Uznanie Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży ułamkowych udziałów w posiadanej działce wraz z nowo wybudowanymi na niej budynkami. - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 13 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.327.2024.6.MMA

Temat interpretacji

Uznanie Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży ułamkowych udziałów w posiadanej działce wraz z nowo wybudowanymi na niej budynkami.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży ułamkowych udziałów w posiadanej działce wraz z nowo wybudowanymi na niej budynkami.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie z 5 lipca 2024 r. - pismem z 10 lipca 2024 r. (data wpływu 10 lipca 2024 r.). Uzupełnił go Pan również - w odpowiedzi na wezwanie z 24 lipca 2024 r. - pismem z 30 lipca 2024 r. (data wpływu 10 lipca 2024 r.) oraz pismem z 31 lipca 2024 r. (data wpływu 31 lipca 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego we wniosku z 7 czerwca 2024 r.

Z końcem roku 2025 r. planuje Pan sprzedaż działek będących Pana prywatną własnością. Jest Pan podatnikiem VAT od 21 kwietnia 2021 r. i prowadzi Pan działalność w następującym zakresie:

68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
02.40.Z - Działalność usługowa związana z leśnictwem,
10.39.Z - Pozostałe przetwarzanie i konserwowanie owoców i warzyw,
13.30.Z - Wykończanie wyrobów włókienniczych,
13.99.Z - Produkcja pozostałych wyrobów tekstylnych, gdzie indziej niesklasyfikowana,
16.22.Z - Produkcja gotowych parkietów podłogowych,
16.29.Z - Produkcja pozostałych wyrobów z drewna; produkcja wyrobów z korka, słomy i materiałów używanych do wyplatania,
17.21.Z - Produkcja papieru falistego i tektury falistej oraz opakowań z papieru i tektury,
17.22.Z - Produkcja artykułów gospodarstwa domowego, toaletowych i sanitarnych,
17.23.Z - Produkcja artykułów piśmiennych,
17.24.Z - Produkcja tapet,
17.29.Z - Produkcja pozostałych wyrobów z papieru i tektury,
18.11.Z - Drukowanie gazet,
18.13.Z - Działalność usługowa związana z przygotowywaniem do druku,
18.14.Z - Introligatorstwo i podobne usługi,
18.20.Z - Reprodukcja zapisanych nośników informacji,
23.44.Z - Produkcja pozostałych technicznych wyrobów ceramicznych,
25.62.Z - Obróbka mechaniczna elementów metalowych,
25.71.Z - Produkcja wyrobów nożowniczych i sztućców,
25.72.Z - Produkcja zamków i zawiasów,
25.73.Z - Produkcja narzędzi,
25.91.Z - Produkcja pojemników metalowych,
25.92.Z - Produkcja opakowań z metali,
25.99.Z - Produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana,
27.40.Z - Produkcja elektrycznego sprzętu oświetleniowego,
29.32.Z - Produkcja pozostałych części i akcesoriów do pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli,
31.01.Z - Produkcja mebli biurowych i sklepowych,
31.02.Z - Produkcja mebli kuchennych,
31.09.Z - Produkcja pozostałych mebli,
32.12.Z - Produkcja wyrobów jubilerskich i podobnych,
32.13.Z - Produkcja sztucznej biżuterii i wyrobów podobnych,
32.99.Z - Produkcja pozostałych wyrobów, gdzie indziej niesklasyfikowana,
33.12.Z - Naprawa i konserwacja maszyn,
38.31.Z - Demontaż wyrobów zużytych,
38.32.Z - Odzysk surowców z materiałów segregowanych,
41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
42.21.Z - Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych,
42.99.Z - Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane,
43.11.Z - Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,
43.12.Z - Przygotowanie terenu pod budowę,
43.13.Z - Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich,
43.21.Z - Wykonywanie instalacji elektrycznych,
43.22.Z - Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,
43.29.Z - Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych,
43.31.Z - Tynkowanie,
43.32.Z - Zakładanie stolarki budowlanej,
43.33.Z - Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian,
43.34.Z - Malowanie i szklenie,
43.39.Z - Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
43.91.Z - Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych,
43.99.Z - Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,
45.11.Z - Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek,
45.20.Z - Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,
45.32.Z - Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,
45.40.Z - Sprzedaż hurtowa i detaliczna motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich,
46.11.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą płodów rolnych, żywych zwierząt, surowców dla przemysłu tekstylnego i półproduktów,
46.12.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą paliw, rud, metali i chemikaliów przemysłowych,
46.13.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą drewna i materiałów budowlanych,
46.14.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą maszyn, urządzeń przemysłowych, statków i samolotów,
46.15.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą mebli, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych wyrobów metalowych,
46.16.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych,
46.17.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,
46.18.Z - Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów,
46.19.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,
46.22.Z - Sprzedaż hurtowa kwiatów i roślin,
46.24.Z - Sprzedaż hurtowa skór,
46.31.Z - Sprzedaż hurtowa owoców i warzyw,
46.33.Z - Sprzedaż hurtowa mleka, wyrobów mleczarskich, jaj, olejów i tłuszczów jadalnych,
46.34.Z - Sprzedaż hurtowa napojów bezalkoholowych,
46.36.Z - Sprzedaż hurtowa cukru, czekolady, wyrobów cukierniczych i piekarskich,
46.37.Z - Sprzedaż hurtowa herbaty, kawy, kakao i przypraw,
46.38.Z - Sprzedaż hurtowa pozostałej żywności, włączając ryby, skorupiaki i mięczaki,
46.39.Z - Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,
46.41.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów tekstylnych,
46.42.Z - Sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia,
46.43.Z - Sprzedaż hurtowa elektrycznych artykułów użytku domowego,
46.44.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czyszczących,
46.45.Z - Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków,
46.46.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów farmaceutycznych i medycznych,
46.51.Z - Sprzedaż hurtowa komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania,
46.61.Z - Sprzedaż hurtowa maszyn i urządzeń rolniczych oraz dodatkowego wyposażenia,
46.62.Z - Sprzedaż hurtowa obrabiarek,
46.63.Z - Sprzedaż hurtowa maszyn wykorzystywanych w górnictwie, budownictwie oraz inżynierii lądowej i wodnej,
46.64.Z - Sprzedaż hurtowa maszyn dla przemysłu tekstylnego oraz maszyn do szycia i maszyn dziewiarskich,
46.65.Z - Sprzedaż hurtowa mebli biurowych,
46.71.Z - Sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych,
46.73.Z - Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego,
46.74.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów metalowych oraz sprzętu i dodatkowego wyposażenia hydraulicznego i grzejnego,
46.75.Z - Sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych,
46.76.Z - Sprzedaż hurtowa pozostałych półproduktów,
46.77.Z - Sprzedaż hurtowa odpadów i złomu,
46.90.Z - Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana,
47.11.Z - Sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,
47.19.Z - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,
47.21.Z - Sprzedaż detaliczna owoców i warzyw prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.22.Z - Sprzedaż detaliczna mięsa i wyrobów z mięsa prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.23.Z - Sprzedaż detaliczna ryb, skorupiaków i mięczaków prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.24.Z - Sprzedaż detaliczna pieczywa, ciast, wyrobów ciastkarskich i cukierniczych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.25.Z - Sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych i bezalkoholowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.26.Z - Sprzedaż detaliczna wyrobów tytoniowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.29.Z - Sprzedaż detaliczna pozostałej żywności prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.41.Z - Sprzedaż detaliczna komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.43.Z - Sprzedaż detaliczna sprzętu audiowizualnego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.51.Z - Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.52.Z - Sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.53.Z - Sprzedaż detaliczna dywanów, chodników i innych pokryć podłogowych oraz pokryć ściennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.61.Z - Sprzedaż detaliczna książek prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.62.Z - Sprzedaż detaliczna gazet i artykułów piśmiennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.64.Z - Sprzedaż detaliczna sprzętu sportowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.65.Z - Sprzedaż detaliczna gier i zabawek prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.71.Z - Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.72.Z - Sprzedaż detaliczna obuwia i wyrobów skórzanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.73.Z - Sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.74.Z - Sprzedaż detaliczna wyrobów medycznych, włączając ortopedyczne, prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.75.Z - Sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.77.Z - Sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.78.Z - Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
47.79.Z - Sprzedaż detaliczna artykułów używanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
49.41.Z - Transport drogowy towarów,
52.21.Z - Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy,
52.29.Z - Działalność pozostałych agencji transportowych,
53.20.Z - Pozostała działalność pocztowa i kurierska,
56.10.Z- Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne,
56.21.Z - Przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering),
56.29.Z - Pozostała usługowa działalność gastronomiczna,
56.30.Z - Przygotowywanie i podawanie napojów,
58.11.Z - Wydawanie książek,
58.13.Z - Wydawanie gazet,
58.14.Z - Wydawanie czasopism i pozostałych periodyków,
58.21.Z - Działalność wydawnicza w zakresie gier komputerowych,
59.11.Z - Działalność związana z produkcją filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych,
59.13.Z - Działalność związana z dystrybucją filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych,
59.20.Z - Działalność w zakresie nagrań dźwiękowych i muzycznych,
61.10.Z - Działalność w zakresie telekomunikacji przewodowej,
61.20.Z - Działalność w zakresie telekomunikacji bezprzewodowej, z wyłączeniem telekomunikacji satelitarnej,
62.01.Z - Działalność związana z oprogramowaniem,
62.02.Z - Działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki,
62.03.Z - Działalność związana z zarządzaniem urządzeniami informatycznymi,
62.09.Z - Pozostała działalność usługowa w zakresie technologii informatycznych i komputerowych,
64.92.Z - Pozostałe formy udzielania kredytów,
68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
68.32.Z - Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,
69.20.Z - Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,
71.11.Z - Działalność w zakresie architektury,
71.20.Z - Badania i analizy związane z jakością żywności,
72.11.Z - Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie biotechnologii,
73.11.Z - Działalność agencji reklamowych,
73.20.Z - Badanie rynku i opinii publicznej,
74.20.Z - Działalność fotograficzna,
74.30.Z - Działalność związana z tłumaczeniami,
77.11.Z - Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
77.21.Z - Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego,
77.32.Z - Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych,
77.33.Z - Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,
77.39.Z - Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane,
78.10.Z - Działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników,
79.11.Z - Działalność agentów turystycznych,
79.11.Z - Działalność pośredników turystycznych,
79.12.Z - Działalność organizatorów turystyki,
79.90.A - Działalność pilotów wycieczek i przewodników turystycznych,
79.90.Z - Pozostała działalność usługowa w zakresie rezerwacji, gdzie indziej niesklasyfikowana,
81.21.Z - Niespecjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych,
82.30.Z - Działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów,
82.92.Z - Działalność związana z pakowaniem,
85.60.Z - Działalność wspomagająca edukację,
86.90.Z - Działalność fizjoterapeutyczna,
92.00.Z - Działalność związana z grami losowymi i zakładami wzajemnymi,
93.11.Z - Działalność obiektów sportowych,
95.21.Z - Naprawa i konserwacja elektronicznego sprzętu powszechnego użytku,
95.25.Z - Naprawa zegarów, zegarków oraz biżuterii,
96.02.Z - Fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne,
96.09.Z - Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego z 10 lipca 2024 r.

Działki wskazane we wniosku o interpretację indywidualną są Pana własnością od ponad 5 lat. We wskazanym okresie działki oraz znajdujące się na nich zabudowania były przez Pana wykorzystywane w celach rekreacyjnych. Obecnie zamierza Pan przeprowadzić podział działek i wybudować na nich kilkanaście budynków jednorodzinnych, w celu ich sprzedaży z końcem 2025 r.

Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sformułowany w piśmie z 31 lipca 2024 r.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan w (...) działalność z zakresu wynajmu pokoi biurowych/usługowych/handlowych.

Posiada Pan z żoną: 1 działkę budowlaną zabudowaną 3 budynkami:

1 domem mieszkalnym jednolokalowym z 1937 r.,

2 innymi budynkami i
1 wiatą, które zamierza Pan z żoną wyburzyć (1 budynek gospodarczy, 1 budynek mieszkalny przebudowany z dawnego budynku gospodarczego, 1 wiata).

Zamierza Pan z żoną sprzedać - dom istniejący i 3 budynki mieszkalne dwulokalowe z ułamkowymi udziałami w gruncie czyli w 1 działce którą współposiada Pan z żoną.

Każdy z właścicieli lokali wyodrębnionych i istniejącego domu będzie miał prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem fragmentów przeznaczonych wpisem do działu III KW do korzystania wyłącznego przez każdoczesnych właścicieli innych wyodrębnionych lokali (np. ogródki, miejsca postojowe).

Po zakończeniu inwestycji i odbiorze nowych budynków przyszli współwłaściciele mogą opcjonalnie (nie muszą) wystąpić z wnioskiem o podział gruntu w trybie art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (wg informacji z urzędu gminy - budowa musi być zakończona) na maksymalnie 4 działki, po 1 działce pod każdy z domów (1 istniejący i 3 nowe).

Zgodnie z art. 95 ust 7 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Jedna działka która posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać.

Zamierza Pan sprzedać działkę budowlaną.

Działkę, którą zamierza Pan sprzedać nabył Pan wraz z zabudowaniami w drodze umowy kupna sprzedaży w 1997 r. od osoby fizycznej.

Działkę, którą zamierza Pan sprzedać nabył Pan w celach rekreacyjnych (znajduje się nad jeziorem).

W momencie nabycia była działką o użytku R (grunty orne), po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w 2003 r., w którym tereny gdzie położona jest działka otrzymały przeznaczenie budowlane i po obligatoryjnym zakładaniu kartotek z urzędu nieruchomość została przekształcona na rodzaj użytku B (tereny mieszkaniowe).

W momencie nabycia działka była zabudowana 3 budynkami: 1 domem mieszkalnym jednolokalowym z 1937 r., 2 budynkami gospodarczymi (budynki gospodarcze z których 1 adaptował Pan na cele mieszkalne zamierza Pan z żoną wyburzyć), a budynek mieszkalny sprzedać z ułamkowym udziałem w gruncie i prawem do korzystania z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem fragmentów przeznaczonych wpisem do działu III KW do korzystania wyłącznego przez każdoczesnych właścicieli innych wyodrębnionych lokali (np. ogródki, miejsca postojowe).

Od momentu nabycia działka była i nadal jest wraz z zabudowaniami, wykorzystywana na cele rekreacyjne – oznacza to że przechowuje tam Pan swoje i rodziny sprzęty do rekreacji: rowery, kajaki, łódki, materace, leżaki itp. oraz przyjeżdża Pan tam na odpoczynek i uprawianie sportów wodnych sam, z żoną z dziećmi z rodziną lub z przyjaciółmi lub dzieci z przyjaciółmi – nie prowadząc tam żadnej działalności również z zakresu wynajmu.

Nie wykorzystywał Pan działki oraz znajdujących się na nich budynków w ramach działalności gospodarczej.

Nie prowadzi/nie prowadził Pan z wykorzystaniem działki działalności rolniczej i nie i dokonywał Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych i nie był Pan z tego tytułu zarejestrowany jako podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy.

Działka nie była/nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy albo innych umów o podobnym charakterze.

Budowa dodatkowych domów na jednej działce, którą posiada Pan z żoną i sprzedaży 1 domu istniejącego i 3 domów nowo wybudowanych wraz z ułamkowymi udziałami w działce ma na celu pozyskanie środków na spłacenie przed przejściem na emeryturę i zakończeniem działalności gospodarczej na początku 2026 r. wszystkich posiadanych przez Pana i Pana żonę kredytów bankowych, kupieckich, oraz pokrycie kosztów zaopatrzenia medycznego i leczenia (jest Pan osobą niepełnosprawną).

Czynności jakie podjął/będzie Pan podejmować w celu możliwości rozpoczęcia budowy 3 dodatkowych budynków na jednej działce, którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać wraz domem istniejącym i domami, które zamierza Pan z żoną wybudować to:

a)dla obszaru obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego więc występuje tu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

b)posiada Pan wraz z żoną pozwolenie na budowę 3 nowych budynków jednorodzinnych dwulokalowych na jednej działce,

c)żadne inne pozwolenia i decyzje nie są konieczne w trakcie budowy domów,

d)jedna działka, którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać jest uzbrojona i ogrodzona - inne wewnętrzne podziały/grodzenia itp. w ramach nieruchomości wspólnej będą w gestii przyszłych współwłaścicieli,

e)zaangażowanie środków na budowę nowych domów - przewiduje Pan wyłącznie z zaliczek z umów przedwstępnych od ewentualnych kupujących udziały w nieruchomości wspólnej - nie posiada Pan z żoną własnych środków,

f)nabywców zamierza Pan pozyskać poprzez: social media, ogłoszenia w internecie,

g)nie zamierza Pan z żoną udzielać pełnomocnictwa do sprzedaży i inne w trakcie procesu budowy.

Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży następujących nieruchomości:

1.	Działka z domem	(…)		ul. (…)
	Zakup od osoby fizycznej (z żoną)	umowa	1986 r.
	Sprzedaż dla osoby fizycznej (z żoną)	umowa	1994 r.
	Nabycie (2 małżonków) i wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych (dzieci)
2.	Działka pod budowę domu	(...)		ul. (…)
	Zakup od osoby fizycznej (z żoną) na kredyt	umowa	1994 r.
	Sprzedaż (z żoną) dla osoby fizycznej działki z wybudowanym domem	umowa	2004 r.
	Nabycie i wybudowanie domu i wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych (większe dzieci)
3.	Działka rekreacyjna z domkiem letniskowym (udział 1/2)			(…)
	Zakup w udziale 1/2 od osoby fizycznej (z żoną) na współudział z teściami	umowa	1993 r.
	Sprzedaż (z żoną) 1/2 udziału dla osoby fizycznej
	Nabycie i wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe/rekreacyjne
	Sprzedaż z powodu śmierci jednego ze współwłaścicieli (teścia)
4.	Działka z domem	(...)		ul. (…)
	Zakup od osoby fizycznej (z żoną) na kredyt	umowa	2004 r.
	Sprzedaż (z żoną) dla osoby fizycznej	umowa	2020 r.
	Nabycie i wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe
	Sprzedaż z powodu zmiany własnych potrzeb mieszkaniowych (dorosłe dzieci)
5.	Mieszkanie spółdzielcze	(...)		ul. (…)
	Nabycie ze spadku i darowizny udziału w mieszkaniu (żona)		2017 r.
	Sprzedaż dla osoby fizycznej (żona)	umowa	2018 r.
	Sprzedaż z powodu konieczności ponoszenia przez żonę kosztów DPS dla teściowej
6.	Mieszkanie			(…)
	Nabycie mieszkania (z żoną) na kredyt	umowa	1999 r.
	Sprzedaż (z żoną) dla osoby fizycznej	umowa	2010 r.
	Nabycie i wykorzystywanie na cele mieszkaniowe dla rodziców
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych - śmierć teścia
7.	Mieszkanie			(…)
	Nabycie mieszkania (z żoną) na kredyt	umowa	2010 r.
	Sprzedaż dla osoby fizycznej	umowa	2015 r.
	Nabycie i wykorzystywanie na cele mieszkaniowe dla matki
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych - konieczność opieki dla matki - zamieszkanie z siostrą
8.	Udział w mieszkaniu			(…)
	Nabycie udziału w mieszkaniu	umowa	2015 r.
	Sprzedaż udziału w mieszkaniu dla osoby fizycznej	umowa	2019 r.
	Nabycie i wykorzystywanie na cele mieszkaniowe dla matki z opieką
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych – konieczność umieszczenia matki w DPS
9.	Mieszkanie			(…)
	Nabycie mieszkania (z żoną) na kredyt	umowa	2014 r.
	Sprzedaż dla osoby fizycznej	umowa	2021 r.
	Nabycie i wykorzystywanie na cele mieszkaniowe dla dzieci na studiach
	Sprzedaż z powodu zmiany potrzeb mieszkaniowych dzieci
10.	Działka pod budowę domu			(…)
	Zakup od osoby fizycznej	umowa	2020 r.
	Nabycie pod wybudowanie domu (w trakcie budowy - częściowo zamieszkały) i wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe
	Sprzedaż - nie - zapisane w spadku dla dzieci

W chwili obecnej nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Transakcja nabycia jednej działki, która posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać odbyła się w drodze umowy kupna sprzedaży w 1997 r. przez osoby fizyczne od osoby fizycznej i nie była udokumentowana fakturą i opodatkowana podatkiem VAT.

Nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek.

Na każdej z działek na dzień sprzedaży (ze wskazaniem nr działek) znajdują się/będą znajdowały:

BUDYNKI

Na jednej działce, którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać znajdują się obecnie: 3 budynki: 1 dom mieszkalny jednolokalowy z 1937 r., 2 inne budynki i 1 wiata, które zamierza Pan z żoną wyburzyć (do wyburzenia: 1 budynek gospodarczy, 1 budynek mieszkalny przebudowany z dawnego budynku gospodarczego, 1 wiata).

Na tej samej jednej działce, którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać znajdować się będą na dzień sprzedaży:

1 dom mieszkalny jednolokalowy z 1937 r. (bez zmian) i
3 nowe budynki mieszkalne jednorodzinne 2 - lokalowe (zamiast wyburzonych 1 budynku gospodarczego, 1 budynku mieszkalnego przebudowanego z dawnego chlewika 1 wiata).

BUDOWLE

Jedna działka którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać jest uzbrojona (woda, kanalizacja, elektryczność data uzbrojenia lata przed 1997 r. do 2000 r.), w trakcie budowy nowych domów nastąpi korekta/przebudowa przyłączeń mediów wewnętrznie w ramach posiadanej działki do nowych budynków zamiast do starych. Na tej samej działce znajduje się teren utwardzony w 1998 r., który pozostanie i służyć będzie wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej do parkowania samochodów. Teren działki (nieruchomości wspólnej) został też ogrodzony w 1998 r.

Stan istniejący

Dla jednej działki, którą posiada Pan z żoną i w której ułamkowe udziały zamierza Pan z żoną sprzedać znajduje się po 1 przyłączu z każdego z mediów z odgałęzieniami do istniejących budynków (woda, kanalizacja, elektryczność), 1 ogrodzenie, 1 brama, 1 furtka, 1 utwardzony plac parkingowy.

Stan projektowany

Przyłącza mediów od sieci do działki pozostają bez zmian. W trakcie budowy nowych domów nastąpi korekta/przebudowa odgałęzień przyłączy mediów wewnętrznie w ramach posiadanej działki do nowych budynków zamiast do starych. 1 ogrodzenie, 1 brama, 1 furtka, 1 utwardzony plac parkingowy pozostają bez zmian i służyć będą wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej.

W 1997 roku nabył pan jedną działkę zabudowaną 3 budynkami: 1 domem mieszkalnym jednolokalowym z 1937 r. i 2 budynkami gospodarczym (budynki gospodarcze z których 1 adaptował Pan w 1998 r. na cele mieszkalne zamierza Pan z żoną wyburzyć), a budynek mieszkalny sprzedać z ułamkowym udziałem w gruncie i prawem do korzystania z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem fragmentów przeznaczonych wpisem do działu III KW do korzystania wyłącznego przez każdoczesnych właścicieli innych wyodrębnionych lokali (np. ogródki, miejsca postojowe).

3 nowe budynki które zamierza Pan z żoną wybudować na Pana działce zamiast starych (do wyburzenia: 1 budynek gospodarczy, 1 budynek mieszkalny przebudowany z dawnego chlewika, 1 wiata).

Nie przysługiwało Panu nigdy żadne prawo do odliczenia żadnego podatku z tytułu remontu istniejących budynków, ich uzbrojenia i budowy budowli.

Istniejący budynek mieszkalny jest użytkowany od 1937 r., a przez Pana od 1997 r.

Nowe budynki zamierza Pan z żoną sprzedać w stanie nowym nie używanym przed upływem 2 lat od budowy.

Nakłady na remonty istniejących budynków (w latach 1997-2024), ich uzbrojenia i budowy budowli utwardzenia terenu, ogrodzenia nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej i nie przysługiwało Panu nigdy żadne prawo do odliczenia żadnego podatku z tytułu remontu istniejących budynków, ich uzbrojenia i budowy budowli.

Sprzedaży będzie dokonywał Pan jako osoba fizyczna, nie będzie ona powiązana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Pytanie (doprecyzowane w piśmie z 31 lipca 2024 r.)

Czy sprzedaż ułamkowych udziałów w posiadanej działce wraz z nowo wybudowanymi na niej budynkami będzie zwolniona z podatku VAT?

Pana stanowisko

Zgodnie z zaistniałym zdarzeniem przyszły, stwierdza Pan, że transakcja podlega pod zwolnienie z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, ponieważ w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy wiec przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w działce wraz z nowo wybudowanymi budynkami, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan w (...) m.in. działalność z zakresu wynajmu pokoi biurowych/usługowych/handlowych. Prowadzi Pan również działalność z zakresu: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Działkę, którą zamierza Pan sprzedać została nabyta wraz z zabudowaniami w drodze umowy kupna sprzedaży w 1997 r. od osoby fizycznej w celach rekreacyjnych (znajduje się nad jeziorem). W momencie nabycia działka była zabudowana 3 budynkami: 1 domem mieszkalnym jednolokalowym z 1937 r., 2 budynkami gospodarczym (budynki gospodarcze z których 1 adaptował Pan na cele mieszkalne zamierza Pan z żoną wyburzyć), a budynek mieszkalny sprzedać z ułamkowym udziałem w gruncie i prawem do korzystania z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem fragmentów przeznaczonych wpisem do działu III KW do korzystania wyłącznego przez każdoczesnych właścicieli innych wyodrębnionych lokali (np. ogródki, miejsca postojowe).

Od momentu nabycia działka była i nadal jest wraz z zabudowaniami wykorzystywana na cele rekreacyjne dla Pana rodziny (położona jest nad jeziorem). Stan taki będzie trwał do rozpoczęcia rozbiórki części budynków i budowy nowych budynków mieszkalnych. Nie wykorzystywał Pan działki oraz znajdujących się na nich budynków w ramach działalności gospodarczej. Nie prowadzi/nie prowadził Pan z wykorzystaniem działki działalności rolniczej i nie i dokonywał Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych i nie był Pan z tego tytułu zarejestrowany jako podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy. Działka nie była/nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy albo innych umów o podobnym charakterze.

Obecnie zamierza Pan wybudować na działce 3 budynki mieszkalne dwulokalowe. Budowa dodatkowych domów na jednej działce, którą posiada Pan z żoną i sprzedaży 1 domu istniejącego i 3 domów nowo wybudowanych wraz z ułamkowymi udziałami w działce ma na celu pozyskanie środków na spłacenie przed przejściem na emeryturę i zakończeniem działalności gospodarczej na początku 2026 r. wszystkich posiadanych przez Pana i Pana żonę kredytów bankowych, kupieckich, oraz pokrycie kosztów zaopatrzenia medycznego i leczenia (jest Pan osobą niepełnosprawną).

Ze względu na postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gdzie jest nieruchomość nie ma możliwości podziału tej działki przed zakończeniem budowy nowych domów i ich odbiorem. Zamierza Pan z żoną sprzedać - dom istniejący i 3 budynki mieszkalne dwulokalowe z ułamkowymi udziałami w gruncie czyli w 1 działce którą współposiada Pan z żoną.

Nabywców zamierza Pan pozyskać poprzez: social media, ogłoszenia w internecie. Nie zamierza Pan z żoną udzielać pełnomocnictwa do sprzedaży i inne w trakcie procesu budowy Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w działce wraz z nowo wybudowanymi budynkami dwulokalowymi.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych także zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działce.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą udziału w działce zabudowanej nowo wybudowanymi budynkami podjął Pan/zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana udziału w działce zabudowanej nowo wybudowanymi budynkami należy uznać za działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że podejmowanie przez Pana szeregu zorganizowanych działań, takich jak: przygotowania terenu pod budowę, wyburzenie (1 budynku gospodarczego, 1 budynku mieszkalnego przebudowanego z dawnego budynku gospodarczego, 1 wiaty), uzyskanie pozwolenia na budowę 3 nowych budynków mieszkalnych dwulokalowych na jednej działce, realizacja procesu budowlanego, zaangażowanie środków na budowę nowych domów wyłącznie z zaliczek z umów przedwstępnych od ewentualnych kupujących udziały w nieruchomości wspólnej oraz pozyskiwanie nabywców poprzez social media, ogłoszenia w internecie, świadczą o profesjonalnym i zorganizowanym charakterze transakcji.

W celu realizacji inwestycji w postaci budowy 3 budynków dwulokalowych będzie podejmował Pan działania podobne do czynności wykonywanych przez podmioty profesjonalne zajmujące się wznoszeniem oraz sprzedażą nieruchomości. W przedstawionych okolicznościach sprawy, Pana działania od działalności stricte deweloperskiej odróżnia jedynie to, że nie nabył Pan gruntu w celu prowadzenia na niej inwestycji, a wykorzystał Pan w tym celu posiadany udział, wykorzystywany dotychczas na cele rekreacyjne Pana i Pana rodziny. Podjęte przez Pana działania polegające na realizacji procesu inwestycyjnego spowodowały w istocie wyłączenie posiadanego przez Pana udziału w nieruchomości z przeznaczeniem na działalność gospodarczą.

Wskazać albowiem należy, że w pierwszej kolejności przygotował Pan teren pod budowę. Następnie wyburzył 1 budynek gospodarczy, 1 budynek mieszkalny przebudowany z dawnego budynku gospodarczego oraz 1 wiatę. W dalszej kolejności uzyskał Pan pozwolenia na budowę 3 nowych budynków mieszkalnych dwulokalowych na jednej działce. Nabywców nowo wybudowanych budynków mieszkalnych planuje Pan poszukiwać poprzez social media oraz ogłoszenia w internecie. Natomiast w realizację procesu budowlanego w postaci budowy nowych domów planuje Pan zaangażować środki wyłącznie z zaliczek z umów przedwstępnych od ewentualnych kupujących udziały w nieruchomości wspólnej.

A zatem, oceniając powyżej podejmowane przez Pana działania wskazać należy, że realizując proces inwestycyjny polegający na budowie 3 nowych budynków mieszkalnych dwulokalowych na jednej działce, Pana celem nie będzie tworzenie własnego zasobu mieszkaniowego a działalność gospodarcza zarobkowa podobna do działalności gospodarczej wykonywanej przez dewelopera.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań, zatem sprzedaż udziału w działce zabudowanej nowo wybudowanymi budynkami, o której mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanego udziału w działce zabudowanej nowo wybudowanymi budynkami w sposób profesjonalny i z zyskiem.

Jak wskazano powyżej podjął Pan wiele czynności, których celem było uatrakcyjnienie udziału w działce, w przeciwnym razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione. Działania podejmowane przez Pana, tj. wyburzenie 1 budynku gospodarczego, 1 budynku mieszkalnego przebudowanego z dawnego chlewika oraz 1 wiaty w miejsce których, jak wskazał Pan w opisie sprawy powstaną 3 nowe budynki mieszkalne dwulokalowe służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Tym samym kupujący uzyskuje lokal w nowym budynku mieszkalnym dwulokalowym wraz z ułamkowymi udziałami w gruncie. W efekcie podjętych przez Pana czynności, przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili nabycia.

Ponadto, jak wskazał Pan w opisie sprawy zaangażowanie środków na budowę nowych domów - przewiduje Pan wyłącznie z zaliczek z umów przedwstępnych od ewentualnych kupujących udziały w nieruchomości wspólnej. A zatem można stwierdzić, że niejako będzie Pan działał na zlecenie ewentualnych kupujących. Co również istotne w sprawie, jak wskazano w opisie sprawy prowadzi Pan właśnie działalność gospodarczą m.in. w tym zakresie, tj. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz przygotowania terenu pod budowę.

A zatem wskazać należy, że opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Wbrew Pana twierdzeniu planowaną sprzedaż udziału w działce zabudowanej 3 nowymi budynkami mieszkalnymi dwulokalowymi należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na jej handlowy i niewątpliwie zarobkowy charakter.

Dokonując opisanych we wniosku czynności należy stwierdzić, że podjął/podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE nie ma większego znaczenia okoliczność, że od momentu nabycia udziału w działce był i nadal jest wraz z zabudowaniami wykorzystywany na cele rekreacyjne dla Pana rodziny (działka położona jest nad jeziorem). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zatem pomimo tego, że po nabyciu udziału w nieruchomości wykorzystywał go Pan na cele rekreacyjne Pana i Pana rodziny, to późniejszy sposób zadysponowania posiadanym udziałem, tj. wyburzenie części istniejących naniesień oraz budowa trzech budynków dwulokalowych, wyklucza możliwość uznania posiadanego majątku za majątek prywatny.

W opisie sprawy wskazał Pan jednoznacznie, że budowa dodatkowych domów na jednej działce, którą posiada Pan z żoną i sprzedaży 1 domu istniejącego i 3 domów nowo wybudowanych wraz z ułamkowymi udziałami w działce ma na celu pozyskanie środków na spłacenie przed przejściem na emeryturę i zakończeniem działalności gospodarczej na początku 2026 r. wszystkich posiadanych przez Pana i Pana żonę kredytów bankowych, kupieckich, oraz pokrycie kosztów zaopatrzenia medycznego i leczenia.

Zatem z okoliczności sprawy wynika, że udział w działce zabudowanej nowo wybudowanymi budynkami dwulokalowymi nie będzie służyć do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych (mieszkaniowych) a budowa oraz późniejsza sprzedaż budynków będzie mieć charakter handlowy/zarobkowy.

Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

Planowane przez Pana czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej podjętej w celach zarobkowych, co zostało wykazane już powyżej.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji planowana sprzedaż udziału w działce zabudowanej 3 nowo wybudowanymi budynkami dwulokalowymi wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

W zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ułamkowych udziałów w posiadanej działce wraz z nowo wybudowanymi na niej budynkami zostanie wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego w uzupełnieniu wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych

Jednocześnie informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we wskazanej przez Pana w uzupełnieniu wniosku działce zabudowanej 3 budynkami mieszkalnymi dwulokalowymi. Interpretacja ta nie odnosi się natomiast do pozostałych działek (w tym udziale w działce zabudowanej istniejącym budynkiem mieszkalnym), wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko dla Pana, jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie