Opodatkowanie opłat eksploatacyjnych i opłat za media

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania, że:

- Opłata eksploatacyjna za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, jak i za okres po powstaniu wspólnoty, którą Państwo będą obciążać nabywców lokali przed podpisaniem przez nich aktów notarialnych przenoszących własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki - jest prawidłowe,

- Opłata za Media za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą będą Państwo obciążać nabywców lokali przed podpisaniem przez nich aktów notarialnych przenoszących własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów - jest prawidłowe,

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali usługowych za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów - jest prawidłowe,

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, którzy będą w tych lokalach prowadzić prace wykończeniowe bądź w nich zamieszkiwać korzysta ze zwolnienia z podatku - jest prawidłowe,

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, którzy będą udostępniać lokale do zamieszkania innym osobom korzysta ze zwolnienia z podatku - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania właściwą stawką podatku Opłaty eksploatacyjnej zarówno pobieranej przez powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, jak i po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, Opłat za Media pobieranych przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, Opłat za Media pobieranych od nabywców lokal mieszkalnych i usługowych po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. s.k.a. jest polską firmą deweloperską z siedzibą w (…) objętą w Polsce nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym, zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54,poz. 535 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”). Nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 tej ustawy.

Przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca w ramach swojej działalności realizuje m.in. projekty deweloperskie (budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych).

W ramach realizowanego obecnie projektu deweloperskiego Spółka będzie podpisywać z przyszłymi nabywcami umowę deweloperską (w przypadku lokali mieszkalnych) lub umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (w przypadku lokali usługowych), w której zobowiąże się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub lokalu usługowego (dalej lokal mieszkalny i lokal usługowy są określane jako „lokalʺ) i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Z własnością lokalu związane będą udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu pod budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę odbędzie się na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę.

Odbiór lokalu przez nabywcę będzie mieć miejsce po uzyskaniu przez spółkę ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku.

Zatem zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu odbiór lokalu przez jego nabywcę będzie mieć miejsce jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.

W lokalach mieszkalnych, przed zawarciem ww. aktów notarialnych ich przyszli nabywcy będą prowadzili prace wykończeniowe. Spółka nie wyklucza przy tym, iż przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność tych lokali, ich przyszli nabywcy będą w nich zamieszkiwać lub udostępniać je innym osobom w celach mieszkaniowych.

Zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu nabywca będzie zobowiązany od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego (dalej: „Okres przed Aktem”) do uiszczania na rzecz Spółki, zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z udostępnionego lokalu (dalej: „Opłata eksploatacyjna”). Opłata ta dotyczy wydatków związanych z częściami wspólnymi nieruchomości, w której znajdować się będzie lokal. Będzie kalkulowana w oparciu o szacowane koszty utrzymania części wspólnych. Jej wysokość dla konkretnego lokalu ustalona zostanie w kwocie równej iloczynowi ryczałtowej stawki za 1 m² oraz liczby m² tego lokalu.

Opłata będzie ustalana przez Spółkę z uwzględnieniem następujących wydatków (przyjętych przez Spółkę w szacunkowej wartości): energia elektryczna części wspólnych, woda i kanalizacja części wspólnych, centralne ogrzewanie części wspólnych, administrowanie i księgowość, utrzymanie zieleni, utrzymanie czystości i porządku części wspólnych, pogotowie techniczne, konserwacja, konserwacja wbudowanych urządzeń, przeglądy okresowe, ubezpieczenie nieruchomości, dzierżawa pojemników na śmieci.

Opłata eksploatacyjna będzie pobierana od nabywców lokali w stałej wysokości miesięcznej począwszy od dnia następującego po dniu odbioru lokalu przez nabywcę do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego (przez Okres przed Aktem). Spółka nie zamierza dokonywać korekty wysokości tej opłaty, np. w oparciu o rzeczywiste poniesione przez nią koszty utrzymania części wspólnych.

Zgodnie z planowaną treścią umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej obowiązek uiszczania przez nabywcę Opłaty eksploatacyjnej będzie wynikał z następującego zapisu:

„Nabywca począwszy od pierwszego dnia następującego po dniu Wydania Przedmiotu Umowy do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązany jest do ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w wysokości ryczałtowej, oszacowanej na podstawie kosztów utrzymania Przedmiotu Umowy, w tym kosztów administrowania i utrzymania Nieruchomości i Budynku oraz innych opłat zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, którymi Deweloper zostanie obciążony z tego tytułu (...) w wysokości wskazanej w Protokole Wydania Przedmiotu Umowy.ʺ

W okresie przez Aktem, prócz ww. Opłaty eksploatacyjnej, nabywca będzie dodatkowo obciążany przez Spółkę kosztami następujących mediów dostarczanych do lokalu (dalej: „Opłata za Media”): woda i kanalizacja, energia cieplna CO (centralnego ogrzewania) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia (opłata stała niezależne od zużycia dotycząca całej nieruchomości jest uwzględniana przy kalkulacji Opłaty eksploatacyjnej), podgrzewanie wody. W Okresie przed Aktem koszty te pierwotnie będą rozliczane z nabywcą według szacowanego przez Spółkę zużycia poszczególnych mediów dla wszystkich lokali znajdujących się w inwestycji Spółki i przy uwzględnieniu aktualnego cennika stosowanego przez danego dostawcę. Wysokość ww. opłaty przypisana do konkretnego lokalu będzie ustalana proporcjonalnie do liczby m² danego lokalu w stosunku do liczny m² wszystkich lokali znajdujących się w inwestycji Spółki.

Przykładowo jeśli szacowana opłata miesięczna za wodę i kanalizację do wszystkich lokali inwestycji Spółki (powierzchnia wszystkich lokali - 1.000 m²) wynosi 1.500 zł netto, zaś lokal nr 1 ma powierzchnię 50 m², to miesięczna opłata za wodę i kanalizację dotycząca lokalu nr 1 jest ustalana na poziomie 75 zł netto (1.500 x 50/ 1000).

Tak ustalona Opłata za Media będzie miała charakter obciążenia wstępnego. Jej wysokość nie ulegnie zmianie przez cały Okres przed Aktem.

Z dniem podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę Spółka dokona rozliczenia faktycznego zużycia mediów przez właściciela lokalu. Wykonany zostanie odczyt liczników dotyczących tego lokalu, których stan z dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu porównywany będzie ze stanem liczników z dnia przekazania przyszłemu nabywcy tego lokalu do używania na podstawie protokołu odbioru. W oparciu o cennik dostawcy mediów i ustalone w opisany wyżej sposób faktyczne zużycie mediów zostanie wyliczona opłata za cały Okres przez Aktem, jaką powinien ponieść nabywca lokalu z tytułu dostawy danego medium do swojego lokalu. Spółka dokona stosownej korekty Opłaty za Media porównując kwotę, którą obciążyła nabywcę na podstawie szacowanego zużycia z opłatą wyliczoną wg zużycia faktycznego.

Podsumowując powyższe, Opłata za Media do momentu przeniesienia własności lokalu na nabywcę będzie pobierana od nabywcy miesięcznie według wartości szacunkowej. Jednak ostatecznie nabywca zostanie obciążony kosztami faktycznego zużycia mediów.

Sposób nabywania przez Spółkę świadczeń uwzględnianych w Opłacie eksploatacyjnej i w Opłacie za Media oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w Okresie przed Aktem zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu.

Okres od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu przez nabywcę do dnia podpisania pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę i zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej (dalej: „Okres przed WM ”).

Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w Okresie przed WM będą nabywane przez Spółkę bezpośrednio od podmiotu, który czynności te wykonuje na rzecz Spółki (Spółka jako deweloper jest zobowiązana do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej do ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i gospodarowaniem części wspólnych).

Spółka na zasadach opisanych powyżej będzie obciążać nabywców lokali Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.

Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w Okresie przed WM będą nabywane przez Spółkę bezpośrednio od dostawców tych mediów, co zostanie udokumentowane fakturą wystawianą przez właściwego dostawcę. Wynagrodzenie dostawcy zostanie określone w oparciu o faktyczne zużycie mediów.

Obciążanie nabywców Opłatą za Media w Okresie przed WM będzie odbywało się w dwóch etapach:

W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka będzie obciążać nabywcę Opłatą za Media miesięcznie w stałej, ustalonej na podstawie szacunków wysokości. Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka skoryguje wysokość Opłaty za Media za cały Okres przed Aktem odpowiednio do faktycznego zużycia.

Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy Okresu przed WM, bowiem Spółka zamierza dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej (koniec Okresu przed WM) i w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność danego lokalu.

Okres od dnia następującego po dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej do dnia podpisania aktu przenoszącego własność lokalu na danego nabywcę (dalej: „Okres WM’’).

Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w Okresie WM będą ponoszone przez Spółkę na podstawie obciążeń wystawionych przez wspólnotę mieszkaniową.

Spółka, analogicznie jak w przypadku Okresu przed WM, będzie obciążać nabywców lokali Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.

Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w początkowym okresie Okresu WM będą nabywane przez Spółkę bezpośrednio od ich dostawców, co zostanie udokumentowane wystawianą przez nich fakturą. Pomimo tego, iż od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej wydatkami tymi w pierwszej kolejności powinna być obciążana ta wspólnota, w praktyce zazwyczaj mija kilka tygodni zanim wspólnota mieszkaniowa podpisze z dostawcami mediów stosowane umowy. Do czasu podpisania tych umów przez wspólnotę, to Spółka jest obciążana przez dostawcę mediów za ich zużycie. Koszt ww. mediów będzie następnie przenoszony przez Spółkę na wspólnotę mieszkaniową, co udokumentuje faktura.

Po przeniesieniu umowy na dostawę mediów ze Spółki na wspólnotę, media, których koszty zostaną uwzględnione w Opłacie za Media, w Okresie WM będą nabywane przez wspólnotę mieszkaniową (faktura wystawiona przez dostawców mediów na wspólnotę mieszkaniową).

W obu ww. przypadkach (tj. przed przeniesieniem i po przeniesieniu umowy na wspólnotę) dostawca mediów będzie obciążał nabywcę (odpowiednio: Spółkę lub wspólnotę mieszkaniową) z tytułu dostawy mediów według ich faktycznego zużycia.

Niezależnie od tego, czy koszt mediów uwzględnianych w Opłacie za Media zostanie nabyty przez wspólnotę od Spółki (co będzie miało miejsce w początkowym okresie Okresu WM), czy bezpośrednio od dostawcy (co nastąpi po przeniesieniu umowy na dostawę mediów ze Spółki na wspólnotę mieszkaniową) wspólnota mieszkaniowa będzie następnie przenosić koszty ww. mediów na jej członków (tj. Spółkę i nabywców, którzy podpisali już akt notarialny przenoszący własność lokalu).

Obciążanie Opłatą za Media nabywców niebędących członkami wspólnoty mieszkaniowej będzie odbywało się w dwóch etapach.

W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka będzie obciążać nabywcę Opłatą za Media miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości ustalonej na podstawie szacunków. Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka skoryguje wysokość Opłaty za Media za cały Okres przed Aktem wg faktycznego zużycia.

Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy Okresu WM, bowiem Spółka zamierza dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej i dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność danego lokalu.

Pytania

1.Czy Opłata eksploatacyjna za Okres przed WM, którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki?

2.Czy Opłata eksploatacyjna za Okres WM, którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali, którzy nie podpisali aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki?

3.Czy Opłata za Media za Okres przed WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów?

4.Czy Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali mieszkalnych za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT?

5.Czy Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali usługowych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów?

Państwa stanowisko w sprawie

1.W zakresie pytania nr 1 i 2

W ocenie Spółki, Opłata eksploatacyjna (zarówno za Okres przed WM jak i za Okres WM), którą Spółka będzie obciążać przyszłych nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, z treści umów deweloperskich/umów przedwstępnych sprzedaży lokalu zawieranych przez Spółkę z przyszłymi nabywcami lokali wynikać będzie, iż Opłata eksploatacyjna będzie dotyczyć „kosztów i ciężarów związanych z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowyʺ. W ocenie Spółki oznacza to, iż opłata ta będzie wynagrodzeniem należnym Spółce za udostępnienie lokalu, nie zaś odpłatnością za utrzymanie części wspólnych. Jedynie jej wysokość będzie ustalona w oparciu o koszty utrzymania lokalu, w tym koszty administrowania i utrzymania części wspólnych. Opłata eksploatacyjna będzie ustalona w stałej, zryczałtowanej wysokości. Spółka nie dokona korekty ww. opłaty np. w oparciu o faktycznie poniesione przez nią koszty utrzymania części wspólnych.

Według Spółki powyższe oznacza, iż Opłata eksploatacyjna nie powinna być traktowana jako forma obciążenia przyszłych nabywców lokali kosztami utrzymania części wspólnych, lecz jako wynagrodzenie za udostępnienie lokalu przed przeniesieniem jego własności na nabywcę.

Tym samym rozliczenie ww. opłaty na gruncie ustawy o VAT powinno odbywać się analogicznie jak w przypadku czynszu za najem - tj. podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na okoliczność, iż świadczenie takie należy kwalifikować jako usługę w rozumieniu art. 8 ww. ustawy. Skoro zaś do świadczeń tego typu ustawodawca nie przewidział żadnych szczególnych zwolnień lub stawek obniżonych, Opłata eksploatacyjna powinna podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podstawowej, tj. stawki 23%.

Powyższe podejście (opodatkowanie Opłaty eksploatacyjnej podatkiem VAT) jest uzasadnione zarówno planowaną treścią umów deweloperskich/umów przedwstępnych przeniesienia własności lokalu (umowy te wprost wskazują, iż Opłata eksploatacyjna dotyczy kosztów udostępnienia i korzystania z lokalu przez przyszłego nabywcę, a więc jest odpłatnością za udostępnienie lokalu) oraz brakiem powiązania Opłaty eksploatacyjnej z faktycznymi wydatkami Spółki związanymi z utrzymaniem części wspólnych. Co prawda Opłata eksploatacyjna jest kalkulowana w oparciu o szacowane koszty utrzymania części wspólnych, ale po pierwsze kalkulacja ta odbywa się na podstawie wydatków planowanych i nie będzie podlegać korekcie wg. kosztów faktycznie poniesionych (w tym kosztów, którymi Spółka będzie obciążana przez zawiązaną wspólnotę mieszkaniową), a po drugie oparcie wysokości Opłaty eksploatacyjnej o szacunkowe koszty utrzymania części wspólnych jest jedynie metodą określenia wysokości opłaty związanej z udostępnieniem i korzystaniem z lokalu przed jego nabyciem przez nabywcę, a nie opłatą za utrzymanie części wspólnych.

2.W zakresie pytania nr 3

W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres przed WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi dotyczy usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia. Na podstawie cytowanego przepisu nabycie usługi oraz jej późniejsza odsprzedaż, powinny być na gruncie ustawy o VAT traktowane jako dwa odrębne świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Oznacza to, że podmiot świadczący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca przedmiotowo tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za usługodawcę, jest konieczność objęcia tego świadczenia (odsprzedaży) opodatkowaniem podatkiem VAT.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem) - a jego udział przejawia się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących oraz udokumentować ją fakturą.

W ocenie Spółki analogiczne zasady opodatkowania podatkiem VAT powinny dotyczyć również odsprzedaży towarów, pod warunkiem, że podmiot pierwotnie nabywający dany towar czyni to we własnym imieniu, ale na rzecz finalnego odbiorcy.

W okolicznościach analizowanego zdarzenia przyszłego Spółka w Okresie przed WM obciążać będzie przyszłych nabywców lokali kosztami dostarczania wody, kanalizacji, energii cieplnej CO (centralnego ogrzewania) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia, podgrzewanie wody, które to koszty dotyczyć będą lokali. Świadczenia te Spółka w swoim imieniu, ale na rzecz przyszłych nabywców lokali, w Okresie przed WM będzie kupować bezpośrednio od dostawców tych mediów. Obciążanie przyszłych nabywców lokali ww. świadczeniami będzie więc spełniało warunki odsprzedaży, które na gruncie cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT powinno być traktowane jako świadczenie wykonywane przez Spółkę na rzecz przyszłych nabywców lokali. Z uwagi na fakt, iż w Okresie przed WM świadczenia te nie mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (w szczególności na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. 2023, poz. 955 - zwanego dalej „Rozporządzeniem w sprawie zwolnień z VAT”), Opłata za Media powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów.

3.W zakresie pytania nr 4

W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali mieszkalnych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

Jak wynika z zaprezentowanego przez Spółkę stanowiska do pytania nr 3, przeniesienie Opłaty za Media na przyszłych nabywców lokali (zarówno w Okresie przed WM jak i w Okresie WM) powinno być na gruncie ustawy o VAT traktowana jako świadczenie opodatkowane tym podatkiem.

W ocenie Spółki, w Okresie WM Opłata za Media, którą Spółka będzie obciążać przyszłych nabywców lokali mieszkalnych powinna zostać objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolnieniem objęte są m.in. czynności wykonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym warunki przewidziane w ww. przepisie zostaną spełnione. W szczególności:

a)Spółka (właściciel lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, udostępnionych ich przyszłym nabywcom) będzie świadczyła usługi (wykonywała czynności) na rzecz osób używających tych lokali mieszkalnych (przyszłych nabywców lokali) na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,

b)za czynności te Spółka będzie pobierała od przyszłych nabywców lokali opłaty mieszczące się w zakresie znaczeniowym opłat niezależnych od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725), tj. opłatę za dostarczania wody, kanalizację, energię cieplną CO (centralne ogrzewanie) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia, podgrzewanie wody,

c)ww. czynności objęte Opłatą za Media dotyczyć będą lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe (przyszli nabywcy mieszkań w udostępnionych im lokalach mieszkalnych w Okresie WM będą prowadzili prace wykończeniowe bądź lokale te będą zamieszkiwane przez nich lub udostępniane do zamieszkania innym osobom).

Z uwagi na spełnienie warunków przewidzianych w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali mieszkalnych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

4.W zakresie pytania nr 5:

W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie obciążać nabywców lokali usługowych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów.

Jak wynika z zaprezentowanego przez Spółkę stanowiska do pytania nr 3, przeniesienie Opłaty za Media na przyszłych nabywców lokali (zarówno w Okresie przed WM jak i w Okresie WM) powinno być na gruncie ustawy o VAT traktowana jako świadczenie opodatkowane tym podatkiem.

Z uwagi na fakt, iż w analizowanym przypadku Opłata za Media w Okresie WM ma dotyczyć lokali usługowych i tym samym świadczenie to nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (w szczególności na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT), powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów.

Spółka wnosi o potwierdzenie prawidłowości jej stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania, że:

 - Opłata eksploatacyjna za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, jak i za okres po powstaniu wspólnoty którą Państwo będą obciążać nabywców lokali przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki,

- Opłata za Media za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą będą Państwo obciążać nabywców lokali przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów,

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali usługowych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów,

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych, którzy będą w tych lokalach prowadzić prace wykończeniowe bądź w nich zamieszkiwać, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku; oraz

nieprawidłowe w zakresie uznania, że:

- Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych, którzy będą udostępniać lokale do zamieszkania innym osobom, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to - co do zasady - niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

W myśl art. 8 ust. 2a ustawy:

Wyjaśnić ponadto należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlegają opodatkowaniu właściwymi stawkami podatku.

Zarówno jednak ustawa jak i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze przewidują dla określonych czynności zwolnienie od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy, czy art. 82 ustawy.

W tym miejscu przytoczyć należy przepisy, których zapisy są istotne dla sprawy.

Stosownie do dyspozycji zawartej w art. 82 ust. 3 ustawy:

Na podstawie powyższego upoważnienia Minister Finansów dnia 20grudnia 2013 r. wydał rozporządzenie w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U z 2020 r. poz. 1983 ze zm.); zwanego dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepis możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Zatem przepis ten odnosi się tylko do podatników w nim wymienionych. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

Przepis § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia odwołuje się zapisów art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Z uwagi na opis sprawy przytaczanie przepisów ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, do której odwołuje § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia nie ma uzasadnienia.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.  o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), dalej ustawa o własności lokali:

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:

Państwa wątpliwości dotyczą prawidłowego opodatkowania Opłat eksploatacyjnych, którymi Państwo będą obciążać przyszłych nabywców przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących na nich własność lokali, lokali zarówno przed, jak i po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach działalności gospodarczej realizują Państwo projekt deweloperski. Będą Państwo podpisywać z przyszłymi nabywcami umowę deweloperską (w przypadku lokali mieszkalnych) lub umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (w przypadku lokali usługowych), w której zobowiążą się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub lokalu usługowego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. Z własnością lokalu związane będą udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu pod budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę odbędzie się na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę. Zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu odbiór lokalu przez jego nabywcę będzie mieć miejsce jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.

W lokalach mieszkalnych, przed zawarciem ww. aktów notarialnych ich przyszli nabywcy będą prowadzili prace wykończeniowe. Nie wykluczają Państwo przy tym, iż przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność tych lokali, ich przyszli nabywcy będą w nich zamieszkiwać lub udostępniać je innym osobom w celach mieszkaniowych.

Zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu nabywca będzie zobowiązany, od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego, do uiszczania na Państwa rzecz zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z udostępnionego lokalu - Opłata eksploatacyjna. Opłata ta dotyczy wydatków związanych z częściami wspólnymi nieruchomości, w której znajdować się będzie lokal. Będzie kalkulowana w oparciu o szacowane koszty utrzymania części wspólnych. Jej wysokość dla konkretnego lokalu ustalona zostanie w kwocie równej iloczynowi ryczałtowej stawki za 1 m² oraz liczby m² tego lokalu. Opłata będzie ustalana przez Państwa z uwzględnieniem następujących wydatków (przyjętych przez Państwo w szacunkowej wartości): energia elektryczna części wspólnych, woda i kanalizacja części wspólnych, centralne ogrzewanie części wspólnych, administrowanie i księgowość, utrzymanie zieleni, utrzymanie czystości i porządku części wspólnych, pogotowie techniczne, konserwacja, konserwacja wbudowanych urządzeń, przeglądy okresowe, ubezpieczenie nieruchomości, dzierżawa pojemników na śmieci.

Opłata eksploatacyjna będzie pobierana od nabywców lokali w stałej wysokości miesięcznej począwszy od dnia następującego po dniu odbioru lokalu przez nabywcę do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego. Nie zamierzają Państwo dokonywać korekty wysokości tej opłaty, np. w oparciu o rzeczywiste poniesione przez Państwa koszty utrzymania części wspólnych.

Zgodnie z planowaną treścią umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej obowiązek uiszczania przez nabywcę Opłaty eksploatacyjnej będzie wynikał z następującego zapisu:

„Nabywca począwszy od pierwszego dnia następującego po dniu Wydania Przedmiotu Umowy do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązany jest do ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w wysokości ryczałtowej, oszacowanej na podstawie kosztów utrzymania Przedmiotu Umowy, w tym kosztów administrowania i utrzymania Nieruchomości i Budynku oraz innych opłat zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, którymi Deweloper zostanie obciążony z tego tytułu (...) w wysokości wskazanej w Protokole Wydania Przedmiotu Umowy."

Sposób nabywania przez Państwa świadczeń uwzględnianych w Opłacie eksploatacyjnej oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w Okresie przed podpisaniem aktu notarialnego zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu.

Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w okresie przed powstaniem wspólnoty będą nabywane przez Państwa bezpośrednio od podmiotu, który czynności te wykonuje na Państwa rzecz (jako deweloper są Państwo zobowiązani do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej do ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i gospodarowaniem części wspólnych).

Na zasadach opisanych powyżej będą Państwo obciążać nabywców lokali Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.

Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w okresie po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej będą ponoszone przez Państwa na podstawie obciążeń wystawionych przez wspólnotę mieszkaniową.

Analogicznie jak w przypadku okresu przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, będą Państwo obciążać nabywców lokali Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.

Zapisy wskazanych przez Państwa umów deweloperskich/przedwstępnych wskazują, że pomiędzy Państwem, a nabywcą lokalu powstanie więź o charakterze zobowiązaniowym – Państwo zobowiązują się udostępnić nabywcy lokal przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego jego własność, a nabywca zobowiązuje się do uiszczania na Państwa rzecz zryczałtowanej Opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z udostępnionego lokalu. Oznacza to tym samym, że na podstawie zawartych umów: deweloperskiej/przedwstępnej występować Państwo będą w charakterze podmiotu świadczącego usługę na rzez nabywcy lokalu, co wypełnia definicje art. 8 ust. 1 ustawy. Czynność ta będzie miała charakter odpłatny – Państwa wynagrodzeniem będzie otrzymywana od nabywcy lokalu Opłata eksploatacyjna. Czynność ta podlegać więc będzie na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o podatku od towarów i usług, ani wydane na jej podstawie akty wykonawcze nie przewidują zwolnienia od podatku VAT dla usługi udostępnienia lokali przyszłym nabywcom.

Uwzględniając opis sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, że Opłata eksploatacyjna, którą obciążać Państwo będą nabywców lokali przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących na nich własność lokali, zarówno przed powstaniem wspólnoty, jaki i po jej zawiązaniu podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawidłowego opodatkowania Opłat za Media, którymi Państwo obciążają przyszłych nabywców lokali.

Wyżej powołany art. 8 ust. 2a ustawy jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Wyżej powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) - a jego udział przejawia się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących.

Z okoliczności sprawy wynika, że w okresie przez aktem notarialnym przenoszącym własność lokali nabywca będzie dodatkowo obciążany przez Państwa kosztami Opłat za Media, na która składają się: woda i kanalizacja, energia cieplna CO (centralne ogrzewani) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia, podgrzewanie wody. W okresie przed aktem notarialnym koszty te pierwotnie będą rozliczane z nabywcą według szacowanego przez Państwa zużycia poszczególnych mediów dla wszystkich lokali znajdujących się w Państwa inwestycji i przy uwzględnieniu aktualnego cennika stosowanego przez danego dostawcę. Wysokość ww. opłaty przypisana do konkretnego lokalu będzie ustalana proporcjonalnie do liczby m² danego lokalu w stosunku do liczby m² wszystkich lokali znajdujących się w Państwa inwestycji. Przykładowo jeśli szacowana opłata miesięczna za wodę i kanalizację do wszystkich lokali Państwa inwestycji (powierzchnia wszystkich lokali - 1.000 m²) wynosi 1.500 zł netto, zaś lokal nr 1 ma powierzchnię 50 m², to miesięczna opłata za wodę i kanalizację dotycząca lokalu nr 1 jest ustalana na poziomie 75 zł netto (1.500 x 50/ 1000). Tak ustalona Opłata za Media będzie miała charakter obciążenia wstępnego. Jej wysokość nie ulegnie zmianie przez cały okres przed podpisaniem aktu notarialnego.

Z dniem podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę dokonają Państwo rozliczenia faktycznego zużycia mediów przez właściciela lokalu. Wykonany zostanie odczyt liczników dotyczących tego lokalu, których stan z dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu porównywany będzie ze stanem liczników z dnia przekazania przyszłemu nabywcy tego lokalu do używania na podstawie protokołu odbioru. W oparciu o cennik dostawcy mediów i ustalone w opisany wyżej sposób faktyczne zużycie mediów zostanie wyliczona opłata za cały okres przez aktem notarialnym, jaką powinien ponieść nabywca lokalu z tytułu dostawy danego medium do swojego lokalu. Dokonają Państwo stosownej korekty Opłaty za Media porównując kwotę, którą obciążyła nabywcę na podstawie szacowanego zużycia z opłatą wyliczoną wg zużycia faktycznego. Opłata za Media do momentu przeniesienia własności lokalu na nabywcę będzie pobierana od nabywcy miesięcznie według wartości szacunkowej. Jednak ostatecznie nabywca zostanie obciążony kosztami faktycznego zużycia mediów. Sposób nabywania przez Państwa świadczeń uwzględnianych w Opłacie za Media oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w okresie przed aktem notarialnym zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu. Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w okresie przed powstaniem wspólnoty będą nabywane przez Państwa bezpośrednio od dostawców tych mediów, co zostanie udokumentowane fakturą wystawianą przez właściwego dostawcę. Wynagrodzenie dostawcy zostanie określone w oparciu o faktyczne zużycie mediów.

Obciążanie nabywców Opłatą za Media w okresie przed powstaniem wspólnoty będzie odbywało się w dwóch etapach:

W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, będą Państwo obciążać nabywcę Opłatą za Media miesięcznie w stałej, ustalonej na podstawie szacunków wysokości. Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, skorygują Państwo wysokość Opłaty za Media za cały okres przed aktem notarialnym odpowiednio do faktycznego zużycia.

Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy okresu przed powstaniem wspólnoty, bowiem zamierzają Państwo dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej (koniec okresu przed powstaniem wspólnoty) i w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność danego lokalu. Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w początkowym okresie po zawiązaniu Wspólnoty będą przez Państwa nabywane bezpośrednio od ich dostawców, co zostanie udokumentowane wystawianą przez nich fakturą. Pomimo tego, iż od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej wydatkami tymi w pierwszej kolejności powinna być obciążana ta wspólnota, w praktyce zazwyczaj mija kilka tygodni zanim wspólnota mieszkaniowa podpisze z dostawcami mediów stosowane umowy. Do czasu podpisania tych umów przez wspólnotę, to Państwo są obciążani przez dostawcę mediów za ich zużycie. Koszt ww. mediów będzie następnie przenoszony przez Państwa na wspólnotę mieszkaniową, co udokumentuje faktura. Po przeniesieniu umowy na dostawę mediów z Państwa na wspólnotę, media, których koszty zostaną uwzględnione w Opłacie za Media, w okresie po zawiązaniu wspólnoty będą nabywane przez wspólnotę mieszkaniową (faktura wystawiona przez dostawców mediów na wspólnotę mieszkaniową).

W obu ww. przypadkach (tj. przed przeniesieniem i po przeniesieniu umowy na wspólnotę) dostawca mediów będzie obciążał nabywcę (odpowiednio: Państwa lub wspólnotę mieszkaniową) z tytułu dostawy mediów według ich faktycznego zużycia.

Niezależnie od tego, czy koszt mediów uwzględnianych w Opłacie za Media zostanie nabyty przez wspólnotę od Państwa (co będzie miało miejsce w początkowym okresie po zawiązaniu wspólnoty), czy bezpośrednio od dostawcy (co nastąpi po przeniesieniu umowy na dostawę mediów ze na wspólnotę mieszkaniową) wspólnota mieszkaniowa będzie następnie przenosić koszty ww. mediów na jej członków (tj. Państwa i nabywców, którzy podpisali już akt notarialny przenoszący własność lokalu).

Obciążanie Opłatą za Media nabywców niebędących członkami wspólnoty mieszkaniowej będzie odbywało się w dwóch etapach.

W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, będą Państwo obciążać nabywcę Opłatą za Media miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości ustalonej na podstawie szacunków. Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, skorygują Państwo wysokość Opłaty za Media za cały okres przed aktem notarialnym wg faktycznego zużycia.

Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy okresu po zawiązaniu wspólnoty, bowiem zamierzają Państwo dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej i dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność danego lokalu.

Wyżej powołany art. 8 ust. 2a ustawy jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Wyżej powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) - a jego udział przejawia się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących.

Obciążając nabywców lokali, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Opłatą za Media, zarówno przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, jak i po jej związaniu, w tym również w okresie kiedy wspólnota mieszkaniowa została już powstała, ale nie zawarła jeszcze umów z dostawcami mediów, to na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy Państwa należy traktować jako podatnika, który świadczy usługi (jest dostawcą poszczególnych mediów) na rzecz nabywców lokali.

W tym miejscu podkreślić trzeba, że zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 pkt 11 rozporządzenia możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Zatem przepis ten odnosi się tylko do podatników w nim wymienionych. Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest również od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

Jak Państwo słusznie zauważyli obciążanie przez Państwa nabywców lokali Opłatą za Media przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej nie będzie objęte zwolnieniem od podatku VAT na podstawie wyżej powołanego § 3 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jednym z warunków zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy mediów (opłat niezależnych od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie prawa lokatorów) jest istnienie wspólnoty mieszkaniowej.

Żadne inne przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani wydane na jej podstawie rozporządzenia nie przewidują zwolnienia od podatku VAT dla Opłat za Media pobieranych od przyszłych nabywców lokali, przed podpisaniem przez nich aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu i przez powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.

Tym samym Państwa stanowisko, że Opłata za Media przed powstaniem wspólnoty (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów uznaję za prawidłowe.

Zwolnieniem od podatku VAT na podstawie powołanego wcześniej § 3 pkt 11 rozporządzenia nie będą również objęte pobierane przez Państwa Opłaty za Media od przyszłych nabywców lokali usługowych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali w okresie po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo właścicielami lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a więc przesłanka o charakterze podmiotowym wynikająca z wyżej powołanego przepisu jest spełniona .

Z § 3 pkt 11 rozporządzenia wynika, że na jego podstawie zwolnieniem od podatku VAT objęte są tylko czynności wykonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz osób używających lokalu mieszkalnego na podstawie innego tytułu niż prawo własności, jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Dla pobieranych opłat za media wykorzystywanych na potrzeby lokali usługowych przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia od podatku.

Pobierane przez Państwa Opłaty za Media od przyszłych nabywców lokali usługowych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali w okresie po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej powinny być opodatkowane stawkami właściwymi dla tych mediów.

Zatem Państwa stanowisko, że Opłata za Media za okres, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali usługowych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów uznaję za prawidłowe.

Zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 pkt 11 rozporządzenia objęta będzie natomiast Opłata za Media, którą po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej obciążają Państwo nabywców lokali mieszkalnych, którzy nie podpisali aktu notarialnego, ale tylko w przypadku, gdy przyszli nabywcy wykorzystują lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Taka sytuacja ma miejsce w sytuacji, gdy po udostępnieniu przez Państwa lokalu mieszkalnego przyszłemu nabywcy, ale przed podpisaniem aktu notarialnego, przyszły nabywca prowadzi w lokalu prace wykończeniowe bądź w nim zamieszkuje. Tylko w takich przypadkach można uznać, że lokal mieszkalny jest wykorzystywany przez przyszłych nabywców na cele mieszkaniowe, lokal zaspakaja cele mieszkaniowe przyszłych nabywców.

O wykorzystywaniu przez przyszłych nabywców lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe nie można mówić w przypadku, gdy przyszły nabywca udostępnia ten lokal innym osobom w celach mieszkaniowych. To inne osoby na podstawie umowy zawartej z przyszłym nabywcą lokalu będą zaspakajać własne cele mieszkaniowe. Przyszły nabywca lokalu, którego obciążają Państwo Opłatą za Media nie będzie wykorzystywał lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe, na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz na cele mieszkaniowe innych osób.

W takim przypadku niespełniona jest jedna z przesłanek wynikających z § 3 pkt 11 rozporządzenia dotycząca przeznaczenia lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Jak wskazano wyżej zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 pkt 11 rozporządzenia możliwe jest między innymi do czynności wykonywanych przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz użytkowników w nich zamieszkujących. W opisanej sytuacji przyszły nabywca lokalu mieszkalnego nie będzie go wykorzystywał w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale będzie je udostępniał innym użytkownikom do zamieszkania.

Oznacza to, że Opłata za Media (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą po zawiązaniu wspólnoty będą Państwo obciążać przyszłych nabywców lokali mieszkalnych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokalu, którzy będą te lokale udostępniać do zamieszkania innym osobom podlegać powinna opodatkowaniu stawkami właściwymi dla poszczególnych mediów.

Tym samym Państwa stanowisko, że Opłata za Media (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą po zawiązaniu wspólnoty będą Państwo obciążać przyszłych nabywców lokali mieszkalnych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, którzy będą w tych lokalach prowadzić prace wykończeniowe bądź zamieszkiwać korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT uznaję za prawidłowe.

Natomiast Państwa stanowisko, że Opłata za Media (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą po zawiązaniu wspólnoty będą Państwo obciążać przyszłych nabywców lokali mieszkalnych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, którzy będą te lokale udostępniać do zamieszkania innym osobom korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zwracam uwagę, że od 1 lipca 2020 r. kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).   

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).