Zwolnienie sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem) od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwość rezygnacji przez Strony z ww. zwolnienia oraz prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z budynkiem posadowionym na tej działce) od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwości rezygnacji przez Strony z ww. zwolnienia oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 4 września 2024 r. (wpływ 4 września 2024 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 17 września 2024 r. (wpływ 17 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A. sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem budynku posadowionego na tym gruncie (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość składa się z jednej działki gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o obszarze 1,3844 ha (jeden hektar trzy tysiące osiemset czterdzieści cztery metry kwadratowe), położonej w (…), zabudowanej jednym budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynek usytuowany na Nieruchomości ma powierzchnię zabudowy 1.474,00 m², zawiera jedną kondygnację nadziemną, identyfikator budynku: (…), rodzaj według KŚT - zbiorniki, silosy i budynki magazynowe. Na działce nie znajdują się inne budynki, budowle, ani urządzenia budowlane.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności budynku znajdującego się na Nieruchomości, Wnioskodawca uzyskał w dniu 14 lutego 2013 r., w wyniku aportu wniesionego przez spółkę matkę Wnioskodawcy pod nazwą C. S.A. z siedzibą w (...), w zamian za udziały.

Wnioskodawca zaklasyfikował Nieruchomość w swoich księgach jako środki trwałe w budowie. W trakcie użytkowania Nieruchomości Wnioskodawca ponosił szereg wydatków związanych z jej bieżącą eksploatacją np. opłaty za ochronę, wodę, użytkowanie wieczyste, przygotowanie projektów zagospodarowania Nieruchomości itp.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i dokonał odliczenia VAT naliczonego przy zakupie powyższych usług.

Wnioskodawca nie ponosił/nie poniesie w przeciągu dwóch lat przed sprzedażą, wydatków na ulepszenie znajdującego się na Nieruchomości budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

17 maja 2024 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Nabywcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - B. spółka z ograniczoną działalnością, zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT (dalej: Nabywca).

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera oświadczenie stron transakcji, iż zamiarem stron jest sprzedaż Nieruchomości traktowana z cywilistycznego i podatkowego punktu widzenia jako zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części. W wyniku sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie przejdą żadne zobowiązania lub należności wynikające z umów podpisanych przez Wnioskodawcę.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość, mająca być przedmiotem transakcji, będzie wykorzystywana przez B. sp. z o.o. do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza dokonać na Nieruchomości prac budowlanych i remontowych. VAT naliczony z faktur związanych z wydatkami poniesionymi na budowę, przebudowę i rewitalizację Nieruchomości zostanie odliczony. Po ukończeniu inwestycji, Spółka zamierza dokonać sprzedaży nowo powstałych mieszkań oraz lokali usługowych. Przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wg stawki właściwej dla danego lokalu - 8% lub 23%.

Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

1.Czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z tym, że od dnia rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości, do dnia jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?

2.Jeżeli odpowiedź na pytanie 1 powyżej jest pozytywna, czy Strony umowy mogą dobrowolnie zrezygnować z tego zwolnienia?

3.Czy w przypadku dobrowolnej rezygnacji przez Strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, B. sp. z o.o. będzie miało możliwość odliczenia podatku VAT, zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.wybudowaniu lub

2.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu można wnioskować, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części oraz ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2.dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, że od dnia rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości do dnia ich sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat (data rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości to 14 lutego 2013 r., natomiast planowana data sprzedaży to rok 2024 lub 2025). Ponadto Wnioskodawca w trakcie użytkowania Nieruchomości nie ponosił i nie poniesie wydatków na jej ulepszenie, przekraczających 30% jej wartości początkowej. W związku z powyższym, w analizowanej sytuacji nie będzie miał zatem zastosowania art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zostały spełnione przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanym stanie faktycznym, Nieruchomość spełnia wymagane prawem warunki aby zaklasyfikować jej sprzedaż jako transakcję zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie konsekwencją takiej klasyfikacji prawnej transakcji jest możliwość dobrowolnego poddania transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli zatem Wnioskodawca i Nabywca będąc czynnymi podatnikami VAT postanowią zrezygnować ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości i złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym, mają do tego prawo.

Przede wszystkim, należy podkreślić, że na możliwość skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia nie może mieć wpływu fakt, że pierwotną intencją stron transakcji była chęć skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania VAT. W konsekwencji, fakt wyrażenia w umowie przedwstępnej chęci zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT i brak opodatkowania zaliczki VAT, nie wyklucza późniejszej zmiany decyzji i rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy podpisywaniu umowy ostatecznej przeniesienia własności. Stanowisko takie zostało jasno sformułowane w Interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB, „jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku opisanej transakcji, będą miały obowiązek złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy ww. oświadczenie. (...) Fakt zawarcia uprzednio przedwstępnej umowy sprzedaży oraz otrzymanie zadatku i zaliczek na poczet przyszłej dostawy nie będą miały wpływu na możliwość skorzystania z opcji opodatkowania tej transakcji, gdyż nie nastąpi wówczas dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.”

W konsekwencji, w oparciu o analizowany stan faktyczny, przepisy podatkowe oraz ich wykładnię, należy stwierdzić, że strony niniejszej transakcji mają prawo do dobrowolnej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy B. sp. z o.o. będzie miało możliwość odliczenia w całości podatku VAT naliczonego przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą o VAT, zgodnie z którym, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W analizowanym stanie faktycznym, B. sp. z o.o. spełnia obie powyższe przesłanki, tj. jest podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, natomiast nabycie następuje w ramach wykonywanej przez spółkę działalności oraz Nieruchomość będzie służyła dalszej działalności opodatkowanej spółki.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, o których mowa wyżej oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W analizowanym stanie faktycznym, żaden z tych wyjątków nie znajduje zastosowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Wynika natomiast z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie osoby fizycznej za podatnika w zakresie tych czynności.

Jak wynika z opisu sprawy, prowadzą Państwo działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Są Państwo użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem budynku posadowionego na tym gruncie (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość składa się z jednej działki gruntowej o nr 1 zabudowanej jednym budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomość nabyli Państwo 14 lutego 2013 r. w drodze aportu. Zaklasyfikowali Państwo Nieruchomość w swoich księgach jako środki trwałe w budowie. W trakcie użytkowania Nieruchomości ponosili Państwo szereg wydatków związanych z jej bieżącą eksploatacją, np. opłaty za ochronę, wodę, użytkowanie wieczyste, przygotowanie projektów zagospodarowania Nieruchomości. Dokonali Państwo odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie powyższych usług.

17 maja 2024 r. podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze spółką B. sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”).

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Nieruchomość - prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z budynkiem posadowionym na tej działce - stanowi mienie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, o czym może świadczyć wpisanie nieruchomości do środków trwałych Spółki oraz wykorzystywanie ich w Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie Nieruchomości będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wskazali Państwo we wniosku, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności budynku znajdującego się na Nieruchomości uzyskali Państwo 14 lutego 2013 r. w wyniku aportu wniesionego przez spółkę matkę pod nazwą C. S.A. w zamian za udziały. Ponadto nie ponosili Państwo, w przeciągu dwóch lat przed sprzedażą, wydatków na ulepszenie znajdującego się na Nieruchomości budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie budynku znajdującego się na Nieruchomości miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej transakcji sprzedaży.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Sprzedający), jak i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony (Nabywca i Państwo) mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz z Nabywcą zgodne oświadczenie, że Strony wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości przez Państwa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko do pytań nr 1 i 2 należy więc uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości.

Należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, jeśli Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości od podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Państwa wskazaniem, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza dokonać na Nieruchomości prac budowlanych i remontowych. VAT naliczony z faktur związanych z wydatkami poniesionymi na budowę, przebudowę i rewitalizację Nieruchomości zostanie odliczony. Po ukończeniu inwestycji, Nabywca zamierza dokonać sprzedaży nowo powstałych mieszkań oraz lokali usługowych. Przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wg stawki właściwej dla danego lokalu - 8% lub 23%.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT omawianej sprzedaży Nieruchomości, wówczas Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).