Uznanie Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników w związku ze sprzedażą Nieruchomości - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 maja 2024 r., który dotyczy uznania Sprzedających za podatników w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 sierpnia 2024 r. (data wpływu 20 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

1)Wnioskodawczyni i Zainteresowany pozostają w związku małżeńskim (dalej jako: „Małżonkowie”), w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Jednym ze składników majątkowych objętych majątkiem wspólnym małżonków jest nieruchomość gruntowa (dalej: „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczysty numer (…). Nieruchomość składa się z dwóch działek oznaczonych numerami: 1 i 2 o łącznej powierzchni (..,) m².

2)Przedmiotowe działki zostały opisane w wypisie z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostę (…) częściowo jako „inne tereny zabudowane” oraz częściowo jako „grunty orne”. Zarówno działka 2, jak i działka 1 ma charakter terenu zabudowanego zgodnie z tym wypisem, jednak część każdej z tych działek stanowi grunt orny. Na działce 2 posadowione są cztery budynki handlowo-usługowe (rodzaj wg KŚT) oznaczone pod numerami (Id budynku):

1.(…), pow. zabudowy w m²: (…);

2.(…), pow. zabudowy w m²: (…);

3.(…), pow. zabudowy w m²: (…);

4.(…), pow. zabudowy w m²: (…).

3)Wyżej wymienione budynki nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, wobec czego uznać należy je za części składowe gruntu.

4)Zaznaczyć należy, że Wnioskodawczyni ani Zainteresowany nie są rolnikami prowadzącymi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym i nie osiągają przychodów z działalności rolniczej.

5)Wnioskodawczyni i Zainteresowany są jedynymi wspólnikami spółki jawnej działającej pod firmą: C. SPÓŁKA JAWNA, nr KRS: (…),REGON: (…), NIP: (…) (dalej jako: „Spółka”). Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym 9 stycznia 2006 r. Ponadto Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarcza na terytorium Polski, natomiast jej wspólnicy posiadają rezydencję podatkową na terytorium Polski.

Spółka nie jest opodatkowana na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych), natomiast dochody z tytułu udziału wspólników w przychodach i kosztach Spółki są opodatkowane na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

6)Należy dodatkowo wskazać, że przez krótki okres w 1998 r. Zainteresowany prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, w której wykorzystywał Działki oraz dwa budynku z wymienionych w punkcie 2.

Następnie 1 stycznia 1999 r. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany zawarli umowę spółki cywilnej (dalej: „Spółka Cywilna”), w ramach której wykorzystywali Nieruchomość i Budynki. Przedmiotem wkładu do Spółki Cywilnej nie było prawo własności Nieruchomości ani Budynków. Z tego też względu nigdy nie zostały zmienione wpisy w księdze wieczystej, tzn. wpis współwłasności przysługującej poszczególnym małżeństwom na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej nie został zastąpiony wpisem prawa współwłasności wspólników spółki cywilnej na prawach wspólności łącznej wynikającej z art. 863 Kodeksu Cywilnego. Spółka Cywilna uległa następnie przekształceniu na podstawie uchwały wspólników z 10 listopada 2005 r. w opisaną w punkcie 5 spółkę jawną (tj. Spółkę). Działki oraz budynki opisane w pkt (1) i (2) są aktualnie wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, ale nigdy nie zostały do niej wniesione w drodze aportu.

Należy więc podkreślić, że nieprzerwanie od momentu nabycia działek 1 i 2, tj. odpowiednio od 11 sierpnia 1997 r. i 17 października 1997 r. ich współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej są Wnioskodawczyni i Zainteresowany. Małżonkowie nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego i nie wykorzystują jej do prowadzenia działalności gospodarczej czy też rolniczej. Nieruchomość jest jedynie udostępniania podmiotowi trzeciemu - Spółce na potrzeby prowadzonej przez Spółkę działalności. Spółka korzysta z Nieruchomości w sposób nieodpłatny. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i Zainteresowany nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do takiej działalności, tj. w roku 1998 oraz w latach 1999-2005 (o ile wykorzystywanie Nieruchomości przez spółkę cywilną powinno być jako takie kwalifikowane).

Należy jednak uznać, że niezależnie od tego czy momentem zaprzestania wykorzystywania Nieruchomości do działalności gospodarczej jest koniec 1998 r. czy też 10 listopada 2005 r. upłynęło więcej niż 6 lat od chwili zaprzestania prowadzenia działalności, w ramach której Nieruchomość lub Budynki mogłyby podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni ani Zainteresowany nie posiadają statusu podatnika VAT, przy czym, na potrzeby opisywanej transakcji, mogą oni dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej o ile status każdego z Małżonków jako czynnego podatnika VAT w stosunku do transakcji zostanie potwierdzony w drodze wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

7)Sama Nieruchomość - rozumiana jako grunty opisane w punkcie (1) i (2) nie były więc ujęte w ewidencji środków trwałych Spółki. Spółka nigdy nie nabyła prawa własności Nieruchomości ani Budynków. Budynki opisane w pkt (2) były jednak nieprawidłowo ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Spółkę. Niektóre z budynków do dziś podlegają amortyzacji w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Budynki nie powinny zostać jednak w niej ujęte z uwagi na fakt, że podobnie jak Nieruchomość, również Budynki nigdy nie były przedmiotem własności Spółki.

8)Dnia 1 marca 2024 r. Małżonkowie działając jako osoby prywatne złożyli Spółce D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…), Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), REGON: (…), NIP: (…) (dalej: „Nabywca”) ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w pkt (1) (umowa przyrzeczona). Oferta został przyjęta 6 marca 2024 r. Na Nieruchomości Nabywca planuje realizację inwestycji (dalej: „Inwestycja”) polegającej na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego (dalej: „Obiekt”). Inwestycja będzie zrealizowana na Nieruchomości oraz na działce sąsiedniej, która zostanie nabyta przez Nabywcę od innego podmiotu niż Małżonkowie.

9)Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków określonych w ofercie, o której mowa w pkt (8). Jednym z warunków jest przedłożenie przez Małżonków przed zawarciem umowy przyrzeczonej m.in.:

• decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości, względnie dokumentu potwierdzającego skuteczne zgłoszenie rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości,
• decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów - o ile będzie to konieczne,
• decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzji o przeniesieniu na Nabywcę do nabycia wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Nieruchomości,
• zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,
• porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,
• dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Nieruchomości, pozwalającego na skomunikowanie Nieruchomości z drogą publiczną - ulicą (…) oraz ulicą (…) poprzez zjazdy zwykłe z dróg publicznych z pełną relacją skrętów, stosownie do PZT - o ile będzie konieczna dla prawidłowej realizacji Inwestycji oraz z niej korzystania.

Małżonkowie zobowiązali się ponadto do udzielenia Nabywcy pełnomocnictw do działania w ich imieniu oraz podejmowania określonych czynności (wskazanych poniżej), mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji. Są to m.in.:

1)pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, tj. do:

a.wszczęcia i prowadzenia w imieniu Małżonków postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1.  decyzji o podziale Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,
2.  decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,
3.  decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,
4.  zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych z dróg publicznych na Nieruchomość,
5.  uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,
6.  uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,
7.  decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, z której wynikać będzie, że w ramach Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, zgodnie z przyjętymi założeniami,
8.  zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,
9.  zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,
10.  zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,
11.  decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Nieruchomości,
12.  zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,
13.  pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,
14. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,
15. innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów;

2)prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

3)pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci,

4)pełnomocnictwo do prowadzenia inwestycji.

Powyżej wskazane pełnomocnictwa mogą być efektywnie wykonywane przez pełnomocników przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a decyzje uzyskane przez Małżonków zostaną przeniesione na Nabywcę w wykonaniu postanowień Umowy Przyrzeczonej. Małżonkowie zobowiązali się również do współdziałania z Nabywcą w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy.

Oznacza to w szczególności, że Małżonkowie zobowiązali się wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji, w szczególności udzielanie prawem wymaganych pełnomocnictw oraz zgód, możliwie jak najszybsze przekazywanie informacji lub korespondencji doręczonej Małżonkom dotyczącej lub związanej z zawartą umową lub Inwestycją. Przedmiotowe zobowiązanie do współdziałania będzie obowiązywało również po zawarciu umowy przyrzeczonej.

10)Ponadto jednym z zobowiązań wynikających z zawartej umowy przedwstępnej jest dokonanie rozbiórki budynków opisanych w pkt (2) w terminie sześciu miesięcy od daty zawarcia umowy, których koszty pokryje Wnioskodawczyni i Zainteresowany. Cena sprzedaży Nieruchomości uwzględnia jedynie wartość gruntu. Nabywca nie jest zainteresowany nabyciem własności Budynków, ich wartość jest więc dla niego pomijalna. Co więcej Nabywca w celu zabezpieczenia wykonania przez Małżonków obowiązku rozbiórki Budynków zatrzyma część należnej Małżonkom ceny Nieruchomości. Jeśli Budynki nie zostaną rozebrane w umówionym terminie, zatrzymana część ceny nie będzie przysługiwać Małżonkom. Nabywca zamierza przeznaczyć ją na pokrycie kosztów rozbiórki w razie niewywiązania się z tego obowiązku przez Małżonków.

Nieruchomość w chwili wydania jej Nabywcy, w terminie 6 miesięcy po zawarciu umowy przyrzeczonej, będzie więc nieruchomością niezabudowaną. Nabywca formalnie obejmie jednak własność istniejących zabudowań - Nieruchomość, na którą składają się działki opisane na wstępie w akcie notarialnym zostaną opisane jako grunty zabudowane.

11)W przypadku potwierdzenia przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w stosunku do pytania 2, Wnioskodawczyni i Zainteresowany udokumentują transakcję dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy poprzez wystawienie faktur z podatkiem VAT naliczonym według stawki podstawowej.

Opisana we wniosku transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.W jakim celu nabyli Państwo działki nr 1 i 2:

• w celu wykorzystania ich w działalności gospodarczej, np. celem udostępnienia do prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej?
• na cele osobiste/prywatne?

Jeśli na cele prywatne, jakie to konkretnie cele, w jaki sposób planowali Państwo wykorzystywanie działek?

• Inne cele (prosimy opisać jakie)?

Działki zostały zakupione z zamiarem wykorzystania na cele osobiste, tj. z zamiarem ochrony kapitału prywatnego Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Incydentalnie, przez krótki okres - w roku 1998 działki były używane w działalności gospodarczej p. B.A. Następnie zgodnie z opisem zawartym we wniosku zostały udostępnione nieodpłatnie do używania przez spółkę cywilną (później jawną).

2. Czy działki były/są wykorzystywane przez Państwa na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Działki stanowiły (i nadal stanowią) dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego sposób ochrony kapitału prywatnego.

3. Czy nabycie przez Państwa działek nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej, niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy czynność ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT?

Nabycie działek nastąpiło w ramach czynności zwolnionej z VAT.

4. Czy z tytułu nabycia nieruchomości, przysługiwało Państwu, prawo do odliczenia podatku VAT? (prosimy wskazać odrębnie dla każdego z Zainteresowanych)?

Nie, dla żadnego z Zainteresowanych.

5. Do jakich czynności (opodatkowanych VAT, zwolnionych od podatku VAT) wykorzystywane były działki (i posadowione na nich budynki) przez Zainteresowanego w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej?

Do czynności opodatkowanych.

6. W jakim celu działki zostały nieodpłatnie udostępnione spółkom (cywilnej, następnie jawnej)?

Działki zostały udostępnione na potrzeby działalności prowadzonej przez spółkę.

7. Do jakich czynności (opodatkowanych VAT, zwolnionych od podatku VAT) wykorzystywane były działki (i posadowione na nich budynki) przez spółkę cywilną?

Do czynności opodatkowanych.

8. Do jakich czynności (opodatkowanych VAT, zwolnionych od podatku VAT) wykorzystywane były są działki (i posadowione na nich budynki) przez spółkę jawną?

Do czynności opodatkowanych.

9. Prosimy, żeby Państwo jednoznacznie wskazali, czy działka nr 1 będzie stanowiła na dzień sprzedaży grunt zabudowany czy niezabudowany, tj. prosimy wskazać czy na dzień transakcji na nieruchomości będą znajdować się naniesienia spełniające definicje budynków/budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Jeśli działka będzie stanowiła grunt niezabudowany prosimy wskazać:

- czy działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli tak, to jakie są jego postanowienia; - jeśli nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy dla działki jest/będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy;

Działka nr 1 na dzień sprzedaży będzie stanowiła grunt niezabudowany. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy (jest to jeden z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej). Do chwili sporządzenia niniejszej odpowiedzi decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana.

Jeśli działka nr 1 na dzień sprzedaży będzie stanowiła grunt zabudowany prosimy dokładnie opisać jakie budynki/budowle/ lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się/będą znajdowały się na działce na dzień sprzedaży. Ponadto prosimy o podanie informacji w odniesieniu do każdego budynku/ budowli odrębnie i odrębnie w odniesieniu do każdego z Zainteresowanych:

a) czy przysługiwało Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania budynków/budowli?

b) w jaki sposób budynki znajdujące się na działce, były/są wykorzystywane przez Państwa od momentu nabycia/ wybudowania do momentu sprzedaży?

c) czy budynki/budowle do momentu sprzedaży zostały/zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub czy będą użytkowane na własne potrzeby? czy sprzedaż budynków/budowli będzie pierwszą czynnością po ich wybudowaniu?

d) czy od dnia oddania budynku/ budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby do dnia sprzedaży upłyną co najmniej dwa lata?

e) czy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, jeśli tak prosimy wskazać:

• czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynków/budowli,
• czy od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania po poniesieniu nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej każdego z budynków/budowli, do dnia sprzedaży, upłyną co najmniej dwa lata?

Nie dotyczy.

10. Prosimy, żeby Państwo jednoznacznie wskazali, czy działka nr 2 będzie stanowiła na dzień sprzedaży grunt zabudowany czy niezabudowany, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jeśli działka będzie stanowiła grunt niezabudowany prosimy wskazać: - czy działka nr 2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli tak, to jakie są jego postanowienia; - jeśli nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy dla działki jest/będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy;

Formalnie działka nr 2 będzie stanowiła na dzień sprzedaży grunt zabudowany.

Jeśli działka nr 2 na dzień sprzedaży będzie stanowiła grunt zabudowany prosimy dokładnie opisać jakie budynki/budowle/ lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się/będą znajdowały się na działce na dzień sprzedaży.

Będzie to jeden budynek handlowo-usługowy.

Ponadto prosimy o podanie informacji w odniesieniu do każdego budynku/budowli odrębnie i odrębnie w odniesieniu do każdego z Zainteresowanych:

a) czy przysługiwało Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania budynków/budowli?

Nie, Zainteresowani nie posiadali statusu podatnika VAT.

b) w jaki sposób budynki znajdujące się na działce, były/są wykorzystywane przez Państwa od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży?

Budynki były udostępnione spółce.

c) czy budynki/budowle do momentu sprzedaży zostały/zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub czy będą użytkowane na własne potrzeby? czy sprzedaż budynków/budowli będzie pierwszą czynnością po ich wybudowaniu?

Tak. Budynek był oddany do użytkowania spółce. Sprzedaż nie będzie pierwszą czynnością po jego wybudowaniu.

d) czy od dnia oddania budynku/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby do dnia sprzedaży upłyną co najmniej dwa lata?

Tak.

e) czy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, jeśli tak prosimy wskazać:

• czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynków/budowli, czy od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania po poniesieniu nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej każdego z budynków/budowli, do dnia sprzedaży, upłyną co najmniej dwa lata?

Zainteresowani nie ponosili wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.

11. Czy rozbiórka budynków (jeśli nie wszystkich, to prosimy wskazać których konkretnie i znajdujących się na której działce) zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną sprzedażą? Jeżeli rozbiórka rozpocznie się przed planowaną sprzedażą, to w jakim zakresie?

Rozbiórka wszystkich budynków zlokalizowanych na obu działkach rozpocznie się po zawarciu umowy przyrzeczonej (tj. umowy przenoszącej własność działek).

12. Ponadto prosimy o podanie informacji odrębnie dla każdego z Zainteresowanych:

Poniższe odpowiedzi dotyczą każdego z Zainteresowanych:

• Czy podejmowali Państwo próby znalezienia nabywcy działek nr 1 i 2, np. poprzez działania marketingowe typu ogłoszenia w prasie, w Internecie, inne działania, prosimy opisać jakie? W jakich okresach?

Nie.

• Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz objętych zakresem wniosku)? Jeśli tak, to ile i jakie?

Nie.

• Czy w przeszłości dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak to ile i jakich? Czy dokonywali Państwo ich sprzedaży w charakterze podatnika VAT?

Nie.

• Czy działki nr 1 i 2 zostały odpłatnie udostępnione innemu podmiotowi (np. na podstawie umowy dzierżawy)?

Nie.

Korespondencję w tej sprawie proszę kierować do mnie za pomocą środków komunikacji elektronicznej zgodnie z art. 39' Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2013 poz. 267 ze. zm.).

Pytanie (zgodnie z numeracją zawartą we wniosku)

2.Czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawczyni i Zainteresowany powinni zostać uznani za podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT? (zdarzenie przyszłe)

Państwa stanowisko w sprawie

W zakresie pytania nr 2.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawczyni i Zainteresowany powinni zostać uznani za podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Biorąc pod uwagę praktykę organów podatkowych, dana osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika również w przypadku, gdy dana czynność została dokonana jednorazowo, o ile sposób dokonania takiej czynności wskazuje na profesjonalny charakter działania danej osoby.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę praktykę organów podatkowych, jak również orzecznictwo sądów administracyjnych, dana osoba fizyczna nie działa w charakterze podatnika w przypadku czynności obejmujące wykonywanie prawa własności w stosunku do przedmiotów stanowiących część majątku osobistego danej osoby.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany będą działać w charakterze podatników VAT w ramach transakcji obejmującej dostawę Nieruchomości o ile w ramach tej transakcji, Wnioskodawczyni i Zainteresowany podejmowali czynności wykraczające poza zakres wykonywania prawa własności w stosunku do przedmiotów stanowiących część majątku wspólnego Małżonków.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Małżonkowie zobowiązali się do udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenia przedstawicielom Nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania określonych czynności mających na celu przygotowanie Inwestycji, tj. pełnomocnictwa do prowadzenia postępowań administracyjnych, pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci, pełnomocnictwa do prowadzenia inwestycji. Małżonkowie zobowiązali się również do współdziałania z Nabywcą w zakresie przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji.

Zgodnie z postanowieniami Kodeksu Cywilnego, czynności dokonane przez pełnomocnika mają bezpośredni wpływ na sytuację prawna i majątkową mocodawcy. W szczególności, zgodnie z art. 95 par 2 Kodeksu Cywilnego, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W konsekwencji, czynności dokonane przez przedstawicieli Nabywcy na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Małżonków zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, będą pociągały za sobą bezpośrednie skutki w stosunkach majątkowych i prawnych Wnioskodawczyni i Zainteresowanego. Tym samym, czynności podjęte przez przedstawicieli Nabywcy działających na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Małżonków, będą stanowiły czynności podejmowane przez samych Małżonków będące wsparciem Nabywcy w procesie realizacji Inwestycji, co nastąpi w wykonaniu zobowiązań Małżonków wynikających z postanowień umowy przedwstępnej.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanego należy uznać, iż zakres ich aktywności podejmowanej w związku ze sprzedażą Nieruchomości (m.in. podjęcie działań wspierających realizację Inwestycji poprzez ustanowionych pełnomocników), przekracza zakres zwykłego dysponowania prawem własności. Tym samym, w opinii, każdego z Małżonków należy uznać za podatnika VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: m.in. w interpretacji z 13 stycznia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.565.2022.2.MM, czy też interpretacji z 17 stycznia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.633.2022.2.AG.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania Sprzedających za podatników w związku ze sprzedażą Nieruchomości jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości;

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…), w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

• jednym ze składników majątkowych objętych majątkiem wspólnym małżonków jest nieruchomość gruntowa, składająca się z dwóch działek oznaczonych numerami 1 i 2 o łącznej powierzchni (…) m²,
• działki zostały zakupione z zamiarem wykorzystania na cele osobiste, tj. z zamiarem ochrony Państwa kapitału prywatnego,
• incydentalnie, przez krótki okres w roku 1998 działki były używane w działalności gospodarczej Zainteresowanego, następnie zostały udostępnione nieodpłatnie do używania przez spółkę cywilną,
• spółka cywilna uległa następnie przekształceniu w spółkę jawną, a działki i budynki są aktualnie wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej,
• działki i posadowione na nich budynki wykorzystywane były przez spółkę cywilną i jawną do czynności opodatkowanych,
• działki i posadowione na nich budynki wykorzystywane były w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych,
• działając jako osoby prywatne złożyli Państwo Spółce ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej, a oferta została przyjęta,
• Nabywca planuje realizację inwestycji polegającej na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków określonych w ofercie. Jednym z warunków jest przedłożenie przez Małżonków przed zawarciem umowy przyrzeczonej m.in.:

• decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości, względnie dokumentu potwierdzającego skuteczne zgłoszenie rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości,
• decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów - o ile będzie to konieczne,
• decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzji o przeniesieniu na Nabywcę do nabycia wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Nieruchomości,
• zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,
• porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,
• dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Nieruchomości, pozwalającego na skomunikowanie Nieruchomości z drogą publiczną - ulicą (…) oraz ulicą (…) poprzez zjazdy zwykłe z dróg publicznych z pełną relacją skrętów, stosownie do PZT - o ile będzie konieczna dla prawidłowej realizacji Inwestycji oraz z niej korzystania.

Małżonkowie zobowiązali się ponadto do udzielenia Nabywcy pełnomocnictw do działania w ich imieniu oraz podejmowania określonych czynności (wskazanych poniżej), mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji. Są to m.in.:

1)pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, tj. do:

a.wszczęcia i prowadzenia w imieniu Małżonków postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1.  decyzji o podziale Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,
2. decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,
3. decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,
4. zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych z dróg publicznych na Nieruchomość,
5. uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,
6. uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,
7. decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, z której wynikać będzie, że w ramach Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, zgodnie z przyjętymi założeniami,
8. zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,
9. zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,
10. zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,
11. decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Nieruchomości,
12. zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,
13. pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,
14. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,
15. innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów;

2)prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

3)pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci,

4)pełnomocnictwo do prowadzenia inwestycji.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości występują Państwo z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Państwa Nabywcy pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2 będą Państwo występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Na podstawie udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa oraz udzielonej zgody na dysponowanie działkami w celach budowlanych, Nabywca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie ww. działek, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmą Państwo, lecz Nabywca. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Nabywcę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej, gdyż to Państwo jesteście stroną podejmowanych czynności, a nie Nabywca występujący jako Państwa pełnomocnik.

Ponadto, jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie po nabyciu przez krótki okres, działki były używane w działalności gospodarczej Zainteresowanego. Następnie zostały udostępnione nieodpłatnie do używania przez spółkę cywilną (później jawną). Działki i posadowione na nich budynki były wykorzystywane przez Zainteresowanego w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej oraz przez spółkę cywilną, a następnie jawną do czynności opodatkowanych. Zatem nie cele osobiste, a cele gospodarcze leżały u podstaw Państwa działania.

Podjęta przez Państwa aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będą Państwo podatnikami podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działek nr 1 i 2 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjęli Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia ww. działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa działek nr 1 i 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana interpretacja indywidualna. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A. Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).