Podlegania opodatkowaniu sprzedaży 11 działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działkach nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 – jest prawidłowe;

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działkach nr 2 i nr 3 – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży 11 działek. Uzupełnili go Państwo trzema pismami w dniu 18 czerwca 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 sierpnia 2024 r. (wpływ 17 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A;

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy, w tym Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Wnioskodawcy) posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2024.226 t.j. z dnia 21 lutego 2024 r.).

Wnioskodawca będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inżynierii i związanym z nią doradztwem technicznym (PKD 75.12) – w ramach tej działalności jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca niebędący stroną postępowania prowadzi działalność w zakresie weterynarii (PKD 75.00) – w ramach tej działalności jest podatnikiem zwolnionym z VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że w ramach swoich działalności gospodarczej nie zajmują się obrotem nieruchomościami. Ponadto nie są rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia xx czerwca 2023 r. (spadek po ojcu) nabyli poniższe nieruchomości w udziałach:

1.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 2 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem ornym.

2.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 3 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem ornym.

3.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 4 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem ornym.

4.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 12 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem ornym.

5.Po 1/2 w niezabudowanej działce nr 5 o pow. (...) m²  wskazano, iż jest gruntem rolnym.

6.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 6 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym.

7.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 7 o pow. (...) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (jest wysoce prawdopodobne, że działka w najbliższej przyszłości zostanie sprzedana).

8.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 8 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym.

9.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 9 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym.

10.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 13 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (działka została sprzedana w lutym 2024 r.)

11.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 10 o pow. (...) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (jest wysoce prawdopodobne, że działka w najbliższej przyszłości zostanie sprzedana).

12.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 5 wskazano, iż jest gruntem rolnym (działkę sprzedano w styczniu 2024 r.)

13.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 14 o pow. (...) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (działkę sprzedano w styczniu 2024 r.)

14.Po 1/4 w niezabudowanej działce nr 15 o pow. (...) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (działkę sprzedano w styczniu 2024 r.)

15.Po 1425/8800 w niezabudowanej działce nr 11 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem rolnym (działka ta stanowi drogę dojazdową do nieruchomości wymienionych w pkt 5-13).

Ad. 1

Działka nr 2

Od października 2023 r. działka nr 2 o powierzchni (...) m² jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana, jeśli przyszły nabywca uzyska decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę – nabywca na podstawie udzielonych mu pełnomocnictw wystąpił o wydanie warunków zabudowy, na podstawie których wystąpił lub wystąpi o pozwolenie na budowę. Aktualnie działka jest dzierżawiona przez przyszłego nabywcę będącego stroną umowy przedwstępnej. Wnioskodawcy podkreślają, że zawarcie umowy dzierżawy miało na celu zabezpieczenie interesów kupującego.

Ad. 2

Działka nr 3

Wnioskodawcy wskazują, że działka nr 3 o powierzchni (…) m² od 2019 r. jest przedmiotem dzierżawy na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Ponadto dla działki nie wydano warunków zabudowy (dalej: WZ) ani Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP). Działki nr 2 i 3 powstały w wyniku podziału działki nr 1, która miała łączną powierzchnię (…) m². Podział działki nr 1 miał miejsce na początku 2024 r.

Ad. 3

Działka nr 4

Działka nr 4 nie posiada WZ ani MPZP. Ponadto wspomniana nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy czy umowy przedwstępnej.

Ad. 4

Działka nr 12

Dla części działki nr 12 (ok. (…) m²) obowiązuje MPZP, w którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Dla pozostałej części działki Wnioskodawcy planują złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Wnioskodawcy nie wykluczają, iż w przyszłości wspomniana działka zostanie sprzedana.

Ad. 5

Działka 5

Niezabudowana nieruchomość jest objęta MPZP, zgodnie z którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Ponadto do działki są doprowadzone media (prąd i woda), a sąsiednia działka stanowi drogę dojazdową. Niemniej jednak Wnioskodawcy wskazują, że na ten moment nie planują sprzedaży tej nieruchomości.

Ad. 6-9 i Ad. 11

Działki 6, 7, 8, 9, 10

Wymienione powyżej działki są objęte MPZP, zgodnie z którym nieruchomości te są przeznaczone na cele budowlane. Ponadto do wspomnianych działek doprowadzono media – jednakże działania te były podjęte z inicjatywy poprzednich właścicieli i gminy. Ponadto z wiedzy Wnioskodawców wynika, że wydanie MPZP nastąpiło bez inicjatywy ówczesnych właścicieli (MPZP został uchwalony ponad 10 lat temu).

Ad. 15

Działka nr 11

Działka nr 11 zgodnie z MPZP stanowi drogę wewnętrzną, w której doprowadzono media do działek wymienionych w Ad. 6-Ad. 14.

Wnioskodawcy wskazują, że przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta wyłącznie dla działki 2 – pozostałe działki jeszcze nie mają potencjalnych nabywców. Ponadto wspomniana działka 2 od stycznia 2024 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy. Dzierżawcą nieruchomości jest przyszły nabywca będący stroną umowy przedwstępnej. Wnioskodawcy podkreślają, że dzierżawa tej nieruchomości jest wynikiem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży i jest to jeden z warunków umożliwiających finalizację umowy.

Ponadto przedmiotem dzierżawy jest również działka nr 3, ale działka jest dzierżawiona już od roku 2019, a więc Wnioskodawcy jedynie kontynuują umowę zawartą m.in. przez ich ojca.

Pozostałe nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie są udostępniane podmiotom trzecim (odpłatnie lub nieodpłatnie).

Ponadto na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne obiekty reklamowe, które byłby przedmiotem odpłatnego najmu, czy dzierżawy. Wnioskodawcy wskazują, że wyżej wymienione działki będące przedmiotem wniosku zostały nabyte w drodze spadku, a więc Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Należy również podkreślić, że działki nie były i nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonych działalnościach gospodarczych oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawcy nie podejmowali również działań mających charakter tożsamy z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawców i są traktowane jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Co ważne, również pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek Wnioskodawcy zamierzają wykorzystywać jedynie do celów prywatnych.

Wnioskodawcy nie zamierzają przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie, ani żadną inną działalność handlową. Do momentu transakcji sprzedaży działek Wnioskodawcy również nie będą podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki.

Ponadto Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe ogłoszenia (np. na portalach sprzedażowych).

Jedynym działaniem podjętym przez Wnioskodawców było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy dzierżawy, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy celem wystąpienia o WZ oraz wydanie pozwolenia na budowę dla działki nr 2 oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki 12.

W przypadku działki nr 2 takie działania były konieczne, bowiem położenie i charakter działki pozwala na jej zbycie podmiotowi komercyjnemu, który chcąc ograniczyć ryzyko swoich inwestycji stawia pewne warunki finalizacji transakcji, m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę.

Poza powyższym działaniem Wnioskodawcy informują, że nie ponieśli jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania gruntów do ich sprzedaży (tj. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek, itp.).

Ewentualnymi nabywcami w przyszłości mogą być zarówno podmioty prowadzące działalność gospodarczą będące czynnymi podatnikami VAT (co będzie miało miejsce w przypadku działki nr 2), jak również osoby fizyczne chcące wykorzystać zakupione nieruchomości na cele osobiste.

Ponadto Wnioskodawcy nie udzielili, ani nie zamierzają w przyszłości udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego innemu podmiotowi do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami (poza tymi udzielonymi w odniesieniu do działki nr 2).

Doprecyzowanie opisu sprawy

1.Ile konkretnie działek będzie przedmiotem zbycia, których dotyczy zadane we wniosku pytanie? Proszę o wskazanie numerów geodezyjnych poszczególnych działek mających być przedmiotem przyszłej sprzedaży?

ODP: Przedmiotem wniosku jest 11 działek, które na dzień składania wniosku stanowiły własność Wnioskodawców – tzn. działki o nr: 2, 3, 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11.

2.Czy nabycie przez Państwa udziałów ww. działkach nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej, czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy czynność ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Informacji należy udzielić dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży i dla każdego z Państwa osobno.

ODP: Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego działki o nr: 2, 3, 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Tym samym nabycie tych działek nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, w konsekwencji czego czynność ta nie była udokumentowana fakturą VAT, a Wnioskodawcy nie odliczyli podatku naliczonego.

3.W jaki konkretnie sposób udziały w ww. działkach były/są/będą przez Państwa wykorzystywane od chwili wejścia w ich posiadanie do dnia planowanej sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywali Państwo udziały ww. działkach? Informacji należy udzielić dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży i dla każdego z Państwa osobno.

ODP: Wnioskodawcy udziały w działkach o nr 2, 3, 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 przez cały okres ich posiadania wykorzystywali i planują wykorzystywać wyłącznie w swoich majątkach prywatnych, tj. czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Wszystkie wskazane powyżej nieruchomości stanowią własność Wnioskodawców od dnia 24 maja 2023 r. do dziś – przez cały wskazany okres nieruchomości są wykorzystywane wyłącznie w majątku prywatnym.

4.Czy przeznaczone do sprzedaży ww. działki były wykorzystywane przez Państwa (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Państwo zaspokajali i w jakim okresie? Informacji należy udzielić dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży i dla każdego z Państwa osobno.

ODP: Tak, działki nr 2, 3, 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 są wykorzystywane przez obu Wnioskodawców wyłącznie na cele prywatne. Wspomniane działki stanowią zabezpieczenie finansowe.

Działki nr 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 nie są aktywnie wykorzystywane (nic się na nich nie dzieje).

Z kolei działka nr 2 jest aktualnie dzierżawiona (ale wyłącznie ze względu na przedwstępną umowę sprzedaży – czynsz ma charakter symboliczny).

Natomiast działka nr 3 była dzierżawiona przez okres 5 lat – umowa zakończyła się 4 czerwca 2024 r. Wnioskodawcy zawierając aneks do umowy w dniu 10 listopada 2023 r. stali się stroną umowy dzierżawy (zawartej w roku 2019 przez ich ojca), co miało miejsce ze względu na dobre relacje przedsiębiorcy i zmarłego ojca Wnioskodawców.

5.Czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem zapytania do dnia sprzedaży będą Państwo ponosili jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to będą nakłady? Informacji należy udzielić dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży i dla każdego z Państwa osobno.

ODP: Wnioskodawcy w odniesieniu do działek o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 nie planują podejmować działań, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia lub wzrostu wartości działki (uzbrajanie, czy utwardzanie dróg).

Z kolei przyszły nabywca działki nr 2 uzyskał pełnomocnictwo na podstawie, którego jest upoważniony do uzyskania dokumentacji/pozwoleń wymaganych do wybudowania budynku usługowego. Jednakże sam fakt uzyskania takich pozwoleń nie będzie wpływać na wartość i atrakcyjność działki.

Ponadto Wnioskodawcy planują jedynie wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla działki o nr 12 lub wykonać podział oddzielający część znajdującą się na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6.W opisie sprawy wskazali Państwo, że: „Działka nr 2 od października 2023 r. działka nr 2 o powierzchni (...) m² jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana, jeśli przyszły nabywca uzyska decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę – nabywca na podstawie udzielonych mu pełnomocnictw wystąpił o wydanie warunków zabudowy, na podstawie których wystąpił lub wystąpi o pozwolenie na budowę. Aktualnie działka jest dzierżawiona przez przyszłego nabywcę będącego strona umowy przedwstępnej”.

W związku z powyższym prosimy jednoznacznie wskazać:

1)kiedy została podpisana umowa przedwstępna z Kupującym? Należy podać konkretną datę.

ODP: umowa przedwstępna została zawarta 26 października 2023 r.

2)czy wszyscy Państwo podpisali ww. umowę przedwstępna z Kupującym? Jeśli nie, to kto ją podpisał?

ODP: Stroną umowy przedwstępnej byli wszyscy właściciele działki nr 2, tj. Wnioskodawcy oraz trzeci współwłaściciel.

3)jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki nr 2 wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciąża/będą ciążyć na Państwu, a jakie na stronie Kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie;

ODP: Prawa i obowiązki stron transakcji wynikające ze sprzedaży działki nr 2 zostały określone w przedwstępnej umowie sprzedaży. Są to:

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy działki, z której wynikać będzie możliwość jej zabudowy określonym obiektem usługowo-handlowym;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę ww. obiektu;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację lub budowę zjazdu na nieruchomość;

-uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew i dokonanie nowych nasadzeń;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji pozwalającej na wycinkę określonych drzew;

-niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-potwierdzenie za pomocą badań geotechnicznych możliwości posadowienia budynków;

-wydanie przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1 (wydzielenie działki nr 2);

-uzyskanie przez nabywcę warunków technicznych przyłączy pozwalających na realizację inwestycji w ciągu 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

-uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury z planowaną inwestycją;

-uzyskanie i okazanie przez sprzedających najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej w sprawie podatku VAT w związku z transakcją;

-uzyskanie zgody uprawnionego na bezciężarowe odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej (lub wykreślenie obciążeń z księgi);

-uzyskanie zgody na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

4)czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona Kupująca na ww. działce dokonała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona?

ODP: Strona kupująca na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa była uprawniona do uzyskania dokumentacji, o której mowa w pkt 3 (w tym wystąpienie o wydanie warunków zabudowy czy uzyskanie decyzji o podziale działki nr 1). Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący dotychczas nie poniósł nakładów, które zwiększałoby wartość nieruchomości (nie dokonano uzbrojenia działki, czy nie wybudowano zjazdu).

5)w związku z informacją, że udzielili Państwo pełnomocnictwa w związku z zawartą umową przedwstępną, proszę o wskazanie:

a)kto z Państwa udzielił pełnomocnictwa?

ODP: Pełnomocnictwo zostało udzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości, tj. Wnioskodawcy oraz trzeciego współwłaściciela.

b)jakie zgody, uzgodnienia, decyzje itp. związane z nabyciem działki nr 2 objęte są udzielonym pełnomocnictwem? Prosimy je konkretnie wskazać.

ODP: Nabywcy udzielone jest pełnomocnictwo z upoważnieniem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w odpowiedzi na pkt 3. Pełnomocnictwo jest ważne i nieodwołalne przez cały okres trwania umowy przedwstępnej.

6)w związku z informacją, że aktualnie działka jest dzierżawiona przez przyszłego nabywcę będącego strona umowy przedwstępnej, proszę o wskazanie:

a)kto z Państwa był/jest stroną zawartej umowy?

ODP: Stroną umowy dzierżawy są wszyscy właściciele, tj. Wnioskodawcy oraz trzeci współwłaściciel.

b)kiedy dokładnie została zawarta?

ODP: Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 26 października 2023 r.

c)czy umowa dzierżawy obowiązuje/będzie obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży?

ODP: Tak, umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony, w związku z tym umowa wygaśnie z dniem zawarcia umowy sprzedaży.

d)czy czynsz z tytułu dzierżawy działki był/jest dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawców? Jeżeli nie, to proszę o wskazanie dlaczego?

ODP: Nie, czynsz dzierżawczy nie był dokumentowany fakturami VAT, bowiem dzierżawiona działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawców, a dzierżawa nie jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

e)czy dokonują Państwo rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy działki? Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy działki nie był/nie jest rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu?

ODP: Nie, z tytułu dzierżawy Wnioskodawcy nie odprowadzają podatku należnego, bowiem dzierżawiona działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawców, tym samym Wnioskodawcy w ramach tej umowy nie działają w roli podatnika VAT.

7.W związku z informacją w opisie sprawy, że: „(...) Wnioskodawcy wskazują, że działka nr 3 o powierzchni (…) m² od roku 2019 jest przedmiotem dzierżawy na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą”, a jednocześnie w opisie sprawy wskazano, że „Działki nr 2 i 3 powstały w wyniku podziału działki nr 1, która miała łączną powierzchnię (…) m². Podział działki miał miejsce na początku 2024 r.” prosimy jednoznacznie wskazać:

1)jak dokładnie działka była przedmiotem dzierżawy zawartej od roku 2019?

ODP: Działka nr 3 (która powstała w wyniku podziału działki nr 1) jest przedmiotem dzierżawy od roku 2019. Wspomniana umowa dzierżawy została zawarta przez poprzednich właścicieli na czas określony i była kontynuowana przez aktualnych właścicieli na pierwotnych warunkach do 4 czerwca 2024 r. Tym samym należy stwierdzić, że w przeszłości (przed podziałem) przedmiotem dzierżawy była część działki 1, która aktualnie stanowi działkę 3.

2)czy ww. umowa nadal obowiązuje?

ODP: Umowa, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego obowiązywała do 4 czerwca 2024 r.

3)czy zawarli Państwo umowę dzierżawy ww. działki, która jest dzierżawiona od roku 2019 osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą? Jeśli tak, to kiedy dokładnie została zawarta ta umowa przez Państwa?

ODP: Wnioskodawcy wskazują, że stali się stroną umowy na podstawie aneksu z dnia 10 listopada 2023 r.

4)kto z Państwa był/jest stroną zawartej ww. umowy?

ODP: Stroną umowy dzierżawy są właściciele nieruchomości, tj. Wnioskodawcy i trzeci współwłaściciel.

5)czy czynsz z tytułu dzierżawy działki był/jest dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawców? Jeżeli nie, to proszę o wskazanie dlaczego?

ODP: Nie, czynsz dzierżawczy nie był dokumentowany fakturami VAT, bowiem dzierżawiona działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawców, a dzierżawa nie jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

6)czy dokonują Państwo rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy działki? Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy działki nie był/nie jest rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu?

ODP: Nie, z tytułu dzierżawy Wnioskodawcy nie odprowadzają podatku należnego, bowiem dzierżawiona działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawców, tym samym Wnioskodawcy w ramach tej umowy nie działają w roli podatnika VAT.

8.W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że „Działki nr 2 i 3 powstały w wyniku podziału działki nr 1, która miała łączną powierzchnię (…) m²” prosimy wskazać:

1)kto i na jakiej podstawie (np. udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa) wystąpił z wnioskiem o podział działki nr 1 w wyniku, którego powstały działki nr 2 i 3 będące przedmiotem sprzedaży?

ODP: Z wnioskiem o podział działki nr 1 wystąpili współwłaściciele, wniosek o podział został złożony w porozumieniu z przyszłym nabywcą.

2)czy dokonanie podziału działki nr 1 było działaniem niezbędnym (koniecznym), czy dobrowolnym z punktu widzenia planowanej przez Państwa sprzedaży działek nr 2 i 3 powstałych z podziału ww. działki?

ODP: Tak, podział działki 1 był niezbędny z punktu widzenia planowanej sprzedaży działki 2 – działka 3, która powstała w wyniku podziału nie jest przedmiotem sprzedaży (tą częścią nie był zainteresowany przyszły nabywca).

9.W związku z informacja, że: „Dla części działki nr 12 (ok. (…) m²) obowiązuje MPZP, w którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Dla pozostałej części działki Wnioskodawcy planują złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy”, prosimy o wskazanie:

1)z czyjej inicjatywy objęto część ww. działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działkę nr 12?

ODP: Część działki 12 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bez udziału Wnioskodawców. Wydanie MPZP nastąpiło w wyniku inicjatywy gminy.

2)czy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla pozostałej części ww. działki, nieobjętej MPZP, złożą Państwo razem, czy jedno z Państwa? Jeśli jedno z Państwa, to kto i czy drugi z Państwa wyrazi zgodę na takie działanie?

ODP: Wniosek o wydanie warunków zabudowy zostanie złożony przez Wnioskodawców oraz trzeciego współwłaściciela.

3)czy dla pozostałej części ww. działki, nieobjętej MPZP, na moment jej zbycia zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

ODP: Wnioskodawcy nie wykluczają sprzedaży działki przed uzyskaniem warunków zabudowy, ale zakładają, że taka sprzedaż nastąpi po ich uzyskaniu.

10.W związku z informacją, że: „Działka 5 niezabudowana nieruchomość jest objęta MPZP, zgodnie z którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Ponadto do działki są doprowadzone media (prąd i woda)” prosimy o wskazanie:

1)z czyjej inicjatywy objęto ww. działkę miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działkę nr 5?

ODP: Działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bez aktywnego udziału Wnioskodawców – MPZP został uchwalony w latach, kiedy działka nie była własnością Wnioskodawców.

2)kto, kiedy i na jakiej podstawie (np. udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa) wystąpił z wnioskami o doprowadzenie mediów (prąd i woda)?

ODP: Media zostały doprowadzone przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców, tym samym działania te miały miejsce bez ich udziału.

3)czy Wnioskodawcy finansowali ww. działania? Jeśli nie, to kto sfinansował te działania i dlaczego?

ODP: Wnioskodawcy nie sfinansowali działań będących przedmiotem pytania i nie mają wiedzy, kto odpowiadał za sfinansowanie przyłączy.

11.W związku z informacją, że „(...) działki 6, 7, 8, 9, 10. Wymienione powyżej działki są objęte MPZP, zgodnie z którym nieruchomości te są przeznaczone na cele budowlane. Ponadto do wspomnianych działek doprowadzono media - jednakże działanie te były podjęte z inicjatywy poprzednich właścicieli i gminy” prosimy o wskazanie:

1)z czyjej inicjatywy objęto działki nr 6, 7, 8, 9, 10 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Informacji należy udzielić odrębnie w stosunku do każdej ww. działki.

ODP: Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego z wiedzy Wnioskodawców wynika, że działki o nr 6, 7, 8, 9, 10 zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z inicjatywy gminy. Wnioskodawcy nie podejmowali działań w tym zakresie.

2)jaki dokładnie media są doprowadzone do ww. działek?

ODP: Do działek będących przedmiotem pytania doprowadzono wodę, prąd.

3)kto, kiedy i na jakiej podstawie (np. udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa) wystąpił z wnioskami o doprowadzenie mediów?

ODP: Wnioskodawcy nie mają szczegółowej wiedzy w zakresie okoliczności w jakich doprowadzono media – działania te miały miejsce przed rokiem 2023, kiedy to nieruchomości miały innych właścicieli.

4)czy Wnioskodawcy finansowali ww. działania? Jeśli nie, to kto sfinansował te działania i dlaczego?

ODP: Przyłącze mediów zostało sfinansowane przez ówczesnych właścicieli i gminę. Uzbrojenie tych działek było wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem przeznaczenie tych działek na cele budowlane wymagało doprowadzenia mediów.

12.W związku z informacją, że „Działka nr 11 zgodnie z MPZP stanowi drogę wewnętrzną, w której doprowadzono media do działek wymienionych w Ad. 6-Ad. 14” prosimy o wskazanie:

a)czy droga znajdująca się na działce nr 11 to droga gruntowa czy droga utwardzona (tj. droga mająca nawierzchnię z kostki kamiennej, klinkieru, betonu, płyt kamienno- betonowych, bitumu itp.)? Czy droga ta stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?

Jeśli jest to droga utwardzona, to proszę wskazać:

b)czy budowla w postaci drogi utwardzonej jest trwale związana z gruntem?

c)czy budowla w postaci drogi utwardzonej znajdowała się na działce w momencie jej nabycia przez Państwa?

d)czy (a jeśli tak, to kiedy dokładnie?) wybudowali Państwo drogę znajdującą się na działce? Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu, jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny?

e)czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie drogi w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy?

f)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem drogi a jej dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

g)czy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego Jeśli tak, to proszę wskazać:

-kiedy były ponoszone

-czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej drogi;

-czy po dokonaniu tych ulepszeń droga została oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie jej dostawy minął okres dłuższy niż dwa lata, licząc od momentu oddania tej budowli do użytkowaniu po dokonaniu ulepszeń.

h)jeśli usytuowana droga utwardzona na ww. działce nie została wybudowana przez Państwa, to kto poniósł nakłady budowlane i kiedy;

i)kto jest właścicielem drogi utwardzonej znajdującej się na ww. działce Państwo, czy osoba trzecia?

j)czy na moment sprzedaży ww. działki nakłady poniesione na wybudowanie ww. drogi znajdującej się na ww. działce zostaną rozliczone między właścicielem drogi, który poniósł nakłady na wybudowanie ww. drogi, a Państwem; jeśli tak, to proszę wskazać:

-sposób rozliczenia tych nakładów;

-kiedy dokładnie będzie to miało miejsce, tj. czy będzie miało to miejsce przed, czy po sprzedaży działki;

-czy zaliczenie tych nakładów zostanie udokumentowane wystawioną przez ich zbywcę fakturą z wykazana kwota podatku należnego;

-czy Państwu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nakładów;

-czy będą Państwo wykorzystywać ww. drogę utwardzoną wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku;

-w jaki sposób od momentu nabycia nakładów do momentu sprzedaży ww. działki droga utwardzona będzie przez Państwa wykorzystywana.

ODP: Wnioskodawcy wskazują, że droga znajdująca się na działce nr 11 jest drogą gruntową. Tym samym brak jest podstaw do udzielania odpowiedzi na pytania z lit. b-j.

13.W związku z informacją w opisie sprawy, że: „(...) po % w niezabudowanej działce nr 4 o pow. (…) m² wskazano, iż jest gruntem ornym” prosimy o wskazanie:

1)czy dla ww. działki do momentu planowanej sprzedaży zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie przeznaczenie ww. działki wynika/wynikać będzie z ww. planu i czy działka ta w ww. planie będzie przeznaczona pod zabudowę (tj. czy plan ten będzie dopuszczał posadowienie na niej jakichkolwiek budynków i/lub budowli)?

ODP: Z informacji posiadanych przez Wnioskodawców nie wynika, by dla działki nr 4 miał być uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

2)czy do momentu planowanej sprzedaży dla działki wydana została/zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu?

ODP: Wnioskodawcy nie planują występować o wydanie warunków zabudowy dla działki będącej przedmiotem pytania.

14.Czy wszystkie działki, których dotyczy Państwa pytanie, mające być przedmiotem przyszłej sprzedaży na dzień sprzedaży będą niezabudowane, tj. nie będzie się na nich znajdował jakikolwiek budynek, budowla lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

ODP: Wnioskodawcy wskazują, że wszystkie działki będące przedmiotem niniejszego wniosku są niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich jakiekolwiek budynki, budowle lub ich części.

15.Wnioskodawcy wskazują, że działki będące przedmiotem wniosku na dzień ich sprzedaży będą niezabudowane.

16.Czy posiada Pan/Pani jeszcze inne nieruchomości - jeśli tak, proszę wskazać: jakie to są nieruchomości, oraz czy zamierza je Pan/Pani w przyszłości sprzedać? Prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (prosimy wskazać datę/daty) i w jaki sposób wszedł Pan/Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte;

c)czy zostały nabyte w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpi w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czy to będzie działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

d)w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e)kiedy (prosimy wskazać datę/daty) nastąpi ich sprzedaż i co będzie przyczyną ich sprzedaży;

f)ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

g)Informacji należy udzielić dla każdego z Państwa osobno.

ODP:

A poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku posiada również:

-udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która jest położona w C przy ul. L. xx (we współwłasności z B). Wspomnianą nieruchomość nabyto w 2023 r. w drodze dziedziczenia – nieruchomość jest wykorzystywana w majątku prywatnym. Na ten moment Wnioskodawca nie planuje jej sprzedaży;

-lokal mieszkalny położony w C przy ul. H. xx/x, który został nabyty w 2008 r. Lokal jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego – Wnioskodawca na ten moment nie planuje sprzedaży wspomnianej nieruchomości;

-nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym położona w C przy ul. L. xxxb. Nieruchomość została zakupiona w 2015 r. do majątku wspólnego Wnioskodawcy – drugim właścicielem jest żona Wnioskodawcy. Nieruchomość jest zamieszkiwana przez Wnioskodawcę, w związku z czym brak jest planów jej sprzedaży.

B poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku posiada również udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która jest położona w C przy ul L xx. Wspomnianą nieruchomość nabyto w 2023 r. w drodze dziedziczenia. Nieruchomość jest wykorzystywana w majątku prywatnym i na ten moment nie planuje się jej sprzedaży.

17.Czy zamierza Pan/Pani nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Informacji należy udzielić dla każdego z Państwa osobno.

ODP: Wnioskodawcy nie planują nabywać nieruchomości z myślą o ich odsprzedaży. Jednocześnie Wnioskodawcy nie wykluczają zakupu nieruchomości celem realizacji własnych celów mieszkaniowych.

18.Czy Pan/Pani dokonywali wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości – poza planowanymi transakcjami sprzedaży działek wskazanymi przez Państwa we wniosku? Informacji należy udzielić dla każdego z Państwa osobno.

Jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

ODP: Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy w udziale po 1/4) posiadali również inne niezabudowane działki, tj. 13, 14, 15.

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/Pani w posiadanie tych nieruchomości;

ODP: Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nabyli wspomniane nieruchomości w drodze dziedziczenia, co potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia z xx czerwca 2023 r.

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana/Panią;

ODP: Nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia.

c)czy nieruchomości zostały nabyte w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

ODP: Nieruchomości, o których mowa powyższej stanowiły majątek prywatny Wnioskodawców – ich sprzedaż nastąpiła z majątków prywatnych Wnioskodawców.

d)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana/Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

ODP: Działki, które zostały przez Wnioskodawców sprzedane stanowiły ich własność raptem kilka miesięcy – przez ten okres stanowiły zabezpieczenie finansowe (nie podejmowano w odniesieniu do nich działań).

e)kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonał Pan/Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

ODP: działka nr 13 została sprzedana w lutym 2024 r.

działka nr 14 została sprzedana w styczniu 2024 r.

działka nr 15 została sprzedana w styczniu 2024 r.

Wskazane wyżej działki zostały sprzedane z myślą o pozyskaniu środków do zaspokojenia bieżących potrzeb Wnioskodawców – środki te nie były reinwestowane, czy przeznaczone na rozwój prowadzonych działalności.

f)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

ODP: Wnioskodawcy sprzedali trzy niezabudowane działki.

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości;

ODP: Wskazane wyżej działki zostały sprzedane z myślą o pozyskaniu środków do zaspokojenia bieżących potrzeb Wnioskodawców – środki te nie były reinwestowane, czy przeznaczone na rozwój prowadzonych działalności.

h)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakie) byli Państwo zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

ODP: Sprzedaż wspomnianych działek nastąpiła w ramach majątku prywatnego, a więc Wnioskodawcy nie występowali w roli podatnika VAT. Tym samym sprzedaż ta nie podlegała pod regulacje ustawy o VAT.

Poza wyżej wskazanymi nieruchomościami żaden z Wnioskodawców nie dokonał sprzedaży innej nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 17 września 2024 r.)

Czy Wnioskodawcy sprzedając udziały w nieruchomościach znajdujących się w majątku prywatnym będą działać w roli podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (uzupełnione z w piśmie z 17 września 2024 r.)

Zdaniem Zainteresowanych, Wnioskodawcy sprzedając ww. nieruchomości nie będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym sprzedaż nieruchomości stanowiących majątek prywatny nie będzie stanowić czynności podlegającej pod regulacje ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż ww. nieruchomości, wskazanych w zdarzeniu przyszłym, stanowiących ich majątek prywatny nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym bowiem przypadku Wnioskodawcy z tytułu transakcji zbycia działek nie będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W nawiązaniu do powyższego należy uznać, że zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, sprzedaż niezabudowanych działek dokonywaną przez podatnika należy traktować, jako odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu musi być zrealizowana przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik VAT.

Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie o VAT – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Do prawidłowej oceny, czy konkretny podmiot sprzedając działki działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT konieczna jest obiektywna ocena przesłanek pozwalających odróżnić działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W celu przyjęcia, że dana osoba sprzedając niezabudowane działki jako podatnik prowadzący handlową działalność gospodarczą, należy ustalić czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny. Przy tym należy zaznaczyć, że czynności związane z obrotem nieruchomościami nie mogą być pojedynczym działaniem – profesjonalny charakter musi być wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności.

Ponadto należy zaznaczyć, że z uwzględnieniem powyższych przepisów nie można pozbawiać właścicieli nieruchomości prawa do podejmowania działań mających na celu zbycie nieruchomości przy założeniu, że ich celem jest osiągnięcie korzystnej ceny. Wskazywanie, iż podejmowane działania przez właścicieli nieruchomości wpływające na ostateczną cenę są przejawem prowadzenia działalności gospodarczej jest niezwykle krzywdzące z punktu widzenia posiadacza nieruchomości. Właściciel decydując się na podjęcie dodatkowych działań również działa w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym – w przypadku większych działek, które cieszą się zainteresowaniem podmiotów komercyjnych uzyskanie warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę może być konieczne do zawarcia umowy sprzedaży.

Należy bowiem zauważyć, że podmiot komercyjny chcąc ograniczyć swoje ryzyko nabywając nieruchomości zdaje sobie sprawę ze swojej przewagi, tj. rozmiar i charakter działki ogranicza potencjalne grono nabywców, co pozwala mu na stawianie pewnych warunków. A należy pamiętać, że osoba fizyczna podejmując działania w ramach swojego majątku prywatnego również ma prawo działać w celu zwiększenia swojej korzyści – nie jest to działanie przewidziane wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano, jakimi kryteriami należy kierować się w celu ustalenia czy sprzedaż danej nieruchomości powinna być objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, czy też traktowana jako sprzedaż w ramach majątku prywatnego. W pkt 36 przytoczonego wyroku Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą być utożsamiane z działaniami podejmowanymi w ramach prowadzonej działalności. Dodatkowo w pkt 37 wskazano, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie jest kryterium decydującym o charakterze transakcji. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Trybunał wskazał, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Ponadto podział jednej nieruchomości na wiele mniejszych, który miał prowadzić do uzyskania wyższej ceny sam w sobie nie wykracza poza działanie w ramach majątku prywatnego. Tożsamy wniosek wskazano w kwestii sprzedaży rozłożonej w dłuższym okresie czasu. Sędziowie Trybunału podkreślili, że wyżej wskazane działania jak najbardziej odnoszą się do zarządzania majątkiem prywatnym. W dalszej części wyroku wskazano, iż o profesjonalnym obrocie mogą przesądzić np. czynności związane z uzbrojeniem terenu czy działania marketingowe.

W przedmiotowej sprawie na uwagę zasługuje również wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 645/21, w uzasadnieniu którego wskazano: „Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Do tożsamego wniosku doszedł NSA w wyroku z dnia 28 sierpnia 2020 r. sygn. I FSK 1476/17, w którym wskazano: „Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.

Podobnie WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 5 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Rz 913/19 za czynność niewykraczającą poza racjonalne gospodarowanie mieniem prywatnym, uznał także wnioskowanie o wydanie warunków zabudowy, która zgodnie z przyjętą przez sądy argumentacją jest racjonalnym ekonomicznie działaniem, niezastrzeżonym wyłącznie dla profesjonalnych w zakresie obrotu nieruchomościami podmiotów. W uzasadnieniu wskazano: „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie”.

W świetle powyżej przywołanych wyroków należy wskazać, że przy ocenie działalności podmiotu sprzedającego nieruchomości konieczne jest uwzględnienie czynności podejmowanych na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Przede wszystkim należy uwzględnić elementy, które są powiązane z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymaga ustalenia, czy podjęte działania w tym zakresie przybierają formę profesjonalną. Przejawem tego może być przykładowo nabycie niezabudowanej działki, późniejsze jej uzbrojenie, utwardzenie drogi czy poniesienie nakładów na działania marketingowe (wykraczające poza zwykłe ogłoszenia). Przy czym do uznania działalności za handlową koniecznym jest wskazanie, że okoliczności wskazujące na profesjonalny obrót wystąpiły jako ciąg, a nie wyłącznie jednostkowe działanie.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawcy wskazują, że w ich ocenie sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku będzie odbywać się w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym.

Po pierwsze należy podkreślić, iż Wnioskodawcy nabyli nieruchomości w roku 2023 w spadku po swoim ojcu, a tym samym działki stanowią ich majątek prywatny.

Ponadto Wnioskodawcy prowadzą działalności gospodarcze, ale w branży zupełnie niezwiązanej z obrotem nieruchomościami, a nieruchomości nabyte w spadku nie były wykorzystywane w prowadzonych działalnościach. Dodatkowo Wnioskodawcy nie ponieśli, ani nie planują ponosić nakładów inwestycyjnych zwiększających atrakcyjność nieruchomości. Tutaj należy podkreślić, że uzbrojenie działek miało miejsce przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców.

Ponadto wydanie MPZP, w którym wskazano ich budowlane przeznaczenie również nastąpiło przed rokiem 2023, i wedle wiedzy posiadanej przez Wnioskodawców MPZP został uchwalony bez inicjatywy ówczesnych właścicieli.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że przejawiają aktywne działanie jedynie w odniesieniu do działek nr 2 oraz 12, ale zakres tych działań w ich ocenie nie przybiera profesjonalnego charakteru. W przypadku pierwszej z działek Wnioskodawcy udzielili przyszłemu nabywcy pełnomocnictw na podstawie których złożono wniosek o wydanie warunków zabudowy oraz został złożony lub zostanie złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę – należy jednak zauważyć, że udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania wspomnianych pozwoleń jest wynikiem warunków postawionych przez potencjalnego nabywcę.

Ponadto samo zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży również nie jest czynnikiem wskazującym na profesjonalny obrót nieruchomości – taki rodzaj umowy „rezerwującej” jest wykorzystywany zarówno w transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi jak również w tych, gdzie choć jedna strona jest podatnikiem VAT.

Mając na uwadze ewentualną sprzedaż drugiej działki (12) Wnioskodawcy również planują wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Niemniej jednak należy zauważyć, że zgodnie z przytoczonymi wyżej orzeczeniami, nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobjętej planem zagospodarowania wystąpienie o warunki zabudowy nie jest działaniem, które prowadzi do uznania transakcji za wykraczającą poza zarząd majątkiem prywatnym. Ponadto należy zauważyć, że umieszczenie ogłoszenia na portalach sprzedażowych również nie przesądza o profesjonalnym charakterze obrotu.

Powyższe potwierdził NSA w wyroku z dnia 24 marca 2021 r. sygn. akt I FSK 1243/19, w którym czytamy: „za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym. Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego”.

Do tożsamego wniosku doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w przytoczonym wyroku z dnia 28 sierpnia 2020 r., sygn. I FSK 1476/17.

Wnioskodawcy jednocześnie zauważają, że działki nr 2 oraz 3 są przedmiotem umowy dzierżawy (na rzecz przedsiębiorców).

Jednakże w przypadku działki nr 2 zawarcie umowy dzierżawy jest ściśle powiązane z przedwstępną umową sprzedaży, i de facto ma na celu zabezpieczenie interesów kupującego. Tak więc, w ocenie Wnioskodawców, zawarcie takiej umowy nie może przesądzać, iż sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach działalności gospodarczej.

Z kolei w odniesieniu do działki nr 3 należy zauważyć, że dzierżawa trwa już od roku 2019, a więc Wnioskodawcy jedynie kontynuują umowę zawartą przez poprzednich właścicieli, co również wskazuje, że działanie to nie jest wynikiem komercyjnego charakteru tych działań.

Sądy administracyjne analizowały już kwestię dzierżawy nieruchomości i jej wpływu na status podatnika na gruncie VAT w momencie jej sprzedaży. Przykładowo w wyroku NSA z dnia 15 listopada 2022 r. sygn. akt I FSK 1325/21 wskazano: „Nie można natomiast podzielić opinii organu podatkowego, iż samo zawarcie umowy dzierżawy udziałów świadczy o tym, że ich późniejsza sprzedaż nastąpi (niemal automatycznie) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sposób wykorzystania posiadanego udziału przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że nieruchomość ta utraciła walor majątku osobistego, zaś zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Jest to niewątpliwie stwierdzenie zbyt daleko idące, ponadto nie znajdujące oparcia w realiach sprawy”.

Należy podkreślić, że powyższe stanowisko NSA nie jest odosobnione, bowiem pogląd, iż zawarcie umowy dzierżawy nie przesądza o tym, iż sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT znajduje uzasadnienie również w innych rozstrzygnięciach sądów administracyjnych (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 22 grudnia 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 233/23; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1939/19; wyrok NSA z dnia 11 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1325/21; wyrok WSA w Opolu z dnia 23 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Op 550/21).

W ocenie Wnioskodawców, na szczególną uwagę zasługuje wyrok NSA z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt I FSK 625/20, w podsumowaniu którego wskazano: „Niemniej okoliczności takie jak: ustalenie symbolicznego czynszu; powiązanie daty zawarcia umowy dzierżawy z datą umowy przedwstępnej; tożsamość osoby dzierżawcy i kupującego z umowy przedwstępnej; konieczność dysponowania przez kupującego prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; pozostałe okoliczności faktyczne dotyczące braku czynienia nakładów na nieruchomość, braku wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej, braku związku działalności gospodarczej z obrotem nieruchomościami – przemawiają za tym, że sąd pierwszej instancji, nie miał podstaw, w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego, aby zanegować twierdzenie skarżącego, że celem zawarcia umowy sprzedaży była wyłącznie ochrona kupującego”.

Powyższy wyrok należy odnieść do umowy dzierżawy zawartej dla działki nr 2. Wnioskodawcy zawarli umowę dzierżawy w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, co miało na celu zabezpieczyć interes przyszłego nabywcy.

W świetle powyżej przywołanego orzecznictwa Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż planowana sprzedaż działek będzie się odbywać w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Uwzględniając sposób ich nabycia oraz fakt, iż podejmowane przez Wnioskodawców działania nie wskazują na profesjonalny obrót nieruchomościami, należy uznać, że działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawców. Działania podjęte w odniesieniu do działki nr 2 (udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy celem wystąpienia o WZ i pozwolenia na budowę, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy dzierżawy) mają na celu umożliwić sprzedaż nieruchomości z uzyskaniem jak najlepszej ceny transakcyjnej, a takie działanie w żadnym razie nie wykracza poza rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Podobnie należy stwierdzić w odniesieniu do działki nr 12, dla której Wnioskodawcy planują wystąpić o warunki zabudowy. Należy bowiem pamiętać, że wspomniane działki mają dużą powierzchnię, co wpływa na ograniczone grono nabywców. Ich rozmiar oraz położenie powoduje, że te mogą być przedmiotem zainteresowania podmiotu komercyjnego, który z kolei dąży do zabezpieczenia swojego interesu poprzez uzyskaniem wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń przed dokonaniem zakupu. Nade wszystko należy podkreślić, że w odniesieniu do powyższych działek nie ponoszono nakładów inwestycyjnych, które miałyby zwiększyć ich wartość, a jak wskazują sądy administracyjne, to przede wszystkim takie działania wskazują na profesjonalny charakter działania.

Natomiast w odniesieniu do działek Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych dodatkowych działań prowadzących do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, czy zmiany ich przeznaczenia. Część działek już w momencie ich nabycia stanowiła grunty budowlane, które są uzbrojone i posiadają MPZP, ale należy podkreślić, że doprowadzenie do tego stanu odbywało się bez udziału Wnioskodawców, a więc nie może to wpływać na status Wnioskodawców w momencie odsprzedaży tych nieruchomości. Ponadto umieszczenie ogłoszeń na portalach sprzedażowych w celu udostępnienia informacji o sprzedaży również nie jest działaniem zarezerwowanym wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W dobie Internetu zdecydowana większość osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości rozpoczyna poszukiwania od przeglądania stron internetowych, w celu wstępnej oceny nieruchomości dostępnych na rynku. Dlatego też wybór formy ogłoszenia, który wynika wyłącznie z panujących na rynku nieruchomości realiów nie powinien rzutować na charakter transakcji.

Wnioskodawcy zwracają również uwagę, że zgodnie ze wskazaniem w opisie zdarzenia przyszłego, ważne jest, iż pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek zamierzają Oni wykorzystywać jedynie do celów prywatnych.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że w przypadku Wnioskodawców planowana sprzedaż niezabudowanych działek nie nosi znamion przedsięwzięcia realizowanego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem nie wykracza poza zwykłe czynności konieczne dla zbycia składników majątku prywatnego. Tym samym, czynności te nie świadczą o wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, zdaniem Wnioskodawców, nie podlegają Oni opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działkach nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 – jest prawidłowe;

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działkach nr 2 i nr 3 – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak również udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Państwa wątpliwości w rozpatrywanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanych działek, tj. działek nr 2, 3, 4, 12, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie w stosunku do dostawy udziału we współwłasności działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 brak jest podstaw do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług. Z informacji przedstawionych we wniosku nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem przez Państwa prawa własności. Jak bowiem wynika z opisu sprawy:

·Działka nr 4 nie posiada WZ ani MPZP. Ponadto wspomniana nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy czy umowy przedwstępnej.

·Działka 5 Niezabudowana nieruchomość jest objęta MPZP, zgodnie z którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Ponadto do działki są doprowadzone media (prąd i woda), a sąsiednia działka stanowi drogę dojazdową. Niemniej jednak Wnioskodawcy wskazują, że na ten moment nie planują sprzedaży tej nieruchomości. Działka ta została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bez Państwa aktywnego udziału - MPZP został uchwalony w latach, kiedy działka nie była własnością Wnioskodawców. Media zostały doprowadzone przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców, tym samym działania te miały miejsce bez ich udziału. Wnioskodawcy nie sfinansowali działań będących przedmiotem pytania i nie mają wiedzy, kto odpowiadał za sfinansowanie przyłączy.

·Działki 6, 7, 8, 9, 10 są objęte MPZP, zgodnie z którym nieruchomości te są przeznaczone na cele budowlane. Ponadto do wspomnianych działek doprowadzono media – jednakże działania te były podjęte z inicjatywy poprzednich właścicieli i gminy. Ponadto z wiedzy Wnioskodawców wynika, że wydanie MPZP nastąpiło bez inicjatywy ówczesnych właścicieli (MPZP został uchwalony ponad 10 lat temu).

·Działka nr 11 zgodnie z MPZP stanowi drogę wewnętrzną, w której doprowadzono media do działek nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 13, nr 10, nr 5, nr 14, nr 15. Wnioskodawcy wskazują, że droga znajdująca się na działce nr 11 jest drogą gruntową.

·Działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 nie są aktywnie wykorzystywane (nic się na nich nie dzieje).

·w odniesieniu do działek o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 nie planują Państwo podejmować działań, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia lub wzrostu wartości działki (uzbrajanie, czy utwardzanie dróg).

·działki o nr 6, 7, 8, 9, 10 zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z inicjatywy gminy. Wnioskodawcy nie podejmowali działań w tym zakresie. Do ww. działek doprowadzono wodę, prąd. Wnioskodawcy nie mają szczegółowej wiedzy w zakresie okoliczności, w jakich doprowadzono media – działania te miały miejsce przed rokiem 2023, kiedy to nieruchomości miały innych właścicieli. Przyłącze mediów zostało sfinansowane przez ówczesnych właścicieli i gminę. Uzbrojenie tych działek było wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem przeznaczenie tych działek na cele budowlane wymagało doprowadzenia mediów.

Co istotne, działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 nie były przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nie wykorzystywali Państwo ww. działek w prowadzonych przez Państwa działalnościach gospodarczych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak również wynika z opisu sprawy nie podejmowali Państwo żadnych działań, które mogłyby prowadzić do wzrostu wartości ww. nieruchomości.

Wobec powyższego należy uznać, że sprzedaż przez Państwa działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie tych transakcji, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że zbycie przez Państwa ww. nieruchomości gruntowych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie, brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, którzy prowadzą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami w odniesieniu do sprzedaży przez Państwa działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11. Działania podejmowane przez Państwa należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowych transakcjach przenosząc na przyszłych kupujących prawo własności działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 korzystać będą Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobnie również należy stwierdzić w odniesieniu do działki nr 12, z opisu sprawy wynika bowiem, że:

·Dla części działki nr 12 (ok. (…) m²) obowiązuje MPZP, w którym działka jest przeznaczona na cele budowlane. Dla pozostałej części działki Wnioskodawcy planują złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy.

·Działka nr 12 nie jest aktywnie wykorzystywana (nic się na niej nie dzieje).

·Część działki nr 12 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bez udziału Wnioskodawców. Wydanie MPZP nastąpiło w wyniku inicjatywy gminy.

·Planują Państwo jedynie wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla działki o nr 12 lub wykonać podział oddzielający część znajdującą się na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·Wniosek o wydanie warunków zabudowy zostanie złożony przez Wnioskodawców, oraz trzeciego współwłaściciela.

·Wnioskodawcy nie wykluczają sprzedaży działki przed uzyskaniem warunków zabudowy, ale zakładają, że taka sprzedaż nastąpi po ich uzyskaniu.

Działka ta również nie były przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nie wykorzystywali Państwo ww. działki w prowadzonych przez Państwa działalnościach gospodarczych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak również wynika z opisu sprawy nie podejmowali Państwo żadnych działań, które mogłyby prowadzić do wzrostu wartości ww. nieruchomości, oprócz wystąpienia o wydanie warunków zabudowy dla działki o nr 12 lub wykonania jej podziału oddzielającego część znajdującą się na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że dokonując dostawy działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie dostawy działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12, a dostawę tych działek, cech czynności podlegających opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Wnioskodawcy sprzedając udziały we współwłasności w nieruchomościach nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie będą działać w roli podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zatem, dostawa działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tak więc Państwa stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działkach nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 uznałem za prawidłowe.

W odniesieniu do działki nr 3 wskazali Państwo, że działki nr 2 i 3 powstały w wyniku podziału działki nr 1, która miała łączną powierzchnię (…) m². Podział działki nr 1 miał miejsce na początku roku 2024. Z wnioskiem o podział działki nr 1 wystąpili współwłaściciele, wniosek o podział został złożony w porozumieniu z przyszłym nabywcą. Podział działki 1 był niezbędny z punktu widzenia planowanej sprzedaży działki 2 – działka 3, która powstała w wyniku podziału nie jest przedmiotem sprzedaży (tą częścią nie był zainteresowany przyszły nabywca).

Następnie w odniesieniu do ww. działki wskazali Państwo, że udziały w m.in. w działce o nr 3 przez cały okres jej posiadania wykorzystywali i planują wykorzystywać wyłącznie w swoich majątkach prywatnych, tj. czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT, jak również, że działka nr 3 jest wykorzystywana przez obu Wnioskodawców wyłącznie na cele prywatne.

W dalszej kolejności wskazali Państwo jednak, że przedmiotem dzierżawy jest działka nr 3, ale działka jest dzierżawiona już od roku 2019, a więc Wnioskodawcy jedynie kontynuują umowę zawartą m.in. przez ich ojca. Działka nr 3 była dzierżawiona przez okres 5 lat – umowa zakończyła się 4 czerwca 2024 r. Wnioskodawcy zawierając aneks do umowy w dniu 10 listopada 2023 r. stali się stroną umowy dzierżawy (zawartej w roku 2019 przez ich ojca), co miało miejsce ze względu na dobre relacje przedsiębiorcy i zmarłego ojca Wnioskodawców. Wspomniana umowa dzierżawy została zawarta przez poprzednich właścicieli na czas określony i była kontynuowana przez aktualnych właścicieli na pierwotnych warunkach do 4 czerwca 2024 r. Wnioskodawcy wskazują, że stali się stroną umowy na podstawie aneksu z dnia 10 listopada 2023 r. Czynsz dzierżawczy nie był dokumentowany fakturami, bowiem dzierżawiona działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawców, a dzierżawa nie jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną –odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla tej czynności.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

W rozpatrywanej sprawie zaznaczenia wymaga, że Wnioskodawcy na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia xx czerwca 2023 r. nabyli działkę nr 1, którą następnie podzielili na działkę nr 2 i nr 3. Wnioskodawcy zawierając aneks do umowy w dniu 10 listopada 2023 r. stali się stroną umowy dzierżawy (zawartej w roku 2019 przez ich ojca). Wspomniana umowa dzierżawy została zawarta przez poprzednich właścicieli na czas określony i była kontynuowana przez aktualnych właścicieli na pierwotnych warunkach do 4 czerwca 2024 r.

Tym samym wskazać należy, że ww. działka niemalże przez cały okres jej podsiadania przez Państwa była wykorzystywana do odpłatnego świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie zaś jak Państwo wskazują, że przez cały okres jej posiadania działkę wykorzystują Państwo do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Nie można też stwierdzić, że działka nr 3 jest wykorzystywana przez obu Wnioskodawców wyłącznie na cele prywatne.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wskazana działka nr 3, która została odpłatnie wydzierżawiona, na podstawie podpisanej umowy dzierżawy, trwającej do 4 czerwca 2024 r., de facto wykorzystywana była przez Państwa w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku sprzedaży działki nr 3 nie będą Państwo zbywać majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania nieruchomości nie wykazali Państwo zamiaru wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).

Wydzierżawienie przez Państwa działki nr 3, którą w przyszłości planują Państwo sprzedać, spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Państwa w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że była/jest/będzie ona wykorzystywana w prowadzonych przez Państwa działalnościach gospodarczych, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Dzierżawa działki – jak wyżej już rozstrzygnięto – wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji planowanej w przyszłości sprzedaży działki nr 3 za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Państwo podjęli w odniesieniu do tejże działki przez cały okres jej posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Natomiast analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy uznać Państwa za podatników podatku od towarów i usług z tytułu planowanej w przyszłości sprzedaży działki nr 3.

Podsumowanie

Wnioskodawcy sprzedając udziały we współwłasności w nieruchomości nr 3 będą działać w roli podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zatem, dostawa działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc Państwa stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności działki nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Następnie w odniesieniu do działki nr 2 wskazali Państwo, że:

·Od października 2023 r. działka nr 2 jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana, jeśli przyszły nabywca uzyska decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę – nabywca na podstawie udzielonych mu pełnomocnictw wystąpił o wydanie warunków zabudowy, na podstawie których wystąpił lub wystąpi o pozwolenie na budowę.

·Aktualnie działka jest dzierżawiona przez przyszłego nabywcę będącego stroną umowy przedwstępnej. Wnioskodawcy podkreślili, że zawarcie umowy dzierżawy miało na celu zabezpieczenie interesów kupującego.

·Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta wyłącznie dla działki nr 2 – pozostałe działki jeszcze nie mają potencjalnych nabywców.

·Przyszły nabywca działki nr 2 uzyskał pełnomocnictwo na podstawie, którego jest upoważniony do uzyskania dokumentacji/pozwoleń wymaganych do wybudowania budynku usługowego. Jednakże sam fakt uzyskania takich pozwoleń nie będzie wpływać na wartość i atrakcyjność działki.

·Umowa przedwstępna została zawarta 26 października 2023 r.

·Stroną umowy przedwstępnej byli wszyscy właściciele działki nr 2, tj. Wnioskodawcy oraz trzeci współwłaściciel.

·Prawa i obowiązki stron transakcji wynikające ze sprzedaży działki nr 2 zostały określone w przedwstępnej umowie sprzedaży. Są to:

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy działki, z której wynikać będzie możliwość jej zabudowy określonym obiektem usługowo-handlowym;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę ww. obiektu;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację lub budowę zjazdu na nieruchomość;

-uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew i dokonanie nowych nasadzeń;

-uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji pozwalającej na wycinkę określonych drzew;

-niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-potwierdzenie za pomocą badań geotechnicznych możliwości posadowienia budynków;

-wydanie przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1 (wydzielenie działki nr 2);

-uzyskanie przez nabywcę warunków technicznych przyłączy pozwalających na realizację inwestycji w ciągu 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

-uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury z planowaną inwestycją;

-uzyskanie i okazanie przez sprzedających najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej w sprawie podatku VAT w związku z transakcją;

-uzyskanie zgody uprawnionego na bezciężarowe odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej (lub wykreślenie obciążeń z księgi);

-uzyskanie zgody na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

·Strona kupująca na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa była uprawniona do uzyskania dokumentacji, o której mowa w powyżej (w tym wystąpienie o wydanie warunków zabudowy czy uzyskanie decyzji o podziale działki nr 1).

·Pełnomocnictwo zostało udzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości.

·Nabywcy udzielone jest pełnomocnictwo z upoważnieniem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej. Pełnomocnictwo jest ważne i nieodwołalne przez cały okres trwania umowy przedwstępnej.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Na podstawie art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego sprzedając niezabudowaną działkę nr 3 nie będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działki, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy ww. działki, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego są Państwo współwłaścicielami, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Państwa stosownych pełnomocnictw nabywcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Państwa imieniu i na Państwa korzyść, ponieważ to Państwo jako współwłaściciele nieruchomości będziecie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Zatem w analizowanej sprawie, podejmując ww. czynności, angażują Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Jednocześnie – jak wynika z opisu sprawy – działka nr 2 od stycznia 2024 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy. Dzierżawcą nieruchomości jest przyszły nabywca będący stroną umowy przedwstępnej. Wnioskodawcy podkreślają, że dzierżawa tej nieruchomości jest wynikiem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży i jest to jeden z warunków umożliwiających finalizację umowy. Stroną umowy dzierżawy są wszyscy właściciele. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 26 października 2023 r. na czas nieoznaczony, w związku z tym umowa wygaśnie z dniem zawarcia umowy sprzedaży.

Jak już wskazano powyżej umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zatem działka nr 2, która jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Państwa z przyszłym nabywcą, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z ww. dzierżawą, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży utraciła charakter majątku prywatnego.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 2 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa niezabudowanej działki nr 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będziecie działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Państwa działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Wnioskodawcy sprzedając udziały we współwłasności w nieruchomości nr 2 będą działać w roli podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zatem, dostawa działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc Państwa stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności w działce nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na informacji, że media zostały doprowadzone przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców, tym samym działania te miały miejsce bez ich udziału. Wnioskodawcy nie mają szczegółowej wiedzy w zakresie okoliczności w jakich doprowadzono media - działania te miały miejsce przed rokiem 2023, kiedy to nieruchomości miały innych właścicieli. Powyższe stwierdzenie przyjęto jako element opisanego zdarzenia przyszłego i nie było ono przedmiotem analizy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Państwa i nie wywołuje skutków podatkowych dla trzeciego współwłaściciela.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Państwa argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie. Ponadto należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).