Uznanie dostawy Nieruchomości za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowanie dostawy Nieruchomości oraz prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

  - uznania dostawy Nieruchomości za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa;

  - opodatkowania dostawy Nieruchomości;

  - prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 sierpnia 2024 r. (wpływ 29 sierpnia 2024 r.) oraz pismem z 26 sierpnia 2024 r. (wpływ 2 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Opis zdarzenia przyszłego

a. X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Nabywca] jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami, zwłaszcza w zakresie powierzchni handlowych. Spółka należy do międzynarodowej grupy kapitałowej, prowadzącej działalność gospodarczą w branży (…), skupiającej się na handlu detalicznym [dalej: Grupa]. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT.

b. Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Sprzedający; dalej łącznie z Nabywcą: Strony lub Wnioskodawcy] jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Profil działalności Sprzedającego obejmuje zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT.

c. Sprzedający jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w (…) [dalej: Nieruchomość].

d. Nabywca planuje nabyć od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości [dalej: Transakcja].

e. Na moment Transakcji w skład Nieruchomości wchodzić będą:

1. zabudowana nieruchomość gruntowa, złożona z dwóch działek ewidencyjnych o numerach 1 oraz 2, położonych w województwie (...), powiecie i gminie (...), przy ul. (...), w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o łącznej powierzchni 443 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) [dalej: Grunt];

2. usytuowany na Gruncie budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 290 m² [dalej: Budynek] stanowiący „budynek” w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.) [dalej: Prawo budowlane]. Budynek zlokalizowany jest wyłącznie na działce ewidencyjnej Gruntu o numerze 2, z zastrzeżeniem Elementu Budynku, o którym mowa w pkt f) niżej. Budynek nie stanowi odrębnego od Gruntu przedmiotu własności. Budynek klasyfikowany jest w ramach Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych [dalej: PKOB] w klasie 1230;

3. usytuowany na Gruncie parking, znajdujący się w granicach obu działek Gruntu tj. na działkach o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 [dalej: Parking]. Parking klasyfikowany jest w ramach PKOB w klasie 2112. Parking stanowi „budowlę” w rozumieniu Prawa budowlanego [dalej: Budowla]. Na Gruncie znajdują się zarazem wjazdy i zjazdy do dróg, stanowiące tereny utwardzone, prowadzące do dróg publicznych, w tym częściowo przez działki sąsiednie o numerach ewidencyjnych 3 oraz 4 – elementy te stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego.

 f. W zakresie określonych elementów składowych Budynku, tj. schodów i klatek zewnętrznych [dalej: Elementy Budynku], elementy te znajdują się poza granicą Gruntu. Elementy Budynku znajdują się obecnie na nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 5, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), będącej własnością (…). Sytuacja prawna nieruchomości gruntowej, na której zlokalizowane są Elementy Budynku zostanie uregulowana przed datą dokonania Transakcji, zgodnie z treścią Zobowiązania Sprzedającego, o którym mowa w pkt. pp) niżej.

 g. Prawo własności Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich Budynkiem oraz Budowlą Sprzedający nabył od Z. sp. z o.o. S.K.A. na podstawie umowy sprzedaży z 2 października 2019 r. W dacie nabycia Sprzedający rozpoczął użytkowanie Gruntu, Budynku oraz Budowli na potrzeby własne, jak również obiekty te zostały w tej dacie wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego.

 h. Z tytułu nabycia Nieruchomości, w tym wchodzących w jej skład Budynku oraz Budowli, Sprzedającemu przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT.

 i. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w stosunku do Budynku oraz Budowli doszło przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego, tj. nie później niż 2 października 2019 r.

 j. Od daty nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił, jak również, do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie ponosił wydatków, które przekraczałyby w danym roku podatkowym co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu zarówno do Budynku jak i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

k.  Żadna ze składowych Nieruchomości nie była i do daty Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

 l. Nieruchomość posiada niezbędny dostęp do mediów oraz usług komunalnych i jest uzbrojona w stosowne instalacje, przyłącza wraz z wewnętrznymi liniami zasilającymi (WLZ) związanymi z tymi przyłączami. Nieruchomość korzysta z przyłącza energetycznego znajdującego się na jednej z Nieruchomości Sąsiadujących zdefiniowanych w dalszej części opisu, której właścicielem jest A. sp. z o.o. [dalej: A.]. Opłaty za energię pobieraną przez Sprzedającego są refakturowane na Sprzedającego przez A. [dalej: Refaktura A.].

m. Na Gruncie nie są ustawione żadne ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) [dalej: Kodeks cywilny].

n. Na Nieruchomości nie jest ustanowiona żadna hipoteka zabezpieczająca jakąkolwiek wierzytelność.

o. Żadna ze Stron nie jest przedsiębiorcą przesyłowym w rozumieniu art. 305¹ Kodeksu cywilnego.

p. Obie działki ewidencyjne wchodzące w skład Gruntu oznaczone są w ewidencji jako „Bi” – inne tereny zabudowane.

q. Nieruchomość posiada pełny, bezpośredni i nieograniczony prawem osoby trzeciej, odpowiedni pod względem technicznym dostęp do drogi publicznej.

 r. Nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…), zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z (…) [dalej: MPZP], oznaczonym zgodnie z MPZP symbolem „5U”, posiadając przeznaczenie „U – zabudowa usługowa”.

s. Nieruchomość:

1. nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie została wydana, na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz. U. z 2024 r., poz. 530, ze zm.) [dalej: Ustawa o lasach];

2. nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowani ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423, ze zm.) oraz art. 46¹ Kodeksu cywilnego. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;

3. nie stanowi nieruchomości, o której mowa w art. 37a ustawy o lasach;

4. nie leży na terenie parku narodowego ani terenie objętym decyzją ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego;

5. nie jest przedmiotem specjalnej ochrony na mocy przepisów o ochronie dóbr kultury, zabytków, ochronie przyrody (w tym pomników przyrody), środowiska, obiektów archeologicznych, cmentarzy lub innych tego typu obiektów;

6. nie znajduje się na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

 t. Nieruchomość jest przedmiotem następujących umów najmu, których stroną jest Sprzedający:

1. umowy (…);

2. umowy (…);

3. umowy (…);

4. umowy (…);

5. umowy (…);

6. umowy (…);

7. umowy (…);

- dalej: Umowy Najmu.

u. Na rzecz Sprzedającego wypłacono jednocześnie kaucje gwarancyjne jako zabezpieczenia niektórych z Umów Najmu [dalej: Kaucje Zabezpieczające].

 v. Sprzedający jest stroną następujących umów na dostawę mediów dla Nieruchomości:

1. umowy (…) na kompleksową sprzedaż gazu (…);

2. umowy (…) w przedmiocie zaopatrzenia w wodę i/lub odprowadzania ścieków;

3. umowy (…) w przedmiocie wprowadzania wód odpadowych i roztopowych;

- dalej: Umowy Mediowe.

w. Oprócz Umów Najmu oraz Umów Mediowych, Nieruchomość nie jest oddana/udostępniona na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego do korzystania w jakiejkolwiek formie osobom trzecim.

x. W związku z planowaną Transakcją 29 kwietnia 2024 r. Strony zawarły przedwstępną umowę warunkową sprzedaży [dalej: Umowa Przedwstępna]. Na mocy Umowy Przedwstępnej Strony, po spełnieniu się określonych w niej warunków zawieszających, zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzeda, a Nabywca kupi Nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń [dalej: Umowa Przyrzeczona]. W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony planują, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej powinno nastąpić w grudniu 2024 r.

y. Zgodnie z wiedzą Stron, na moment Transakcji nie będą zachodziły żadne przeszkody faktyczne oraz prawne, w tym toczące się postępowania administracyjne, nieważności poszczególnych decyzji odnoszących się do Nieruchomości, jak również nie będą istniały roszczenia/prawa osób trzecich, które wpływałyby na ważność Transakcji.

z. Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej, Umowy Najmy oraz Umowy Mediowe były i są ważne i zgodnie z wiedzą Stron nie zachodzą żadne podstawy do podważenia ich ważności ani skuteczności lub przedterminowego ich wypowiedzenia.

aa. Strony w ramach Transakcji działają i będą działały jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT.

bb. W ramach Umowy Przedwstępnej Strony określiły cenę, za którą w Umowie Przyrzeczonej dojdzie do sprzedaży Nieruchomości [dalej: Cena]. Cena wyodrębniać będzie wartość Budynku oraz Budowli.

cc. Cena zostanie wyrażona w walucie polskiej, tj. w złotych polskich i zostanie powiększona o wartość podatku VAT. Zapłata Ceny zostanie dokonana w ramach mechanizmu podzielonej płatności w rozumieniu ustawy o VAT.

dd. Na poczet Ceny, Nabywca wpłacił na rachunek Sprzedającego kwotę stanowiącą zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego [dalej: Zadatek], z zastrzeżeniem, że Strony dokonały umownej modyfikacji przepisów Kodeksu cywilnego co do okoliczności uprawniających Strony do odstąpienia od umowy uprawniających Sprzedającego do zatrzymania Zadatku przez Sprzedającego oraz okoliczności uprawniających Nabywcę do żądania jego zwrotu lub żądania zapłaty dwukrotności Zadatku. W związku z wpłatą Zadatku Sprzedający wystawił fakturę VAT, z tytułu której nie doszło do naliczenia VAT z uwagi na przedmiot udokumentowania fakturą.

ee. Kwota Ceny płaconej przez Nabywcę zostanie, co do zasady, pomniejszona o kwotę Zadatku.

  ff. W wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej i realizacji Transakcji, na Nabywcę przejdą:

1. prawo własności Nieruchomości, w tym wchodzących w jej skład Gruntu, wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem oraz Budowlą;

2. wszelkie dokumenty i przynależności związane z Nieruchomością, które istnieć będą w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w szczególności klucze i inne urządzenia umożliwiające otwieranie bram i ogrodzeń zlokalizowanych na Nieruchomości.

gg. Niezależnie, z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w momencie dokonania Transakcji Nabywca wstąpi w stosunek najmu wynikający z zawartych Umów Najmu.

hh. Strony określiły w Umowie Przedwstępnej szczegółowe zasady rozliczeń kosztów z tytułu Umów Mediowych oraz współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

  ii. Postanowienia Umowy Przedwstępnej nie obejmują kwestii ewentualnej sukcesji praw i obowiązków w zakresie Umów Mediowych. Co do zasady, Umowy Mediowe nie zostaną rozwiązane i planowane jest, by, z zastrzeżeniem uprzedniej weryfikacji warunków ich zawarcia i dotychczasowych rozliczeń, Nabywca wszedł w prawa i obowiązki Sprzedającego w tym zakresie. W zależności od danej Umowy Mediowej, może odbyć się to w drodze cesji lub stosownych porozumień. Zarazem, dana Umowa Mediowa może zostać rozwiązana przez Sprzedającego jeżeli, po dokonanej weryfikacji i analizie, okaże się ona docelowo zbędna z perspektywy Nabywcy. W praktyce, w sposób istotny determinowane będzie to możliwością bezproblemowego dołączenia tych umów przez Nabywcę do obecnie posiadanych z kontraktorami umów na dostawę mediów, których stroną jest Nabywca.

  jj. Co do zasady, Nabywca może m.in. wejść w prawa i obowiązki wynikającej z umowy zawartej (…) na kompleksową sprzedaż gazu (…). Odbędzie się to z zastrzeżeniem m.in. dokonania niezbędnych czynności weryfikacyjnych, w tym analizy przedłożonych przez koncesjonowanego dostawcę gazu faktur źródłowych, jak również ww. pozytywnej weryfikacji rozliczeń oraz możliwości przyłączenia tej umowy do obecnie zawartej przez Nabywcę. Przeniesienie przedmiotowej umowy będzie wymagać odrębnego postępowania w tym zakresie.

kk. W zakresie Refaktury A., co do zasady, Nabywca również wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego, z zastrzeżeniem analogicznej dodatkowej weryfikacji i przedłożeniu faktur źródłowych przez koncesjonowanego dostawcę energii. Intencją Nabywcy jest wejście w przyszłości w prawa i obowiązki A. w odniesieniu do umowy źródłowej na dostawę energii elektrycznej, tak by doszło do przyłączenia tej umowy do posiadanego już przez Nabywcę kontraktu w tym przedmiocie. Będzie to potencjalnie możliwe z uwagi na fakt równoległego nabycia Nieruchomości Sąsiadujących zdefiniowanych w dalszej części opisu, w tym wchodzących w ich skład nieruchomości gruntowej należącej do A.

  ll. Zarówno przeniesienie na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z Umów Mediowych, jak i ewentualne rozwiązanie danej Umowy Mediowej, zostaną dokonane odrębnie, niezależnie od zawarcia w przyszłości Umowy Przyrzeczonej.

mm.   Strony ustaliły ponadto zasady powiadomienia najemców pozostających w stosunku umownym w ramach Umów Najmu o zmianie wynajmującego, w związku z zawarciem w przyszłości Umowy Przyrzeczonej.

nn. Przedmiotem Transakcji nie będą następujące elementy związane z Nieruchomością, istniejące na moment Transakcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego:

1. jakiekolwiek umowy z pracownikami Sprzedającego, w tym, w szczególności, nie dojdzie do przejścia na Nabywcę zakładu pracy, w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. poz. 1465 ze zm.) [dalej: Kodeks pracy];

2. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

3. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

4. księgi rachunkowe Sprzedającego,

5. prawa i obowiązki z Umów Mediowych.

oo. W praktyce, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

 1. jakiegokolwiek typu umowy dotyczące zatrudnienia osób, w tym w przedmiocie zarządzania zbywaną nieruchomością, z agencją pracy, w zakresie najmu magazynu, dotyczące warunków tzw. umowy marketingowej, najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba zbywcy etc.;

 2. jakiekolwiek prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których zbywcy udzielono finansowania dotyczącego zbywanej nieruchomości;

 3. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie zbywaną nieruchomością;

 4. prawa i obowiązku z umów o zarządzanie aktywami zbywcy;

 5. jakiekolwiek istniejące zobowiązania oraz wierzytelności zbywcy, w tym należności o charakterze pieniężnym związane ze zbywaną nieruchomością;

 6. jakiekolwiek wartości niematerialne i prawne (np. oprogramowanie);

 7. towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny oraz jakiekolwiek wyposażenie zbywcy;

 8. środki pieniężne na rachunkach bankowych zbywcy, znajdujące się w kasach sklepu, „środki pieniężne w drodze”;

 9. prawa i obowiązki z rachunków bankowych zbywcy;

10. strona internetowa zbywcy, w tym należące do niego znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

11. know-how zbywcy;

12. drukarki fiskalne zarejestrowane na zbywcę;

13. księgi rachunkowe zbywcy;

14. umowy operacyjne związane z działalnością zbywanej nieruchomości, w tym typu umów na ochronę, monitoring, utrzymanie czystości, konserwacja sprzętu, czy odbiór i przewóz gotówki;

15. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

pp. W okresie przejściowym trwającym pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej, a Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający zobowiązał się m.in. do uregulowania tytułu prawnego w zakresie Elementów Budynku [dalej: Zobowiązanie Sprzedającego]. W efekcie wykonania Zobowiązania Sprzedającego, nie później niż do momentu zawarcia Transakcji, Sprzedający na swój koszt i ryzyko doprowadzi do ustanowienia służebności gruntowej lub odkupienia ww. fragmentu nieruchomości gruntowej należącej do (…), na którą zachodzi część Budynku.

qq. Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Sprzedającego, którego zbycie w wyniku Transakcji nie wpłynie na możliwość prowadzenia przez Sprzedającego dalszej działalności gospodarczej. Niezależnie od zrealizowania Transakcji, Sprzedający posiadał będzie odpowiednie zaplecze oraz środki do kontynuowania dotychczasowej działalności, tj. zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawnymi. Ponadto, Sprzedający planuje w przyszłości rozszerzyć swoją obecną działalność również o realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W związku z tym, już na moment składania niniejszego wniosku (tj. przed dokonaniem Transakcji) m.in., Sprzedający zawarł umowę na remont budynku mieszkalnego w miejscowości (…).

  rr. Przedmiot Transakcji nie będzie na moment Transakcji wyodrębniony przez Sprzedającego:

1. formalnie, jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego;

2. funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego;

3. finansowo.

 ss. Nabywca m.in. w efekcie zawarcia planowanej Transakcji, docelowo zamierza wybudować budynek usługowo-handlowy [dalej: Nowy Budynek] m.in. wraz z instalacjami wewnętrznymi, zewnętrznymi, przyłączami technicznymi, zagospodarowaniem terenu z drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi i zjazdami z drogi publicznej [dalej: Inwestycja]. W ramach Inwestycji Nabywca dokona m.in. rozbiórki Budynku, w celu wzniesienia w przyszłości Nowego Budynku i realizacji Inwestycji. Nabywca planuje zrealizować Inwestycję na Nieruchomości oraz na nieruchomościach sąsiadujących z Nieruchomością, tj. na nieruchomościach gruntowych stanowiących działki ewidencyjne nr :

1. (…);

2. (…); oraz

3. (…)

- dalej: Nieruchomości Sąsiadujące.

  tt. W związku z Inwestycją Sprzedający wyraził w ramach Umowy Przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego [dalej: Prawo do Dysponowania].

uu. W myśl Umowy Przedwstępnej Sprzedający oddał Nabywcy Nieruchomość w użyczenie, na określony w Umowie Przedwstępnej czas, w celu wykazania tytułu prawnego w postaci Prawa do Dysponowania w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej innymi podmiotami, a związanych z m.in. z pozyskaniem przez Nabywcę decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków. Wynagrodzenie z tytułu ww. użyczenia, należne Sprzedającemu, ujęte zostało w kwocie Ceny.

vv. Prawo do Dysponowania nie obejmuje przy tym czynienia jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość, tj. nie obejmuje rozpoczęcia prac budowlanych. Ponadto w ramach Prawa do Dysponowania Nabywca nie jest uprawniony do posiadania Nieruchomości, nie ponosi żadnych kosztów związanych, z utrzymaniem i korzystaniem z Nieruchomości, nie jest zobowiązany do utrzymywania Nieruchomości w stanie niepogorszonym, ani do dokonywania napraw koniecznych lub użytecznych. Prawo do Dysponowania nie upoważnia zarazem Nabywcy do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedającego, ani do podejmowania czynności mogących rodzić takie zobowiązania w przyszłości. Nabywca jest uprawniony do skorzystania z Prawa do Dysponowania w zakresie niezbędnym dla wykonania Umowy Przyrzeczonej.

ww. Sprzedający zobowiązał się udzielić Nabywcy (względnie wskazanej przez niego osobie) nieodwołalnego do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę oraz pozwolenia na budowę, szczegółowo określonych w Umowie Przedwstępnej, niezbędnych do docelowej realizacji Inwestycji oraz wszelkich innych uzgodnień i decyzji w związku z Inwestycją.

xx. Sprzedający zobowiązał się jednocześnie do niewnoszenia zażaleń, odwołań, skarg ani innych środków zaskarżenia w jakimkolwiek postępowaniu dotyczącym Inwestycji, a także, w miarę posiadanych możliwości, do bieżącego udzielania Nabywcy wszelkich potrzebnych do realizacji Inwestycji informacji.

yy. W praktyce, Nowy Budynek powstały w ramach realizacji Inwestycji, zostanie docelowo oddany w najem, zaś Nabywca, jako spółka celowa, będzie z tego tytułu czerpała zyski oraz pełniła zarazem ww. funkcję podmiotu zarządzającego, świadcząc w odniesieniu do Nowego Budynku wyspecjalizowane usługi zarządzania nieruchomością.

zz. Powstały w przyszłości Nowy Budynek, w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, które nie będą podlegały zwolnieniu z tego podatku.

  aaa. W myśl Umowy Przedwstępnej, Strony zamierzają potwierdzić w drodze interpretacji wydanej w związku z niniejszym wnioskiem, że przedmiot Transakcji nie jest wyłączony spod opodatkowania w ramach ustawy o VAT i co do zasady podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym, Strony zawrą w ramach Umowy Przyrzeczonej odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu VAT dostawy Budynku oraz Budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Jak wskazano w treści wniosku, zasadniczym celem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę jest realizacja na niej docelowo Inwestycji, która posłuży Wnioskodawcy (m.in. z użyciem Nowego Budynku) do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W świetle zaprezentowanych wątpliwości Organu należy potwierdzić, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Od momentu nabycia Nieruchomości do momentu Transakcji, Sprzedający nie ponosił, jak również nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Budynku lub Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT?

3. Czy w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

1) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

2) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W opinii Wnioskodawców:

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT.

3. W wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

1) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

2) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy Zainteresowanych).

W przedmiocie pytania nr 1

Uwagi wstępne

a. W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy ta będzie mieściła się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdywały w tym wypadku zastosowania.

b. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa [dalej: ZCP]. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

c. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o tym czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy opisana w opisie zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i ZCP na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa krajowego i unijnego.

Definicja przedsiębiorstwa

a. Definicja pojęcia „przedsiębiorstwa” nie została zawarta w ustawie o VAT. Dla celów podatku VAT należy stosować definicję „przedsiębiorstwa” wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdzone zostało zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również na gruncie utrwalonej praktyki organów podatkowych.

b. Pojęcie „przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności;

5) prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

6) koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

c. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale przede wszystkim ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz akcentowane w wielu wyrokach wydawanych przez sądy administracyjne.

d. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi jedynie przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem w danym przedsiębiorstwie nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawców, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostałyby przekazane Nabywcy w ramach Transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

e. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

 f. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w skład którego wchodzą zobowiązania, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1) jest wyodrębniony organizacyjnie;

2) jest wyodrębniony finansowo;

3) jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie); oraz

4) mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

g. Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 31 maja 2024 r., znak 0113-KDIPT1-2.4012.177.2024.2.AJB, z 28 maja 2024 r., znak 0112-KDIL3.4012.133.2024.4.EW, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

h. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

 i. Zgodnie z utrwaloną praktyką orzeczniczą, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (np. regulaminie czy statucie). Formalne wyodrębnienie właściwe jest jednak dla celów dowodowych (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 19 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.639.2023.3.AR, z 5 grudnia 2023 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.508.2023.2.EB, z 21 lipca 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB, z 28 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.28.2023.2.MAT).

 j. Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP). Przy czym nie oznacza to, że ZCP powinna ograniczać się wyłączenie do zespołu składników posiadających cechy samodzielności finansowej (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 lutego 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.729.2023.2.MŻ, z 26 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.700.2023.3.AWY).

 k. Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się zaś w zdolności do realizacji określonych zadań gospodarczych w ramach takiej całości składników majątkowych, która zdolna jest do prowadzenia działalności gospodarczej, realizując te zadania jak samodzielne przedsiębiorstwo.

 l. W tym zakresie, opierając się zarazem o analizę orzecznictwa polskich sądów administracyjnych i organów podatkowych na tym polu, wskazać można na następujące kryteria oceny, czy dana transakcja zbycia składników majątku stanowi zbycie ZCP (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 198/20 oraz z 10 stycznia 2017 r., sygn. akt II FSK 2991/15, jak również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 534/21 (prawomocne) oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 17 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 877/21 (nieprawomocne):

1) brak konieczności podejmowania po nabyciu dodatkowych czynności faktycznych przez nabywcę, niezbędnych do dalszego prowadzenia działalności, oraz

2) stanowienie przez sprzedawane składniki majątku pewnego zespołu, rozumiane jako pozostawanie we wzajemnych relacjach pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa.

Na te same kryteria wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie interpretacjach (por. interpretacji przywoływane powyżej).

m. Analogiczne podejście było prezentowane również w starszych wyrokach, tj. przykładowo w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 21 września 2020 r., sygn. akt I SA/Wr 354/20, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Po 747/19 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16. W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

n. Niezależnie podnosi się w praktyce, że na moment dokonania ewentualnej transakcji, ww. wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi już istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo następczo tj., dopiero po przeniesieniu ich własności na nabywcę. Takie podejście prezentowane jest również w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1333/22, podkreślono, że: „[...] stwierdzenie, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Nie chodzi tu zatem o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze [...]. Oznacza to, że zespół tych składników powinien być już wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, tj. w przedsiębiorstwie zbywcy [...]”. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się również w przeszłości, m.in. w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, gdzie wskazano, że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministra Finansów

a. 11 grudnia 2018 r., Minister Finansów wydał objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych [dalej: Objaśnienia], zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

b. Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

 c. Bazując na Objaśnieniach należy uznać, że zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

Przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

 i. angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

2) nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

d. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

e. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby VAT

a. W ocenie Wnioskodawców, w świetle przywołanych powyżej przesłanek oraz wskazówek interpretacyjnych, nie sposób uznać składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji jako ZCP lub przedsiębiorstwa.

b. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji na dzień jej dokonania nie będzie wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie będzie również wyodrębniona przez Sprzedającego finansowo.

c. W świetle opisu zdarzenia przyszłego, nie sposób również uznać, że przedmiot Transakcji będzie wyodrębniony w znaczeniu funkcjonalnym, tj. będzie odznaczał się wystarczającą samodzielnością pozwalającą na prowadzenie (kontynuowanie) działalności w oparciu o przyjęte składniki majątkowe.

d. W świetle treści Objaśnień, zwrócić należy uwagę, że zespół składników będący przedmiotem Transakcji nie będzie posiadał niezbędnych składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

1) angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

e. Zespół składników majątku Sprzedającego będący przedmiotem Transakcji nie będzie posiadał wystarczającego zaplecza umożliwiającego Nabywcy kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie będzie wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Nabywcę. Należy zauważyć, że co do zasady, poza standardowymi elementami typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w tym m.in. przeniesienia prawa własności Gruntu, wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem oraz Budowlą, intencją Stron nie będzie przeniesienie żadnych innych składników majątkowych Sprzedającego.

 f. W związku z tym, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, z przedmiotu Transakcji wyłączono następujące elementy:

1) jakiekolwiek umowy z pracownikami Sprzedającego, w tym w szczególności nie dojdzie do przejścia na Nabywcę zakładu pracy, w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy;

2) środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

3) prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

4) księgi rachunkowe Sprzedającego;

5) prawa i obowiązki z Umów Mediowych.

Jak wynika zatem z opisu zdarzenia przyszłego, w praktyce, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

1. jakiegokolwiek typu umowy dotyczące zatrudnienia osób, w tym w przedmiocie zarządzania zbywaną nieruchomością, z agencją pracy, w zakresie najmu magazynu, dotyczące warunków tzw. umowy marketingowej, najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba zbywcy etc.;

2. jakiekolwiek prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których zbywcy udzielono finansowania dotyczącego zbywanej nieruchomości;

3. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie zbywaną nieruchomością;

4. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami zbywcy;

5. jakiekolwiek istniejące zobowiązania oraz wierzytelności zbywcy, w tym należności o charakterze pieniężnym związane ze zbywaną nieruchomością;

6. jakiekolwiek wartości niematerialne i prawne (np. oprogramowanie);

7. towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny oraz jakiekolwiek wyposażenie zbywcy;

8. środki pieniężne na rachunkach bankowych zbywcy, znajdujące się w kasach sklepu, „środki pieniężne w drodze”;

9. prawa i obowiązki z rachunków bankowych zbywcy;

10. strona internetowa zbywcy, w tym należące do niego znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

11. know-how zbywcy;

12. drukarki fiskalne zarejestrowane na zbywcę;

13. księgi rachunkowe zbywcy;

14. umowy operacyjne związane z działalnością zbywanej nieruchomości, w tym typu umów na ochronę, monitoring, utrzymanie czystości, konserwacja sprzętu, czy odbiór i przewóz gotówki;

15. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

g. W praktyce Nabywca musiałby podjąć szereg dodatkowych działań faktycznych jak i prawnych, w celu wykorzystania Nieruchomości zgodnie z przedmiotem dotychczasowej działalności Sprzedającego (zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Przykładowo, Nabywca musiałby zawrzeć nowe umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, jak również dokonać stosownych uzgodnień i porozumień, w celu wejścia w prawa i obowiązki w zakresie umów na dostarczanie mediów (prawa i obowiązki z Umów Mediowych nie przejdą bowiem bezpośrednio w ramach Transakcji na Nabywcę).

h. Zdaniem Wnioskodawców, niezależnie od faktu, że te nie będą objęte przedmiotem Transakcji, bez wpływu na powyższe konkluzje będzie ostateczny kształt w jakim dojdzie do przeniesienia Umów Mediowych na Nabywcę. Jak wynika z treści Objaśnień bowiem, fakt przeniesienia lub braku praw i obowiązków z umów dot. dostawy mediów do nieruchomości ze zbywcy na nabywcę w ramach transakcji nieruchomościowej, nie może być przesądzający dla powyższej oceny, z uwagi na uniwersalny charakter umów na dostarczenie mediów.

  i. Analogicznie, w ocenie Wnioskodawców, na powyższe wnioski nie wpływa fakt, że w wyniku planowanej Transakcji docelowo na Nabywcę przejdą z mocy prawa Umowy Najmu (Nabywca stanie się wynajmującym). Jak wynika wprost z treści Objaśnień jest to element standardowy typowej transakcji nieruchomościowej i nie powinien wpływać na ocenę klasyfikacji Nieruchomości jako ZCP.

 j. Co jednak istotniejsze, Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego (zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) przy użyciu Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość, wraz z Nieruchomościami Sąsiadującymi, z uwagi na planowaną w przyszłości Inwestycją. W związku z tym, Nabywca dokona m.in. rozbiórki Budynku oraz docelowo wzniesie całkowicie inny obiekt – wskazany w opisie zdarzenia przyszłego Nowy Budynek. Docelowo zaś, z wykorzystaniem Nowego Budynku, Najemca zamierza czerpać z zyski z oddania go w najem, mogąc przy tym sprawować zarazem funkcję podmiotu zarządzającego nieruchomością w postaci m.in. Nowego Budynku. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w tym zakresie należy odróżnić dotychczasową działalność Sprzedającego z wykorzystaniem Nieruchomości, od działalności, którą zamierza prowadzić Nabywca, lecz z wykorzystaniem Nowego Budynku.

k. Obiektywnym wyrazem braku chęci kontynuowania w przyszłości przez Nabywcę dotychczasowej działalności Sprzedającego przy użyciu Nieruchomości, są zaś opisane w opisie zdarzenia przyszłego stosowne postanowienia Umowy Przedwstępnej, w tym udzielone Nabywcy w ramach Umowy Przedwstępnej Prawo do Dysponowania.

  l. W efekcie, skoro planowana w przyszłości Transakcja nie może zostać uznana za ZCP ani przedsiębiorstwo, nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 i zdaniem Wnioskodawców powinna podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

m. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

n. W efekcie powyższej analizy uznać należy, że Nieruchomość będąca w przyszłości przedmiotem Transakcji stanowić będzie w praktyce towar w rozumieniu w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

o. Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miał zatem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości będzie zatem stanowiła dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2:

Podleganie opodatkowaniu zbytej Nieruchomości w ramach Transakcji

a. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT. W efekcie, skutki podatkowe odnoszące się do Budynku lub Budowli powinny być odniesione stosownie do sprzedaży prawa własności Gruntu w ramach Transakcji.

b. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

c. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

d. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

e. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

 f. Zarazem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

g. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

1) wybudowaniu, lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

 h.Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT.

  i. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, poszczególne elementy definicji pierwszego zasiedlenia muszą wystąpić łącznie, to jest:

1) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, albo

2) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.

 j. Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części, która jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

2) złożą:

- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

- w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 k. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Opodatkowanie dostawy Budynku oraz Budowli z uwagi na rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania VAT.

a. Na gruncie powyższych przepisów, sprzedaż Nieruchomości będzie w ocenie Wnioskodawców opodatkowana VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

b. Do dostawy Budynku oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania norma prawna zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż:

 i. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w tym Budynku oraz Budowli;

 ii. Nieruchomość nie była i nie będzie na moment Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

c. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość znajduje się na terenie objętym MPZP, w ramach którego oznaczona jest symbolem „5U” i posiada przeznaczenie „U – zabudowa usługowa”.

d. Wnioskodawcy podkreślają, że jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Grunt nie stanowi terenu niezabudowanego, gdyż jest zabudowany m.in. Budynkiem (w odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze 2) oraz Budowlami (w odniesieniu do obu działek, tj. działki ewidencyjnej o numerze 1 oraz 2). Niezależnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Grunt przeznaczony jest pod zabudowę i stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Oznacza to, że do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania, nawet potencjalnie, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

e. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w stosunku do Budynku oraz Budowli doszło 2 października 2019 r., tj. w dniu nabycia Nieruchomości.

 f. Od daty pierwszego zasiedlenia Sprzedający nie ponosił zarazem, jak również, do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie ponosił wydatków, które przekraczałyby w danym roku podatkowym co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu zarówno do Budynku jak i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

g. Wnioskodawcy podkreślają dodatkowo, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w tym znajdujących się na niej Budynku oraz Budowli. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony, a w konsekwencji do planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowanie zwolnienie na podstawie ww. regulacji.

h. W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, do dostawy Budynku oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Dostawa Budynku oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, nastąpi po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

 i. Jednocześnie, Sprzedający i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

 j. Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Strony, w oparciu o art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, złożą w treści Umowy Przyrzeczonej zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opodatkowania w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli.

k. Mając na względzie powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie fakt, że Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, złożą zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3:

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego – w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji.

a. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

c. Aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 1, ust. 10, 10b pkt 1 oraz ust. 13 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

i. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, oraz

ii. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

d. Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Transakcja będzie dokonana w związku i w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności opodatkowanej VAT.

e. Nabywca zamierza docelowo wykorzystać Nieruchomość do działalności opodatkowanej, w ten sposób, iż dokona m.in. rozbiórki Budynku i na Nieruchomości oraz Nieruchomościach Sąsiadujących, wzniesie Nowy Budynek. Nowy Budynek zostanie oddany w najem, zaś działalność na tym polu będzie stanowić działalność opodatkowaną VAT. W efekcie, Nieruchomość, do której prawo uzyska Nabywca, będzie zatem wykorzystywane przez niego docelowo do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

 f. Jak wykazano powyżej, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

g. Dodatkowo, w myśl uzasadnienia do stanowiska w zakresie pytania nr 2, w praktyce Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie fakt, że w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli, Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

h. Przyjmując, że stanowisko Wnioskodawców co do opodatkowania Transakcji VAT jest prawidłowe, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały zastosowania do przedmiotowej Transakcji.

 i. W świetle powyższego, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji jako czynności opodatkowanej VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

 j. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

k. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie docelowo wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nabywca planuje nabyć od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości (Transakcja). W wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej i realizacji Transakcji, na Nabywcę przejdą:

1) prawo własności Nieruchomości, w tym wchodzących w jej skład Gruntu, wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem oraz Budowlą;

2) wszelkie dokumenty i przynależności związane z Nieruchomością, które istnieć będą w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w szczególności klucze i inne urządzenia umożliwiające otwieranie bram i ogrodzeń zlokalizowanych na Nieruchomości.

Ponadto niezależnie, z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w momencie dokonania Transakcji Nabywca wstąpi w stosunek najmu wynikający z zawartych Umów Najmu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą następujące elementy związane z Nieruchomością, istniejące na moment Transakcji w przedsiębiorstwie       Sprzedającego:

1. jakiekolwiek umowy z pracownikami Sprzedającego, w tym, w szczególności, nie dojdzie do przejścia na Nabywcę zakładu pracy, w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy;

2. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

3. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

4. księgi rachunkowe Sprzedającego;

5. prawa i obowiązki z Umów Mediowych.

W praktyce, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

1. jakiegokolwiek typu umowy dotyczące zatrudnienia osób, w tym w przedmiocie zarządzania zbywaną nieruchomością, z agencją pracy, w zakresie najmu magazynu, dotyczące warunków tzw. umowy marketingowej, najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba zbywcy etc.;

2. jakiekolwiek prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których zbywcy udzielono finansowania dotyczącego zbywanej nieruchomości;

3. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie zbywaną nieruchomością;

4. prawa i obowiązku z umów o zarządzanie aktywami zbywcy;

5. jakiekolwiek istniejące zobowiązania oraz wierzytelności zbywcy, w tym należności o charakterze pieniężnym związane ze zbywaną nieruchomością;

6. jakiekolwiek wartości niematerialne i prawne (np. oprogramowanie);

7. towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny oraz jakiekolwiek wyposażenie zbywcy;

8. środki pieniężne na rachunkach bankowych zbywcy, znajdujące się w kasach sklepu, „środki pieniężne w drodze”;

9. prawa i obowiązki z rachunków bankowych zbywcy;

10. strona internetowa zbywcy, w tym należące do niego znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

11. know-how zbywcy;

12. drukarki fiskalne zarejestrowane na zbywcę;

13. księgi rachunkowe zbywcy;

14. umowy operacyjne związane z działalnością zbywanej nieruchomości, w tym typu umów na ochronę, monitoring, utrzymanie czystości, konserwacja sprzętu, czy odbiór i przewóz gotówki;

15. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie opisana Nieruchomość wraz z dokumentami i przynależnościami związanymi z Nieruchomością, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiot Transakcji nie będzie na moment Transakcji wyodrębniony przez Sprzedającego formalnie, jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, ani finansowo.

Ponadto wskazali Państwo, że przedmiotem transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie zbywaną nieruchomością, z umów o zarządzanie aktywami zbywcy, z umów, na podstawie których zbywcy udzielono finansowania dotyczącego zbywanej nieruchomości, a także z umów na dostarczanie mediów. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwi Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Ponadto – jak Państwo wskazali – Nabywca dokona rozbiórki Budynku, w celu wzniesienia w przyszłości Nowego Budynku i realizacji Inwestycji.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym dostawa opisanej Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Dostawa ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że:

Treść wniosku wskazuje, że zarówno działka nr 1jak i działka nr 2 są zabudowane. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynek, budowla. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy, budynek handlowo-usługowy (Budynek) zlokalizowany jest na działce nr 2. Natomiast parking (Budowla) znajduje się w granicach obu działek, tj. na działkach nr 1 i 2.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej transakcji dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. Budynku i Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich Budynkiem oraz Budowlą na podstawie umowy sprzedaży z 2 października 2019 r. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w stosunku do Budynku oraz Budowli doszło przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego. Od momentu nabycia Nieruchomości do momentu Transakcji, Sprzedający nie ponosił, jak również nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Budynku lub Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynku i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek i Budowla zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Budowli, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku, jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr 1 i działki nr 2), na którym posadowiony jest ww. Budynek i Budowla – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający, jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Ponadto Strony zawrą w ramach umowy przyrzeczonej odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu VAT dostawy Budynku oraz Budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.