Opodatkowanie sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr …

Uzupełnił go Pan pismem z 9 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną ma wspólność majątkową i są właścicielami czterech działek, które wg planu przestrzennego zagospodarowania są działkami przemysłowymi.

W/w Wnioskodawca wraz z żoną nabyli w 2005 roku od osoby fizycznej bez podatku VAT.

Działki mają różne numery wg mapy ewidencyjnej, jednak stanowią jeden zwarty obszar.

Wg aktu notarialnego z 2005 roku Wnioskodawca wraz z żoną zakupili 6 działek z dodatkową adnotacją, że zakup jest związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Jednakże do działalności Wnioskodawca wprowadził tylko dwie działki, pozostałe cztery zostały prywatną własnością Wnioskodawcy i jego żony, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Pytanie dotyczy tylko tych czterech działek nie związanych z działalnością.

Wnioskodawca wraz z żoną planują sprzedać te działki jednej osobie za kwotę około 800.000,00 zł.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.Czy jest lub był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak to z jakiego tytułu i kiedy?

Wnioskodawca był czynnym zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług Prowadził jednoosobową działalność gospodarczą do lipca 2009 r. pod nazwą …

2.Czy na moment zakupu 6 działek był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Tak, ale tylko dwie z sześciu zakupionych działek wprowadzono do działalności gospodarczej ponieważ tylko te dwie działki były wykorzystywane do działalności, pozostałe stanowiły zakup prywatny.

3.Czy nabył Pan działki do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, czy do działalności zwolnionej z podatku?

Wnioskodawca nabył działki do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, ale tylko dwie z zakupionych działek, pozostałe cztery stanowiły zakup prywatny, nie były nigdy związane z działalnością gospodarczą.

4.Dlaczego zrezygnował Pan z wykorzystywania w działalności gospodarczej 4 z 6 zakupionych działek?

Od momentu zakupu nieruchomości do prowadzonej działalności Wnioskodawca zamierzał wykorzystać tylko dwie zabudowane i ogrodzone działki …, pozostałe cztery stanowiły zakup prywatny, nie było potrzeby ich wykorzystania w działalności.

5.Czy w ewidencji środków trwałych od dnia nabycia zaewidencjonowane są wyłącznie 2 z 6 działek?

Tak. W ewidencji środków trwałych od dnia nabycia zaewidencjonowane są dwie działki: …

6.Czy przy zakupie działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie, zakup był od osoby prywatnej na podstawie aktu notarialnego.

7.Jakie są numery ewidencyjne 4 działek będących przedmiotem sprzedaży?

...

8.W jaki konkretnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan (od momentu ich nabycia do chwili obecnej) 4 działki będące przedmiotem sprzedaży?

Działki … - od dnia zakupu leżą odłogiem.

9.Czy 4 działki będące przedmiotem sprzedaży, wykorzystywał Pan w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działki były/są wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT?

Działki … nie były nigdy wykorzystane w działalności rolniczej.

10.Czy jest/był Pan rolnikiem ryczałtowym jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

11.Czy z 4 działek przeznaczonych do sprzedaży dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Na działkach … ziemia nie była uprawiana, Wnioskodawca nie uzyskiwał płodów rolnych dlatego też nie było sprzedaży.

12.Czy 4 działki będące przedmiotem sprzedaży były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała Pan z tego tytułu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Działki … nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy i Wnioskodawca nie czerpał żadnych pożytków z tytułu posiadania tych działek.

13.Czy występował Pan kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla 4 działek będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

W 2011 Wnioskodawca złożył w gminie wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania działek ...

Wniosek był formą ugody z gminą. W 2005 roku kiedy Wnioskodawca kupował nieruchomość gmina wystawiła błędne zaświadczenie, określając w/w działki jako tereny przemysłowe i z taką wiedzą Wnioskodawca je nabył. W późniejszym czasie Wnioskodawca dowiedział się, że wg planu przestrzennego zagospodarowania działki były terenami rolnymi. Proces przekształcenie działek z rolnych na przemysłowe zakończył się 2019 r. I od tego momentu działki leżą w terenach przemysłowych.

14.Czy wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla 4 działek będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było konieczne, jeśli tak to dlaczego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Do działek … Wnioskodawca nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

15.Czy w odniesieniu do 4 działek będących przedmiotem sprzedaży zawarł Pan/zamierza Pan zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Do działek … Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej.

16.Czy po zawarciu ewentualnych umów przedwstępnych strona kupująca dokonywała/dokona na 4 działkach będących przedmiotem sprzedaży inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Nie dotyczy ponieważ nie będzie podpisywana umowa przedwstępna.

17.Czy udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą 4 działek? Jeśli tak, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzieli.

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawcy podczas sprzedaży działek ...

18.Czy dla 4 działek przeznaczonych do sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli tak to czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działki są przeznaczone pod zabudowę?

Dla działek … obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działki są przeznaczone pod zabudowę.

19.Czy 4 działki przeznaczone do sprzedaży są objęte aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Działki … nie są objęte aktualną decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

20.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Tak posiada Pan inne działki, które są przeznaczone do sprzedaży :

Działka nr … - jest to droga, która będzie sprzedawana jednym aktem notarialnym z działkami …

Działka … - aktualnie wykorzystana w prowadzonej działalności.

21.Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży działek?

Na ten moment nie wie Pan na co przeznaczy pieniądze otrzymane ze sprzedaży działek.

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 9 września 2024 r.

Czy w związku z jednorazową sprzedażą tych czterech działek jednej osobie będę podatnikiem VAT? Innymi słowy - czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty VAT od tej sprzedaży? Jeżeli tak, to czy od kwoty przekraczającej 200.000,00 zł czy od całej wartości sprzedaży?

Pana stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z 9 września 2024 r.

Sprzedaż prywatnych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ Wnioskodawca nie jest podatnikiem wg definicji art. 15 ustawy o VAT. Sprzedaż działek nie jest wykonywana w sposób ciągły, częstotliwy i dla celów zarobkowych. Działki są prywatną własnością Wnioskodawcy i Wnioskodawca chce je sprzedać jednemu odbiorcy w całości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego  1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W 2005 roku nabył Pan wraz z żona 6 działek z czego dwie wprowadził Pan do działalności gospodarczej. Pozostałe 4 działki o numerach … stanowiły zakup prywatny i nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą. Obecnie zamierza Pan sprzedać te 4 działki. W 2011 złożył Pan w gminie wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania działek ... Wniosek był formą ugody z gminą. W 2005 roku kiedy kupował Pan nieruchomość gmina wystawiła błędne zaświadczenie, określając w/w działki jako tereny przemysłowe i z taką wiedzą nabył je Pan. W późniejszym czasie dowiedział się Pan, że wg planu przestrzennego zagospodarowania działki były terenami rolnymi. Proces przekształcenie działek z rolnych na przemysłowe zakończył się 2019 r. I od tego momentu działki leżą w terenach przemysłowych. Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przedmiotowe działki nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Nie czerpał Pan z ww. 4 działek żadnych pożytków. Działki … od dnia zakupu leżą odłogiem. Nie były nigdy wykorzystane w działalności rolniczej. Na działkach … ziemia nie była uprawiana i nie uzyskiwał Pan płodów rolnych dlatego też nie było sprzedaży. Do działek … nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej. Nie udzielił Pan pełnomocnictwa do reprezentowania Pana podczas sprzedaży działek ... Dla działek … obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działki są przeznaczone pod zabudowę. Działki nie są objęte aktualną decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Posiada Pan inne działki, które są przeznaczone do sprzedaży. Działka nr … - jest to droga, która będzie sprzedawana jednym aktem notarialnym z działkami …oraz Działka … - aktualnie wykorzystana w prowadzonej działalności.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż działek …, stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym, a w konsekwencji nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem VAT?

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana działek nr … wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, postanowił Pan jedynie wystąpić z wnioskiem o zmianę sposobu zagospodarowania działek ... Wniosek był formą ugody z gminą. W 2005 roku kiedy kupował Pan nieruchomość gmina wystawiła błędne zaświadczenie, określając w/w działki jako tereny przemysłowe i z taką wiedzą nabył je Pan. W późniejszym czasie dowiedział się Pan, że wg planu przestrzennego zagospodarowania działki były terenami rolnymi. Proces przekształcenie działek z rolnych na przemysłowe zakończył się 2019 r. I od tego momentu działki leżą w terenach przemysłowych.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku do przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana – w związku ze sprzedażą opisanych działek nr … – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek nr … opisanych we wniosku, nie działa Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż opisanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanych we wniosku działek nr … nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek nr … nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W konsekwencji nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek.

W związku z powyższym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Z uwagi na nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży 4 działek gruntu, nie udziela się odpowiedzi w zakresie czy zapłata Podatku VAT ma być od kwoty przekraczającej 200.000,00 zł czy od całej wartości sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla współwłaściciela działki (Pana żony).

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.