Skutki podatkowe sprzedaży nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 i na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 oraz sprzedaży działki 1.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 i na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 oraz sprzedaży działki 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 sierpnia 2024 r. (wpływ 7 sierpnia 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• A.A.

Treść wniosku wspólnego jest następująca

Opis zdarzenia przyszłego

(...) sp. z o.o. sp.k. (dalej jako: Wnioskodawca) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych podlegającym w zakresie tego podatku nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

A.A. (dalej jako: A.A.) nabyła do majątku osobistego, w dniu 24 listopada 2014 r. (akt notarialny (...)) własność niezabudowanej działki gruntu o numerze 1 oraz własność niezabudowanej działki gruntu o numerze 2. Nabycie przez A.A. działki o numerze 1 i działki o numerze 2 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

W dniu 15 grudnia 2014 r. Wnioskodawca zawarł z A.A. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego (dalej jako: Umowa). Na dzień zawarcia Umowy, A.A. była właścicielką dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1. Na dzień zawarcia Umowy działka o numerze 2 oraz działka o numerze 1 były działkami niezabudowanymi, których sposób korzystania zastał określony w księdze Wieczystej nr (...) urządzonej dla tych działek, jako R-grunty orne.

Dla obszaru obejmującego działki gruntu o numerach 2 oraz 1 nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 25 maja 2015 r. Burmistrz (...) wydał decyzję nr (...) o warunkach zabudowy na rzecz A.A., ustalając warunki zabudowy na terenie działek ewidencyjnych o numerze 2 i 1 dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wielostanowiskowym.

W dniu 6 czerwca 2016 r. Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku A.A. wydał decyzję nr (...), w której zmienił decyzję nr (...) w ten sposób, że inwestycja na działkach o numerze 2 i 1 obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków.

A.A. uzyskała wydaną na jej rzecz Decyzję nr (...) z dnia 25 października 2016 r. wydaną przez Starostę (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków na działkach ewidencyjnych o numerach 2 i 1.

Zgodnie z postanowieniami Umowy, Wnioskodawca zobowiązał się do wykonania czynności powierniczego zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji domu lub domów na działkach o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1 będących własnością A.A., polegających w szczególności na:

a)przygotowaniu i organizacji procesu budowlanego,

b)przekazaniu wykonawcom kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy,

c)wykonania nadzoru inwestorskiego,

d)uzyskania wymaganych prawem decyzji administracyjnych, opinii oraz uzgodnień i stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego,

e)występowaniu w imieniu A.A. przed organami administracji i przed sądami w sprawach wynikających z realizacji inwestycji,

f)rozliczenia końcowego inwestycji.

W Umowie Wnioskodawca zobowiązał się wykonywać czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek A.A. na podstawie pełnomocnictw udzielonych Wnioskodawcy przez A.A. w toku realizacji umowy, przy czym szczegółowe pełnomocnictwa dotyczące przedmiotu Umowy będą ustalane przez strony Umowy w trakcie jej realizacji. W Umowie przewidziano, że A.A. ma prawo do:

a)udziału w odbiorach częściowych i końcowych oraz przy odbiorach robót zanikających,

b)uzyskania bezpośrednich informacji i danych co do postępu prac budowlanych,

c)uczestnictwa z głosem decydującym w koordynacji podczas realizacji robót, negocjacjach ofertowych prowadzonych przez Wnioskodawcę w zakresie przedmiotu umowy, negocjacjach warunków umów z wykonawcami, dostawcami i innymi podmiotami uczestniczącymi w procesie inwestycyjnym oraz przekazaniu zrealizowanej inwestycji do eksploatacji.

W umowie ustalono, że całkowite wynagrodzenie Wnioskodawcy za pełnienie obowiązków określonych w Umowie wynosi 5% kwoty netto ostatecznego kosztu budowy powiększone o podatek od towarów i usług według właściwej stawki.

Na poczet zabezpieczenia kosztów budowy oraz wynagrodzenia, Wnioskodawca pobrał od A.A. kaucję zabezpieczającą w wysokości 500.000,00 zł.

W wykonaniu Umowy, Wnioskodawca wybudował na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 budynek mieszkalny jednorodzinny.

Zgodnie z dziennikiem budowy, ostatni wpis w tym dzienniku w zakresie budowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce o numerze 1 został dokonany w dniu 15 kwietnia 2022 r. W dniu 5 grudnia 2022 r. B.B. posiadający uprawnienia konstrukcyjno-budowlane B.B. podpisał i przedłożył Wnioskodawcy oświadczenie, jako pełniący obowiązki kierownika budowy w trakcie realizacji inwestycji wykonywanej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 25 października 2016 r. wydanej przez Starostę (...), świadom odpowiedzialności karnej wynikającej z art. 232 Kodeksu Karnego, że budynek wzniesiony na działce o numerze 1 wykonano zgodnie z projektem budowlanym, dokonano pomiarów powierzchni użytkowej i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 Prawo budowlane, teren budowy doprowadzono do należytego stanu i porządku. W dniu 27 stycznia 2023 r. A.A. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1 na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...). Budynek wzniesiony na działce nr 1 ma powierzchnię 389,44 m². W dniu 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku. A.A. nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób.

A.A. nie zamierza mieszkać w tym budynku.

Od momentu wybudowania tego budynku, A.A. nie poniosła jakichkolwiek wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W wykonaniu Umowy, Wnioskodawca wybudował na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 wyłącznie fundament pod budynek mieszkalny jednorodzinny, który miał być wybudowany na tej działce.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Zatem z perspektywy prawa cywilnego, A.A. jest właścicielką budynku wybudowanego na działce oznaczonej numerem 1 oraz fundamentów wykonanych na działce nr 2.

W dniu 2 lutego 2024 r. A.A. sprzedała działkę o numerze ewidencyjnym 2 wraz z usytuowanym na tej działce fundamentem. Sprzedaż tej działki wraz z usytuowanym na tej działce fundamentem nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług i z tytułu tej sprzedaży kupujący zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych. To zdarzenie nie jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji prawa podatkowego.

W wykonaniu Umowy, Wnioskodawca poniósł wydatki na realizację inwestycji objętej umową, czyli wydatki na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2. Wydatki te są udokumentowane, w szczególności fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawcę przez podmioty, które prowadziły poszczególne prace budowlane zlecone im przez Wnioskodawcę lub sprzedały materiały konieczne do budowy Wnioskodawcy. Wydatki te obejmują również wartość prac, które Wnioskodawca wykonał samodzielnie na realizację inwestycji w ramach Umowy.

Do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego nie nastąpiło rozliczenie tych wydatków pomiędzy Wnioskodawcą oraz A.A.

A.A.:

a)prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...),

b)prowadzi tę działalność gospodarczą pod adresem ul. (...) lokal (...), (...), zgodnie z wpisem do ewidencji działalności gospodarczej, wykonywana działalność gospodarcza obejmuje 78.10.Z Działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników oraz 82.11.Z Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, dochody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowane są na zasadach ogólnych według skali podatkowej zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

c)nie wykorzystywała i nie wykorzystuje jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce o numerze 1 dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej,

d)nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działki o numerze 1 dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej,

e)nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT,

f)nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT,

g)nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z działki o numerze 1,

h)nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy,

i)dokonała w dniu 2 lutego 2024 r. sprzedaży jednej nieruchomości (działki gruntu o numerze 2), transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i kupujący zapłacił z tytułu transakcji podatek od czynności cywilnoprawnych,

j)w celu sprzedaży działki nr 1 i 2, nie zawarła umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszenia w prasie lub Intrenecie, nie umieszczała na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywała żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego tych działek,

k)wystąpiła w dniu 13 kwietnia 2015 r. do Burmistrza (...) z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej na działce o numerze 2 i 1 i w wyniku rozpatrzenia tego wniosku, w dniu 25 maja 2015 r. Burmistrz (...) wydał decyzję nr (...) o warunkach zabudowy na rzecz A.A. ustalając warunki zabudowy na terenie działek ewidencyjnych o numerze 2 i 1 dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wielostanowiskowym,

l)wskutek wystąpienia przez A.A. z wnioskiem do Burmistrza (...), w dniu 6 czerwca 2016 r. Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku A.A. wydał decyzję nr (...), w której zmienił decyzję nr (...) w ten sposób, że inwestycja na działkach o numerze 2 i 1 obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków,

m)złożyła w dniu 18 lipca 2016 r. wniosek o pozwolenie na budowę i uzyskała wydaną na jej rzecz Decyzję nr (...) z dnia 25 października 2016 r. wydaną przez Starostę (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków na działkach ewidencyjnych o numerach 2 i 1,

n)wystąpiła w dniu 9 grudnia 2022 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (...) z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego na działce nr 1 i na podstawie decyzji tego inspektoratu z dnia 27 stycznia 2023 r. uzyskała zaświadczenie nr (...) zezwalające na użytkowanie,

o)zawarła w dniu 22 marca 2024 r. z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży działki o numerze 1 wraz z budynkiem znajdującym się na tej działce, gdzie ustalono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta do 31 grudnia 2025 r.

Działka o numerze 1 oraz wybudowany na niej budek mieszkalny jednorodzinny nie był wykorzystywany przez A.A., od momentu nabycia tej działki i od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego budynku, do prowadzenia działalności gospodarczej. Najem jednego pokoju w tym budynku na rzecz (...) sp. z o.o. nie jest świadczony przez A.A. w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Działka o numerze 1, od momentu jej nabycia, nie była wykorzystywana przez A.A. w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Nabycie przez A.A. działki o numerze 1 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Od momentu nabycia działki o numerze 1 działka ta nie była przedmiotem umowy dzierżawy lub umowy najmu.

Rozliczenie nakładów (wydatków) poniesionych przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy na wybudowanie budynku posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2, zostanie przeprowadzone w następujący sposób:

a)Wnioskodawca sprzeda na rzecz A.A. nakłady poniesione przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy, na wybudowanie budynku posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 i z tego tytułu powstanie wierzytelność Wnioskodawcy w stosunku do A.A. (dalej jako: Wierzytelność 1),

b)Wnioskodawca obciąży A.A. wynagrodzeniem Wnioskodawcy za pełnienie obowiązków określonych w Umowie wynosi 5% kwoty netto ostatecznego kosztu budowy budynku wzniesionego na działce 1 oraz fundamentu wybudowanego na działce 2 i z tego tytułu powstanie wierzytelność Wnioskodawcy w stosunku do A. A. (dalej jako: Wierzytelność 1A),

c)A.A. sprzeda na rzecz Wnioskodawcy działkę o numerze 1 wraz z domem posadowionym na działce o numerze 1 i z tego tytułu powstanie wierzytelność A.A. w stosunku do Wnioskodawcy (dalej jako: Wierzytelność 2),

d)Wierzytelność 1 oraz Wierzytelność 1A zostanie, na podstawie art. 498 Kodeksu cywilnego, potrącona z Wierzytelnością 2, wskutek czego obie te wierzytelności umorzą się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Wniosek o interpretację prawa podatkowego dotyczy dwóch zdarzeń przyszłych, które wystąpią w następującej kolejności:

1)sprzedaż przez Wnioskodawcę na rzecz A.A. nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy, na wybudowanie budynku posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2,

2)sprzedaży przez A.A., na podstawie aktu notarialnego, na rzecz Wnioskodawcy działki o numerze 1 wraz z domem posadowionym na działce o numerze 1.

Przed zaistnieniem tych zdarzeń przyszłych, kaucja zabezpieczająca w wysokości 500.000,00 zł, którą A.A. uprzednio przekazała Wnioskodawcy na podstawie Umowy, zostanie przez Wnioskodawcę zwrócona na rzecz A.A.

Wskazane zdarzenia przyszłe są planowane do wykonania do końca stycznia 2025 r.

Po nabyciu działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, Wnioskodawca zamierza wykorzystać ten budynek na prowadzenie własnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz częściowo wynająć pomieszczenia w tym budynku dla innych podmiotów gospodarczych w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka nr 1 i działka nr 2 zostały nabyte w ramach jednej umowy sprzedaży zawartej w dniu 24 listopada 2014 r. w formie aktu notarialnego (...). Celem nabycia działki nr 1 było wybudowanie na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

15 grudnia 2014 r., zatem 21 dni po dniu nabycia działki numer 1, Pani A.A., w celu wybudowania na działce 1 budynku jednorodzinnego zawarła z (...) Sp. z o.o. Sp.k. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego na wybudowanie tego domu. Zatem Pani A.A. wykorzystywała działkę nr 1 na wybudowanie na tej działce budynku jednorodzinnego. Zarówno w okresie od nabycia działki nr 1 do dnia zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne, podczas procesu budowlanego oraz po wybudowaniu domu jednorodzinnego Pani A.A. nie wykorzystywała działki w inny sposób jak teren budowlany a po wybudowaniu domu jednorodzinnego działka nr 1 stała się działką zabudowaną i jest ona wykorzystywana wyłącznie jako działka, na której stoi budynek. Pani A. w szczególności nie prowadziła na działce nr 1 żadnej działalności gospodarczej ani działalności polegającej na uprawie roślin lub hodowli zwierząt, nie dokonywała żadnych zbiorów plonów rolnych bo plonów takich nie było.

Pani A.A. nie rozpoczęła użytkowania na potrzeby własne niewynajętej części budynku mieszkalnego, po jego wybudowaniu.

Pani A.A. nie wprowadziła działki nr 1 do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Pani A.A. nie wprowadziła budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu numer 1 do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Pani A.A. dokonywała wcześniej sprzedaży trzech nieruchomości.

Lokal mieszkalny:

a)17 kwietnia 2014 r. nabyła lokal mieszkalny o numerze 2 położony w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w (…) przy ulicy (…) (akt notarialny Rep. A (…));

b)Lokal mieszkalny został nabyty w celu jego wynajęcia;

c)Lokal mieszkalny od momentu wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży był przez Panią A.A. wynajmowany z tym, że były przerwy w wynajmowaniu tego lokalu wynikające ze zmiany najemcy i oczekiwaniem na kolejnego najemcę;

d)Lokal mieszkalny został sprzedany 22 marca 2024 r. (akt notarialny Rep. A (...));

e)Lokal mieszkalny został sprzedany w celu spłaty kredytu bankowego zaciągniętego przez Panią A.A., którego zabezpieczeniem była hipoteka na rzecz banku ciążąca na działkach o numerach 2 i 1.

Garaż zlokalizowany w tym samym budynku, w którym znajduje się opisany wyżej lokal mieszkalny:

a)8 lutego 2014 r. nabyła garaż o numerze 1 położony w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w (...) przy ulicy (...) (akt notarialny Rep. A (...));

b)Garaż został nabyty w celu jego wynajęcia;

c)Garaż mieszkalny od momentu wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży był przez Panią A.A. sporadycznie wynajmowany a przez większość tego czasu stał pusty z uwagi na brak chętnych do jego wynajęcia;

d)Garaż został sprzedany 13 listopada 2023 r. (akt notarialny Rep. A (...));

e)Garaż został sprzedany w celu spłaty kredytu bankowego zaciągniętego przez Panią A.A., którego zabezpieczeniem była hipoteka na rzecz banku ciążąca na działkach o numerach 2 i 1.

Działka o numerze 2:

a)24 listopada 2014 r. nabyła działkę gruntu o numerze 2;

b)Celem nabycia działki nr 2 było wybudowanie na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

c)Działka numer 2 momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży nie była przez Panią A.A. wykorzystywana działki w inny sposób jak teren budowlany a po wybudowaniu fundamentu pod dom jednorodzinny została zbyta. Pani A. w szczególności nie prowadziła na działce nr 2 żadnej działalności gospodarczej ani działalności polegającej na uprawie roślin lub hodowli zwierząt, nie dokonywała żadnych zbiorów plonów rolnych bo plonów takich nie było;

d)Działka numer 2 wraz z wybudowanym na tej działce fundamentem pod dom jednorodzinny została sprzedana 2 lutego 2024 r. (akt notarialny Rep. (...));

e)Działka numer 2 została sprzedana w celu spłaty kredytu bankowego zaciągniętego przez Panią A.A., którego zabezpieczeniem była hipoteka na rzecz banku ciążąca na działkach o numerach 2 i 1.

Udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 3 stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową do działki nr 1 i 2:

a)działka nr 3 stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdową do działek nr 1 i 2 został nabyty na podstawie sprzedaży zawartej 24 listopada 2014 r. w formie aktu notarialnego (...),

b)celem nabycia działki nr 3 było zapewnienie dostępu dla działek nr 1 i 2 dostępu do drogi publicznej,

c)działka numer 3 momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży była przez Panią A.A. wykorzystywana jako droga dojazdowa,

d)udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 3 został sprzedany 2 lutego 2024 r. (akt notarialny Rep. (...)) razem z działką numer 2,

e)celem sprzedaży udziału w działce nr 3 było zapewnienie nabywcy działki nr 2 dostępu do drogi publicznej.

Udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 4 stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową do działki nr 1 i 2:

a)działka nr 4 stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdowa do działek nr 1 i 2 został nabyty na podstawie sprzedaży zawartej 24 listopada 2014 r. w formie aktu notarialnego (...),

b)celem nabycia działki nr 4 było zapewnienie dostępu dla działek nr 1 i 2 dostępu do drogi publicznej,

c)działka numer 4 momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży była przez Panią A.A. wykorzystywana jako droga dojazdowa,

d)udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 4 został sprzedany 2 lutego 2024 r. (akt notarialny Rep. (...)) razem z działką numer 2,

e)celem sprzedaży udziału w działce nr 4 było zapewnienie nabywcy działki nr 2 dostępu do drogi publicznej.

Działka numer 1, udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 3 stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową do działki 1 i 2 oraz udział wynoszący 1/10 we współwłasności działki gruntu numer 4 stanowiącej drogę wewnętrzną dojazdową do działki 1 i 2 są objęte przedwstępną umową sprzedaży zawartą przez Panią A.A. z (...) Sp. z o.o. Sp.K. w dniu 22 marca 2024 r. (akt notarialny Rep. (...)).

Pani A.A. udzieliła w formie aktu notarialnego z dnia 10 maja 2019 r. (Rep. (...)) pełnomocnictwa dla C.C. do:

• zarządu i administrowania działką numer 2 i 1 oraz udziałem w działkach 3 i 4 stanowiących drogi dojazdowe,
• ustanawiania lub zmiany treści wszelkich organicznych praw rzeczowych a w szczególności wszelkich służebności,
• zawierania, zmiany lub rozwiązywania wszelkich umów o dostawę jakichkolwiek mediów w tym prądu elektrycznego, wody i gazu,
• odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji,
• reprezentowania mocodawcy wobec wszelkich osób fizycznych i prawnych, organów administracji rządowej i samorządowej, sądami wszelkich instancji,
• składania wszelkich niezbędnych oświadczeń, pism, podań, wniosków w tym wszelkich wniosków wieczystoksięgowych,
• załatwiania wszelkich czynności i formalności związanych z celem pełnomocnictwa,
• dokonywania czynności związanych ze zwykłym, bieżącym wykonywaniem umów,
• reprezentacji w powyższym zakresie przed osobami fizycznymi i prawnymi, organami władzy i administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędami i izbami skarbowymi.

W momencie udzielenia tego pełnomocnictwa Pan C.C. był Członkiem Zarządu (...) Sp. z o.o. Sp.k. oraz mężem Pani A.A.. Pani A.A. i C.C. przed wstąpieniem w związek małżeński zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. A. nr (...)) umowę majątkową przedmałżeńską ustanawiającą od dnia zawarcia związku małżeńskiego rozdzielność majątkową.

Ponadto, Pani A.A. udzieliła w formie aktu notarialnego z dnia 13 listopada 2023 r. (Rep. A nr (...)) pełnomocnictwa dla C.C. do:

• zarządu i administrowania działką numer 2 i 1 oraz udziałem w działkach 3 i 4 stanowiących drogi dojazdowe,
• ustanawiania lub zmiany treści wszelkich organicznych praw rzeczowych a w szczególności wszelkich służebności,
• zawierania, zmiany lub rozwiązywania wszelkich umów o dostawę jakichkolwiek mediów w tym prądu elektrycznego, wody i gazu,
• odbioru i kwotowania wszelkiej korespondencji,
• reprezentowania mocodawcy wobec wszelkich osób fizycznych i prawnych, organów administracji rządowej i samorządowej, sądami wszelkich instancji,
• składania wszelkich niezbędnych oświadczeń, pism, podań, wniosków w tym wszelkich wniosków wieczystoksięgowych,
• załatwiania wszelkich czynności i formalności związanych z celem pełnomocnictwa,
• dokonywania czynności związanych ze zwykłym, bieżącym wykonywaniem umów,
• reprezentacji w powyższym zakresie przed osobami fizycznymi i prawnymi, organami władzy i administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędami i izbami skarbowymi.

W momencie udzielenia tego pełnomocnictwa Pan C.C. był Członkiem Zarządu (...) Sp. z o.o. Sp.k. ale nie był już mężem Pani A.A.

Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta z nabywcą nie zawiera warunków, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Pani A.A. ma prawo dokonać sprzedaży nieruchomości na podstawie ostatecznej umowy sprzedaży, która ma zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2025 r. i uzyskać ze sprzedaży cenę ustaloną w przedwstępnej umowie sprzedaży. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Pani A.A. ma obowiązek dostarczyć stronie kupującej dokumenty stanowiące podstawę sporządzenia ostatecznej umowy sprzedaży, w szczególności:

• aktualnego wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej stanowiącego podstawę wpisu do księgi wieczystej,
• aktualnego wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu pisma potwierdzającego jego brak,
• zaświadczenia wydanego przez właściwy organ administracyjny w zakresie braku uchwały w sprawie rewitalizacji nieruchomości,
• zaświadczenie w zakresie braku zalesienia oraz braku wydanej decyzji w przedmiocie zalesienia nieruchomości a w razie obowiązywania decyzji potwierdzającej jej podjęcie i obowiązywanie,
• odpowiednich dokumentów bankowych w zakresie zgody na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość.

Pani A.A. ma również obowiązek współdziałać ze stroną kupującą w celu uzyskania innych wymaganych przez bank dokumentów w związku z wykreśleniem z księgi wieczystej hipoteki obciążającej nieruchomość.

Nieprzedstawienie przez Panią A.A. tych dokumentów w terminie do 31 grudnia 2025 r. skutkuje tym, że strona kupująca lub wskazana przez nią osoba działająca jako pełnomocnik Pani A.A. będzie mieć prawo wyjednać takie dokumenty w dodatkowym okresie trzech miesięcy na koszt Pani A.A.

Strona kupująca ma prawo dokonać nabycia nieruchomości na podstawie ostatecznej umowy sprzedaży, która ma zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2025 r. i ma obowiązek zapłacić ustaloną cenę za nieruchomość.

W ramach ww. umowy przedwstępnej Pani A.A. nie udzieliła i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego.

Po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca dokonała w szczególności następujących prac w budynku zlokalizowanym na działce numer 1:

• instalacja częściowa klimatyzacji,
• wykończenie dwóch łazienek (kafelki, sanitariaty),
• wybudowanie antresoli w jednym z pomieszczeń,
• ułożenie podłóg winylowych na piętrze,
• wykonanie sufitów podwieszanych na piętrze.

Strona kupująca poniosła nakłady finansowe na wykonanie wskazanych powyżej prac.

Poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości Pani A.A. nie zamierza udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

Pytania

1)Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę na rzecz A.A. nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku?

2)Czy sprzedaż działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a A.A. przy sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

3)Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, na podstawie wystawionej przez A.A. z tytułu sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym faktury VAT dotyczącej sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: Ustawa VAT), opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

A zatem w sytuacji, gdy Wnioskodawca wybudował jednorodzinny budynek mieszkalny na działce o numerze 1 oraz fundament pod budynek na działce oznaczonej numerem 2, które to działki nie należały i nie należą do Wnioskodawcy, właścicielem wybudowanego przez Wnioskodawcę jednorodzinnego budynku mieszkalnego na działce o numerze 1 oraz wybudowanego przez Wnioskodawcę fundamentu pod budynek na działce oznaczonej numerem 2 jest A.A., będąca właścicielem działki o numerze 1 i działki o numerze 2.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, tej ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy, w tym również:

a)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

b)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

c)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja ustawowa pojęcia świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów, i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie usług mogą się też jednocześnie składać zachowania związane z działaniem, jak i zaniechaniem.

Spod pojęcia usługi będzie natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów.

Z przytoczonych zasad wynikających z Kodeksu cywilnego wynika, że nakłady poniesione na budowę budynku oraz na budowę fundamentów na cudzym gruncie stanowią z definicji część składową gruntu, a tym samym własność jego właściciela.

Zatem, jak już wspominano, właścicielem wybudowanego przez Wnioskodawcę jednorodzinnego budynku mieszkalnego na działce o numerze 1 oraz wybudowanego przez Wnioskodawcę fundamentu pod budynek na działce oznaczonej numerem 2 jest A.A., będąca właścicielem działki o numerze 1 i działki o numerze 2.

W konsekwencji Wnioskodawca, który wybudował te obiekty (budynek mieszkalny jednorodzinny na działce numer 1 i fundament na działce nr 2) na cudzym gruncie (na działce numer 1 i 2 będącej własnością A.A.), ponosząc nakłady inwestycyjne, nie może sprzedać ani tego budynku ani tych fundamentów, ponieważ nie ma do nich tytułu prawnego.

Niemniej jednak Wnioskodawca dysponuje prawem do poniesionych nakładów inwestycyjnych i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu, w szczególności na rzecz A.A..

Ustawa VAT posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1 tej ustawy), a więc nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności dostarczanych towarów. Należy zatem stwierdzić, iż zbycie nakładów poniesionych na wybudowanie obiektu budowlanego na cudzym gruncie nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar.

Zatem zbycie przez Wnioskodawcę nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce numer 1 i fundamentu na działce nr 2 należy zaliczyć do świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, gdyż dochodzi w tym przypadku do przeniesienia prawa majątkowego.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę na rzecz A.A. nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku jako świadczenie usług.

Ad 2.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez A.A. jako podatnik VAT przy zbyciu na rzecz Wnioskodawcy działki o numerze ewidencyjnym 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Określony w VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

Z przytoczonych przepisów Ustawy VAT wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która nawet okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wskazał Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, zwiększeniu jego wartości albo na działaniach marketingowych.

Zatem zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku od towarów i usług w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tych czynności. Przepisy Ustawy VAT nie zawierają legalnej definicji pojęcia majątek osobisty czy też majątek prywatny. Jednak odwołując się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych, można stwierdzić, że majątek prywatny (majątek osobisty) to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wzniesienie zabudowań, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Co istotne, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, A.A.:

a)w dniu 15 grudnia 2014 r. zawarła z Wnioskodawcą Umowę;

b)zgodnie z postanowieniami Umowy, Wnioskodawca zobowiązał się do wykonania czynności powierniczego zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji domu lub domów na działkach o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1 będących własnością A.A., polegających w szczególności na przygotowaniu i organizacji procesu budowlanego, przekazaniu wykonawcom kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy, wykonywania nadzoru inwestorskiego, uzyskania wymaganych prawem decyzji administracyjnych, opinii oraz uzgodnień i stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego, występowaniu w imieniu A.A. przed organami administracji i przed sądami w sprawach wynikających z realizacji inwestycji;

c)w Umowie Wnioskodawca zobowiązał się wykonywać czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek A.A. na podstawie pełnomocnictw udzielonych Wnioskodawcy przez A.A. w toku realizacji umowy;

d)wystąpiła do Burmistrza (...) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i w dniu 25 maja 2015 r. Burmistrz (...) wydał decyzję nr (...) o warunkach zabudowy na rzecz A.A. ustalając warunki zabudowy na terenie działek ewidencyjnych o numerze 2 i 1 dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wielostanowiskowym;

e)wystąpiła do Burmistrza (...) z wnioskiem o zmianę decyzji nr (...) i w dniu 6 czerwca 2016 r. Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku A.A. wydał decyzję nr (...), w której zmienił decyzję nr (...) w ten sposób, że inwestycja na działkach o numerze 2 i 1 obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków;

f)złożyła w dniu 18 lipca 2016 r. wniosek o pozwolenie na budowę i uzyskała wydaną na jej rzecz Decyzję nr (...) z dnia 25 października 2016 r. wydaną przez Starostę (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków na działkach ewidencyjnych o numerach 2 i 1;

g)wzniosła na działce 1 budynek mieszkalny jednorodzinny w wykonaniu przez wnioskodawcę Umowy.

Jak również wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

a)w wykonaniu Umowy, Wnioskodawca wybudował na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 budynek mieszkalny jednorodzinny,

b)w dniu 27 stycznia 2023 r. A.A. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1 na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...),

c)w dniu 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku. A.A. nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób.

Działanie w postaci wybudowania na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pomimo, że wykonane przez Wnioskodawcę, spowodowały jednak istotne skutki dla A.A., przede wszystkim w zakresie zwiększenia wartości nieruchomości, której właścicielem jest A.A., która obejmuje obecnie nie tylko własność działki o numerze 1 ale i własność jednorodzinnego domu mieszkalnego wzniesionego przez Wnioskodawcę i posadowionego na działce o numerze 1.

Innymi słowy, działanie Wnioskodawcy na działce o numerze 1 dokonane na podstawie Umowy za pełną zgodą A.A. wpłynęły na podniesienie atrakcyjności nieruchomości (działki nr 1) jako towaru i wzrost jej wartości.

Istotny jest również fakt, że A.A., od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1 na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...), nie mieszka w tym budynku, jednak w dniu 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku.

W związku z powyższym, dokonując wskazanych powyżej czynności (samodzielnie albo poprzez działanie Wnioskodawcy, które to działania wywarły skutek prawny i faktyczny dla A.A.) A.A. podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. A.A. wykazała aktywność odnośnie działki nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zatem nie można uznać, że przedmiotem zbycia przez A.A. na rzecz Wnioskodawcy będzie składnik majątku prywatnego A.A. (działka nr 1 wraz z wzniesionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym), a sprzedaż ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Podsumowując, planowana sprzedaż przez A.A. działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką VAT właściwą dla dostawy budynków lub budowli położonych na gruncie, a gdy dostawa budynków lub budowli będzie zwolniona z VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji sprzedaży zabudowanego gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż budynku:

a)będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c)będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem zbycia (dostawy w rozumieniu Ustawy VAT) przez A.A. na rzecz Wnioskodawcy będzie działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz jednorodzinny budynek mieszkalny posadowiony na tej działce. Zatem przedmiotem tej dostawy będzie zabudowana działka gruntu o numerze 1 a tym samym dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeśli dostawa jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na tej działce będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

a)zgodnie z dziennikiem budowy, ostatni wpis w tym dzienniku w zakresie jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce o numerze 1 został dokonany w dniu 15 kwietnia 2022 r.,

b)w dniu 5 grudnia 2022 r. B.B. posiadający uprawnienia konstrukcyjno-budowlane (…) podpisał i przedłożył Wnioskodawcy oświadczenie, jako pełniący obowiązki kierownika budowy w trakcie realizacji inwestycji wykonywanej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 25 października 2016 r. wydanej przez Starostę (...), świadom odpowiedzialności karnej wynikającej z art. 232 Kodeksu Karnego, że budynek wzniesiony na działce o numerze 1 wykonano zgodnie z projektem budowlanym, dokonano pomiarów powierzchni użytkowej i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 Prawo budowlane, teren budowy doprowadzono do należytego stanu i porządku,

c)w dniu 27 stycznia 2023 r. A.A. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1 na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...),

d)w dniu 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku. A.A. nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób,

e)od momentu wybudowania tego budynku, A.A. nie poniosła jakichkolwiek wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z takim stanem faktycznym dotyczącym zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności zauważyć, że część jednorodzinnego budynku zlokalizowanego na działce o numerze 1 podlegała pierwszemu zasiedleniu w dniu 30 czerwca 2023 r., kiedy oddano część tego budynku w postaci jednego pokoju o powierzchni 40,02 m² w najem. Natomiast pozostała część tego budynku nie podlegała pierwszemu zasiedleniu bowiem ani A.A. nie rozpoczęła jego użytkowania ani nie oddała tej pozostałej części w najem.

O możliwości spełnienia warunku pierwszego zasiedlenia wyłącznie do części budynku, co nie stanowi pierwszego zasiedlenia całego budynku, wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w prawomocnym wyroku z dnia 18 listopada 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 82/20:

„(…) kryteria pierwszego zasiedlenia może spełniać zarówno cały obiekt, jak i jego część. W orzecznictwie wskazuje się m.in., że „w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. mowa jest o „budynkach, budowlach lub ich częściach”, a zatem ocena w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług powinna być dokonywana odrębnie w odniesieniu do poszczególnych części budynku, w zależności od okoliczności zaistnienia zasiedlenia w stosunku do tej części. Stwierdzenie zasiedlenia co do jednej części pozostaje zaś bez wpływu na możliwość zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. co do pozostałych części, nie powodując rozszerzenia zakresu przedmiotowego tego zwolnienia” (zob. wyrok NSA z dnia 19 lutego 2020 r., sygn. akt I FSK 2229/19, podobnie również wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 4 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1605/10 oraz WSA w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1767/14).

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej również dopuszczono możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. TSUE wyraził m.in. pogląd, zgodnie z którym okoliczność, że określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej (wyrok z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt C-251/05, Dz. U. UE. C z 2006 r. Nr 212 str. 8/2). Wobec tego jest możliwe oddzielne opodatkowanie określonych składników dostawy, jeżeli w przepisach przewidziana została w wyraźny sposób taka możliwość.

W związku tym, skutki w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług można określić odrębnie dla części budynku, która nie podlega pierwszemu zasiedleniu oraz dla części budynku, która stała się przedmiotem pierwszego zasiedlenia w dniu 30 czerwca 2023 r.

W zakresie części budynku, która nie została oddana w najem (nie podlegała pierwszemu zasiedleniu) nie doszło do żadnego oddania tej części budynku pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy po jego wybudowaniu. Wnioskodawca nie mógł wydać tego budynku do użytkowania A.A. jako pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy, ponieważ nie był i nie jest jego właścicielem a właścicielem tego budynku jest z mocy prawa A.A.

A. A. nie rozpoczęła również użytkowania tej części budynku na własne potrzeby, ponieważ od dnia uzyskania przez A.A. pozwolenia na użytkowanie budynku wzniesionego na działce nr 1, A.A. nie rozpoczęła faktycznego użytkowania tej części budynku, nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje tej części budynku w inny sposób.

W związku z tym, część budynku mieszkalnego jednorodzinnego (czyli część nie oddana w najem w dniu 30 czerwca 2023 r.) wzniesionego na działce numer 1 nie podlegała dotychczas pierwszemu zasiedleniu.

Tym samym, dostawa przez A.A. budynku w części, która nie podlegała pierwszemu zasiedleniu, posadowionego na działce o numerze 1 na rzecz Wnioskodawcy stanowić będzie, na podstawie art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, oddanie budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy, którym będzie Wnioskodawca.

Podsumowując dostawa tej części budynku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) Ustawy VAT.

Natomiast dostawa budynku w części, która podlegała pierwszemu zasiedleniu w dniu 30 czerwca 2023 r. jako dokonana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia (planowana sprzedaż przez A.A. nieruchomości obejmującej działkę numer 1 i położonego na niej budynku) nastąpi bowiem do końca stycznia 2025 r., zatem będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie to nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania. A.A. będzie bowiem uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego wynikającego z dostawy budynku zlokalizowanego na działce o numerze 1 o podatek naliczony, który wynikać będzie z faktury VAT wystawionej przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży na rzecz A.A. nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce numer 1 będącego świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, jako przeniesienie prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego www. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 64 wskazał, że zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu

TSUE w wyroku z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse AS) stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Nabycie przez A.A. działki gruntu o numerze 1 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że A.A. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki numer 1.

Ponadto, A.A. nie wykorzystywała ani działki o numerze 1 ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego wzniesionego na tej działce wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Budynek ten i działka nie były bowiem w ogóle wykorzystywany przez A.A., w szczególności do prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zatem sprzedaż działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a A.A. przy sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez A.A. działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Po nabyciu działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, Wnioskodawca zamierza wykorzystać ten budynek na prowadzenie własnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz częściowo wynająć pomieszczenia w tym budynku dla innych podmiotów gospodarczych w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,

3)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności,

5)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego,

6)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, która zostanie wystawiona przez A.A. zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez A.A. z tytułu sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym do Wnioskodawcy będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa, czyli sprzedaż działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym przez A.A. na rzecz Wnioskodawcy nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez A.A. do Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od nabycia działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, na podstawie wystawionej przez A.A. z tytułu sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym faktury VAT dotyczącej zbycia działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby niebędące dostawą towarów. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Usługą nie będzie natomiast takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów.

Czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazali Państwo, że A.A. nabyła do majątku osobistego, w dniu 24 listopada 2014 r. własność niezabudowanej działki gruntu o numerze 1 oraz własność niezabudowanej działki gruntu o numerze 2.

W dniu 15 grudnia 2014 r. (...) sp. z o.o. sp.k. zawarło z A.A. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego. Na dzień zawarcia Umowy, A.A. była właścicielką dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1. Na dzień zawarcia Umowy działka o numerze 2 oraz działka o numerze 1 były działkami niezabudowanymi.

Zgodnie z postanowieniami Umowy, (...) sp. z o.o. sp.k. zobowiązało się do wykonania czynności powierniczego zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji domu lub domów na działkach o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1 będących własnością A.A., polegających w szczególności na:

a)przygotowaniu i organizacji procesu budowlanego,

b)przekazaniu wykonawcom kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy,

c)wykonania nadzoru inwestorskiego,

d)uzyskania wymaganych prawem decyzji administracyjnych, opinii oraz uzgodnień i stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego,

e)występowaniu w imieniu A.A. przed organami administracji i przed sądami w sprawach wynikających z realizacji inwestycji,

f)rozliczenia końcowego inwestycji.

W Umowie (...) sp. z o.o. sp.k. zobowiązało się wykonywać czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek A.A. na podstawie pełnomocnictw udzielonych (...) sp. z o.o. sp.k. przez A.A. w toku realizacji umowy, przy czym szczegółowe pełnomocnictwa dotyczące przedmiotu Umowy będą ustalane przez strony Umowy w trakcie jej realizacji. W Umowie przewidziano, że A.A. ma prawo do:

a)udziału w odbiorach częściowych i końcowych oraz przy odbiorach robót zanikających,

b)uzyskania bezpośrednich informacji i danych co do postępu prac budowlanych,

c)uczestnictwa z głosem decydującym w koordynacji podczas realizacji robót, negocjacjach ofertowych prowadzonych przez (...) sp. z o.o. sp.k. w zakresie przedmiotu umowy, negocjacjach warunków umów z wykonawcami, dostawcami i innymi podmiotami uczestniczącymi w procesie inwestycyjnym oraz przekazaniu zrealizowanej inwestycji do eksploatacji.

W umowie ustalono, że całkowite wynagrodzenie (...) sp. z o.o. sp.k. za pełnienie obowiązków określonych w Umowie wynosi 5% kwoty netto ostatecznego kosztu budowy powiększone o podatek od towarów i usług według właściwej stawki.

Na poczet zabezpieczenia kosztów budowy oraz wynagrodzenia, (...) sp. z o.o. sp.k. pobrało od A.A. kaucję zabezpieczającą w wysokości 500.000,00 zł.

W wykonaniu Umowy, (...) sp. z o.o. sp.k. wybudowało na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 budynek mieszkalny jednorodzinny a na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 wyłącznie fundament pod budynek mieszkalny jednorodzinny, który miał być wybudowany na tej działce. Z perspektywy prawa cywilnego, A.A. jest właścicielką budynku wybudowanego na działce oznaczonej numerem 1 oraz fundamentów wykonanych na działce nr 2.

W wykonaniu Umowy, (...) sp. z o.o. sp.k. poniosło wydatki na realizację inwestycji objętej umową, czyli wydatki na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2. Wydatki te są udokumentowane, w szczególności fakturami VAT wystawionymi na (...) sp. z o.o. sp.k. przez podmioty, które prowadziły poszczególne prace budowlane zlecone im przez (...) sp. z o.o. sp.k. lub sprzedały materiały konieczne do budowy przez (...) sp. z o.o. sp.k. Wydatki te obejmują również wartość prac, które (...) sp. z o.o. sp.k. wykonało samodzielnie na realizację inwestycji w ramach Umowy.

Do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego nie nastąpiło rozliczenie tych wydatków pomiędzy (...) sp. z o.o. sp.k. oraz A.A.

Rozliczenie nakładów (wydatków) poniesionych przez (...) sp. z o.o. sp.k. na podstawie Umowy na wybudowanie budynku posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2, zostanie przeprowadzone w następujący sposób:

a)(...) sp. z o.o. sp.k. sprzeda na rzecz A.A. nakłady poniesione przez (...) sp. z o.o. sp.k., na podstawie Umowy, na wybudowanie budynku posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 i z tego tytułu powstanie wierzytelność (...) sp. z o.o. sp.k. w stosunku do A.A. (Wierzytelność 1),

b)(...) sp. z o.o. sp.k. obciąży A.A. wynagrodzeniem (...) sp. z o.o. sp.k. za pełnienie obowiązków określonych w Umowie wynosi 5% kwoty netto ostatecznego kosztu budowy budynku wzniesionego na działce 1 oraz fundamentu wybudowanego na działce 2 i z tego tytułu powstanie wierzytelność (...) sp. z o.o. sp.k. w stosunku do A.A. (Wierzytelność 1A),

c)A.A. sprzeda na rzecz (...) sp. z o.o. sp.k. działkę o numerze 1 wraz z domem posadowionym na działce o numerze 1 i z tego tytułu powstanie wierzytelność A.A. w stosunku do (...) sp. z o.o. sp.k. (Wierzytelność 2),

d)Wierzytelność 1 oraz Wierzytelność 1A zostanie, na podstawie art. 498 Kodeksu cywilnego, potrącona z Wierzytelnością 2 wskutek czego obie te wierzytelności umorzą się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Kaucja zabezpieczająca w wysokości 500.000,00 zł, którą A.A. uprzednio przekazała (...) sp. z o.o. sp.k. na podstawie Umowy, zostanie przez Wnioskodawcę zwrócona na rzecz A.A..

Mają Państwo wątpliwości, czy sprzedaż przez (...) sp. z o.o. sp.k. na rzecz A.A. nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353¹ ustawy Kodeks cywilny zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem:

Według art. 750 Kodeksu cywilnego:

Kodeks cywilny nie reguluje kwestii umów o zastępstwo inwestycyjne. Umowy takie kwalifikowane są jako umowy zlecenia bądź umowy o świadczenie usług, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

Zgodnie z art. 734 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 735 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z art. 740 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Wszelkie nabycie praw lub rzeczy w takim przypadku ma charakter powierniczy (fiduicjarny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym.

Z punktu widzenia prawa cywilnego, nakłady poniesione na nieruchomość (np. wybudowanie budynku), stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy inwestor zastępczy np. wybuduje budynek na powierzonym gruncie, tj. poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi.

Zatem skoro (...) sp. z o.o. sp.k. poniosło nakłady na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 i obecnym właścicielem gruntów (działek nr 2 i 1) jest A.A., oznacza to, że (...) sp. z o.o. sp.k. poniosło nakłady na gruntach, które nie stanowią własności spółki, nakłady te są obecnie częścią nieruchomości należących do A.A..

W przedmiotowej sprawie, zbycie poniesionych przez (...) sp. z o.o. sp.k. nakładów inwestycyjnych na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2 na gruntach należących do A.A., nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak, spółka dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu.

Zatem nakłady inwestycyjne nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie będą skutkować powstaniem po stronie (...) sp. z o.o. sp.k. roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie będzie stanowić natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów. Tym samym, prawo to nie będzie mogło również stanowić towaru w rozumieniu ustawy.

Zatem, sprzedaż przez (...) sp. z o.o. sp.k. na rzecz A.A. nakładów poniesionych, na podstawie Umowy, na wybudowanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego na działce o numerze 1 oraz na wybudowanie fundamentów na działce o numerze 2, będzie stanowić odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ww. ustawy. Dojdzie bowiem w tym przypadku do zbycia specyficznego prawa o charakterze majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Jednocześnie dla świadczenia usług polegających na zbyciu nakładów ustawodawca nie przewidział możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, wobec czego czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a A.A. przy sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, A.A. podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania A.A. za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że A.A. nabyła do majątku osobistego 24 listopada 2014 r. własność niezabudowanych działek gruntu o numerach 2 i 1. 15 grudnia 2014 r. (...) zawarło z A.A. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego (Umowa). Na dzień zawarcia Umowy, A.A. była właścicielką dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1.

25 maja 2015 r. Burmistrz (...) wydał decyzję o warunkach zabudowy na rzecz A.A., ustalając warunki zabudowy na terenie działek ewidencyjnych o numerach 2 i 1 dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wielostanowiskowym.

6 czerwca 2016 r. Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku A.A. wydał decyzję, w której zmienił ww. decyzję w ten sposób, że inwestycja na działkach o numerze 2 i 1 obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków.

A.A. uzyskała wydaną na jej rzecz Decyzję z 25 października 2016 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków na działkach ewidencyjnych o numerach 2 i 1.

Zgodnie z postanowieniami Umowy, A zobowiązało się do wykonania czynności powierniczego zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji domu lub domów na działkach o numerach ewidencyjnych 2 oraz 1 będących własnością A.A., polegających w szczególności na:

a)przygotowaniu i organizacji procesu budowlanego,

b)przekazaniu wykonawcom kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy,

c)wykonania nadzoru inwestorskiego,

d)uzyskania wymaganych prawem decyzji administracyjnych, opinii oraz uzgodnień i stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego,

e)występowaniu w imieniu A.A. przed organami administracji i przed sądami w sprawach wynikających z realizacji inwestycji,

f)rozliczenia końcowego inwestycji.

W Umowie A zobowiązało się wykonywać czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek A.A. na podstawie pełnomocnictw udzielonych A przez A.A. w toku realizacji umowy, przy czym szczegółowe pełnomocnictwa dotyczące przedmiotu Umowy będą ustalane przez strony Umowy w trakcie jej realizacji. W Umowie przewidziano, że A.A. ma prawo do:

a)udziału w odbiorach częściowych i końcowych oraz przy odbiorach robót zanikających,

b)uzyskania bezpośrednich informacji i danych co do postępu prac budowlanych,

c)uczestnictwa z głosem decydującym w koordynacji podczas realizacji robót, negocjacjach ofertowych prowadzonych przez Wnioskodawcę w zakresie przedmiotu umowy, negocjacjach warunków umów z wykonawcami, dostawcami i innymi podmiotami uczestniczącymi w procesie inwestycyjnym oraz przekazaniu zrealizowanej inwestycji do eksploatacji.

W wykonaniu Umowy, Wnioskodawca wybudował na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 budynek mieszkalny jednorodzinny.

27 stycznia 2023 r. A.A. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1. Budynku wzniesiony na działce nr 1 ma powierzchnię 389,44 m². 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku.

A.A. nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób. A.A. nie zamierza mieszkać w tym budynku.

A.A.:

a)nie wykorzystywała i nie wykorzystuje jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego na działce o numerze 1 dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej,

b)nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działki o numerze 1 dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej,

c)nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;

d)nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;

e)nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy;

f)13 kwietnia 2015 r. wystąpiła do Burmistrza (...) z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej na działce o numerze 2 i 1 i wyniku rozpatrzenia tego wniosku, w dniu 25 maja 2015 r. Burmistrz (...) wydal decyzję o warunkach zabudowy na rzecz A.A. ustalając warunki zabudowy na terenie działek ewidencyjnych o numerze 2 i 1 dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wielostanowiskowym;

g)wskutek wystąpienia przez A.A. z wnioskiem do Burmistrza (...), 6 czerwca 2016 r. Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku A.A. wydał, w której zmienił ww. decyzję w ten sposób, że inwestycja na działkach o numerze 2 i 1 obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków;

h)złożyła 18 lipca 2016 r. wniosek o pozwolenie na budowę i uzyskała wydaną na jej rzecz Decyzję z 25 października 2016 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami wielostanowiskowymi w bryłach budynków na działkach ewidencyjnych o numerach 2 i 1;

i)wystąpiła 9 grudnia 2022 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (...) z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego na działce nr 1 i na podstawie decyzji tego inspektoratu z 27 stycznia 2023 r. uzyskała zaświadczenie zezwalające na użytkowanie;

j)zawarła 22 marca 2024 r. z (...) przedwstępną umowę sprzedaży działki o numerze 1 wraz z budynkiem znajdującym się na tej działce, gdzie ustalono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta do 31 grudnia 2025 r.

Działka o numerze 1 oraz wybudowany na niej budek mieszkalny jednorodzinny nie był wykorzystywany przez A.A., od momentu nabycia tej działki i od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego budynku, do prowadzenia działalności gospodarczej. A.A. wynajmuje jeden pokój w tym budynku na rzecz (...) sp. z o.o., najem nie jest świadczony przez w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. A.A. nie rozpoczęła użytkowania na potrzeby własne niewynajętej części budynku mieszkalnego, po jego wybudowaniu.

Celem nabycia działki nr 1 było wybudowanie na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 15 grudnia 2014 r., zatem 21 dni po dniu nabycia działki numer 1, A.A., w celu wybudowania na działce 1 budynku jednorodzinnego zawarła z (...) Sp. z o.o. Sp.k. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego na wybudowanie tego domu. Zatem A.A. wykorzystywała działkę nr 1 do wybudowania na tej działce budynku jednorodzinnego. Zarówno w okresie od nabycia działki nr 1 do dnia zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne, podczas procesu budowlanego oraz po wybudowaniu domu jednorodzinnego A.A. nie wykorzystywała działki w inny sposób jak teren budowlany, a po wybudowaniu domu jednorodzinnego działka nr 1 stała się działką zabudowaną i jest ona wykorzystywana wyłącznie jako działka, na której stoi budynek. A.A. w szczególności nie prowadziła na działce nr 1 żadnej działalności gospodarczej ani działalności polegającej na uprawie roślin lub hodowli zwierząt, nie dokonywała żadnych zbiorów plonów rolnych bo plonów takich nie było.

A.A. dokonywała wcześniej sprzedaży trzech nieruchomości: lokalu mieszkalnego i garażu zlokalizowanego w tym samym budynku, w którym znajduje się ww. lokal mieszkalny, które to zostały nabyte w celu wynajęcia, a także działki o nr 2, której celem nabycia było wybudowanie na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego i udziałów w działkach nr 3 i 4 stanowiących wewnętrzną drogę dojazdową do działki 2.

Ponadto, 10 maja 2019 r., a następnie 13 listopada 2023 r., A.A. udzieliła w formie aktów notarialnych pełnomocnictw dla C.C. do:

• zarządu i administrowania działką numer 2 i 1 oraz udziałem w działkach 3 i 4 stanowiących drogi dojazdowe,
• ustanawiania lub zmiany treści wszelkich organicznych praw rzeczowych a w szczególności wszelkich służebności,
• zawierania, zmiany lub rozwiązywania wszelkich umów o dostawę jakichkolwiek mediów w tym prądu elektrycznego, wody i gazu,
• odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji,
• reprezentowania mocodawcy wobec wszelkich osób fizycznych i prawnych, organów administracji rządowej i samorządowej, sądami wszelkich instancji,
• składania wszelkich niezbędnych oświadczeń, pism, podań, wniosków w tym wszelkich wniosków wieczystoksięgowych,
• załatwiania wszelkich czynności i formalności związanych z celem pełnomocnictwa,
• dokonywania czynności związanych ze zwykłym, bieżącym wykonywaniem umów,
• reprezentacji w powyższym zakresie przed osobami fizycznymi i prawnymi, organami władzy i administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędami i izbami skarbowymi.

Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta z nabywcą nie zawiera warunków, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. W ramach ww. umowy przedwstępnej A.A. nie udzieliła i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego.

Po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca dokonała w szczególności następujących prac w budynku zlokalizowanym na działce numer 1:

• instalacja częściowa klimatyzacji,
• wykończenie dwóch łazienek (kafelki, sanitariaty),
• wybudowanie antresoli w jednym z pomieszczeń,
• ułożenie podłóg winylowych na piętrze,
• wykonanie sufitów podwieszanych na piętrze.

Strona kupująca poniosła nakłady finansowe na wykonanie wskazanych powyżej prac.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie A.A. podjęła i podejmie w odniesieniu do działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, przed jej sprzedażą i ustalić, czy A.A. spełnia przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Panią pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pani. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki nr 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowo-prawnej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym opisie sprawy wystąpią okoliczności, które wskazują, że zbycie przez A.A. działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem A.A. za podatnika podatku od towarów i usług.

Opisane działania, które zostały/zostaną przez A.A. podjęte nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez A.A. czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Wskazali Państwo, że celem nabycia działki nr 1 było wybudowanie na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 15 grudnia 2014 r., zatem 21 dni po dniu nabycia działki numer 1, A.A., w celu wybudowania na działce 1 budynku jednorodzinnego zawarła z (...) sp. z o.o. sp.k. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego na wybudowanie tego domu. Zatem A. A. wykorzystywała działkę nr 1 na wybudowanie na tej działce budynku jednorodzinnego. Zarówno w okresie od nabycia działki nr 1 do dnia zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne, podczas procesu budowlanego oraz po wybudowaniu domu jednorodzinnego A.A. nie wykorzystywała działki w inny sposób jak teren budowlany, a po wybudowaniu domu jednorodzinnego działka nr 1 stała się działką zabudowaną i jest ona wykorzystywana wyłącznie jako działka, na której stoi budynek. A.A. nie mieszka i nie zamierza mieszkać w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób. A.A. nie rozpoczęła użytkowania na potrzeby własne niewynajętej części budynku mieszkalnego, po jego wybudowaniu. A.A. wystąpiła z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej na działce o numerze 1. Głównym celem uzyskania tej decyzji jest uatrakcyjnienie i podwyższenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż za wyższą cenę. Powyższe wskazuje na zamiar sprzedaży przez A.A. działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w sposób profesjonalny i z zyskiem.

Wykonanie opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności wskazuje na aktywność A.A. w zakresie obrotu nieruchomościami w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podejmowane przez A.A. działania nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podejmowane przez A.A. działania stanowią ciąg zdarzeń, który nie pozostaje bez wpływu na sytuację prawną A.A. jako sprzedającej. Opisane czynności doprowadziły do uatrakcyjnienia przez A.A. działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz wzrost jej wartości. W efekcie dostawie podlegać będzie grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili jego nabycia przez A.A.

Wobec powyższego, dokonując planowanej sprzedaży działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, A.A. nie będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmując ww. czynności, A.A. angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. A.A. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie istotne również jest to, że A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...)sp. z o.o. jeden pokój budynku posadowionym na działce 1.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem najem jednego pokoju w budynku mieszkalnym posadowionym na działce nr 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez A.A. przedmiotowego budynku sprawia, że jest on wykorzystywany w prowadzonej przez A.A. działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, A.A. nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez nią w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania A.A. za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych dostaw towarów i świadczenia usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W rozpatrywanej sprawie dostawa części budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. części budynku, która jest wynajmowana, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - ta część budynku została przed sprzedażą zasiedlona. Jednakże pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. częścią budynku, a jego planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo wskazali, 30 czerwca 2023 r. A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła jeden pokój o powierzchni 40,02 m² w tym budynku. Umowa sprzedaży zostanie zawarta do 31 grudnia 2025 r. Natomiast sprzedaż pozostałej części budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponieważ jak Państwo wskazali, 27 stycznia 2023 r. A.A. uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku wzniesionego na działce numer 1 na podstawie zaświadczenia wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. A.A. nie mieszka i nie zamierza mieszkać w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób. Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje go dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że ta część budynku nie została do momentu sprzedaży zasiedlona.

A zatem transakcja sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1 nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Wobec tego, w rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim ustalić, czy A.A. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków na wytworzenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak stanowi art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyklucza jednocześnie możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności sprawy wskazują, że A.A., będzie dokonywała dostawy działki nr 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Po nabyciu działki numer 1, A.A., w celu wybudowania na działce 1 budynku jednorodzinnego zawarła z (...) sp. z o.o. sp.k. umowę o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego na wybudowanie tego domu. Zatem Pani A.A. wykorzystywała działkę nr 1 na wybudowanie na tej działce budynku jednorodzinnego. Zarówno w okresie od nabycia działki nr 1 do dnia zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne, podczas procesu budowlanego oraz po wybudowaniu domu jednorodzinnego Pani A.A. nie wykorzystywała działki w inny sposób jak teren budowlany a po wybudowaniu domu jednorodzinnego działka nr 1 stała się działką zabudowaną i jest ona wykorzystywana wyłącznie jako działka, na której stoi budynek. A.A. nie mieszka w tym budynku ani nie wykorzystuje pozostałej, niewynajętej części budynku w inny sposób. A.A. nie zamierza mieszkać w tym budynku. A.A. nie rozpoczęła użytkowania na potrzeby własne niewynajętej części budynku mieszkalnego, po jego wybudowaniu. Ponadto A.A. zawarła umowę najmu, na podstawie której wynajęła (...) sp. z o.o. jeden pokój w budynku posadowionym na działce 1.

Zatem wnioskować należy, że intencją A.A. było wybudowanie za pośrednictwem (...), wynajem części budynku i w dalszej kolejności jego sprzedaż. Oznacza to, że A.A. wykorzystywała/będzie wykorzystywała budynek mieszkalny jednorodzinny posadowiony na działce nr 1 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową tego budynku .

W konsekwencji przysługującego A.A. prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków ponoszonych na wybudowanie budynku - nie będzie spełniona przesłanka zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy dla dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1.

W analizowanej sprawie dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1 nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

• brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia budynków, oraz
• wykorzystywanie budynków wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W stosunku do przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1 warunki te nie zostaną spełnione ponieważ - jak już zostało wyżej stwierdzone - A.A. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wybudowania budynku.

Zatem dostawa opisanego budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego posadowionego na działce nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy ani z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego przez (...) z faktury VAT dotyczącej sprzedaży działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, odliczenie podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku VAT naliczonego będą spełnione, ponieważ - jak Państwo wskazali - po nabyciu działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, (...) zamierza wykorzystać ten budynek na prowadzenie własnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz częściowo wynająć pomieszczenia w tym budynku dla innych podmiotów gospodarczych w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Konsorcjum jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednocześnie nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż dostawa ww. zabudowanej działki nr 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zatem (...) będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki gruntu o numerze 1 zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, gdyż zostaną spełnione łącznie oba warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprawa została rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).