Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT dla dostawy 12 lokali mieszkalnych, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy 12 lokali mieszkalnych, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 września 2024 r. (wpływ 5 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku

Sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka”, „Podatnik” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, posiadającym w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

18 lipca 2024 r. Podatnik nabył na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) działkę nr 1 położoną w (...), na której to działce posadowiony jest budynek mieszkalny, murowany, 3-kondygnacyjny o pow. zabudowy 468 m², pow. użytkowej 1 114,70 m², na co składa się powierzchnia użytkowa 938,50 m² wraz z powierzchnią klatek schodowych, kotłowni i powierzchnią mieszkalną o obniżonej wysokości, gdzie znajduje się 12 lokali mieszkalnych i 4 lokale usługowe (dalej jako: „Nieruchomość”).

Lokale usługowe pozostają wynajęte na prowadzenie działalności gospodarczej natomiast lokale mieszkalne są wynajmowane na cele mieszkalne. W nieruchomości znajdują się również lokale usługowe, w których działalność gospodarczą prowadził poprzedni właściciel Nieruchomości oraz lokale mieszkalne wykorzystywane w celach mieszkalnych przez poprzedniego właściciela Nieruchomości.

Nabycie przedmiotowej działki wraz z opisaną Nieruchomością korzystało ze zwolnienia z podatku VAT, co potwierdza interpretacja indywidualna z 7 listopada 2017 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.597.2017.2.JSZ, wydana dla osoby, która dokonała sprzedaży na rzecz Spółki. W odniesieniu do lokali mieszkalnych, które sprzedawca wykorzystywał na własne cele mieszkaniowe, transakcja w ogóle nie podlegała podatkowi VAT (rozporządzanie prywatnym mieniem). Natomiast w odniesieniu do lokali użytkowych, lokali przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej oraz przeznaczonych na najem prywatny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - ich dostawa korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) i b) ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy korzystała ze zwolnienia z podatku VAT - Spółka nie odliczyła podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości.

W odniesieniu do sprzedaży gruntu, na którym została usytuowana nieruchomość, zastosowanie znalazł przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wnioskodawca zamierza w przyszłości dokonać sprzedaży 12 lokali mieszkalnych (zdarzenie przyszłe). Pierwsze zasiedlenie (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT) wszystkich lokali (mieszkalnych i usługowych) znajdujących się w nabytej przez Podatnika nieruchomości nastąpiło w latach 2011 - 2013. Od tamtej pory nie nastąpiło ulepszenie przedmiotowych lokali w wartości przekraczającej 30% wartości początkowej nieruchomości jako całości, a także jej poszczególnych lokali. Takiego ulepszenia nie planuje również Wnioskodawca.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy w odniesieniu do sprzedaży 12 lokali znajdzie zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?

Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

W ocenie Spółki, w odniesieniu do dostawy 12 lokali mieszkalnych znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6).

Dostawa towarów oraz świadczenie usług mieści się w definicji sprzedaży określonej w przepisie art. 2 pkt 22 ustawy VAT, w myśl którego przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mając powyższe na uwadze Sp. z o.o., dokonując w przyszłości sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących Nieruchomość będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub Ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona z podatku VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. W myśl tego przepisu przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Określeniem pierwszego zasiedlenia posługuje się unijny ustawodawca w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej jako: „Dyrektywa”), przy czym Dyrektywa nie definiuje tego pojęcia oraz nie wprowadza dodatkowych warunków go określających.

Z tego też powodu pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz zamieszkania przez właściciela.

Zatem w celu określenia, czy przyszła sprzedaż przez Spółkę lokali znajdujących się w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, kluczowe jest ustalenie, czy dostawa tych lokali zostanie dokonana w ramach tak rozumianego pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak już wcześniej podkreślono, wszystkie lokale, a mianowicie:

• mieszkalne przeznaczone do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poprzedniego właściciela,
• mieszkalne, przeznaczone na najem w ramach działalności gospodarczej,

zostały zajęte do użytkowania w latach 2011-2013 (pierwsze zasiedlenie). Pierwsze zasiedlenie zostało zrealizowane w ramach różnych czynności (wynajem lokali mieszkalnych, wykorzystanie / zamieszkanie / lokali mieszkalnych na potrzeby prywatne poprzedniego właściciela nieruchomości). Od tamtej pory w odniesieniu do żadnego z lokali mieszkalnych nie poniesiono wydatków na ich ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Takiego ulepszenia nie planuje również Wnioskodawca.

W odniesieniu do ewentualnej sprzedaży gruntu, na którym została usytuowana Nieruchomość, zastosowanie znajdzie przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Skoro zatem sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych stanowiących Nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, to także w wypadku sprzedaży całości lub części gruntu wraz z lokalami znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie, ponieważ z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a zatem wartość gruntu niejako „dzieli los” wartości lokali na gruncie ww. przepisów ustawy VAT.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż 12 lokali mieszkalnych będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami lokal mieszkalny spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest zatem pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży 12 lokali mieszkalnych.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży przez Państwa 12 lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z wniosku wynika, że pierwsze zasiedlenie 12 lokali mieszkalnych, znajdujących się w nabytej przez Państwa Nieruchomości, nastąpiło w latach 2011 – 2013. Od tego czasu nie dokonano ich ulepszenia, które przekraczałoby 30% wartości początkowej poszczególnych lokali. Państwo również nie planują ulepszeń lokali będących przedmiotem sprzedaży. Doszło zatem do pierwszego zasiedlenia 12 lokali mieszkalnych i od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat.

W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy 12 lokali mieszkalnych, gdyż ich zbycie nie zostanie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali minie okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa przez Państwa udziału w działce gruntu nr 1, na której posadowiony jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne przeznaczone przez Państwa na sprzedaż również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, oceniając Państwa stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Jednocześnie należy zauważyć, że Strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy każdego z 12 lokali mieszkalnych po spełnieniu warunków zawartych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, oraz opodatkować ją właściwą stawką podatku VAT dla tego towaru.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).