W przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym dostawa nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 0,2029 ha, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr 1, za dostawę towarów niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 września 2024 roku (wpływ 3 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha (dwa tysiące dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), położonej w (…), dla której w Sądzie Rejonowym (...) Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta numer (…).

Wnioskodawca nabył tę nieruchomość w roku 2006 od Gminy (...) na podstawie art. 27, 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta na cele prywatne, mieszkaniowe.

W dacie nabycia był kawalerem, aktualnie jest w związku małżeńskim a umów majątkowych rozszerzających nie zawierał.

Działka nie jest zabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość w całości wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem „30MN” przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną.

Dnia (…) 2024 r. Wnioskodawca zawarł z spółką S.A. umowę przedwstępną warunkową sprzedaży oraz umowę dzierżawy na cele związane z realizacją obiektu handlowo-usługowego. Umowa została zawarta pod warunkiem, że Spółka S.A. uzyska:

1)prawomocne pozwolenie na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem,

2)pozwolenie na lokalizacje zjazdu niezbędnego dla dojazdu do ww. obiektu,

3)inne zgody niezbędne dla przeprowadzenia planowanej przez Spółkę S.A. inwestycji budowlanej.

Jednocześnie Spółka S.A. oświadczyła w umowie przedwstępnej, że zachowuje prawo do nabycia gruntu mimo braku ww. pozwoleń a także prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany planów inwestycyjnych. Tak więc uzyskanie ww. pozwoleń nie jest warunkiem obligatoryjnym do zakupu nieruchomości przez Spółkę S.A. Jednocześnie z zawarciem umowy przedwstępnej strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Zawarcie tej umowy zostało dokonane wyłącznie w związku z planowaną przez Spółkę S.A. inwestycją. Umowa została zawarta na okres 3 miesięcy.

Wnioskodawca udzielił Spółce S.A. pełnomocnictwa w zakresie działań związanych z planowaną przez Spółkę S.A. inwestycją i wyłącznie w tym celu. Wnioskodawca nie zamierza budować budynku handlowo-usługowego, a pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie w związku z oczekiwaniem służb administracyjnych. Jednocześnie Wnioskodawca udzielił Spółce S.A. zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zamierza zbyć w takiej postaci w jakiej ją nabył. Przed podpisaniem umowy ze Spółką S.A. Wnioskodawca nie dokonywał jej ulepszania, ani nie dokonywał działań marketingowych w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości, zmianie warunków zagospodarowania przestrzennego itp. W czasie trwania umowy przedwstępnej, nie zostaną przez Wnioskodawcę poniesione żadne nakłady finansowe na polepszenie nieruchomości, cały nakład finansowy na cel budowy obiektu handlowo-usługowego ponosi nabywca gruntu, czyli Spółka S.A.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od (…) 2021 r. i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności jest naprawa i konserwacja maszyn (33.12.Z). Wnioskodawca nie dokonuje obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie jest i nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele działalności gospodarczej lub rolniczej.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkalne i rekreacyjne, co do których nie ma jednak aktualnie żadnych skonkretyzowanych planów na ich zbywanie. Są to następujące nieruchomości:

1)mieszkanie zakupione na cele mieszkaniowe w listopadzie 2013 roku,

2)2 miejsce garażowe zakupione 2020 roku, do celów prywatnych,

3)działki - rolna i leśna - niezabudowane, zakupione w 2023 roku do celów prywatnych, rekreacyjnych położone w miejscowości C.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka nr 1 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Co roku była jedynie koszona z roślinności aby utrzymać porządek wymagany przez gminę (na żądanie gminy).

Gmina, od której Wnioskodawca nabył grunt, nie wystawiła faktury VAT. Nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta na prywatne cele mieszkaniowe.

Do (…) 2024 r. Wnioskodawca otrzymał wynagrodzenie z tytułu dzierżawy ww. działki w wysokości (…) zł. Otrzymane wynagrodzenie z ww. umowy zostanie rozliczone ryczałtem wg stawki 8,5% w październiku.

Pełnomocnik będzie występował o potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości wybudowania obiektu handlowo-usługowego przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych na działce nr 1 (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu) oraz będzie występował o uzyskanie warunków technicznych przyłączy, m. in. kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu) na ww. działce. Ponadto, pełnomocnik będzie występował o:

• uzyskanie decyzji o pozwolenie na budowę,
• uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego,
• uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew,
• uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem.

Ponadto kupujący otrzymał od Wnioskodawcy zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Wnioskodawca nie występował z wnioskami o uchwalenie lub o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca jest właścicielem gruntu (działki nr 1). Działka ta została nabyta na cele prywatne, mieszkaniowe. Wnioskodawca planował wybudować na niej dom dla siebie i swojej rodziny, jednak zmieniły się plany życiowe Wnioskodawcy, Wnioskodawca zmienił miejsce zamieszkania. Przez cały okres posiadania Wnioskodawca utrzymywał jedynie na działce porządek poprzez coroczne własnoręczne koszenie roślinności (wymagania gminy).

Zainteresowany nabywca sam skontaktował się z Wnioskodawcą, odszukując jego dane w rejestrach powiatowych w celu kupna ww. działki.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż niezabudowanego gruntu nie podlega podatkowi od towarów i usług, nie mieści się bowiem w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zdefiniowaną w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest więc spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Ustawodawca zastrzegł jednak, że musi to być działanie charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców. W orzecznictwie podkreśla się, że do działalności gospodarczej zdefiniowanej na potrzeby podatku VAT można zaliczyć wyłącznie działania cechujące się fachowością i profesjonalizmem; działania charakteryzujące się stałym, powtarzalnym charakterem (np. stypizowaniem działań, ciągłością współpracy); działania podporządkowane regułom opłacalności i zysku oraz stałym uczestnictwem w obrocie gospodarczym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową - profesjonalną (tak np. w wyroku WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2019 r., III SA/Wa 2798/18 utrzymanym przez NSA wyrokiem z 6 kwietnia 2023 r., I FSK 1742/19).

Z grona podatników wyklucza się natomiast te osoby, gdy dokonują sprzedaży rzeczy stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W orzecznictwie podkreśla się, że nie jest podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. W związku z tym, w celu ustalenia, czy podmiot działa „w charakterze podatnika VAT” należy każdorazowo ustalić, czy - w odniesieniu do konkretnej transakcji - podmiot działa w warunkach charakterystycznych dla działalności producentów, handlowców lub usługodawców. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się majątku prywatnym nie powinna więc podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedawca nie działa „w charakterze podatnika VAT”.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. W tym orzeczeniu TSUE podkreślił, że zwykłe (tj. poza działalnością handlową) nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi „wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego” w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (podobnie TSUE uznał w wielu wcześniejszych orzeczeniach). Jedynie wtedy, gdy sprzedający w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. W wyroku tym TSUE położył nacisk na angażowanie środków własnych sprzedawcy i to w celach charakterystycznych dla producenta lub handlowca, wskazując jedynie przykładowo na uzbrojenie terenu.

W opisanej we wniosku transakcji Wnioskodawca nie zaangażuje żadnych środków w związku z planowaną sprzedażą. Wprost przeciwnie, to kupująca Spółka S.A. będzie jedynym podmiotem angażującym własne środki finansowe niezbędne do rozpoczęcia planowanej inwestycji. Jedynym bowiem podmiotem zainteresowanym w uzyskaniu pozwoleń niezbędnych do wybudowania planowanej inwestycji jest Spółka S.A.

Wnioskodawca udzielił Spółce S.A. pełnomocnictwa w zakresie czynności niezbędnych do przeprowadzenia planowanej przez Spółkę inwestycji, jednak - co istotne - Spółka S.A. uzyskała jednocześnie od Wnioskodawcy zgodę na dysponowanie terenem na cele budowlane. Spółka nie będzie więc działać na rzecz Wnioskodawcy, ale wyłącznie na własną rzecz, wynika to zresztą wprost z treści umowy przedwstępnej. Zgoda na dysponowanie gruntem na cele budowlane jest udzielana inwestorowi, który we własnym imieniu i na własną rzecz rozpoczyna inwestycję budowlaną na cudzym gruncie. W takim przypadku pełnomocnictwo jest udzielane jedynie na wypadek, sama zgoda na dysponowanie gruntem na cele budowlane okazała się niewystarczająca dla organów nadzoru budowlanego lub innych organów administracji. Jednym słowem, jedynym celem pełnomocnictwa udzielanego w takich warunkach prawnych jest jedynie ułatwienie uzyskania decyzji administracyjnych niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji przez Spółkę S.A. Będą to jednak działania prowadzone przez Spółkę S.A. wyłącznie na jej rzecz; Wnioskodawca nie jest zainteresowany budową budynku handlowo-usługowego na nieruchomości. Gdyby miał takie plany nie zawierałby umowy przedwstępnej sprzedaży.

Jak to zauważono we wniosku, Wnioskodawca nie podejmie żadnych aktywnych działań związanych z inwestycją Spółki S.A., nie będzie ponosić żadnych nakładów, a uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych rozpoczęcia budowy nie zwiększy ustalonej wcześniej ceny sprzedaży, nie wpłynie także w żaden inny sposób na treść umowy sprzedaży.

W związku z tym, nie można uznać, że właściciel gruntu w celu dokonania sprzedaży gruntów podejmie aktywne działania właściwe podmiotom profesjonalnie zajmującym się obrotem nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a w konsekwencji, że sprzedaż gruntu opisana we wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 u.p.t.u.

Przedmiotem sprzedaży będzie prywatny majątek Wnioskodawcy. Jak to wyżej zauważono, w orzecznictwie podkreśla się, że o statusie podatnika VAT w zakresie obrotu nieruchomościami decyduje aktywność sprzedawcy wykazywana na wszystkich etapach: od zakupu gruntu, poprzez proces przygotowania do sprzedaży, aż po samą sprzedaż. Samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - co jest podyktowane wyłącznie wymaganiami stawianymi przez organy administracyjne - nie mieści się w ogóle w definicji działalności gospodarczej, i nie świadczy o aktywności sprzedawcy, którą można uznać za porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami, na którą położył nacisk TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. Wszelkie działania w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wniosku podejmowane są z inicjatywy nabywcy nieruchomości i na jego rzecz. Istotne jest bowiem, że pełnomocnictwo jest udzielone w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży i ma związek wyłącznie z tą umową.

Wnioskodawca zdaje sobie sprawę z tego, że zgodnie z przepisami prawa cywilnego udzielenie pełnomocnictwa oznacza, iż pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy, jednak w przypadku sytuacji opisanej we wniosku, pełnomocnik jedynie formalnie reprezentuje Wnioskodawcę, podczas gdy faktycznym celem działania Spółki S.A. będzie działanie wyłącznie na rzecz samej siebie, ponieważ to spółka - jako nabywca nieruchomości - planuje wybudowanie budynku handlowo-usługowego na nabywanym terenie. Wszelkie czynności wykonywane przez spółkę służą wyłącznie realizacji jej własnych celów oraz pozostają bez wpływu na zakres uprawnień właściciela nieruchomości, nie mają tez wpływu na zwiększenie ceny sprzedaży. W istocie rzeczy działania pełnomocnika są związane wyłącznie z jego własnym interesem, mają na celu przygotowywanie gruntu do budowy obiektu, który będzie służył jego działalności gospodarczej, i nie mają nic wspólnego z interesem Wnioskodawcy. W tym przypadku, udzielenie pełnomocnictwa jest jedynie uzupełniającym dokumentem do zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane wyrażonej w umowie przedwstępnej i jest udzielone równorzędnie do tej zgody.

W orzecznictwie nie ma wątpliwości, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie czyni ze sprzedającego podatnika VAT. Jak to zauważył WSA w Łodzi w wyroku z 3 września 2020 r., I SA/Łd 877/19 - udzielenie nabywcy nieruchomości - na etapie umowy przedwstępnej - pełnomocnictwa, którego zakres umożliwia temu nabywcy realizację celu związanego z jej nabyciem, który to cel pozostaje bez wpływu na zakres uprawnień sprzedawcy, nie może samo w sobie przesądzać o spełnieniu przez sprzedawcę normy art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. Podobne stanowisko zajmują inne składy orzekające. NSA w wyroku z 21 sierpnia 2020 r., I FSK 1909/17, orzekł, że „Uzależnienie nabycia działki od uzyskania potwierdzenia możliwości wykorzystania działki na określony cel, a w związku z tym umożliwienie nabywcy przez sprzedawcę uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, nie może być traktowane jako podejmowanie przez sprzedawcę działań równoznacznych z tymi, jakie towarzyszą profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami”. Podobnie uznano w wyrokach NSA: z 24 listopada 2023 roku, I FSK 816/20 i I FSK 817/20.

W sprawie tożsamej z przedmiotem wniosku, WSA w Łodzi wyrokiem o sygn. I SA/Łd 352/19 (utrzymanym w mocy przez NSA orzeczeniem z 3 marca 2023 r., I FSK 25/20) uchylił interpretację DKIS z 26 lutego 2019 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.866.2018.3.MC uznając, że: „Rację ma organ wskazując, iż skutki działań podejmowanych przez kupującego oddziałują bezpośrednio na sferę prawną strony. Niemniej podnieść należy, że zbyt daleko idącym wnioskiem jest wywód organu, iż skarżąca w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. części zabudowanej działki, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Podejmowana współpraca ma na celu realizację opisanych w umowie warunków, bez których spełnienia nie dojdzie do zawarcia finalnej umowy sprzedaży. Oczywistym jest, iż skarżącej, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyni jedocześnie żadnych nakładów, wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący, co więcej kwota sprzedaży została już ustalona i uzyskanie określonych pozytywnych dla kupującego decyzji nie spowoduje jej wzrostu, co byłoby wymierną korzyścią. Zatem ziszczenie się warunków umowy uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla kupującego. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Podobnie orzekł WSA w Łodzi (wyrok z 2 października 2020 r., I SA/Łd 466/19 utrzymany przez NSA orzeczeniem z 24 marca 2023 r., I FSK 74/20) uchylając interpretację DKIS z 25 kwietnia 2019 r. (nr 0113-KDIPT1-3.4012.132.2019.2.EG) i uznając, że: „Nie ma podstaw, aby udzielenie pełnomocnictwa kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Podobnie uznano w wyroku NSA z 24 marca 2023 roku, I FSK 2068/22 w sprawie uchylonej interpretacji DKIS z 30 maja 2022 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.128.2022.2.LK. W obszernym wywodzie NSA orzekł, że: „za czynność świadczącą o tym, że działalność skarżącej wykracza poza zakres czynności typowych dla zarządu własnym majątkiem nie mogła być uznana okoliczność udzielenia pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania w sposób odpowiadający potrzebom działalności gospodarczej wykonywanej przez tego nabywcę. (...) Przyszły nabywca jest jedynym i wyłącznym beneficjentem podejmowanych przez siebie czynności. Tym samym w jego interesie i na jego koszt będą podejmowane ww. czynności. Czynności te w oczywisty sposób wiążą się z działalnością gospodarczą nabywcy nieruchomości i to w jego interesie leży ich wykonywanie. Czynności te mają na celu realizację celów gospodarczych przyszłego nabywcy nieruchomości. (...) Okoliczności te, zdaniem sądu drugiej instancji, pomimo tego, że skutki prawne ww. czynności wystąpią po stronie skarżącej (do czasu przeniesienia własności nieruchomości), w sposób jasny świadczą o tym, że czynności te są działaniami podejmowanymi na podstawie decyzji innego podmiotu niż skarżąca i realizować mają cele ekonomiczne działalności tego podmiotu. Wyrażenie zgody na takie działania przyszłemu nabywcy działek ma na celu ułatwienie jemu wykorzystania tej nieruchomości dla celów, które stanowiły podstawę podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Działania te nie są jednak związane z zaangażowaniem środków ekonomicznych zbywców w lepsze przygotowanie działek do spełniania przez nie funkcji budowlanych, a przez to nie są działaniami gospodarczymi podejmowanymi w celu uczynienia oferty sprzedaży działek bardziej atrakcyjną. (...) Te uwarunkowania, towarzyszące udzieleniu przez skarżącą nabywcy nieruchomości upoważnienia do dokonywania ww. czynności oraz fakt, że są one dokonywane na koszt nabywcy nieruchomości, stanowiąc element jego działalności gospodarczej, wyklucza możliwość uznania tych czynności za przesłanki świadczące o prowadzeniu przez skarżącą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W okolicznościach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do podjęcia ww. czynności związanych z nieruchomością pozostaje w granicach normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym i nie może przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej przez skarżącą”.

Podobnie WSA w Poznaniu w wyroku z 9 czerwca 2023 r., sygn. akt I SA/Po 163/23 uznał, że dla oceny statusu podatnika VAT „(...) nie ma żadnego znaczenia okoliczność, że sprzedający udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej, ponieważ warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego. Działania takie bowiem zabezpieczały interesy przyszłego nabywcy przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości, co z kolei jest normalną okolicznością w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Podkreślić należy, że umowa przedwstępna oraz umowa dzierżawy oraz pełnomocnictwa skarżącego miały jedynie umożliwić przyszłemu nabywcy, a nie skarżącemu uzyskanie stosownych decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowego”.

W sprawie udzielenia pełnomocnictwa i wpływu tego zdarzenia na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości wypowiedział się także WSA w Gliwicach w wyroku z 5 kwietnia 2023 roku (I SA/Gl 1565/22) uznając, że: „udzielenie pełnomocnictwa na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego. Z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umowom przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. (...) Aktywność skarżącego, który zawarł umowę przedwstępną i udzielił pełnomocnictwa nabywcy nieruchomości do uzyskania warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej i gazu mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym już wyrokiem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10”.

Podobnie WSA w Warszawie wyrokiem z 13 czerwca 2022 roku (sygn. akt III SA/Wa 2805/21) uchylił interpretację DKIS nr 0113-KDIPT1-3.4012.397.2021.3.AG, w której uznano, iż sam fakt udzielenia nabywcy pełnomocnictwa w celu uzyskania na rzecz nabywcy dokumentacji pozwalającej na zabudowę gruntu przesądza o tym, że sprzedawca staje się podatnikiem VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży. WSA stwierdził, że w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Dokonując analizy orzecznictwa TSUE oraz polskich sąd WSA uznał za błędny podgląd DKIS, w myśl którego udzielenie przez sprzedającego pełnomocnictwa i zgody na podejmowane przez przyszłego nabywcę działań związanych z przygotowaniem gruntu pod budowę wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności, bowiem wpłyną one generalnie na wzrost wartości działki, jej atrakcyjności dla przyszłego nabywcy. WSA stwierdził, że: „Rację ma organ, że skoro w imieniu Skarżącego, dopóki jeszcze on jest właścicielem, wykona te czynności pełnomocnik - to należy uznać, że skutki prawne tych czynności wywołują zmiany w jego sferze prawnej. To on będzie adresatem decyzji, podmiotem pozwoleń itd. Zdaniem Sądu nie można jednak przyjąć, że dla oceny podatkowo prawnej bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. Istotne jest bowiem, że nie będą to działania sprzedawcy, który stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia - aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Nabywca już się zgłosił, właściciel gruntu nie musi już nic robić aby go „skusić” swoją ofertą. Czynności odpowiadają planowanej inwestycji nabywcy. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Cena została uzgodniona w umowie przedwstępnej. Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona, gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby znaleźć, pozyskać nabywcę (kupca). Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży podejmuje je sam, a nie «pod dyktando» i według pomysłu właściciela gruntu, lecz mając na względzie własne potrzeby - to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w rozumieniu ustawy o VAT”.

Podobne stanowisko zajął WSA w Warszawie w wyroku z 22 marca 2022 r., III SA/Wa 1522/21, w którym uchylono interpretację DKIS nr 0114-KDIP4-3.4012.81.2021.2.MAT, dotyczącej sprawy tożsamej z przedmiotem wniosku. WSA orzekł, że: „Zdaniem Sądu, jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności służących nabywcy, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Umożliwienie nabywcy przez sprzedawcę uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, nie może być traktowane jako podejmowanie przez sprzedawcę działań równoznacznych z tymi, jakie towarzyszą profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami (zob. wyrok NSA z 21 sierpnia 2020 r. I FSK 1909/17; CBOSA)”.

WSA w Gorzowie Wlkp. w prawomocnym wyroku z 30 marca 2023 r., sygn.. akt I SA/Go 11/23 uznał, że: „Nie podziela stanowiska organu, że podjęte na podstawie pełnomocnictwa przez kupującego czynności końcowo świadczą o tym, że to sprzedający podjął działania podobne do tych, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami”.

Podobnie uznano we wcześniejszych wyrokach tego sądu z 31 sierpnia 2022 r., I SA/Go 265/22, z 19 listopada 2020 r., I SA/Go 335/20 oraz z 15 października 2020 r., I SA/Go 275/20. Stwierdzono w nich, że biernej postawy sprzedającego nie można uznać za porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. W takich sytuacjach to przyszły nabywca wykazuje się aktywnością w zakresie przygotowania dokumentacji i uzyskania odpowiednich pozwoleń w celu umożliwienia przeprowadzenia na nieruchomości planowanej przez niego inwestycji. Udzielenie mu w tym celu pełnomocnictwa w żadnym wypadku nie oznacza, iż działania te wykonuje on na rzecz właściciela gruntu. Wprost przeciwnie, z umowy przedwstępnej wprost wynika, że jeżeli inwestor nie uzyska akceptacji organów administracyjnych niezbędnej do rozpoczęcia inwestycji to nie będzie zainteresowany zakupem gruntów. Pełnomocnictwo jest udzielane wyłącznie dlatego, że organy administracji (w tym nadzoru budowanego) nie uznają umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości za wystarczający tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W kolejnym orzeczeniu odnoszącym się do skutków udzielenia pełnomocnictwa potencjalnym nabywcom w celu umożliwienia im prowadzenia działań przygotowawczych pod przyszłą inwestycję tych nabywców, WSA w Szczecinie w wyroku z 10 listopada 2021 r., I SA/Sz 700/21 podobnie uznał, że o statusie podatnika VAT decyduje aktywność sprzedawcy, a nie nabywcy, nawet jeśli formalnie działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedawcę. Stwierdzono w nim, że: „Sąd nie ma wątpliwości, że ww. aktywności Skarżącego nie można uznać za porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. (...) W ocenie Sądu, co do zasady, rację jednak należało przyznać Organowi interpretacyjnemu, że - w odniesieniu do przepisów art. 95 i art. 96 k.c. - polskie prawo cywilne stoi na gruncie teorii reprezentacji, w myśl której, w razie dokonania czynności prawnej przez przedstawiciela, przedstawiciel składa własne oświadczenie woli (on dokonuje czynności prawnej) tyle, że czyni to w imieniu reprezentowanego i z bezpośrednimi skutkami dla reprezentowanego (por. Wolter. Prawo cywilne, s. 346; B. Gawlik, w: System, t. I, s. 743 i nast.; A. Szpunar, Udzielenie pełnomocnictwa, PS 1993, Nr 9, str. 20 i nast.; S. Rudnicki, w: Dmowski, Rudnicki, Komentarz KC 2006, s. 393; J. Strzebińczyk, w Gniewek, Komentarz 2006, s. 234). Jednakże, oceniając działania Skarżącego przez pryzmat art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u., nie sposób nie zauważyć, że działania wynikające z zakresu udzielonych przez Skarżącego ww. pełnomocnictw i umów nie tylko zostały/mogą zostać podjęte z inicjatywy nabywców nieruchomości ale i służyły/będą służyły wyłącznie realizacji ich własnych celów oraz pozostawały w istocie bez wpływu na zakres uprawnień Skarżącego, w tym cenę sprzedaży. (...) Jeżeli zatem, tak jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie, konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, w ramach której udzielone zostaje mu pełnomocnictwo o zakresie umożliwiającym realizację celu, dla którego nabywa ww. nieruchomości, a cel ten pozostaje bez wpływu na zakres uprawnień sprzedawcy, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której stanowią art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.”.

Zgodnie z art. 14e § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, Szef KAS może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Przytoczone wyżej orzecznictwo wskazuje na jednolitą linię orzeczniczą w sprawach tożsamych z przedmiotem niniejszego wniosku. Z przepisu tego wynika więc wprost, że interpretacja prawa podatkowego powinna uwzględniać orzecznictwo sądów w podobnych stanach faktycznych i prawnych. W przywołanych wyżej orzeczeniach sądów administracyjnych wyrażono jednoznaczny pogląd, że jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Udzielenie pełnomocnictwa w takich okolicznościach, i z takiej przyczyny nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Podobnie jest w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Nabywca gruntu jest Spółką kapitałową planującą na tym gruncie wybudować budynek handlowo-usługowy na potrzeby własnej sieci sprzedażowej. Spółka S.A. jest bowiem ogólnopolską siecią prowadzącą własne supermarkety na terenie całego kraju. Udzielenie Spółce S.A. pełnomocnictwa do prowadzenia na Jej rzecz i za Jej środki prac przygotowawczych w celu wybudowania kolejnego sklepu należącego do Jej sieci nie oznacza, iż to Spółka S.A. działa w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy jako jego pełnomocnik. Wprost przeciwnie - do zakupu gruntu dochodzi wyłącznie dlatego, że to Spółka S.A. zamierza na nabytym gruncie przeprowadzić własną inwestycję. Udzielenie nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa nie oznacza więc, iż sam właściciel gruntu wybuduje na własnym gruncie supermarket. Przeczy temu treść umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu; sprzedaż gruntu zaprzecza bowiem tezie o planowaniu inwestycji przez właścicieli gruntu. Udzielenie przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa jest jedynie wyrazem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Udzielane jest wyłącznie na potrzeby procesów administracyjnych związanych z udzielaniem zgód w toku procesu budowlanego. Nie ma więc podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z „angażowaniem środków” podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, o czym wspomniał TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10. Czynności wykonywane przez Spółkę S.A. nie będą podejmowane na rzecz Wnioskodawcy, lecz wyłącznie na Jej rzecz, w celu realizacji Jej własnych interesów.

Jak to wyżej wykazano, w judykaturze wskazuje się, że podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Takie działanie kupującego nie ma wpływu na fakt, że sprzedający działa w granicach racjonalnego zarządzania prywatnym majątkiem i nie może być uważane za podejmowanie przez właściciela gruntu czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz (tak NSA w wyroku z 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21 i wielu przywołanych wyżej wyrokach NSA).

Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika wyraźnie, że Wnioskodawca z własnej inicjatywy nie dokona żadnych działań i nakładów finansowych na nieruchomości, nie jest zainteresowany w wybudowaniu budynku handlowo-usługowego na sprzedawanym gruncie. Działania podjęte przez kupującą Spółkę S.A. na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa będą służyły wyłącznie do realizacji jej własnych celów i nie będą miały żadnego wpływu na cenę nieruchomości. W związku z tym nie można uznać, że działania podejmowane przez kupującą Spółkę - jedynie ze względów formalnych w imieniu Wnioskodawcy - powinny być kwalifikowane jako działania Wnioskodawcy, i jako takie skutkować opodatkowaniem podatkiem VAT planowanej sprzedaży gruntu.

Reasumując, brak podstaw do stwierdzenia, że opisane we wniosku czynności związane z jednorazową sprzedażą nieruchomości wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i stanowią działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa nie można kwalifikować jako podjęcie przez Wnioskodawcę aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, poprzez angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Z podanych wyżej powodów, w połączeniu z tym, że transakcja ma charakter incydentalny i dotyczy jednej nieruchomości należy uznać, że planowana sprzedaż nie podlega podatkowi od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z opisu sprawy, (…) 2024 r. zawarł Pan ze spółką przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha. Nabył Pan Nieruchomości od Gminy w 2006 r. na podstawie art. 27, 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą, a jej nabycie nastąpiło na prywatne cele mieszkaniowe.

Dla działki nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość oznaczona jest symbolem „30 MN” (przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną).

Wskazał Pan, że prowadzi Pan działalność gospodarczą od (…) 2021 r. i jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem Pana działalności jest naprawa i konserwacja maszyn. Nieruchomość nie była i nie jest aktualnie wykorzystywana przez Pana na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub rolniczej.

Dnia (…) 2024 r. oddał Pan w dzierżawę na okres 3 miesięcy działkę nr 1 o powierzchni 0,2029 ha spółce. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Panu określony umową czynsz dzierżawny. Otrzymane wynagrodzenie z ww. umowy zostanie rozliczone ryczałtem według stawki 8,5% w październiku.

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy. Umowa została zawarta pod warunkiem, że Spółka S.A. uzyska:

1)prawomocne pozwolenie na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem,

2)pozwolenie na lokalizacje zjazdu niezbędnego dla dojazdu do ww. obiektu,

3)inne zgody niezbędne dla przeprowadzenia planowanej przez Spółkę S.A. inwestycji budowlanej.

Wnioskodawca udzielił Spółce S.A. pełnomocnictwa w zakresie działań związanych z planowaną przez spółkę inwestycją i wyłącznie w tym celu.

Pełnomocnik będzie występował o potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości wybudowania obiektu handlowo-usługowego przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych na działce nr 1 (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu) oraz będzie występował o uzyskanie warunków technicznych przyłączy, m.in. kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu) na ww. działce. Ponadto, pełnomocnik będzie występował o:

• uzyskanie decyzji o pozwolenie na budowę,
• uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego,
• uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew,
• uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem.

Ponadto kupujący otrzymał od Pana zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

W stosunku do przedmiotowej działki nie dokonywał Pan jej ulepszenia ani nie podejmował Pan działań marketingowych, w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości, zmianie warunków zagospodarowania przestrzennego itp.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr 1.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić, czy transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha na rzecz Kupującego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki, która będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że zawarł Pan z Kupującą nieruchomość spółką umowę dzierżawy niezabudowanej działki gruntu nr 1.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Dzierżawa działek stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie takiej umowy powoduje, że działka jest wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Tym samym, dokonując dostawy niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha, będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa niezabudowanej działki gruntu nr 1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W Pana sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy, pełnomocnik będzie występował o potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości wybudowania obiektu handlowo-usługowego przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych na działce nr 1, uzyskanie warunków technicznych przyłączy, m.in. kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego na ww. działce. Ponadto, pełnomocnik będzie występował o uzyskanie decyzji o pozwolenie na budowę, uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego, uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew, oraz uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem. Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pana. Wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działek zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Dodatkowo, przed planowaną sprzedażą wykorzystuje Pan grunt przeznaczony do sprzedaży w celach zarobkowych, tj. ww. działka była przedmiotem dzierżawy.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym dostawa nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków sądów należy zaznaczyć, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.

W odniesieniu natomiast do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych należy zauważyć, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Interpretacje wskazane przez Pana są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw przedstawionych przez wnioskodawców i nie rozciągają swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana wyroki sądowe i interpretacje indywidualne, choć stanowią element Pana argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).