Dokonując sprzedaży udziałów w przedmiotowej działce Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki gruntu numer 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 1. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 sierpnia 2024 r. (wpływ 26 sierpnia 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący Stroną postępowania

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• A.B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Uwagi ogólne

A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej zwana: „Wnioskodawcą”) jest spółką należącą do Grupy C., zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca ma zamiar nabyć niezabudowaną działkę rolną o oznaczeniu (RV, PsV i W) położoną w (…), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Nieruchomość stanowi własność objętą wspólnością majątkową małżeńską dwóch osób fizycznych: A B. i B.B. (dalej jako: „Sprzedający nr 1”, „Sprzedający nr 2”, dalej łącznie jako: „Sprzedający”). Sprzedający nie są podatnikami VAT czynnymi.

Sprzedający nabyli Nieruchomość (…) 2005 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców A.B. do majątku Sprzedających objętego wspólnością ustawową z zamiarem osiedlenia się, nie w celach inwestycyjnych. Wspomniane nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający nie oddawali Nieruchomości w całości ani w części do użytkowania jako najem, dzierżawa ani użyczenie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie dokonywali zabudowy Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, w tym w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Dotychczas dokonali jednej transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (w którym mieszkali), którego byli współwłaścicielami na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej, a środki z jego zbycia przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w postaci wybudowania domu, w którym obecnie zamieszkują.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na terenie przeznaczonym pod obszary mieszkaniowe oraz korytarze tras komunikacji kołowej. Część działki znajduje się w strefie bezpieczeństwa od gazociągu wysokiego ciśnienia, natomiast inna część graniczy z terenami komunikacji samochodowej. Fragment działki znajduje się na terenie stanowisk archeologicznych. Nieruchomość jest niezabudowana.

Sprzedający nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, które nosiłyby charakter profesjonalnej działalności. W szczególności, Sprzedający nie zamieścili na Nieruchomości billboardów o zamiarze sprzedaży. Sprzedający zawarli umowę z podmiotem trzecim (dalej: „Agent”), w myśl której Agent zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji oraz przygotowaniu wstępnej analizy chłonności. Podkreślenia wymaga fakt, że Agent nie został upoważniony przez Sprzedających do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających. Agent działał w interesie, ale nie w imieniu Sprzedających. Rezultatem wynajęcia Agenta było doprowadzenie Sprzedających do Wnioskodawcy. Wynagrodzenie Agenta wypłacane jest jedynie w sytuacji, gdy Sprzedający zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości z podmiotem wskazanym przez Agenta. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, jednym z warunków nabycia Nieruchomości jest satysfakcjonujący wynik badania due diligence, przeprowadzony przez Wnioskodawcę. Sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej do udzielenia osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających, celem uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia badania due diligence oraz do wglądu do akt Księgi Wieczystej.

Sprzedający udzielili również Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które obejmuje w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji przez Wnioskodawcę, tj. budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Nieruchomość jest nabywana w celach realizacji na niej przez Wnioskodawcę projektu deweloperskiego - wybudowania i następnie dostawy nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotowe dostawy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający nie użytkowali działki nr 1 przez okres jej posiadania, działka nie była przez nich wykorzystywana.

Sprzedający nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki.

Sprzedający nie dokonali i nie zamierzają dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które miałyby na celu zwiększenie atrakcyjności działki nr 1.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej będą wykonywane wyłącznie czynności formalne i administracyjne, mające na celu uzyskanie pozwolenia na budowę. Czynności te będą wykonywane przez nabywcę. 

Sprzedający zobowiązani są jedynie do nieobciążania nieruchomości. Do obowiązków nabywcy należy wykonanie czynności formalnych i administracyjnych zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pytania

1. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała podatkowi od towaru i usług?

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Pytanie 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości, będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, niebędącym działalnością gospodarczą, zatem nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że dopuszczone przez prawo jest, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom, co wynika z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”), zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Ponadto stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm., dalej: „KRO”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 43 § 1 KRO oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Mocą art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą. Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy, np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Dodatkowo w tym zakresie wskazać należy na wyrok WSA w Gdańsku z 10 stycznia 2024 r. o sygn. akt I SA/Gd 940/23 (orzeczenie nieprawomocne), w którym sąd stwierdził, że nie można utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości działalności gospodarczej sytuacji, w której „konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi”. Podobne stanowisko wyraził WSA w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2024 r. o sygn. akt III SA/Wa 2154/23 (orzeczenie prawomocne) z którego wynika, iż prawidłowa kwalifikacja działań podejmowanych przez zbywcę jako stanowiące prowadzenie działalności gospodarczej, wymaga oceny, czy służą one uatrakcyjnieniu przedmiotu sprzedaży. W ocenie sądu udzielenie pełnomocnictw nie służy podniesieniu wartości nieruchomości i jej uatrakcyjnieniu dla potencjalnego nabywcy, w sytuacji, gdy nabywca już się pojawił i zawierając umowę przedwstępną wyraził wolę nabycia nieruchomości, natomiast jej cena nie jest uzależniona od wyników badania. Udzielenie pełnomocnictwa nie stanowi działalności gospodarczej, jeśli mają one umożliwiać nabywcy podjęcie działań związanych z jego interesem faktycznym i prawnym, sprowadzającym się do realizacji inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie jest aktywnością, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności na Nieruchomości. Sprzedający nie podjęli działań w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób właściwy dla działalności handlowej, natomiast pełnomocnictwo udzielone osobom wskazanym przez Wnioskodawcę nie służy uatrakcyjnieniu przedmiotu sprzedaży ani podniesieniu jego wartości, a jedynie uzyskaniu niezbędnych informacji i dokumentów przez Wnioskodawcę, celem dokonania przez niego inwestycji. Tym samym sprzedaż Nieruchomości należeć będzie do czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, niestanowiących wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje tym, że transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie 2

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli odpowiedź Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na pytanie nr 1 będzie przecząca i przedstawione stanowisko Wnioskodawcy zostanie uznane za nieprawidłowe, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości uznana zostanie za objętą podatkiem VAT, zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek o wydanie interpretacji, nabywana jest w celu realizacji na niej (oraz ewentualnie nieruchomościach sąsiednich) czynności opodatkowanych w postaci inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielofunkcyjnych (handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalnych).

Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, jeśli na pytanie nr 1 odpowiedź będzie przecząca, a w związku z tym sprzedaż Nieruchomości zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie uprawniał go do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analiza powyższego prowadzi do wniosku, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży działki Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca ma zamiar nabyć niezabudowaną działkę rolną, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Nieruchomość stanowi własność objętą wspólnością majątkową małżeńską A.B. i B.B. Sprzedający nie są podatnikami VAT czynnymi. Sprzedający nabyli Nieruchomość (…). na podstawie umowy darowizny od rodziców A.B. do majątku Sprzedających objętego wspólnością ustawową z zamiarem osiedlenia się, nie w celach inwestycyjnych. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z tym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający nie oddawali Nieruchomości w całości ani w części do użytkowania jako najem, dzierżawa ani użyczenie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie dokonywali zabudowy Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, w tym w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Dotychczas dokonali jednej transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w którym mieszkali, którego byli współwłaścicielami na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej, a środki z jego zbycia przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w postaci wybudowania domu, w którym obecnie zamieszkują.

Sprzedający nie użytkowali działki nr 1 przez okres jej posiadania, działka nie była przez nich wykorzystywana. Nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki. Nie dokonali i nie zamierzają dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które miałyby na celu zwiększenie atrakcyjności działki nr 1. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej będą wykonywane wyłącznie czynności formalne i administracyjne, mające na celu uzyskanie pozwolenia na budowę. Czynności te będą wykonywane przez nabywcę. Sprzedający zobowiązani są jedynie do nieobciążania nieruchomości. Do obowiązków nabywcy należy wykonanie czynności formalnych i administracyjnych zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na terenie przeznaczonym pod obszary mieszkaniowe oraz korytarze tras komunikacji kołowej. Część działki znajduje się w strefie bezpieczeństwa od gazociągu wysokiego ciśnienia, natomiast inna część graniczy z terenami komunikacji samochodowej. Fragment działki znajduje się na terenie stanowisk archeologicznych. Nieruchomość jest niezabudowana.

Sprzedający nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, które nosiłyby charakter profesjonalnej działalności. Sprzedający nie zamieścili na Nieruchomości billboardów o zamiarze sprzedaży. Sprzedający zawarli umowę z podmiotem trzecim - Agentem - w myśl której Agent zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji oraz przygotowaniu wstępnej analizy chłonności. Agent nie został upoważniony przez Sprzedających do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających. Agent działał w interesie, ale nie w imieniu Sprzedających. Agent doprowadził Sprzedających do nabywcy, czyli Wnioskodawcy. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, jednym z warunków nabycia Nieruchomości jest satysfakcjonujący wynik badania due diligence, przeprowadzony przez Wnioskodawcę. Sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej do udzielenia osobom wskazanym przez Wnioskodawcę, pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających, celem uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia badania due diligence oraz do wglądu do akt Księgi Wieczystej.

Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które obejmuje w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji, tj. budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Nieruchomość jest nabywana w celach realizacji na niej przez Wnioskodawcę projektu deweloperskiego - wybudowania i następnie dostawy nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotowe dostawy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT (pytanie nr 1).

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru - Nieruchomości - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoby dokonujące transakcji sprzedaży Nieruchomości będą występować z tytułu tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Sprzedający nabyli Nieruchomość (…) na podstawie umowy darowizny od rodziców A.B. do majątku objętego wspólnością ustawową z zamiarem osiedlenia się, nie w celach inwestycyjnych. Sprzedający nie użytkowali działki nr 1 przez okres jej posiadania, działka nie była przez nich wykorzystywana, nie była też przedmiotem najmu ani dzierżawy. Sprzedający zawarli umowę z Agentem, który zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji oraz przygotowaniu wstępnej analizy chłonności. Agent nie miał jednak pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających, działał w interesie, ale nie w imieniu Sprzedających. Rezultatem wynajęcia Agenta było doprowadzenie Sprzedających do Wnioskodawcy (nabywcy).

Sprzedający nie występowali o uchwalenie dla działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność działki 1 będącej przedmiotem planowanej dostawy. Sprzedający udzielili Wnioskodawcy, jako nabywcy, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które obejmuje w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji przez Wnioskodawcę, tj. budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Jednym z warunków nabycia Nieruchomości jest satysfakcjonujący wynik badania due diligence, przeprowadzony przez Wnioskodawcę. Sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej do udzielenia osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających, celem uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia badania due diligence oraz do wglądu do akt Księgi Wieczystej.

Analizując całokształt działań dokonanych przez Sprzedających należy wskazać, że pojedyncze czynności których dokonali/dokonają w związku z planowaną dostawą działki nr 1 nie mogą przesądzać o tym, że Sprzedający będą działać jako handlowcy. W odniesieniu do sprzedaży działki numer 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży ww. działki nr 1, Sprzedający będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia każdego ze Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w przedmiotowej działce Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki gruntu numer 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W związku z tym, że Państwa stanowisko w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w związku z dostawą działki nr 1 (pytanie nr 1) jest prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż oczekiwali jej Państwo jedynie w przypadku gdyby Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 było nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).