Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej sygn. akt. (...). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 września r. (data wpływu 9 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...). Przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym (...) toczy się postępowanie egzekucyjne skierowane do Nieruchomości.

Nieruchomości, należą do dłużnika, spółki pod firmą Spółka B z siedzibą w (...) (dalej: Dłużnik). Zgodnie z wpisem w KRS, Dłużnik został wpisany do Rejestru Przedsiębiorców KRS 18 lipca 2002 r. i od tego momentu prowadzi działalność gospodarczą.

Przedmiot działalności gospodarczej w rejestrze został określony szeroko i obejmuje on administrację biurową i wspomaganie działalności gospodarczej (działalność główna), a także projektowanie, tłumaczenia, działalność profesjonalna, działalność firm centralnych związanych z zarządzaniem, handel hurtowy i detaliczny pojazdami samochodowymi, naprawa pojazdów samochodowych. Siedziba Dłużnika znajduje się na przy ul. (...) w (...) (nie jest to adres Nieruchomości).

Dłużnik aktualnie figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT (dalej: Rejestr VAT) jako podatnik VAT czynny. Data rejestracji Dłużnika jako podatnika VAT to 1 września 2002 r.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia 22 października 2008 r. (akt notarialny Rep. A nr (...)).

Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego dla Nieruchomości 1:

1)księga wieczysta o nr (...) prowadzona jest dla lokalu biurowego nr 1, znajdującego się w budynku mieszkalno-usługowym nr (...) przy (...) w (...).

2)Budynek mieszkalno - usługowy, sześciokondygnacyjny. Obiekt o prostej bryle przykryty stropodachem. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne i teren zagospodarowany zielenią. Ogólny stan techniczny budynku określa się jako dobry.

3)„Powierzchnia użytkowa Lokalu to 65,07 m², I piętro, wejście do lokalu z klatki schodowej. Lokal składa się z czterech pomieszczeń, WC i aneksu kuchennego w amfiladowym układzie. Aneks kuchenny i jedno z pomieszczeń bez okien. Pomieszczenia zostały wydzielone ścianami murowanymi oraz przeszkleniami. ”

4)„Podłogi: w większości pomieszczeń - drewniane deski (widoczne punktowe zużycie), w aneksie kuchennym i WC - płytki. Ściany: w większości - powłoki malarskie, częściowo – płytki. Stolarka okienna: w zespolona, szklona zestawami termoizolacyjnymi, jedno okno aluminiowe nowego typu. Stolarka drzwiowa: drzwi wejściowe pełne, antywłamaniowe, nowego typu; drzwi wewnętrzne - szklane nowego typu. Lokal zadbany, wykończony materiałami dobrej jakości o współczesnym wzornictwie. Punktowo na podłogach widoczne zużycie, także na suficie widoczny ślad po zawilgoceniu. Zgodnie z informacjami uzyskanymi podczas oględzin: przedmiotowy lokal został wykończony w 2008 r.”

5)„DZIAŁ III: roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową oraz wpisy dot. wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości i przyłączenia do prowadzonego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości DZIAŁ (...). Hipoteka umowna zwykła: (...) zł, na rzecz: C., siedziba: (...). Hipoteka umowna zwykła (...) zł, na rzecz: C., siedziba: (...). Hipoteka umowna zwykła (...) zł, na rzecz: C., siedziba: (...)”

Nieruchomość 2 została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 27 sierpnia 2008 r. (akt notarialny Rep. A nr (...)).

Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego dla Nieruchomości 2:

1)Księga wieczysta (...) jest prowadzona dla lokalu niemieszkalnego garażu 2.

2)„Funkcjonalność: garaż wielostanowiskowy (obejmujący m.in. miejsca postojowe nr (...) i (...)) Garaż 2 dostępny poprzez windę.”

3)„Z przedmiotowym działem 2/37 części związane jest uprawnienie do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych o numerach (...) i (...) znajdujących się w lokalu niemieszkalnym - garażu 2 usytuowanym w (...) przy (...) - ustalono na podstawie informacji uzyskanych podczas oględzin oraz wpisu w księdze wieczystej: sposób korzystania z nieruchomości wspólnej polegający na tym, iż Spółka B. w (...) jest uprawniona do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych oznaczonych nr (...) i (...).”

4)„Miejsca postojowe nr (...) i (...) nie są trwale wydzielone, a jedynie wyznaczone malowanymi liniami na betonowej posadzce garażu wielostanowiskowego. Przylegają do siebie krótszymi bokami, razem tworzą prostokąt o wymiarach ok. 2,5m x 10,00m (ustalono na podstawie pomiaru przeprowadzonego podczas oględzin). Miejsca postojowe sytuowane jedno za drugim z wjazdem tylko od jednej strony.”

5)DZIAŁ (...). Wzmianka: (...). Wpisy dotyczące: sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, uprawnień do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych, wszcząć i przyłączeń do egzekucji z nieruchomości oraz ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością - zostały szczegółowo wymienione w załączonym protokole z badania KW. 3. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej polegający na tym, iż Spółka B w (...) jest uprawniona do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych oznaczonych nr (...) i (...). 3. Przyłączenie się do egzekucji z udziału we współwłasności nieruchomości wynoszącego 2/37 części należącego do Spółki B. w sprawie (...). 4. Przyłączenie się do egzekucji z udziału we współwłasności nieruchomości wynoszącego 2/37 części należącego do Spółki B. w sprawie (...) DZIAŁ (...) Liczne hipoteki - wymienione w protokole z zbadania KW. ”

W operacie szacunkowym brak jest informacji o ulepszeniach jakie mogły mieć miejsce w stosunku do Nieruchomości po dacie korzystania z Nieruchomości na potrzeby działalności prowadzonej przez Dłużnika w 2008 r., pojawia się jedynie wzmianka dot. Nieruchomość 1, zgodnie z która lokal został wykończony w 2008 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

W okresie 2 lat przed sprzedażą w drodze licytacji komorniczej nie były ponoszone przez Dłużnika wydatki na ulepszenie lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu.

Lokal biurowy i lokal niemieszkalny garaż nie były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z tytułu nabycia lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytania

1.Czy w opisanym stanie faktycznym planowana dostawa Nieruchomości 1 i 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 należącej do Dłużnika będzie podlegać zwolnieniu z VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana dostawa Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana dostawa Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowaniu VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 18 Ustawy VAT organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przywołany powyżej przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą płatnikami podatku od towarów i usług są komornicy sądowi, wykonujący czynności egzekucyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w odniesieniu do dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika. Konsekwencją opisanego stanu rzeczy jest m.in. to, że dostawa realizowana przez komornika sądowego w ramach wykonywanych czynności egzekucyjnych jest oceniania całościowo w kontekście obowiązujących przepisów Ustawy VAT, w tym, w zakresie konieczności potraktowania jej jako opodatkowanej lub możliwości objęcia jej zwolnieniem od opodatkowania oraz stosowania właściwych stawek tego podatku.

Zgodnie z Ustawą VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega co do zasady dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, za wynagrodzeniem (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT).

Dostawą towaru, stosowanie do art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, jest przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Z kolei, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Towarem w rozumieniu wyżej cytowanej definicji jest m.in. budynek, budowla, a także niezabudowany grunt. Oznacza to, że planowana sprzedaż Nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego przez Wnioskodawcę (będącego komornikiem sądowym), działającego w imieniu Dłużnika, na rzecz nabywcy Nieruchomości będzie spełniała definicję dostawy towarów na terytorium kraju, za wynagrodzeniem.

Dalej, należy wskazać, że czynnościami opodatkowanymi są określone w Ustawie VAT czynności realizowane przez podatników VAT, działających w tym charakterze.

Podatnikami, według art. 15 ust 1 Ustawy VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego przepisu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca podkreśla, że definicję działalności gospodarczej, zawartą w Ustawie VAT, cechuje uniwersalny charakter, co oznacza, że pozwala ona na objęcie pojęciem „podatnika" tych wszystkich podmiotów, które prowadząc określoną działalność, występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych powyżej regulacji wynika, że z perspektywy definicji działalności gospodarczej, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter, co ma miejsce m.in. w przypadku zawarcia umowy najmu/dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze w odniesieniu do posiadanego składnika majątku.

W konsekwencji dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, będzie można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (okoliczność ta w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika tego podatku). W konsekwencji dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, będzie można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (okoliczność ta w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika tego podatku).

Uwzględniając powyższe uwagi, należy zaakcentować, że w orzecznictwie, jako okoliczność o decydującym znaczeniu z perspektywy konieczności potraktowania sprzedaży nieruchomości jako transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, postrzega się m.in. fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej (jako składnika majątku przedsiębiorstwa) oraz cel w postaci stałego uzyskiwania dochodu z korzystania z takiej nieruchomości.

W tym świetle, w odniesieniu do Dłużnika, należy wskazać, że z okoliczności stanu faktycznego wynika, że nabył on Nieruchomość 1 i 2 w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, z zamiarem jej gospodarczego wykorzystywania. Dalej, podkreślenia wymaga, że Nieruchomość 1 i 2 sama w sobie przedstawia określoną wartość ekonomiczną, m.in. w postaci możliwości jej sprzedaży. Tym samym należy uznać, że w wyniku zorganizowanego procesu (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) Dłużnik zgromadził majątek, który wykorzystywany był/jest przez Dłużnika w celu generowania przychodów, a więc w celach zarobkowych. Nie bez znaczenia pozostaje tu też okoliczność, że Dłużnik posiada status osoby prawnej - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegającej obligatoryjnemu wpisowi do Rejestru Przedsiębiorców - w przypadku których to podmiotów nie występuje pojęcie majątku prywatnego (sprzedaż takiego majątku co do zasady nie podlega opodatkowaniu VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że Nieruchomości 1 i 2, przez Dłużnika, zostały nabyte i są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej tego Dłużnika w rozumieniu Ustawy VAT.

Powyższe, w ocenie Wnioskodawcy przesądza o konieczności przypisania Dłużnikowi statusu podatnika VAT na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT i w konsekwencji potraktowania sprzedaży Nieruchomości jako sprzedaży podlegającej Ustawie VAT (jako odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT).

Warto podkreślić, że Dłużnik aktualnie posiada status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT.

Podsumowując powyższe należy przyjąć, że zarówno przedmiotowa, jak i podmiotowa przesłanka opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 i 2 będzie spełniona, a tym samym ich dostawa przez Wnioskodawcę w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym po stronie Wnioskodawcy jako komornika sądowego powstanie obowiązek naliczenia, pobrania i uiszczenia podatku VAT wg właściwej stawki lub zastosowania właściwego zwolnienia z opodatkowania VAT.

Ad 2

Nieruchomość 1

Jak przedstawiano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość 1 stanowi lokal biurowy, który w świetle definicji z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT należy kwalifikować jako towar.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu VAT jest budynek lub jego część jak to ma miejsce w przypadku Nieruchomości 1, odpowiedź na pytanie, czy dostawa tego lokalu korzystać będzie ze zwolnienia z VAT, wymaga przede wszystkim analizy przesłanek zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dalej, w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku/budowli (lub ich części) po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z brzmienia definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że za zasiedlony powinien zostać uznany każdy budynek, gdy:

• budynek ten został oddany do używania pierwszemu nabywcy, przykładowo na skutek zawarcia umowy przenoszącej jego własność i ekonomiczne władztwo nad nim, która nie musi być przy tym czynnością opodatkowaną VAT lub
• budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, na podstawie przykładowo umowy dzierżawy, lub
• budynek, z którego podatnik zaczął korzystać na potrzeby własne.

Jednocześnie definicja pierwszego zasiedlenia określa moment początkowy/zdarzenie, po zaistnieniu którego możliwe jest uznanie, że budynek lub jego część została zasiedlona - do jego zasiedlenia może dojść bowiem po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku lub jego części.

Ponadto, należy zaznaczyć, że do pierwszego zasiedlenia danego budynku (jego części), w przypadku, gdy po jego wybudowaniu podlegał on ulepszeniom, może dochodzić wielokrotnie, o ile wartość ulepszeń była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Uwzględniając powyższe, jak również informacje przedstawione w operacie szacunkowym sporządzonym dla Nieruchomości 1, należy wskazać, że Dłużnik nabył Nieruchomość 1 dnia 22 października 2008 r. W operacie szacunkowym jest wzmianka o tym, że lokal biurowy został wykończony w 2008 r. Tym samym, nawet jeśli nakłady na wykończenie przekroczyłyby 30% wartości początkowej tego lokalu, to rozpoczęcie korzystania na potrzeby prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej wyznacza moment od którego lokal powinien zostać uznany za zasiedlony.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy już wówczas, tj. w 2008 r. wystąpiły zdarzenia, z którymi Ustawa VAT wiąże skutek w postaci zasiedlenia Lokalu. Dalej należy także stwierdzić, że ze stanu faktycznego sprawy nie wynika, aby po tej dacie Lokal podlegał ulepszeniom przez Dłużnika, (a których wykonanie mogłoby się wiązać z koniecznością ponownego wyznaczenia momentu, od którego budynek w całości lub określonej części powinien zostać uznany za zasiedlony). Od tego momentu upłynęły już 2 lata, a to z kolei oznacza, że dostawa Lokalu powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Nieruchomość 2

Jak przedstawiano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość 2 stanowi lokalu niemieszkalny garaż 2, który w świetle definicji z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT należy kwalifikować jako towar.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu VAT jest budynek lub jego część jak to ma miejsce w przypadku Nieruchomości 1, odpowiedź na pytanie, czy dostawa tego lokalu korzystać będzie ze zwolnienia z VAT, wymaga przede wszystkim analizy przesłanek zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dalej, w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku/budowli (lub ich części) po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z brzmienia definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że za zasiedlony powinien zostać uznany każdy budynek, gdy:

• budynek ten został oddany do używania pierwszemu nabywcy, przykładowo na skutek zawarcia umowy przenoszącej jego własność i ekonomiczne władztwo nad nim, która nie musi być przy tym czynnością opodatkowaną VAT lub
• budynek ten został oddany do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, na podstawie przykładowo umowy dzierżawy, lub
• budynek, z którego podatnik zaczął korzystać na potrzeby własne.

Jednocześnie definicja pierwszego zasiedlenia określa moment początkowy/zdarzenie, po zaistnieniu którego możliwe jest uznanie, że budynek lub jego część została zasiedlona - do jego zasiedlenia może dojść bowiem po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku lub jego części. Ponadto, należy zaznaczyć, że do pierwszego zasiedlenia danego budynku (jego części), w przypadku, gdy po jego wybudowaniu podlegał on ulepszeniom, może dochodzić wielokrotnie, o ile wartość ulepszeń była wyższa niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Uwzględniając powyższe, jak również informacje przedstawione w operacie szacunkowym sporządzonym dla Nieruchomości 2, należy wskazać, że Dłużnik nabył Nieruchomość 2 dnia 22 października 2008 r. W operacie szacunkowym brak wzmianek o nakładach na Nieruchomość 2 poczynionych przez Dłużnika. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, najpóźniej w 2008 r. wystąpiły zdarzenia, z którymi Ustawa VAT wiąże skutek w postaci zasiedlenia Lokalu.

Dalej należy także stwierdzić, że ze stanu faktycznego sprawy nie wynika, aby po tej dacie Lokal podlegał ulepszeniom przez Dłużnika, (a których wykonanie mogłoby się wiązać z koniecznością ponownego wyznaczenia momentu, od którego budynek w całości lub określonej części powinien zostać uznany za zasiedlony). Od tego momentu upłynęły już 2 lata, a to z kolei oznacza, że dostawa Lokalu powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

O możliwości skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania dla Lokalu stanowiącego garaż podziemny wielokrotnie wypowiadał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 Dłużnika (...).

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić czy w odniesieniu do ww. dostawy Dłużnik będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższy opis oraz fakt, że Dłużnikiem jest spółka z o.o. prowadząca działalność gospodarczą, która nabyła nieruchomość do majątku spółki i w całym okresie posiadania wykorzystywała lokal biurowy i lokal niemieszkalny garaż na cele działalności, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem przy dostawie nieruchomości, dłużna Spółka jest podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż przez Pana w drodze licytacji publicznej lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 należących do Dłużnika będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT m.in. dla dostawy budynków lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy do momentu dostawy nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu biurowego oraz lokalu niemieszkalnego garażu.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Nieruchomość 1 (lokal biurowy) została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 22 października 2008 r. Nieruchomość 2 (lokal niemieszkalny garaż – miejsce postojowe nr (…) i (…)) została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 27 sierpnia 2008 r.

W okresie 2 lat przed sprzedażą w drodze licytacji komorniczej nie były ponoszone przez Dłużnika wydatki na ulepszenie lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu. Lokal biurowy i lokal niemieszkalny garaż nie były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z tytułu nabycia lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż w trybie licytacji komorniczej lokalu biurowego oraz lokalu niemieszkalnego garażu (miejsce postojowe nr (…) i (…)), będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do ww. lokali doszło do jego pierwszego zasiedlenia, a od tego czasu do dnia dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży w drodze licytacji komorniczej lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego garażu (miejsce postojowe nr (…) i (…)) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży lokalu biurowego i lokalu niemieszkalnego uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2283 ze zm.).