony ustaliły na łączną kwotę B. i D. D. zł ((…) tysięcy złotych) w tym za:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 1 o powierzchni 0,3007 ha na kwotę (…) zł ((…) złotych),
• udział wynoszący 1/6 części w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha na kwotę (…) zł ((…) złotych).

Strona Sprzedająca oświadczyła w wyżej wskazanym akcie notarialnym, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) oraz że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości i udziałów w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku, poz. 106 ze zm.).

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w (…) Oddział Terenowy w (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykonał przysługującego mu prawa pierwokupu, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 ze zm.).

Ani Wnioskodawca ani jego małżonka nie odliczali podatku VAT przy nabyciu wyżej wskazanej nieruchomości, albowiem do ceny sprzedaży nie był doliczony podatek VAT. Ponadto w dacie nabycia nieruchomości nie byli oni czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

W dniu (…) 2020 r. przed notariuszem B. P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej w (…) sporządzony został akt notarialny Rep. A numer (…) stanowiący „Umowę przeniesienia”. W treścią wskazanego aktu notariusz wskazała, że cyt.:

„§2 Stawający oświadczają, że dnia (…) dwa tysiące dwudziestego roku ((…)) przed notariuszem B.P. w (…) aktem notarialnym Repertorium A Numer (…) została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, zgodnie z którą B. F. działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz C. F. sprzedał B. i D. małżonkom D.:

• niezabudowana działkę gruntu numer 1 o powierzchni 0,3007 ha (…) 
• udział wynoszący 1/6 (jedna szósta) części w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną (…)

pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w (…) Oddział Terenowy w (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego jemu prawa pierwokupu, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 ze zm.).

§3 Stawający przedkładają:

1)dwa wydruki ksiąg wieczystych KW Nr (…) i KW Nr (…) prowadzonych przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…) z dnia (…) 2020 roku pobrane przez Portal Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych;

2)pismo wydane dnia (…) 2020 roku przez (…) Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w (…) Oddział Terenowy w (…), znak: (…) (sprawa numer (…)), z którego wynika, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona prawa pierwokupu do nieruchomości i udziału w nieruchomości opisanych w akcie notarialnym Repertorium A numer (…) zawartym w dniu (…) 2020 roku. (…)

§5 1. B. F. działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz C. F. w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, opisanej szczegółowo w § 2 niniejszej umowy przenosi na rzecz B. i D. małżonków D.:

• własność niezabudowanej działki gruntu numer 1 o powierzchni 0,3007 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy,
• udział wynoszący 1/6 (jedna szósta) część we własności nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy,

a B. i D. małżonkowie D. oświadczają, że przeniesienie to przyjmują i własność tej nieruchomości oraz udział we własności nieruchomości nabywają.

2. B. i D. małżonkowie D. oświadczają, że w małżeństwie ich obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej i nabycie następuje do ich majątku wspólnego.

§6 Cenę strony ustaliły na łączną kwotę (…) zł ((…) złotych), w tym za:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 1 o powierzchni 0,3007 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy na kwotę (…) zł ((…) złotych),
• udział wynoszący 1/6 części w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy na kwotę (…) zł ((…) złotych) (…).

§8 Strona Sprzedająca oświadcza, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) oraz że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości i udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku, poz. 106 ze zm.).

Wnioskodawca ani jego żona nie czynili nakładów na zakupionych nieruchomościach polegających na zabudowaniu tych nieruchomości budynkiem czy budowlą.

Nieruchomości nie były uprawiane. 

Wnioskodawca wraz z żoną złożyli wniosek o podział działki nr 1 o powierzchni 0,3007 ha na dwie działki. Wniosek ten został zatwierdzony przez Wójta Gminy (…), który to w dniu (…) 2022 r. wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewidencji gruntów (…), gmina (…), ujawnionej w księdze wieczystej nr (…) w działce nr 1 o powierzchni 0,3007 ha na działki:

• nr 3 o powierzchni 0,1507 ha
• nr 4 o powierzchni 0,1500 ha.

Dokonane zmiany zostały przedstawione na wykazie zmian danych ewidencyjnych dotyczących działki wydanych przez (…) z siedzibą w (…) z dnia (…) 2022 r.

Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 4.

Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w dniu (…) 2024 r. przed notariuszem B.P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej w (…) i w tym zakresie sporządzony został akt notarialny Rep. A numer (…). W treści wskazanego aktu wynika, że cyt.:

„§ 1. B. i D. małżonkowie D. oświadczają, że:

1) na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej są właścicielami nieruchomości, w skład której wchodzi między innymi niezabudowana działka gruntu numer 4 ((…)), o powierzchni 0,1500 ha (piętnaście arów), oznaczona identyfikatorem: 4, położona w obrębie ewidencyjnym (…), (...), gmina (…), powiat (...), województwo (...), objęta księgą wieczystą KW (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…),

a)w dziale I-SP księgi wieczystej KW Nr (…) wpisane jest (pod numerem prawa 1) uprawnienie wnikające z ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej, z którego wynika, że każdoczesny właściciel nieruchomości, opisanej w niniejszej księdze wieczystej ma odpłatne, za jednorazowym wynagrodzeniem i na czas nieokreślony prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomość, opisaną w księdze wieczystej KW Nr (…), w celu dostępu do drogi publicznej, które to prawo wykonywane będzie w pasie gruntu o łącznej powierzchni 29 m² (dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), oznaczonym na załączniku do umowy będącej podstawą wpisu kolorem czerwonym,

b)działy III i IV księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazują wpisów,

c)żaden z działów księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazuje wzmianek,

d)wyżej opisana działka gruntu posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej – powiatowej działki gruntu numer (…) poprzez opisaną działkę gruntu numer 2 stanowiącą drogę wewnętrzną oraz drogi wewnętrzne (ulica (…)) - działki gruntu numer (…) i (…) stanowiące własność Gminy (…) oraz poprzez działkę numer (…) stanowiącą własność Skarbu Państwa, poprzez wyżej opisaną służebność przejazdu i przechodu,

e)wyżej opisana działka gruntu numer 4 powstała z podziału geodezyjnego działki gruntu numer 1 ((...)),

2) na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale wynoszącym 2/12 (dwie dwunaste) części są współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2 ((...)) o powierzchni 0,1455 ha (czternaście arów pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych); oznaczonej identyfikatorem 2, położonej w obrębie ewidencyjnym (…), (...), gmina (…), powiat (...), województwo (...), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych (…) księga wieczysta KW Nr (…)

a)w dziale II księgi wieczystej KW Nr (…) widnieją wzmianki o nierozpoznanym wniosku numer: (…), które nie dotyczą udziału będącego przedmiotem niniejszej umowy,

b)działy III i IV księgi wieczystej KW (…) nie wykazują wpisów,

c)żaden z działów księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazuje innych niż wyżej wymienione wzmianek,

d)wyżej opisana działka gruntu numer 2 stanowi w całości drogę wewnętrzną. (…)

§ 4 1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zgodnie z którą B. i D. małżonkowie D. zobowiązują się sprzedać J. N. i K.G., w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 4 o powierzchni 0,1500 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy,
• udział wynoszący 1/12 (jedna dwunasta) części w niezabudowanej działce gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, to jest każdemu z nich udział wynoszący 1/24 (jedna dwudziesta czwarta) części,

a J. N. i K. G. oświadczają, że nieruchomość tą i udział w nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/2 części zobowiązują się kupić oraz oświadczają, że oboje są stanu wolnego.

2. Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pod warunkiem, że:

• do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedający uzyskają dla działki gruntu numer 4 będącej przedmiotem niniejszej umowy, ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego,
• do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący uzyskają zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy na dysponowanie tą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie poprowadzenia przez tą nieruchomość i korzystania z sieci technicznych, w tym sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, deszczowej, telekomunikacyjnej.

3. Strony postanawiają, że warunki wskazane w ust. 2 powyżej są zastrzeżone na korzyść Kupujących, co oznacza, że Kupujący mogą w każdym czasie zrzec się spełnienia tych warunków i w takim przypadku Sprzedający zobowiązani są zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pomimo niespełnienia się warunków.

§5 Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży najpóźniej w terminie do dnia (…) dwa tysiące dwudziestego czwartego roku ((…) 2024 r.).

§6 1. Cenę strony ustalają na łączną kwotę (…) zł ((…) złotych) (…)

2. Część ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) została przez Kupujących po połowie zapłacona Sprzedającym gotówką w dniu dzisiejszym, to jest (…) 2024 roku tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, co B. i D. małżonkowie D. potwierdzają i odbiór tej kwoty kwitują. (…)

W dniu 10 czerwca 2024 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu nr 3. Zgodnie z aktem notarialnym cyt.:

„§6 1. Cenę strony ustalają na łączną kwotę (…) zł ((…) złotych) - w tym za każdy udział wynoszący 1/2 część na kwoty po (…) zł ((…) złotych), w tym za:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 3 na kwotę (…) zł ((…) złotych), to jest za każdy udział wynoszący 1/2 część kwota (…) zł ((…) złotych),
• udział wynoszący 1/12 część w niezabudowanej działce gruntu numer 2, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, na kwotę (…) zł ((…) złotych), to jest za każdy udział wynoszący 1/24 część kwota (…) zł ((…) złotych).

2. Część ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) została przez Kupujących po połowie zapłacona Sprzedającym gotówką w dniu dzisiejszym, to jest (…) 2024 roku tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, co B. i D. małżonkowie D. potwierdzają i odbiór tej kwoty kwitują.”

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Małżonka wnioskodawcy także nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca ani jego żona nie są w dacie złożenia niniejszego pisma zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego – pismo z 17 sierpnia 2024 r.

Po złożeniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zaistniały nowe okoliczności istotne w sprawie, w związku z czym powinny zostać uwzględnione w zakresie złożonego wcześniej wniosku ORD-IN. Wniósł Pan zatem o uwzględnienie tych okoliczności w zakresie złożonego wniosku o interpretację.

Po pierwsze dnia (…) 2024 r. aktem notarialnym Rep. A numer (…) przed notariuszem B. P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej (…) została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości działki nr 3 opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z zapisami umowy:

Z §1 umowy wynika: B. i D. małżonkowie D. oświadczają, że:

1) na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej są właścicielami nieruchomości, w skład której wchodzi między innymi niezabudowana działka gruntu numer 3 ((…)) o powierzchni 0,1507 ha (piętnaście arów siedem metrów kwadratowych), oznaczona identyfikatorem: 3, położona w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (…), powiat (...), województwo (...), objęta księgą wieczystą KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…)

a)w dziale l-SP księgi wieczystej KW Nr (…) wpisane jest (pod numerem prawa 1) uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej, z którego wynika, że każdoczesny właściciel nieruchomości, opisanej w niniejszej księdze wieczystej ma odpłatne, za jednorazowym wynagrodzeniem i na czas nieokreślony prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomość, opisaną w księdze wieczystej KW Nr (…), w celu dostępu do drogi publicznej, które to prawo wykonywane będzie w pasie gruntu o łącznej powierzchni 29 m² (dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), oznaczonym na załączniku do umowy będącej podstawą wpisu kolorem czerwonym,

b)działy III i IV księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazują wpisów,

c)żaden z działów księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazuje wzmianek,

d)wyżej opisana działka gruntu posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej -powiatowej działki gruntu numer (…) poprzez niżej opisaną działkę gruntu numer 2 stanowiącą drogę wewnętrzną oraz drogi wewnętrzne (ulica (…)) - działki gruntu numer (…) i (…) stanowiące własność Gminy (…) oraz poprzez działkę numer (…) stanowiącą własność Skarbu Państwa, poprzez wyżej opisaną służebność przejazdu i przechodu,

e)wyżej opisana działka gruntu numer 3 powstała z podziału geodezyjnego działki gruntu numer 1 ((...)).

2) na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale wynoszącym 2/12 (dwie dwunaste) części są współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2 ((...)), o powierzchni 0,1455 ha (czternaście arów pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), oznaczonej identyfikatorem 2, położonej w obrębie ewidencyjnym (…), (...), gmina (…), powiat (...), województwo (...), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (…) księga wieczysta KW Nr (…)

a)działy III i IV księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazują wpisów,

b)żaden z działów księgi wieczystej KW Nr (…) nie wykazuje wzmianek,

c)wyżej opisana działka gruntu numer 2 stanowi w całości drogę wewnętrzną (…)

Z §4 umowy wynika: B. i D. małżonkowie D. sprzedają J. N. i K. G., w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 3 o powierzchni 0,1507 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy,
• udział wynoszący 1/12 (jedna dwunasta) części w niezabudowanej działce gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, to jest każdemu z nich udział wynoszący 1/24 (jedna dwudziesta czwarta) części,

a J. N. i K. G. oświadczają, że nieruchomość tę i udział w nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/2 części kupują oraz oświadczają, że oboje są stanu wolnego.

Z § 5 umowy wynika: 1. Cenę strony ustaliły na łączną kwotę (…) zł ((…) złotych), w tym za każdy udział wynoszący 1/2 część na kwoty po (…) zł ((…) złotych), w tym za:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 3 na kwotę (…) zł ((…) złotych), to jest za każdy udział wynoszący 1/2 część kwota (…) zł ((…) złotych),
• udział wynoszący 1/12 część w niezabudowanej działce gruntu numer 2, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, na kwotę (…) zł ((…) złotych), to jest za każdy udział wynoszący 1/24 część kwota (…) zł ((…) złotych).

2. Część ceny w kwocie (…) ((…) złotych) została przez Kupujących po połowie zapłacona Sprzedającym gotówką w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, to jest w dniu (…) 2024 roku, co B. i D. małżonkowie D. potwierdzają.

3. Pozostałą resztę ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) J. N. i K. G. zobowiązują się solidarnie zapłacić B. i D. małżonkom D., na ich rachunek bankowy o numerze (…) w następujący sposób:

• część ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) najpóźniej w terminie do dnia (…) dwa tysiące dwudziestego czwartego roku ((…) 2024 r.),
• resztę ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) najpóźniej w terminie do dnia (…) dwa tysiące dwudziestego czwartego roku ((…) 2024 r.).”

Zgodnie z par. 7 przedmiotowej umowy „Sprzedający oświadczają, że nie są podatnikami podatku od towarów i usług oraz że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie jest opodatkowana tym podatkiem na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 361).

Po drugie, niezależnie od powyższego wskazał Pan, że dnia (…) 2024 r. aktem notarialnym Rep. A numer (…) zawartym przed notariuszem B. P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej w (…) rozwiązana została przedwstępna umowa sprzedaży wskazana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (zawarta w dniu (…) 2024 r. przed notariuszem B. P., w siedzibie Kancelarii Notarialnej (…), w zakresie której sporządzony został akt notarialny Rep. A numer (…)) dotycząca działki gruntu nr 4. Omyłkowo ta okoliczność nie została opisana w złożonym w dniu 7 lipca 2024 r. poprzez portal e-puap wniosku o interpretację.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego – pismo z 9 września 2024 r.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego Rep. A Numer (…) z dnia (…) 2024 r. stanowiącego umowę sprzedaży udziału w działce nr 3 oraz udziału w działce nr 2 na dzień sprzedaży działki te znajdowały się na terenie, dla którego nie obowiązywał aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), na dowód czego Strony przedłożyły do aktu notarialnego postanowienie wydane dnia (…) 2024 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…), znak: (…), które potwierdzało tę okoliczność.

Zgodnie z dalszą częścią wskazanego aktu notarialnego dla działek tych ustalono, cyt.:

„4) w ewidencji gruntów działki gruntu numer 3 i 2 oznaczone są symbolem klasoużytku rolnego „RV — grunty orne”,

5) wyżej opisane działki gruntu numer 3 i 2 nie leżą na obszarze, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz Gminy oraz nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 278), na dowód czego przedkładają pismo wydane dnia (…) 2024 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…), znak: (…),

6) wyżej opisane działki gruntu numer 3 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu i nie została dla nich wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 530), na dowód czego przedkładają zaświadczenie wydane dnia 12 lipca 2024 roku z upoważnienia Starosty (...), znak: (…),

7) działka gruntu numer 3 nie jest ogrodzona ani nie jest uzbrojona w infrastrukturę techniczną,

8) wyżej opisane działki gruntu numer 3 i 2 nie są wpisane do rejestru zabytków, nie znajdują się na terenie parku narodowego, parku krajobrazowego, ani nie są położone na terenie, na którym znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1478 ze zm.),

9) wyżej opisane działki gruntu nie leżą na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1604)”.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego Rep. A Numer (…) z dnia (…) 2024 r. stanowiącego umowę sprzedaży udziału w działce nr 3 oraz udziału w działce nr 2 na dzień sprzedaży cytuję: „dla działki gruntu numer 1, z podziału której powstała działka gruntu numer 4 będąca przedmiotem niniejszej umowy, została wydana z upoważnienia Wójta Gminy (…) dnia (…) 2021 roku ostateczna decyzja numer (…) o warunkach zabudowy, znak: (…), na rzecz D. D., dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, a dla działki gruntu numer 3 będącej przedmiotem niniejszej umowy została wydana z upoważnienia Wójta Gminy (…) dnia (…) 2023 roku ostateczna decyzja numer (…) o warunkach zabudowy, znak: (…), na rzecz D. D., dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, która to decyzja została przeniesiona na J. N. decyzją numer (…) z dnia (…) 2024 roku, znak: (…)”. Pan D. D. wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na tej podstawie, iż był współwłaścicielem działki.

Zatem dla działki gruntu numer nr 2 nie była wydawana odrębna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym. Poza wyżej zacytowanym zapisem w akcie notarialnym w akcie tym nie ma innych zapisów o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy.

Sprzedana nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o oddanie rzeczy do używania – dotyczy to zarówno działki nr 3 jak i działki nr 2.

Z zawartej umowy przedwstępnej Rep. A Numer (…) z dnia (…) 2024 r. wynikały między innymi następujące postanowienia, cyt.:

„§ 4 1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zgodnie z którą B. i D. małżonkowie D. zobowiązują się sprzedać J. N. i K. G., w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 3 o powierzchni 0,1507 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy,
• udział wynoszący 1/12 (jedna dwunasta) część w niezabudowanej działce gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, to jest każdemu z nich udział wynoszący 1/24 (jedna dwudziesta czwarta część),

a J. N. i K. G. oświadczają, że nieruchomość tą i udział w nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/2 części zobowiązują się kupić oraz oświadczają, że oboje są stanu wolnego.

2. Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pod warunkiem, że:

• Sprzedający przeniosą do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na Kupujących uprawnień i obowiązków wynikających z ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy numer (…), opisanej w § 1 ust. 2 pkt 3) niniejszej umowy, wydanej dla przedmiotowej działki gruntu numer 3,
• do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący uzyskają zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy na dysponowanie tą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie poprowadzenia przez tą nieruchomość i korzystania z sieci technicznych, w tym sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, deszczowej, telekomunikacyjnej.

3. Strony postanawiają, że warunki wskazane w ust. 2 powyżej są zastrzeżone na korzyść Kupujących, co oznacza, że Kupujący mogą w każdym czasie zrzec się spełnienia tych warunków i w takim przypadku Sprzedający zobowiązani są zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pomimo niespełnienia się warunków.

§ 5 Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży najpóźniej w terminie do dnia (…) dwa tysiące dwudziestego czwartego roku ((…) 2024 r.) (…)

§ 6. 1. Cenę strony ustalają na łączną kwotę (…) zł w tym za każdy udział wynoszący 1/2 część na kwoty po (…) zł (…)

§ 6. 3 Notariusz poinformowała Strony o treści art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), po czym Strony postanawiają, że:

• w razie niewykonania umowy przez Kupujących wskutek okoliczności, za które ponoszą oni odpowiedzialność, Sprzedający mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,
• w razie niewykonania umowy przez Sprzedających wskutek okoliczności, za które ponoszą oni odpowiedzialność, Kupujący mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać od nich sumy zadatku dwukrotnie wyższej,
• w razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności Sprzedający zobowiązani będą do zwrotu zadatku,
• w razie wykonania umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny,
• nieuzyskanie przez Kupujących kredytu na zakup przedmiotowych nieruchomości przez wybrany przez nich bank w terminie opisanym w § 5 tej umowy będzie stanowiło okoliczność, za którą Kupujący nie ponoszą odpowiedzialności, w tym przypadku Kupujący mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać od Sprzedających zwrotu wpłaconego zadatku w kwocie (…) zł (…) złotych), a Sprzedający będą zobowiązani do zwrotu wpłaconego zadatku w kwocie (…) zł ((…) złotych) Kupującym przelewem na ich rachunek bankowy o numerze: (…) w terminie do 3 (trzech) dni roboczych od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu.

4. Pozostałą resztę ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) Kupujący zobowiązują się po połowie zapłacić Sprzedającym na ich rachunek bankowy wskazany przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży najpóźniej w terminie do 3 (trzech) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem ustępu 5 tego paragrafu.

5. Strony postanawiają, że w przypadku udzielenia Kupującym kredytu na zakup przedmiotowych nieruchomości część ceny pochodząca z kredytu zostanie zapłacona Sprzedającym na wskazany przez nich ich rachunek bankowy, w terminie wskazanym w umowie kredytowej, a w przypadku braku takiego wskazania, najpóźniej w terminie do 10 (dziesięciu) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W tym przypadku Kupujący zobowiązują się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży umowę kredytową, z której będzie wynikało, że został im udzielony kredyt na zakup przedmiotowych nieruchomości.

6. Kupujący zobowiązują się przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży poddać się odnośnie wykonania zobowiązania do zapłaty ceny egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 7. 1 Sprzedający zobowiązują się wydać niezabudowaną działkę gruntu numer 3 w posiadanie Kupujących, w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz dopuścić ich do współdziałania nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną, najpóźniej w terminie 10 (dziesięciu) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jeżeli w tym terminie nastąpi zapłata całej ceny oraz zobowiązują się przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży poddać się odnośnie wykonania tego zobowiązania egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

2. Strony postanawiają, że z dniem wydania przedmiotów umowy w posiadanie Kupujących przejdą na nich wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotami umowy.

3. Kupujący oświadczają, że są im znane granice przedmiotowych nieruchomości.

4. Sprzedający zobowiązują niezwłocznie na żądanie Kupujących udostępnić nieruchomości będące przedmiotami niniejszej umowy biegłemu celem oszacowania i sporządzenia operatu szacunkowego.

5. Sprzedający zobowiązują się niezwłocznie na żądanie Kupujących udostępnić Kupującym wszystkie posiadane przez nich dokumenty jakich zażąda bank do zawarcia umowy kredytowej.

§ 8 Sprzedający oświadczają, że nie są podatnikami podatku od towarów i usług oraz że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. z 2024r. poz. 361).

§ 9 Sprzedający zobowiązują się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumenty opisane w § 1 i 2 niniejszej umowy oraz:

1)zaświadczenie czy działki gruntu numer 3 i 2 znajdują się w strefie rewitalizacji/ Specjalnej Strefie Rewitalizacji,

2)zaświadczenie, z którego będzie wynikało, że działki gruntu numer 3 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu i nie została dla nich wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach. (…)

§ 11 Strony określiły wartość przedmiotów niniejszej umowy na kwotę równą cenie.

§ 12 Strony postanawiają, że opłaty związane z niniejszą umową ponoszą Sprzedający, a koszty związane z przyrzeczoną umową sprzedaży ponoszą Kupujący”.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie dokonywała na tych działkach żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Jego imieniu w związku ze sprzedażą ww. działek.

Wnioskodawca na dzień sprzedaży ww. działek nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zawarta umowa przedwstępna dotyczyła działki nr 4 (a nie (…) jak wskazano w pytaniu).

W zawartej przez Wnioskodawcę wraz z małżonką umowie przedwstępnej sprzedaży niezabudowanej działki gruntu numer 4 oraz udziału w nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2 w formie aktu notarialnego Rep. A Numer (…) z dnia (…) 2024 r. zawarto między innymi następujące postanowienia, cyt.:

„Wyżej opisana działka gruntu numer 2 stanowi w całości drogę wewnętrzną (…)”.

Paragraf 1 ust. 2 aktu pkt:

 „2) wyżej opisane nieruchomości znajdują się na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) (…)

„4) w ewidencji gruntów działki gruntu numer 4 i 2 oznaczone są symbolem klasoużytku rolnego „RV — grunty orne”,

5) wyżej opisane działki gruntu numer 4 i 2 nie leżą na obszarze, co do którego została podjęta uchwala o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz Gminy oraz nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 278),

6) wyżej opisane działki gruntu numer 4 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu i nie została dla nich wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1356 ze zm.),

7) działka gruntu numer 4 nie jest ogrodzona ani nie jest uzbrojona w infrastrukturę techniczną,

8) wyżej opisane działki gruntu numer 4 i 2 nie są wpisane do rejestru zabytków, nie znajdują się na terenie parku narodowego, parku krajobrazowego, ani nie są położone na terenie, na którym znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r poz. 1478 ze zm.),

9) wyżej opisane działki gruntu nie leżą na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1604)”.

„§ 4 1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zgodnie z którą B. i D. małżonkowie D. zobowiązują się sprzedać J. N. i K. G., w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich:

• niezabudowaną działkę gruntu numer 4 o powierzchni 0,1500 ha z nieruchomości opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 1) niniejszej umowy,
• udział wynoszący 1/12 (jedna dwunasta) część w niezabudowanej działce gruntu numer 2 o powierzchni 0,1455 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną, opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy, to jest każdemu z nich udział wynoszący 1/24 (jedna dwudziesta czwarta) część,

a J. N. i K. G. oświadczają, że nieruchomość tą i udział w nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/2 części zobowiązują się kupić oraz oświadczają, że oboje są stanu wolnego.

2. Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pod warunkiem, że:

• do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedający uzyskają dla działki gruntu numer 4 będącej przedmiotem niniejszej umowy, ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego
• do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący uzyskają zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) niniejszej umowy na dysponowanie tą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie poprowadzenia przez tą nieruchomość i korzystania z sieci technicznych, w tym sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, deszczowej, telekomunikacyjnej.

3. Strony postanawiają, że warunki wskazane w ust. 2 powyżej są zastrzeżone na korzyść Kupujących, co oznacza, że Kupujący mogą w każdym czasie zrzec się spełnienia tych warunków i w takim przypadku Sprzedający zobowiązani są zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pomimo niespełnienia się warunków.

§ 5 Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży najpóźniej w terminie do dnia (…) dwa tysiące dwudziestego czwartego roku ((…) 2024 r.) (…).

§ 6. 1 Cenę strony ustalają na łączną kwotę (…) zł (…), w tym za każdy udział wynoszący 1/2 część na kwoty po (…) zł (…)

§ 6. 3 Notariusz poinformowała Strony o treści art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), po czym Strony postanawiają, że:

• w razie niewykonania umowy przez Kupujących wskutek okoliczności, za które ponoszą oni odpowiedzialność, Sprzedający mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować
• w razie niewykonania umowy przez Sprzedających wskutek okoliczności, za które ponoszą oni odpowiedzialność, Kupujący mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać od nich sumy zadatku dwukrotnie wyższej,
• w razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności Sprzedający zobowiązani będą do zwrotu zadatku,
• w razie wykonania umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny,
• nieuzyskanie przez Kupujących kredytu na zakup przedmiotowych nieruchomości przez wybrany przez nich bank w terminie opisanym w § 5 tej umowy będzie stanowiło okoliczność, za którą Kupujący nie ponoszą odpowiedzialności, w tym przypadku Kupujący mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać od Sprzedających zwrotu wpłaconego zadatku w kwocie (…) zł ((…) złotych), a Sprzedający będą zobowiązani do zwrotu wpłaconego zadatku w kwocie (…) zł ((…) złotych) Kupującym przelewem na ich rachunek bankowy o numerze: (…) w terminie do 3 (trzech) dni roboczych od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu.

4. Pozostałą resztę ceny w kwocie (…) zł ((…) złotych) Kupujący zobowiązują się po połowie zapłacić Sprzedającym na ich rachunek bankowy wskazany przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży najpóźniej w terminie do 3 (trzech) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z zastrzeżeniem ustępu 5 tego paragrafu.

5. Strony postanawiają, że w przypadku udzielenia Kupującym kredytu na zakup przedmiotowych nieruchomości część ceny pochodząca z kredytu zostanie zapłacona Sprzedającym na wskazany przez nich ich rachunek bankowy, w terminie wskazanym w umowie kredytowej, a w przypadku braku takiego wskazania, najpóźniej w terminie do 10 (dziesięciu) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W tym przypadku Kupujący zobowiązują się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży umowę kredytową, z której będzie wynikało, że został im udzielony kredyt na zakup przedmiotowych nieruchomości.

6. Kupujący zobowiązują się przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży poddać się odnośnie wykonania zobowiązania do zapłaty ceny egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 7. 1 Sprzedający zobowiązują się wydać niezabudowaną działkę gruntu numer 4 w posiadanie Kupujących, w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz dopuścić ich do współdziałania nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną, najpóźniej w terminie 10 (dziesięciu) dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jeżeli w tym terminie nastąpi zapłata całej ceny oraz zobowiązują się przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży poddać się odnośnie wykonania tego zobowiązania egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

2. Strony postanawiają, że z dniem wydania przedmiotów umowy w posiadanie Kupujących przejdą na nich wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotami umowy.

3. Kupujący oświadczają, że są im znane granice przedmiotowych nieruchomości.

4. Sprzedający zobowiązują niezwłocznie na żądanie Kupujących udostępnić nieruchomości będące przedmiotami niniejszej umowy biegłemu celem oszacowania i sporządzenia operatu szacunkowego.

5. Sprzedający zobowiązują się niezwłocznie na żądanie Kupujących udostępnić Kupującym wszystkie posiadane przez nich dokumenty jakich zażąda bank do zawarcia umowy kredytowej.

§ 8 Sprzedający oświadczają, że nie są podatnikami podatku od towarów i usług oraz że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 361).

§ 9 Sprzedający zobowiązują się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumenty opisane w § 1 i 2 niniejszej umowy oraz:

• zaświadczenie czy działki gruntu numer 4 i 2 znajdują się w strefie rewitalizacji/ Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• zaświadczenie, z którego będzie wynikało, że działki gruntu numer 4 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu i nie została dla nich wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach. (…)

§ 11 Strony określiły wartość przedmiotów niniejszej umowy na kwotę równą cenie.

§ 12 Strony postanawiają, że opłaty związane z niniejszą umową oraz z przyrzeczoną umową sprzedaży ponoszą Kupujący”.

W związku z rozwiązaniem umowy przedwstępnej w dniu (…) 2024 r. nie dokonano na tych działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Kupujący wykonał wskazane w przedwstępnej umowie sprzedaży niezabudowanej działki gruntu numer 4 oraz udziału w nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2 czynności tj. Kupujący uzyskał zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną opisanej szczegółowo w § 1 ust. 1 pkt 2) przedmiotowej umowy na dysponowanie tą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie poprowadzenia przez tą nieruchomość i korzystania z sieci technicznych, w tym sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, deszczowej, telekomunikacyjnej.

Nie zostało udzielone w formie odrębnego pisma przez wnioskodawcę ani jego żonę Kupującym w tej materii pełnomocnictwo. Kupujący wykonywali te czynności samodzielnie, nie posługując się dokumentem pełnomocnictwa od Wnioskodawcy ani jego żony, ponieważ taki dokument nie został im wydany. 

Na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z informacjami zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży dla działki nr 4 i 2 Rep. A Numer (…) z (…) 2024 r. (rozwiązanej w dniu (…) 2024 r.). cyt.: „wyżej opisane nieruchomości znajdują się na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), na dowód czego okazują postanowienie wydane dnia (…) 2024 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…), znak: (…)”. Natomiast Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać czy taka sytuacja wystąpi również w dacie faktycznej sprzedaży działki nr 4 i 2. Sprzedaż tej działki jest planowana w najbliższym czasie, ale nie jest znana data sprzedaży ani nie jest zawarta aktualnie żadna przedwstępna umowa w przedmiocie sprzedaży tej działki. Zatem Wnioskodawca z przyczyn obiektywnych nie jest w stanie udzielając niniejszej odpowiedzi jednoznacznie wskazać czy na dzień sprzedaży dla ww. działek będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na dzień planowanej sprzedaży będą wydane dla działki nr 4 decyzje o warunkach zabudowy. Z opisu zawartego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i uzupełnienia wniosku wynika, iż dla działki gruntu numer 1, z podziału której powstała działka gruntu numer 4, została wydana z upoważnienia Wójta Gminy (…) dnia (…) 2021 r. ostateczna decyzja numer (…) o warunkach zabudowy na rzecz D. D. dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej.

Dla działki nr 2 nie jest planowane uzyskiwanie odrębnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Ani działka 4 ani działka 2 nie są ani nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o korzystanie z rzeczy. Wnioskodawca wraz z żoną nie mają także w planach wynajmować ani dzierżawić wskazanych działek.

Wnioskodawca w dacie przyszłej sprzedaży ww. działek nie planuje rejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomości nr 1 i 2 w celu budowy domu. Wnioskodawca planował na działce nr 1 postawić dom dla niego i jego żony na prywatne cele mieszkaniowe.

Z powodu zmiany okoliczności Wnioskodawca wraz z żoną uznał, że działka gruntu nr 1 jest za duża dla nich i nie stać ich na budowę tak dużego domu, jaki na początku zakładali.

W związku ze zmianą planów Wnioskodawca wraz z żoną dokonał podziału działki na 2 mniejsze działki i planował na jednej z nich wybudować dla siebie mniejszy dom, a drugą sprzedać, by sfinansować tę budowę.

Jednakże z powodu sytuacji na rynku budownictwa – braku materiałów, dużego wzrostu cen i wysokiej inflacji, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili sprzedać także drugą działkę, gdyż nie jest ich stać na budowę domu. Zatem to okoliczności społeczne, ekonomiczne i finansowe, w tym przede wszystkim ogromny wzrost inflacji zmieniły dwukrotnie plany Wnioskodawcy i jego żony.

Działki będące przedmiotem zapytania nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i jego żonę od dnia nabycia do dnia sprzedaży w żaden sposób (w sensie – nie były przez nich użytkowane). Wnioskodawca wraz z żoną jedynie dokonali podziału działki na dwie mniejsze, co zostało wskazane w treści wniosku o interpretację.

Wnioskodawca wskazuje, że zadał we wniosku o interpretację pytanie czy wykonywana przez niego działalność jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT. Zatem organ de facto zadaje wnioskodawcy również pytanie o to czy on prowadzi działalność gospodarczą w podatku VAT (w tym przypadku zwolnioną z VAT). Czyli organ pyta Wnioskodawcę o to, o co Wnioskodawca pyta organ. Aby bowiem ustosunkować się do zwolnienia z podatku VAT działalności, trzeba najpierw uznać, że ta działalność jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT. Wnioskodawca nadal podtrzymuje treść pytania jakie zadał we wniosku o interpretację i nie przesądza (nie ocenia) czy wykonywane przez niego dotychczas czynności w stosunku do działek i planowane w przyszłości stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Na to pytanie powinien odpowiedzieć organ. Wnioskodawca wskazuje, że nie wystawiał dotychczas i nie planuje w przyszłości wystawiać faktur VAT ze stawką „zw” (zwolniona) z VAT, ani paragonów ani innych dokumentów, na których widniałaby ta stawka podatku VAT w zakresie działek, których dotyczy niniejszy wniosek o interpretację.

Niniejsza odpowiedź dotyczy wszystkich działek będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wszystkie wskazane we wniosku o interpretację nieruchomości to niezabudowane nieruchomości gruntowe. Wnioskodawca ani jego żona nie wykorzystywali w żaden sposób działek od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży i nie będą ich wykorzystywali do chwili planowanej sprzedaży. Na działkach nie były czynione żadne nakłady, ulepszenia itp. Działki nie zostały ogrodzone, uzbrojone, nie dokonywano na nich żadnych nasadzeń itp. Działki nie były też uprawiane. Zatem działki „czekały” na rozpoczęcie budowy, ale z wyżej opisanych powodów głównie finansowych ta budowa wymarzonego domu wnioskodawcy nie doszła do skutku. Dlatego też działki nie były wykorzystywane w żaden sposób przez Wnioskodawcę i jego żonę.

Podobnie jak w powyższym pytaniu organ de facto zadaje wnioskodawcy również pytanie o to, czy on prowadzi działalność gospodarczą w podatku VAT. Czyli organ pyta Wnioskodawcę o to, o co Wnioskodawca pyta organ.

Niniejsza odpowiedź dotyczy wszystkich działek będących przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca i jego żona zakupili przedmiotowe działki na cele prywatne. Wnioskodawca i jego żona planowali wybudować dom na przedmiotowych działkach, jednakże do tego nie doszło. Ze względów finansowych ani Wnioskodawca ani jego żona nie są w stanie wybudować domu na ww. działkach. Działki te od momentu zakupu nie były przez Wnioskodawcę ani jego żonę w żaden sposób wykorzystywane. Na działkach nie czyniono żadnych inwestycji ani nakładów, nie były one wynajmowane ani dzierżawione – Wnioskodawca i jego żona nie czerpali ani nie planują czerpać z ww. działek żadnych dochodów (poza obecnie dochodem ze sprzedaży – ale ta okoliczność wynikła po zmianie pierwotnych planów co do przeznaczenia działek).

Ani Wnioskodawca ani jego żona nie są rolnikami ryczałtowymi, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ani Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG, w ramach której wskazany byłby w PKD tej działalności zakres usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Ani Wnioskodawca ani jego żona nie wystąpił, ani nie będzie występował o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem zapytania.

Odpowiedź dotyczy wszystkich działek będących przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca (ani jego żona) w odniesieniu do działek nr 3, nr 4 i nr 2 nie ponosił i nie będzie ponosił do dnia sprzedaży jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia tj. uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej ani inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

Wnioskodawca wystąpił jedynie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do działek nr 3, nr 4, tak jak zostało to opisane we wniosku o interpretację indywidualną i jej uzupełnieniach.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza działką wskazaną we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży niż te, które wskazał we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie

Czy wnioskodawca w zakresie sprzedaży dwóch działek w miejscowości (...) opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku, których jest współwłaścicielem wraz z żoną działa jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy sprzedaż tych działek jest formą prowadzenia działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy transakcje sprzedaży działek powinny być opodatkowane podatkiem VAT?

W piśmie z 9 września 2024 r. doprecyzował Pan zakres wniosku i wskazał, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy zarówno sprzedanego już udziału w działce nr 3 oraz udziału w działce nr 2 (akt notarialny Rep. A numer (…) z dnia (…) 2024 r.) oraz przyszłej sprzedaży udziału w działce nr 4 oraz udziału w działce nr 2. W obu przypadkach opis stanu faktycznego i pytanie – tak jak zostało ono sformułowane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej – dotyczą udziału w działce nr 3 oraz udziału w działce nr 2 i udziału w działce nr 4 oraz udziału w działce 2.

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży dwóch działek w miejscowości (...) opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem wraz z żoną, nie działa on jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i sprzedaż tych działek nie jest formą prowadzenia działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcje sprzedaży tych działek nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

Powyższe wynika z następujących okoliczności:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z ust. 2 ww. artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z przytoczonych powyżej regulacji wynika, że osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości może zostać zakwalifikowana jako podatnik VAT, wyłącznie w przypadku stwierdzenia, iż prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ww. ustawy.

W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że w realiach niniejszej sprawy, planowana sprzedaż nieruchomości opisanych w niniejszym wniosku nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym, zaś sama transakcja ma charakter czynności okazjonalnej, podyktowanej istotą warunków życiowych Wnioskodawcy.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie m. in. w aktualnym orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zgodnie z którym, cyt.:

„czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (…). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym” –

(Orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Należy podkreślić, iż tożsamy pogląd wielokrotnie wyrażany był w orzeczeniach wydawanych przez polskie Sądy (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. I SA/Gl 798/19, LEX nr 2761101) oraz interpretacjach organów podatkowych, m. in. w interpretacji podatkowej z dnia 21 czerwca 2021 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.128.2021.2.MW czy też interpretacji podatkowej z dnia 10 marca 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.59.2022.2.AJB.

W tym miejscu należy podkreślić, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej (teraz jak i w przeszłości) związanej z obrotem nieruchomościami. Również działki, które Wnioskodawca planuje sprzedać nie były w żaden sposób wykorzystywane do prowadzenia opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

W realiach niniejszej sprawy istotny jest również fakt, iż Wnioskodawca nie prowadził zorganizowanych czynności związanych z planowaną sprzedażą działki. Reasumując, Wnioskodawca nie wykazał jakichkolwiek aktywności w przedmiocie planowanego zbycia nieruchomości porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wartym zaznaczenia jest fakt, iż bliźniaczy stan faktyczny i prawny został przedstawiony w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO, w której treści wskazano, że cyt.

„jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

Całokształt okoliczności niniejszej sprawy, a w szczególności motyw działania wskazuje, że czynności sprzedaży oraz planowanej sprzedaży przez wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym w kontekście planowanej sprzedaży nieruchomości i nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom.

Bez wpływu na ustalenie czy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT pozostaje ilość posiadanych i sprzedanych nieruchomości.

W odpowiedzi na Interpelację nr 8306 Poseł Anny Nemś do ministra finansów w sprawie zasad opodatkowywania transakcji sprzedaży większej liczby nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów Maciej Grabowski – z upoważnienia ministra odpowiedział w dniu 3 października 2012 r., że ilość ani wielkość transakcji nie powoduje, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego opodatkowana jest podatkiem VAT – poniżej zacytowano część odpowiedzi, która dotyczy omawianego zagadnienia:

„W przedmiocie zapytania pani poseł resort finansów prowadzi analizę zarówno rozstrzygnięć organów skarbowych, jak i orzeczeń sądów administracyjnych, w szczególności zapadłych po wydaniu przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10.

Badając kwestię opodatkowania transakcji sprzedaży większej liczby nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne, należy mieć na uwadze m.in. czy dana transakcja stanowi czynność dokonaną w ramach zarządu majątkiem osobistym. Ze względu na konieczność rozważenia wielu aspektów danej transakcji podkreślenia wymaga, iż ocena charakteru takiej czynności na gruncie podatku od towarów i usług powinna stanowić wynik szczegółowej i obiektywnej analizy konkretnego stanu faktycznego każdej sprawy. W tego rodzaju sytuacjach niemożliwe jest zatem w sposób schematyczny uznanie (bądź nie) osoby fizycznej dokonującej zbycia gruntu za podatnika podatku od towarów i usług. Indywidualna ocena, czy podmioty dokonujące opisanych transakcji spełniają przesłanki uznania ich za podatników VAT, może zostać dokonana w drodze interpretacji indywidualnych, o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 797).

Należy jednak podkreślić, że przy dokonywaniu tej oceny należałoby posiłkować się wskazówkami udzielonymi przez Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-180/10, a zwłaszcza następującą argumentacją:

• dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (vide sentencja wyroku);
• osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby (vide sentencja wyroku).

Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie mają charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37) - vide pkt 37 wyroku.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (vide pkt 38 wyroku)”.

Analogiczne twierdzenia wywodzą się z Interpretacji indywidualnej z dnia 4 stycznia 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0112-KDIL1-1.4012.578.2023.2.WK, cyt.:

„Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy”.

Uwzględniając przedstawiony opis stanu faktycznego, ww. przepisy oraz przywołane orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania, że w przypadku dokonanej sprzedaży niezabudowanych nieruchomości opisanych w niniejszym wniosku Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, zasadnym jest stwierdzenie zgodnie z którym planowane sprzedaże nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś Wnioskodawca nie będzie obowiązany do wystawienia faktury VAT z tego tytułu, albowiem sprzedaż ta nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy także wskazać, iż fakt podziału działki opisanej w stanie faktycznym przez Wnioskodawcę nie ma żadnego wpływu na kwestię opodatkowania ich sprzedaży podatkiem VAT. Takie twierdzenie poparł WSA w Łodzi w wyroku z 18 października 2017 roku o sygn. I SA/Łd 612/17, cyt.:

„Za powyższym wyrokiem stwierdzić należy, że działalnością gospodarczą jest działalność mająca charakter zarobkowy, zorganizowany, w ramach której podejmowane są aktywne działania, pozwalające na uczestnictwo w obrocie gospodarczym. O tym, czy dokonujący sprzedaży działek skarżący będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zdaniem sądu okolicznościami decydującymi o tak pojmowanym rozstrzygnięciu sprawy są przedsięwzięte przez wnioskodawcę czynności przygotowawcze, jakie poczynił w związku z planowaną dostawą działek. Nie jest przy tym tak jak uważa organ interpretacyjny, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.). Decyzja o warunkach zabudowy to przecież ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu - art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.). Wystąpienie o taka decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą”.

Powyższy wyrok został zaaprobowany przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2020 r. znak: I FSK 245/18 cyt.:

„Mając na uwadze takie rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Słusznie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka lub kilkanaście. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Działki te do dnia złożenia wniosku były przez skarżącego uprawiane. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej skarżącego w przypadku podziału 2 dużych działek na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy”.

Dla podkreślenia wagi powyższego stwierdzenia warto w tym miejscu zacytować fragment powołanego wyżej orzeczenia TSUE, zgodnie z którym:

„okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (teza 38).”

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że również zgodnie z prezentowanym orzecznictwem Wnioskodawca nie czynił nakładów, w szczególności Wnioskodawca ani jego żona nie zabudowali tych nieruchomości budynkiem czy budowlą. Nieruchomości nie zostały ogrodzone, ani nie były uprawiane. I mimo, iż doszło do podziału działki, to Wnioskodawca uczynił to w ramach majątku prywatnego i zgodnie z zaprezentowanym orzecznictwem nie ma to żadnego wpływu na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowych działek.

Dlatego też stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Aby ustalić, czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

Nie jest podatnikiem podatku VAT osoba fizyczna, która:

• dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz
• nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Natomiast wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

(…) 2020 r. w ramach warunkowej umowy sprzedaży nabył Pan wraz z żoną nieruchomość, w skład której wchodzi m.in.:

• niezabudowana działka gruntu numer 1,
• udział wynoszący 1/6 w nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 2, która jest drogą wewnętrzną.

Natomiast (…) 2020 r. zawarta została umowa przeniesienia, na podstawie której nabyli Państwo własność ww. nieruchomości.

Nieruchomości nr 1 i 2 nabył Pan wraz z żoną w celu budowy domu na prywatne cele mieszkaniowe. Z powodu zmiany okoliczności uznali Państwo jednak, że działka jest dla Państwa za duża – z związku z tym podzielili Państwo działkę 1 na dwie mniejsze: 3 i 4. Na jednej zamierzał Pan wraz z żoną wybudować dla siebie mniejszy dom, a drugą sprzedać, by sfinansować tę budowę.

Z powodu sytuacji na rynku budownictwa uznali Państwo, że nie stać Państwa na budowę domu, i zdecydowali się na sprzedaż obu działek powstałych z podziału działki 1.

Pana wniosek dotyczy transakcji, które obejmują:

• sprzedany już udział w działce nr 3 oraz udział w działce nr 2
• przyszłą sprzedaż udziału w działce nr 4 oraz udziału w działce 2.

W analizowanej sprawie istotne jest, że działki, które są przedmiotem wniosku, objęte są ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Natomiast kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W konsekwencji w akcie notarialnym dokumentującym np. nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą stwarza to szczególną sytuację prawną. Przepisy ustawy nie zabraniają małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

W związku z tym analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 powinna obejmować tylko działania, jakie podjął Pan w okresie posiadania przedmiotowych działek, a nie czynności wykonane przez Pana małżonkę.

Z analizy całokształtu Pana działań związanych z pierwotną działką nr 1, działkami powstałymi w wyniku podziału nr 3 i 4 oraz działką nr 2 – drogą wewnętrzną – nie wynika, aby można było przesądzić, że w odniesieniu do zawartej już oraz planowanej transakcji działał/będzie Pan działać w charakterze handlowca, angażując podobne środki.

Celem nabycia działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 (drodze wewnętrznej) było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, motyw taki stał również za decyzją o podziale działki. Wskazał Pan, że nie czynił Pan nakładów na zakupionych nieruchomościach – tj. działce nr 1 i 2 – polegających na zabudowaniu tych nieruchomości budynkiem czy budowlą. Nieruchomości nie były uprawiane, ogrodzone, uzbrojone, ani wykorzystywane w żaden inny sposób. Określił Pan, że działki czekały na rozpoczęcie budowy domu, który Pan planował.

W odniesieniu do działek nr 3, nr 4 i nr 2 nie ponosił Pan i nie będzie ponosił do dnia sprzedaży jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia takich jak: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej ani inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

Działki nr 3, nr 4 i nr 2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o korzystanie z rzeczy.

Wystąpił Pan jedynie o wydanie decyzji warunkach zabudowy w odniesieniu do działek nr 3, nr 4.

Także umowy przedwstępne nie zawierały zapisów umożliwiających Kupującym ingerencję w stan działek – jedynie zobowiązanie Kupującego do uzyskania zgód wszystkich współwłaścicieli działki nr 2 (drogi wewnętrznej) na poprowadzenie przez tę nieruchomość i korzystania z sieci technicznych, w tym wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, deszczowej i telekomunikacyjnej. Czynności te Kupujący wykonywał/miał wykonać we własnym imieniu i na własną rzecz.

Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG w ramach której wskazany byłby w PKD tej działalności zakres usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika zatem, że skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek 3, nr 4 oraz udziału w działce nr 2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych nieruchomości wypełniła/wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że dokonana sprzedaż działki 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowana sprzedaż działki nr 4 i udziału w działce nr 2, nie podlegała / nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, korzystał / będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Oznacza to działanie w sferze prywatnej i nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pozbawiło/pozbawi to Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie dokonanej sprzedaży działki 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowanej sprzedaży działki nr 4 i udziału w działce nr 2, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek nr 3, 4 oraz udziałów w działce nr 2 nie działał / nie będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tych działek nie jest / nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji transakcje sprzedaży działek nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się / będzie się pokrywał z opisem sprawy, który Pan przedstawił we wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).