Zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości oraz dokumentowania tej czynności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 10 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości oraz dokumentowania tej czynności. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami: z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 8 września 2024 r. i 11 września 2024 r.), z 8 września 2024 r. (wpływ 8 września 2024 r.) oraz  z 26 czerwca 2024 r. (wpływ 10 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest użytkownikiem wieczystym do dnia 20 grudnia 2092 r., stanowiącej własność Gminy (…), nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 o pow. (…) ha, 2 o pow. (…) ha, 3 o pow. (…) ha, 4 o pow. (…) ha oraz 5 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo użytkowania wieczystego wyżej opisanych gruntów wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 sierpnia 2021 r. Rep. A nr (…). W wypisie z rejestru gruntów, jednostka rejestrowa: (…) wydanym z upoważnienia Starosty (…) według stanu na dzień 21 czerwca 2024 roku, Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: tereny przemysłowe (Ba), Identyfikator działki: (…) rodzaj użytków: inne tereny zabudowane (Bi), Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: inne tereny zabudowane (Bi), Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: inne tereny zabudowane (Bi), Identyfikator działki: (…), rodzaj użytków: inne tereny zabudowane (Bi).

Zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) w dniu 21 czerwca 2024 r., znak: (…) zaświadczające, że nieruchomości oznaczone w operacie ewidencji gruntów numerami: 1, 2, 3, 4 i 5 położone w obrębie 2 miasta (…), zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…), uchwalonym uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 29 kwietnia 2024 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 5 czerwca 2014 r., objęte są ustaleniami kwartału, oznaczonego na rysunku planu symbolem 4.U – przeznaczenie: zabudowa usługowa; jednocześnie informujące, że wyżej wymienione działki nie są położone na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w myśl ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r., poz. 485). Zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) w dniu 24 czerwca 2024 r., znak: (…) informujące, że działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4 i 5 położone w obrębie geodezyjnym (…), powiat (…), będące w użytkowaniu wieczystym wyżej wymienione nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu i nie posiadają inwentaryzacji stanu lasu wynikającej z art. 19 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 530).

Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami niemieszkalnymi, murowanymi, jednokondygnacyjnymi, gospodarczymi.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 1478), w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tej ustawy. Nieruchomość posiada swobodny, niczym nieograniczony i prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego, ani w granicach żadnego innego obszaru podlegającego ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 1336).

Nieruchomość jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działek numer 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha. Co ważne, działki te obecnie są wydzierżawione Spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. (Umowa dzierżawy nr (…) z dnia 26 czerwca 2024 r. na czas nieokreślony). Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na ww. działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym (…) z dnia 26 czerwca 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

6.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

7.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

8.  Zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki.

9.  Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu następujące działki nr 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała ww. działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawała w najem ani dzierżawę.

2.  W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.  Działki, będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są zabudowane.

6.  Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.  Na pytanie o treści: „Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą”,

udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Tak, jestem.

2.  Na pytanie o treści: „Na których działkach, wymienionych w opisie sprawy, są posadowione dwa budynki niemieszkalne, murowane, jednokondygnacyjne, gospodarcze? Informacji należy udzielić odrębnie w odniesieniu do każdego budynku”,

udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Budynki znajdują się na działkach przeznaczonych do zakupu: pierwszy na działkach 1, 2, 3, drugi na działkach 4, 5.

3.  Na pytanie o treści: „W jakim celu nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5 wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków?, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

4.  Na pytanie o treści: „Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5 wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej od podatku, czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Nie była to czynność opodatkowana. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT.

5.  Na pytanie o treści: „Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5 wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to: a) kto jest wskazany na fakturze jako nabywca działki? b) czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT? Jeśli tak, czy z tytułu nabycia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli nie, prosimy wskazać z jakiego powodu?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Nie.

6.  Na pytanie o treści: W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że: „Nieruchomość jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej”, a następnie, że: „Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy”, należy wyjaśnić te nieścisłości, poprzez jednoznaczne wskazanie, czy nieruchomości były/są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Jak Pani wyżej opisała jest wykorzystywana w działalności, czyli błędnie zapisała Pani, że nie jest.

7.  Na pytanie o treści: „Czy działki nr 1, 2, 3, 4, 5 zabudowane 2 budynkami niemieszkalnymi, murowanymi, jednokondygnacyjnymi, gospodarczymi, były wykorzystywane przez Panią od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, wykonywała Pani – należy podać podstawę prawną zwolnienia”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Prowadzę działalność opodatkowaną i do niej były wykorzystywane budynki.

8.  Na pytanie o treści: „W jaki konkretnie sposób nieruchomość – zabudowane działki nr 1, 2, 3, 4, 5 były/są/będą przez Panią wykorzystywane w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży)?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Cały czas do działalności gospodarczej, jaką prowadzę, czyli działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

9.  Na pytanie o treści: „W jaki sposób budynki znajdujące się na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 były/są/będą wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Do opodatkowanej działalności gospodarczej.

10.Na pytanie o treści: „Czy ww. nieruchomości były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Nie, są wykorzystywane w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

11.Na pytanie o treści: „Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) dwóch budynków? Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Pierwsze zasiedlenie 3 czerwca 2020 r. dla obu budynków.

12.Na pytanie o treści: „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy, czy krótszy niż 2 lata? Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Oba budynki zostały zasiedlone przez Wnioskodawczynię w czerwcu 2020 r., więc ten okres upłynie.

13.Na pytanie o treści: „Czy w odniesieniu do obu budynków ponoszono/będą ponoszone do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, to prosimy wskazać: a) kto te wydatki ponosił? b) kiedy wydatki te zostały poniesione? c) czy budynek po ulepszeniach był w całości oddany do używania? Jeśli tak, kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę)? d) czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Informacji prosimy udzielić odrębnie do każdego budynku”, udzieliła Pani następującej odpowiedzi:

Wnioskodawczyni nie czyniła żadnych nakładów na budynki (oba) nie ponosiła wydatków na ulepszenie obu budynków.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, działki będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są zabudowane dwoma budynkami gospodarczymi. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działkach doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Co istotne, nieruchomości nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z racji, że na gruncie posadowione są rzeczone budowle będące przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I SA/ Kr 1013/19: „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działki.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem rozpatrywanego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż zabudowanych działek 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha stanowiących teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia nie będzie Pani musiała ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 zez m.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje,  że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Przepis art. 9 pkt 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, stanowi że:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pani działalność opodatkowaną i do niej były wykorzystywane budynki. Nieruchomość jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Zamierza Pani sprzedać spółce prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działek numer 1, 2, 3, 4, 5. Działki te obecnie są wydzierżawione Spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą – Umowa dzierżawy nr 1/2024/EŁK z 26 czerwca 2024 r. na czas nieokreślony.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanych działek nr numer 1, 2, 3, 4, 5 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej przez Panią do opodatkowanej działalności gospodarczej – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Wskazania bowiem wymaga, że przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy). Transakcja dotyczy bowiem towarów wykorzystywanych przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia której jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowi, że:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 będzie bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Przy czym wskazania wymaga, że na opodatkowanie podatkiem VAT zabudowanej nieruchomości nie ma wpływu stan techniczny budynków.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powołany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Z okoliczności sprawy wynika, że nieruchomość (działki nr 1, 2, 3, 4, 5) przeznaczona do sprzedaży jest zabudowana dwoma budynkami niemieszkalnymi, murowanymi, jednokondygnacyjnymi, gospodarczymi. Pierwsze zasiedlenie dla obu budynków nastąpiło 3 czerwca 2020 r., pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5, tj. budynków niemieszkalnych, murowanych, jednokondygnacyjnych, gospodarczych, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do ww. budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5, doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto – jak wynika z okoliczności sprawy – nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków, to dostawa tych budynków będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub prawa użytkowania gruntu, na którym budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Tym samym dostawa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości – działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, na których posadowione są ww. budynki – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

W odniesieniu do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, zabudowanych budynkami, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 106b ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą przedmiotowych działek będzie Spółka mająca dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. W związku z dostawą przedmiotowej nieruchomości będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 zabudowanych budynkami niemieszkalnymi, murowanymi, jednokondygnacyjnymi, gospodarczymi znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Zatem nie ma obowiązku wystawienia faktury. Jednak na żądanie nabywcy zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty, zobowiązana jest Pani udokumentować tę sprzedaż fakturą.

Jednakże, po spełnieniu warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, może Pani zastosować opodatkowanie dostawy opisanej nieruchomości według właściwej stawki podatku i na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, wówczas należy udokumentować tę sprzedaż fakturą.

Podsumowanie

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 o łącznej pow. (…) ha jest zwolniona od podatku na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Zatem nie ma Pani obowiązku wystawienia faktury. Jednak na żądanie nabywcy zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty, zobowiązana jest Pani udokumentować tę sprzedaż fakturą.

Jednocześnie po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy strony transakcji mogą opodatkować sprzedaż nieruchomości i będzie Pani wówczas zobowiązana udokumentować tę sprzedaż fakturą.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).