Uznanie sprzedaży Nieruchomości niezabudowanych za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku, obowiązek rejestracji Sprzedającego jako podatnika VAT czynnego oraz udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą, prawo Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości lub do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku,
• obowiązku rejestracji Sprzedającego jako podatnika VAT czynnego w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą,
• prawa Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości lub prawa Nabywcy do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca 1 ma miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca 1 nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „VAT”).

Wnioskodawca 1 jest większościowym udziałowcem w A. spółka z o.o. (NIP: (…) - dalej zamiennie „Spółka” - „Wnioskodawca 2”). Głównym przedmiotem działalności Spółki jest: „Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”. Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. W latach 2021-2023 Spółka zrealizowała projekt polegający na budowie dwóch budynków dwulokalowych - Spółka posiada już doświadczenie w tego typu działalności i zamierza ją kontynuować.

W 2024 r. Wnioskodawca 1 zamierza sprzedać do Spółki dwie nieruchomości („Nieruchomość 1” oraz „Nieruchomość 2” - dalej określane jako „Nieruchomości”). Spółka nabędzie Nieruchomości w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT stawką inną niż zwolniona (budowa i sprzedaż lokali).

Nieruchomość 1 to działka niezabudowana położona w A.: nr działki 1. Wnioskodawca odziedziczył Nieruchomość 1 po mamie w 2013 r. Wówczas była to działka rolna. W 2023 r. został wprowadzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obejmujący Nieruchomość 1. Zgodnie z tym planem Nieruchomość 1 przeznaczona jest pod zabudowę.

Nieruchomość 2 Wnioskodawca kupił od ojca w 2023 r. Ojciec Wnioskodawcy potrzebował środków finansowych. Z kolei Wnioskodawca planował realizację przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Było to uzasadnione biznesowo, ponieważ Nieruchomość 2 jest położona obok Nieruchomości 1. Nieruchomość 2 jest to działka niezabudowana położona w A.: nr działki 2. W 2023 r. został wprowadzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obejmujący Nieruchomość 2. Zgodnie z tym planem Nieruchomość 2 przeznaczona jest pod zabudowę.

Z dniem 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę najmu Nieruchomości (dalej „Umowa najmu”). W Umowie najmu Strony określiły roczny okres rozliczeniowy oraz roczny czynsz w wysokości 6000 zł (płatny po jego upływie okresu najmu), z zastrzeżeniem, iż w przypadku wcześniejszego rozwiązania Umowy najmu czynsz będzie płatny w terminie 14 dni od ostatniego dnia obowiązywania Umowy najmu, a jego wysokość zostanie odpowiednio (proporcjonalnie) obniżona biorąc pod uwagę rzeczywisty okres obowiązywania Umowy. Umowa najmu obejmuje całą powierzchnię Nieruchomości 1 oraz całą powierzchnię Nieruchomości 2. Umowa najmu została zawarta w celu umożliwienia Spółce wstępnego zweryfikowania zasadności zrealizowania na Nieruchomości inwestycji i jej wstępnego przygotowania. Celem było zapewnienie Spółce tytułu prawnego do Nieruchomości oraz zapewnienie fizycznego dostępu do całości Nieruchomości (np. w celu dokonywania pomiarów, badania gruntów itp.). Spółka uzyskała także prawo do umieszczenia na Nieruchomości tablic informacyjno-reklamowych.

Dodatkowo w czerwcu 2024 r. Wnioskodawca 1 zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz udziałów w drodze wewnętrznej (działka 3), która jest położona przy Nieruchomościach (udziały w drodze przypisane są w odpowiedniej proporcji do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz innych nieruchomości, do których dostęp zapewnia droga wewnętrzna). Na mocy umowy przedwstępnej Wnioskodawca 1 udzielił Spółce pełnomocnictwa do prowadzenia procesu inwestycyjnego.

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że z tytułu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Były to bowiem transakcje niepodlegające opodatkowaniu VAT.

Zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę 2 od Wnioskodawcy 1 nastąpi do końca 2024 r. (niniejszy wniosek dotyczy tej transakcji - celem jest potwierdzenie zasad rozliczenia VAT przez obie strony transakcji).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W pełnomocnictwie wskazano, że Wnioskodawca 1 upoważnia Spółkę do podejmowania wszelkich działań związanych z przygotowaniem do planowanej przez Spółkę inwestycji, z wyłączeniem wystąpienia o pozwolenie na budowę. Pełnomocnictwo obejmuje w szczególności możliwość uzyskiwania wszelkich zezwoleń oraz zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji, np. uzyskania warunków technicznych przyłączy.

W pełnomocnictwie wskazano, że nie obejmuje ono możliwości występowania o pozwolenie na budowę oraz podejmowania prac budowlanych.

Umowa przedwstępna nie zawiera warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W Umowie przedwstępnej wskazano jednak, że Spółka może odstąpić od zakupu Nieruchomości, jeśli w wyniku podjętych działań okaże się, że nie jest możliwa realizacja planowanej przez Spółkę inwestycji.

Umowa przedwstępna przewiduje obowiązek sprzedaży przez Wnioskodawcę 1 sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę.

Umowa przedwstępna przewiduje obowiązek zakupu przez Spółkę Nieruchomości za określoną cenę, przy czym Spółka do końca 2024 r. może od umowy odstąpić, gdy podjęte przez nią działania będą wskazywać, że na Nieruchomości nie jest możliwa realizacja planowanej przez Spółkę inwestycji. Spółce nie przysługuje zwrot poniesionych wydatków - przygotowania do planowanej inwestycji podejmuje ona na własne ryzyko finansowe.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U.2024.725) przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć: „tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

Wnioskodawca 1 nie przekazał Spółce uprawnień do wykonywania robót budowlanych. Oznacza to, że Wnioskodawca 1 nie udostępnił Spółce Nieruchomości do realizacji celów budowlanych.

Nieruchomość 1 (tj. działka nr 1) nie była przez Wnioskodawcę 1 wykorzystywana. Wnioskodawca 1 co kilka miesięcy bywał tam (zwykle z rodziną), aby sprawdzić, czy nie dzieje się nic niepokojącego, np. nie są w sposób nielegalny wyrzucane tam śmieci.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT?

2.Czy Wnioskodawca 1 przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości zobowiązany jest do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz do udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT?

3.Czy Wnioskodawca 2 w związku z planowanym zakupem Nieruchomości będzie uprawniony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę 1 (zarejestrowanego wcześniej jako podatnik VAT czynny) faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie transakcji, oraz

b)zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie?

Stanowisko Zainteresowanych

1.Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

2.Wnioskodawca 1 przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości zobowiązany jest do rejestracji jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca 1 zobowiązany jest udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT.

3.Wnioskodawca 2 w związku z planowanym zakupem Nieruchomości będzie uprawniony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę 1 (zarejestrowanego wcześniej jako podatnik VAT czynny) faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie transakcji, oraz

b)zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 - dalej „Ustawa o VAT): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.”

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).”

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).”

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.”

Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.”

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Co istotne, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów z najmu składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to, że wynajmując Nieruchomości Spółce Wnioskodawca 1 wykorzystuje te Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji Wnioskodawca 1 prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (najem stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT). Wnioskodawca 1 jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, który korzysta ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Nieruchomości stanowią składniki majątku wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca 1 przy transakcji sprzedaży Nieruchomości działa także jako podatnik VAT. Powoduje to, że transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Transakcja sprzedaży nie będzie podlegać zwolnieniu podmiotowemu na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT: „Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw (…) terenów budowlanych”.

Transakcja sprzedaży nie będzie także podlegać zwolnieniu podmiotowemu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Z przepisu tego wynika, że aby zastosować zawarte w nim zwolnienie od podatku dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że zwolnienia nie ma zastosowania.

Brak prawa do odliczenia VAT w kontekście art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT należy odczytywać z uwzględnieniem tez zawartych w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) z 8 grudnia 2005 r. w sprawie Jyske Finans (C-280/04). W sprawie tej (pkt 24-26) TSUE wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24). Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że - podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym - nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25). W tej sytuacji (...) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

Wobec powyższego należy wskazać, że przy nabyciu przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług (były to transakcje niepodlegające VAT). Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy 1 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy 1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo mu nie przysługiwało.

W świetle powyższego, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lipca 2020 r. (0113-KDIPT1-1.4012.367.2020.2.WL).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 stanowią grunty niezabudowane. Nieruchomości są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i są w nim przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że Nieruchomości są terenami budowlanymi. W konsekwencji ich sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawców nie ma również innych przepisów, które stanowią podstawę zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości. W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT: „Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.”

Zgodnie z art. 96 ust. 4 Ustawy o VAT: „Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.”

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: „Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą (...) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem”.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 Ustawy o VAT: „Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3”.

Oznacza to, że Wnioskodawca 1 przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości zobowiązany jest do rejestracji jako podatnik VAT czynny. Ponadto Wnioskodawca 1 zobowiązany jest udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT.

Ad 3

Jak wykazano powyżej w uzasadnieniu stanowiska do pytania 1 planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Ponadto dostawa Lokali nie będzie zwolniona z VAT. Oznacza to, że przy sprzedaży Nieruchomości nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień sprzedaży, Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.”

Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Wnioskodawcę 2, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomości będąca przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę 2 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.”

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Jak wskazano wcześniej:

1)Wnioskodawca 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

2)Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wybudować lokale i dokonać ich sprzedaży, która to sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Oznacza to, że po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości i otrzymaniu od Wnioskodawcy 1 prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca 2 będzie miał:

1)pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, oraz

2)pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Końcowo Wnioskodawcy wskazują, że ich stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych dla innych podmiotów, w tym tych najnowszych. Przykładami są wydane przez Dyrektora KIS interpretacje indywidualne:

1)z 7 maja 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.159.2024.2.AB)

2)z 24 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.137.2024.1.MW)

3)z 26 marca 2024 r. (0111-KDIB3-3.4012.33.2024.3.MW)

4)z 25 marca 2024 r. (0111-KDIB3-2.4012.707.2023.3.KK)

5)z 8 marca 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.60.2024.1.AWY).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Państwa we wniosku wynika, że A.A. (Wnioskodawca 1) zamierza sprzedać Spółce (A. sp. z o.o.), w której jest większościowym udziałowcem, dwie Nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2).

Nieruchomość 1 to działka niezabudowana nr 1, którą Wnioskodawca 1 odziedziczył po mamie w 2013 r. Działka ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1. Wnioskodawca 1 jedynie bywał tam co kilka miesięcy, aby sprawdzić, czy nie dzieje się nic niepokojącego. Nieruchomość 2 to działka niezabudowana nr 2, którą Wnioskodawca 1 kupił od ojca w 2023 r. Transakcje nabycia Nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są przeznaczone pod zabudowę.

Wnioskodawca 1 planował realizację przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca 1 zawarł ze Spółką umowę najmu Nieruchomości. Umowa najmu obejmuje całą powierzchnię Nieruchomości 1 i całą powierzchnię Nieruchomości 2 i została zawarta w celu umożliwienia Spółce wstępnego zweryfikowania zasadności zrealizowania na Nieruchomości inwestycji i jej wstępnego przygotowania.

Dodatkowo w czerwcu 2024 r. Wnioskodawca 1 zawarł ze Spółkę przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której udzielił Spółce pełnomocnictwa do prowadzenia procesu inwestycyjnego.

W pełnomocnictwie wskazano, że Wnioskodawca 1 upoważnia Spółkę do podejmowania wszelkich działań związanych z przygotowaniem do planowanej przez Spółkę inwestycji, z wyłączeniem wystąpienia o pozwolenie na budowę. Pełnomocnictwo obejmuje w szczególności możliwość uzyskiwania wszelkich zezwoleń oraz zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji, np. uzyskania warunków technicznych przyłączy.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości zakreślone pytaniem nr 1 dotyczą kwestii uznania, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie nie będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca 1 będzie spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca 1 będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Nieruchomości, które mają być sprzedane, od 1 stycznia 2024 r. są przedmiotem umowy najmu, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę 1 pełnomocnictwa, Spółka będzie mogła podejmować wszelkie działania związane z przygotowaniem do planowanej przez Spółkę inwestycji, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie Nieruchomości, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały Nieruchomości o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Działania te wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i wzrost ich wartości oraz przyspieszenie planowanej przez Spółkę inwestycji. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Wnioskodawca 1, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży Nieruchomości, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy 1, gdyż to on jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako jego pełnomocnik.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę 1 sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Wnioskodawca 1 podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podkreślić należy, że Nieruchomości są ponadto wykorzystywane w celach zarobkowych – są przedmiotem umowy najmu, nie są więc wykorzystywane na zaspokojenie potrzeb osobistych.

W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że Nieruchomości stanowią działki niezabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 przeznaczone są pod zabudowę.

Zatem Nieruchomości wypełniają definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy Nieruchomości stanowić będą tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla sprzedaży Nieruchomości nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej dostawy wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, transakcje nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy 1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Mu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

Podsumowując, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca 1 jest zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz czy powinien udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy.

Jak wyżej wskazano sprzedaż przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca 1 będzie zobowiązany przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

Jak z kolei stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą Nieruchomości będzie Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie dokonywana przez podatnika podatku VAT i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca 1 będzie zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka, która nabędzie Nieruchomości, jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka nabędzie Nieruchomości w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT stawką inną niż zwolniona (budowa i sprzedaż lokali).

W przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie sprzedaży Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, gdyż – zgodnie z Państwa wskazaniem – Nieruchomości będą przez Spółkę wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Spółka będzie miała prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).