Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej sprzedaży działek oraz planowanej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 5 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz planowanej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki nr X. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2024 r. (wpływ 19 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. Jest Pani właścicielem nieruchomości położonej w … (obręb geodezyjny 21) o nr ewid. X o powierzchni … ha, dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w … księga wieczysta Nr … . Jest to działka, na której są grunty rolne. Wyżej wymienioną nieruchomość wraz z innymi nieruchomościami otrzymała Pani od rodziców aktem notarialnym w dniu 25.06.1993 roku. Wyżej wymienione grunty nie były nigdy przedmiotem najmu i dzierżawy. Zwykle były obsiewane żytem. Na gruntach tych nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan. Nie były też ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające ich wartość. Działka nie jest uzbrojona, nie ma prądu, ani wody, ani kanalizacji.

Nieruchomość nie została nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

W 2022 roku podjęła Pani decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. W całości nieruchomości tej nie była Pani w stanie sprzedać i podjęła Pani decyzję o jej podziale. Działka ta leży na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym wystąpiła Pani do Prezydenta Miasta … z wnioskiem o podział nieruchomości. W dniu 03.03.2023 roku otrzymała Pani decyzję o podziale nieruchomości w następujący sposób: z działki o nr ewid. X (obręb geodezyjny …) wydzielone zostały dwadzieścia trzy działki oznaczone numerami: … . Działka oznaczona numerem … wydzielona jest z przeznaczeniem pod prywatny ciąg komunikacyjny.

Działki oznaczone numerami … i … wydzielone są zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy w zakresie obsługi komunikacyjnej i przeznaczone docelowo na poszerzenie dróg gminnych.

Pozostałe działki wydzielone są z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy czym każda z tych działek ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Do tej pory dokonała Pani sprzedaży dwóch działek: nr 1 i 2. Działka nr 1 została sprzedana w dniu 20.04.2023 roku, a działka nr 2 w dniu 07.03.2024 roku. Sprzedaż działek odbyła się bez udziału profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Jedna działka została zakupiona przez sąsiada geodety, który dowiedział się o możliwości zakupu działki od geodety, druga przez Pani znajomego. Uzyskane środki przeznaczyła Pani na remont domu, w którym Pani mieszka. Dokonała Pani wymiany dachu, ociepliła Pani dom, zmieniła źródło ogrzewania, wyremontowała kuchnię.

Działki zamierza Pani sprzedawać okazjonalnie. Przyszłych nabywców zamierza Pani poszukiwać bez podejmowania działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Nie zamierza Pani podejmować czynności związanych z uzbrojeniem terenu. Drogę wewnętrzną urządzać będą sobie przyszli właściciele działek.

Na wniosek przyszłych właścicieli elektrownia dociągnie tam prąd.

Od 2024 roku zmieniły się przepisy dotyczące warunków zabudowy i 07.03.2024 roku zostały złożone wnioski o warunki zabudowy dla poszczególnych działek, na które otrzymała Pani decyzje.

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

     1.    Na pytanie: „Na podstawie jakiej umowy otrzymała Pani od rodziców aktem notarialnym w 1993 r. nieruchomość nr X? Czy była to umowa darowizny, kupna-  sprzedaży, inna - jaka?”, podała Pani, że w 1993 roku (25.06.1993 r.) otrzymała Pani od rodziców na podstawie umowy darowizny aktem notarialnym nieruchomość położoną w … o nr ewid. X - w załączeniu kserokopia aktu notarialnego.

2.Nabyta nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym § 8. Na tej nieruchomości było uprawiane zboże, głównie żyto. Nieruchomość została nabyta w celach prowadzenia gospodarstwa rolniczego.

3.W odniesieniu do sprzedanych działek nr 1 i 2 nie zawarła Pani z nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży.

4.W odniesieniu do planowanej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki X nie będzie Pani zawierała z ich nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży. Nie zamierza Pani stawiać warunków, nie zamierza Pani zobowiązywać się do żadnych czynności. Wyrazi Pani zgodę na utwardzenie drogi wewnętrznej, zrealizowania przyłącza wodnego, kanalizacyjnego, energetycznego, ale nie będzie Pani finansować tych przedsięwzięć. Taka zgoda potrzebna jest nie tylko Pani, ale każdego posiadacza działek, przez które będą przebiegać sieci czy droga.

5.Na pytanie: „W związku z podaną przez Panią informacją:

a)kiedy nastąpi podłączenie prądu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, tj. przed sprzedażą czy po sprzedaży poszczególnych działek?

b)kto będzie pokrywał koszty podłączenia prądu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży? Pani czy Kupujący?”,

podała Pani, że podłączenie prądu do poszczególnych działek nastąpi po ich sprzedaży. Koszty podłączenia prądu będą ponosić Kupujący. Nie będzie Pani inwestować w przyłącze energetyczne.

      6.Działki wydzielone z działki nr X od momentu ich powstania po podziale działki nr X do momentu sprzedaży i planowanej sprzedaży nie były i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

7.W odniesieniu do działek wydzielonych z działki nr X nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów, nie będzie uzbrajała Pani działek w przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe, energetyczne, nie będzie Pani grodziła działek. Jedynie niesprzedane działki będą koszone i utrzymywane w porządku.

8.Na pytanie: Czy posiada Pani również inne nieruchomości (działki), oprócz wskazanych we wniosku? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)czy zamierza Pani sprzedać nieruchomość (działki)?”,

podała Pani, że tym samym aktem notarialnym na podstawie umowy darowizny otrzymała Pani od rodziców w 1993 roku działkę nr … obręb geodezyjny … o powierzchni … ha (która jest wykorzystywana rolniczo) i działkę nr … obręb geodezyjny … o powierzchni … ha, na której znajduje się dom mieszkalny. W domu mieszkalnym mieszka Pani od urodzenia do tej pory. Nie będzie Pani sprzedawać działki nr … i nie sprzeda Pani działki nr … wraz z domem.

9.Na pytanie: „Czy wcześniej oprócz działek, o której mowa w opisie sprawy sprzedawała Pani inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b)kiedy i w jaki sposób zostały nabyte te działki?

c)w jakim celu nabyte zostały te działki?

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonano ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) nastąpiło zobowiązanie zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży?

h)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?”,

podała Pani, że po śmierci brata … 9 stycznia 2021 roku razem z siostrą … odziedziczyła Pani nieruchomość na prawach współwłasności działkę nr … o obszarze … arów … m². Nieruchomość tą otrzymał Pani brat w 1993 roku na podstawie umowy darowizny od rodziców aktem notarialnym (tym samym, którym Pani otrzymała nieruchomości). Tym samym aktem notarialnym Pani siostra … otrzymała od rodziców na podstawie umowy darowizny działki gruntu oznaczone numerami … i … o łącznym obszarze … ha … a … m². W 2017 roku Pani rodzeństwo … wspólnie wystąpili do Prezydenta Miasta … o podział nieruchomości położonych w … (obręb geodezyjny nr …) o nr ewid. … o powierzchni … ha stanowiącej własność … oraz nieruchomości o nr ewid. … o powierzchni … ha stanowiącej własność … . Decyzja o podziale tych nieruchomości została wydana 17 grudnia 2017 roku (kserokopia w załączeniu). Z działki o numerze ewidencyjnym ... zostały wydzielone działki o nr ewid.: … . Po śmierci brata razem z siostrą odziedziczyła Pani te działki na prawach współwłasności. Działki te nie są uzbrojone, nie posiadają prądu, wody, kanalizacji. Działka nr … przeznaczona jest na drogę. Od momentu nabycia działki te nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. Po nabyciu w drodze dziedziczenia trzy wyżej wymienione działki zostały sprzedane, i tak: działka … została sprzedana 01.07.2021 roku, działka … została sprzedana 08.02.2022 roku, działka … została sprzedana 20.04.2023 roku.

Na odziedziczone działki nie były ponoszone żadne nakłady. Przy sprzedaży tych działek nie korzystała Pani z usług profesjonalnych pośredników. Nabywców znalazła Pani poprzez informacje przekazywane przez znajomych, tzw. „pocztą pantoflową”. Nie były zawierane z nabywcami umowy przedwstępne.

Z tytułu sprzedaży tych działek nie nastąpiło zobowiązanie zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży tych działek i dwóch wyłącznie Pani działek, wskazanych wcześniej, przeznaczyła na remont domu, posesji. Dom, w którym Pani mieszka ma ponad … lat i wymaga stałych nakładów finansowych, tak jak wymieniła Pani wcześniej dokonała Pani wymiany dachu, ociepliła dom, zmieniła źródło ogrzewania, co wiązało się również ze zmianą instalacji grzewczej, wyremontowała Pani kuchnię. Wyremontowała Pani również budynki gospodarcze, wymieniając drzwi zewnętrzne, oświetlenie. Zmieniła Pani … samochód osobowy na nowy. Planuje Pani budowę garażu. Załączniki: akt notarialny Rep. A nr …, akt poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr …, decyzja nr … o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż wydzielonych działek stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy z tego tytułu będzie Pani podatnikiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie przedstawiona we wniosku sprzedaż działek nie stanowi i nie będzie stanowić dla Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.(z późn. zm.) i nie będzie Pani z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Grunty, które zamierza Pani zbyć jako działki budowlane nabyła Pani ponad 30 lat temu w celach rolnych. Sprzedawcy powyższych działek nie można więc przypisać znamion działalności gospodarczej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy, co w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT czyniłoby sprzedawcę podatnikiem podatku od towarów i usług, wykonującym działalność gospodarczą.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest czy osoba w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) podejmowała czy będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania osoby za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy - jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 20211 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust.1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści przywołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczenia TSUE prowadzi do wniosku, iż sprzedaż działek dokonywanych przez Panią nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie można Pani uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży dany podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. Jest Pani właścicielem nieruchomości położonej w … o nr ewid. X o powierzchni … ha. Ww. nieruchomość wraz z innymi nieruchomościami otrzymała Pani od rodziców na podstawie umowy darowizny aktem notarialnym 25.06.1993 r. Nieruchomość została nabyta w celach prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nabyta nieruchomość była wykorzystywana rolniczo. Grunty te nie były nigdy przedmiotem najmu i dzierżawy. Na gruntach tych nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan. Nieruchomość nie została nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

W 2022 r. podjęła Pani decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. W całości nieruchomości tej nie była Pani w stanie sprzedać i podjęła Pani decyzję o jej podziale. Działka ta leży na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym wystąpiła Pani do Prezydenta Miasta … z wnioskiem o podział nieruchomości. 03.03.2023 r. otrzymała Pani decyzję o podziale nieruchomości w następujący sposób: z działki o nr ewid. X (obręb geodezyjny …) wydzielone zostały dwadzieścia trzy działki oznaczone numerami: … . Działka oznaczona numerem … wydzielona jest z przeznaczeniem pod prywatny ciąg komunikacyjny. Działki oznaczone numerami … wydzielone są zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy w zakresie obsługi komunikacyjnej i przeznaczone docelowo na poszerzenie dróg gminnych. Pozostałe działki wydzielone są z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy czym każda z tych działek ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Do tej pory dokonała Pani sprzedaży dwóch działek: nr … . Działka nr 1 została sprzedana 20.04.2023 r., a działka nr 2 - 07.03.2024 r. Sprzedaż działek odbyła się bez udziału profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Jak Pani podała - od 2024 r. zmieniły się przepisy dotyczące warunków zabudowy i 07.03.2024 r. zostały złożone wnioski o warunki zabudowy dla poszczególnych działek, na które otrzymała Pani decyzje.

Działki wydzielone z działki nr X od momentu ich powstania po podziale działki nr X do momentu sprzedaży i planowanej sprzedaży nie były i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. W odniesieniu do działek wydzielonych z działki nr X nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów, nie będzie uzbrajała działek w przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe, energetyczne, nie będzie Pani grodziła działek. Jedynie niesprzedane działki będą koszone i utrzymywane w porządku.

W odniesieniu do sprzedanych działek nr 1 i 2 nie zawarła Pani z nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży.

Działki zamierza Pani sprzedawać okazjonalnie. Przyszłych nabywców zamierza Pani poszukiwać bez podejmowania działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Drogę wewnętrzną urządzać będą przyszli właściciele działek. Na wniosek przyszłych właścicieli elektrownia dociągnie tam prąd. Podłączenie prądu do poszczególnych działek nastąpi po ich sprzedaży. Koszty podłączenia prądu będą ponosić Kupujący. Nie będzie Pani inwestować w przyłącze energetyczne.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki X nie będzie Pani zawierała z ich nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży. Nie zamierza Pani stawiać warunków, nie zamierza Pani zobowiązywać się do żadnych czynności. Wyrazi Pani zgodę na utwardzenie drogi wewnętrznej, zrealizowania przyłącza wodnego, kanalizacyjnego, energetycznego, jednak nie będzie Pani finansować tych przedsięwzięć. Jak Pani podała - taka zgoda potrzebna jest nie tylko Pani, ale każdego posiadacza działek, przez które będą przebiegać sieci czy droga.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że dokona przez Panią sprzedaż działek nr 1 i nr 2 oraz planowana sprzedaż pozostałych działek wydzielonych z ww. działki nr X nie stanowi/nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie będzie występować bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała/nie będzie Pani podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z dokonaną sprzedażą działek nr 1 i nr 2 oraz planowaną sprzedażą pozostałych działek wydzielonych z działki nr X będzie występować Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, korzysta/będzie korzystać Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem w związku z dokonaną sprzedażą działek nr 1 i nr 2 oraz planowaną sprzedażą pozostałych działek wydzielonych z działki nr X nie działa/nie będzie działała Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dokonana sprzedaż działek nr 1 i nr 2 oraz planowana sprzedaż pozostałych działek wydzielonych z działki nr X nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

-zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy wskazać, że Organ wydający interpretację nie jest uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku ORD-IN i jego uzupełnienia dokumentów, nie przeprowadza bowiem postępowania dowodowego, jest zatem związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Panią i Pani stanowiskiem. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w tym zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych działek z przyszłym nabywcą oraz udzielenia mu pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działek, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).