Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z innej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan – pismami z 19 lipca 2024 r. (wpływ 25 lipca 2024 r.) i z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 11 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego  

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej działki gruntu numer … o pow. 0,2520 ha położonej w …, gmina …, w powiecie …, województwie …, dla której Sąd Rejonowy w … VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ….

Wnioskodawca nabył opisane nieruchomości na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego sporządzonej dnia 18 stycznia 1999 roku Rep. A nr ….

Działka nr ..., nieruchomość zabudowana jest:

-budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych),

-budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych),

-budynkiem gospodarczym - murowanym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych),

-budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych).

Na skutek podziału wyżej opisanej nieruchomości oznaczonej numerem działki ... powstać ma między innymi, zabudowana działka o powierzchni około 0.3800 ha stanowiąca przedmiot sprzedaży i posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr ...:

-nie stanowi lasu w rozumieniu ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 roku, w szczególności nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

-nie jest położona na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji,

-nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługuje żadnemu podmiotowi prawo pierwokupu.

Wypis z rejestru gruntów bez danych osobowych wydany z upoważnienia Starosty ..., dnia 18 kwietnia 2024 roku, dla zabudowanej działki numer ... (identyfikator: ....) o powierzchni 0.8290 ha, oznaczonej w rodzaju użytku symbolami: „RIIIa” – grunty orne, „Br-RIIIa” - grunty rolne zabudowane, „N” - nieużytki, położonej w … …, gminie ….

Zaświadczenie znak: … wydane z upoważnienia Wójta Gminy …. dnia 24 kwietnia 2024 roku, z którego wynika, że działka oznaczona numerem ..., w obrębie …, położona jest w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy … uchwalonym przez Radę Gminy w … uchwałą nr … z dnia 28 marca 2023 roku, przedmiotowa działka zlokalizowana jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami w strefie „B2” ochrony konserwatorskiej wsi i osad historycznych. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności działki gruntu o pow. 0,3800 ha wydzielonej z działki nr .... Co ważne działka ta obecnie jest wydzierżawiona (na podstawie umowy dzierżawy nr 1/… z dnia 29 maja 2024 roku zawarta na czas nieokreślony) spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. działce o powierzchni 0,3800 ha wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr … z dnia 29 maja 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr ... zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,

8.Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr ... zgodnie, z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej 527,40 m² w tym salą sprzedaży o pow. 400,00m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

9.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę o pow. 0,3800 ha wydzielonej z działki nr .... Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurem nieruchomości.

4.Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.Działka, będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana.

6.Wnioskodawca obecnie dzierżawi tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7.Działka wydzielona będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami gospodarczymi.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w §1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką wydzieloną z działki nr 235 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą spółkę własnym kosztem i staraniem na działce nr … tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca spółka oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży spółka ta usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca odpowiedział na wezwanie, udzielając odpowiedzi na zadane pytania:

1.W związku ze sprzecznościami wynikającymi z opisu sprawy w kontekście zadanego pytania i własnego stanowiska odnoszących się do działki nr ..., proszę:

a)jednoznacznie wskazać numer ewidencyjny działki będącej przedmiotem wniosku i objętej zakresem zadanego pytania,

b)sprostować ww. niespójności.

Odpowiedź: Jak wynika z opisu przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działki .... Tym samym w momencie składania wniosku działka nie jest jeszcze wydzielona i dopiero ma zostanie wydzielona z działki ... wszystkie czynności będą dopiero przedmiotem działań.

2.Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odpowiedź: Podatnik nie jest podatnikiem podatku VAT.

3.Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)okres prowadzenia działalności gospodarczej,

b)formę prawną prowadzenia tej działalności (np. jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna, spółka jawna).

c)jaki był/jest zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

d)czy Pana działalność gospodarcza jest aktualnie zawieszona, czy też nie? jeżeli tak, to czy Pana działalność została formalnie zlikwidowana i kiedy?

Odpowiedź: Nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Nie jest też zawieszona.

4.W ramach jakiej czynności cywilno-prawnej stał się Pan właścicielem działki objętej zakresem zadanego pytania i kiedy ta czynność miała miejsce (proszę podać dzień, miesiąc, rok)?

Odpowiedź: Umowa darowizny z dnia 18 stycznia 1999 r. repetytorium ….

5.Czy nabycie działki, objętej zakresem zadanego pytania, nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nie, była to darowizna nieobjęta opodatkowaniem podatkiem VAT. Wcześniej była tam prowadzona także działalność rolnicza.

6.Czy nabycie ww. działki zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to:

a)czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT? Jeśli tak, to:

b)czy z tytułu nabycia ww. działki przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Odpowiedź:

Była to darowizna gospodarstwa rolnego i nie podlegała w 1999 r. opodatkowaniu podatkiem VAT. W skład tego gospodarstwa wchodziła dzielona działka ... wraz z budynkami. Tym samym był jedynie akt notarialny brak faktury.

7.W jakim celu nabył Pan działkę, objętą zakresem zadanego pytania?

Odpowiedź: Działka została podarowana w 1999 r.(nie była nabyta w rozumieniu ustawy o PIT) Cel to dalsza jej uprawa (uprawa roli cele rolnicze). Oczywiście także cele mieszkaniowe, na działce jest budynek mieszkalny.

8.W jaki sposób wykorzystywał Pan działkę, objętą zakresem zadanego pytania, w całym okresie jej posiadania?

Odpowiedź: W tym okresie była to rolna działka i budynki mieszkalne i użytkowe. Wykorzystywana na cele rolnicze oraz mieszkaniowe.

9.Proszę wyjaśnić z czyjej inicjatywy nastąpi podział działki, objętej zakresem zadanego pytania, tj. Pana jako Sprzedającego czy Kupującego?

Odpowiedź: Z inicjatywą zwrócił się kupujący, który na wydzielonej działce chce postawić budynek użytkowy. Opis budynku powyżej w stanie faktycznym.

10.Czy budynki znajdujące się na działce, objętej zakresem zadanego pytania, zostały nabyte wraz z ww. działką, czy też zostały przez Pana wybudowane? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdego budynku)

Odpowiedź: W tym przypadku budynki, które znajdują się na działce były już przedmiotem darowizny. Tym samym wszystkie budynki wymienione w opisie były już na działce. W tym przypadku żadne budynki w okresie ostatnich dwóch lat nie powstały co zostało opisane w opisie.

11.W jaki sposób budynki znajdujące się na działce, objętej zakresem zadanego pytania, były/są wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdego budynku)

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) wykorzystywany do celów mieszkalnych.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych)- do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego.

12.Czy budynki znajdujące się na działce, objętej zakresem zadanego pytania, były/są wykorzystywane przez Pana (przez cały ich okres posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdego budynku)

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) wykorzystywany do celów mieszkalnych, prywatnie zdaniem Wnioskodawcy cele osobiste.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) - do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego cele prywatne i bytowe utrzymanie rodziny, praca (można uznać także za cele zawodowe, ale własne).

Budynek gospodarczy murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) - do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego cele prywatne i bytowe utrzymanie rodziny, praca (można uznać także za cele zawodowe, ale własne).

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) - do celów prowadzonego gospodarstwa rolnego cele prywatne i bytowe utrzymanie rodziny, praca (można uznać także za cele zawodowe, ale własne).

13.Czy budynki znajdujące się na działce, objętej zakresem zadanego pytania były/są udostępniane osobom trzecim na podstawie np. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)Czy była/jest to umowa odpłatna?

b)Czy z tytułu ww. umowy odprowadzał/odprowadza Pan podatki (jeżeli tak, to jakie)?

(odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdego budynku)

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) był przedmiotem dzierżawy zawartej 29.05.2024 r. Umowa odpłatna. Odprowadzany był podatek zryczałtowany.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych)- był przedmiotem dzierżawy zawartej 29.05.2024 r. Umowa odpłatna. Odprowadzany był podatek zryczałtowany.

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) - był przedmiotem dzierżawy zawartej 29.05.2024 r. Umowa odpłatna. Odprowadzany był podatek zryczałtowany.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – był przedmiotem dzierżawy zawartej 29.05.2024 r. Umowa odpłatna. Odprowadzany był podatek zryczałtowany.

14.Czy rozbiórka budynków posadowionych na działce, objętej zakresem zadanego pytania, rozpocznie się przed dostawą tej nieruchomości?

Odpowiedź: Rozbiórka rozpocznie się po dokonaniu sprzedaży.

15.Kiedy nastąpi zakończenie prac rozbiórkowych, tj. przed czy po sprzedaży ww. działki?

Odpowiedź: Prace rozpoczną się po zakupie jak to przedstawiono powyżej. Czyli zakończą się także po sprzedaży. Wykona je kupujący.

16.Kto poniesie koszty ww. rozbiórki?

Odpowiedź: Kupujący, prace rozpoczną się dopiero po zakupie.

17.Na kogo zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, tj. czy na Sprzedającego czy na Kupującego?

Odpowiedź: Ma być wydana już na kupującego.

18.Czy przed dniem sprzedaży ww. działki zostanie:

a)założony dziennik rozbiórki dla ww. budynków znajdujących się na ww. działce?

b)odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c)umieszczona na terenie budowy, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odpowiedź: Nie, ponieważ będzie to wykonywała spółka po zakupie. Tym samym dopiero po sprzedaży zostaną spełnione ww. wymagania.

19.Czy z tytułu nabycia/wybudowania/wytworzenia budynków znajdujących się na działce, objętej zakresem zadanego pytania, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) – nie był rozliczany podatek naliczony (brak podatku przy nabyciu w okresie późniejszym także nie występował).

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) - nie był rozliczany podatek naliczony (brak podatku przy nabyciu w okresie późniejszym także nie występował).

Budynek gospodarczy murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) - nie był rozliczany podatek naliczony (brak podatku przy nabyciu w okresie późniejszym także nie występował).

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – nie był rozliczany podatek naliczony (brak podatku przy nabyciu w okresie późniejszym także nie występował).

20.Czy ww. budynki są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) – stale związany z gruntem.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) – stale związany z gruntem.

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) – stale związany z gruntem.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – stale związany z gruntem.

21.Czy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok.

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) – nabycie 1999.01.18 od tego momentu użytkowane i nie ulepszane. Tym samym pierwsze zasiedlenie nastąpiło dwa lata od nabycia czyli 2001.01.18.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) - nabycie 1999.01.18 od tego momentu użytkowane i nie ulepszane. Tym samym pierwsze zasiedlenie nastąpiło dwa lata od nabycia czyli 2001.01.18

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych)- nabycie 1999.01.18 od tego momentu użytkowane i nie ulepszane. Tym samym pierwsze zasiedlenie nastąpiło dwa lata od nabycia czyli 2001.01.18.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – nabycie 1999.01.18 od tego momentu użytkowane i nie ulepszane. Tym samym pierwsze zasiedlenie nastąpiło dwa lata od nabycia czyli 2001.01.18.

22.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) – tak okres dłuższy niż dwa lata minął.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) - tak okres dłuższy niż dwa lata minął.

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) - tak okres dłuższy niż dwa lata minął.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – tak okres dłuższy niż dwa lata minął.

23.Czy do momentu planowanej sprzedaży poniósł/poniesie Pan w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie poszczególnego budynku, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

b)czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie poszczególnego budynku,

c)czy po zakończonych ulepszeniach do momentu sprzedaży wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok

d)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 199,00 m² (sto dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) – brak ulepszeń, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 46,00 m² (czterdzieści sześć metrów kwadratowych) - brak ulepszeń, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek gospodarczy - murowany, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy około 300,00 m² (trzystu metrów kwadratowych) - brak ulepszeń, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek gospodarczy murowany, parterowy, o powierzchni zabudowy 312,00 m² (trzysta dwanaście metrów kwadratowych) – brak ulepszeń, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

24.Czy dzierżawa działki, objętej zakresem pytania, na rzecz spółki ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?

Odpowiedź: Ma charakter odpłatny.

25.Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan takich transakcji. Transakcje takie nie były więc dokonywane.

26.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży,jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Obecnie nie planuje Pan sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Sprzedaje Pan jedynie nieruchomość objętą wnioskiem. Czyli nie posiada Pan nieruchomości, które planuje Pan sprzedać.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy dokonanie sprzedaży zabudowanej działki o pow. 0,3800 ha wydzielonej z działki nr ... opisanej w stanie faktycznym może korzystać ze zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr ... doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowego budynku nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki o pow. 0,3800 ha wydzielonej z działki nr ... z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazano, że powyższe potwierdzają także uzupełnione odpowiedzi na pytania, z których jednoznacznie wynika, że sprzedaż działki jest nieopodatkowana podatkiem VAT, ponieważ następuje po pierwszym zasiedleniu, budynki nie są modernizowane i nie odliczono od ich nabycia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) zwanej dalej „Kodeks cywilny”:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem działki nr ..., zabudowanej:

-budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 199,00 m²,

-budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 46,00 m²,

-budynkiem gospodarczym - murowanym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy około 300,00 m²,

-budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 312,00 m².

Działkę nr ... wraz z ww. budynkami nabył Pan w drodze darowizny w 1999 r.

Planuje Pan sprzedaż działki wydzielonej z działki .... Działka wydzielona będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami gospodarczymi. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest wydzierżawiona na podstawie umowy z 29 maja 2024 roku spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. W umowie przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr ... zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,

8.Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr ... zgodnie, z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej 527,40 m² w tym salą sprzedaży o pow. 400,00m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

9.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Udzieli Pan Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wyraża Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką wydzieloną z działki nr ... na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wyraża Pan zgodę na usytuowanie przez Kupującą spółkę własnym kosztem i staraniem na ww. działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomość pozostaje Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr .... Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że zabudowana nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest wydzierżawiona spółce na podstawie umowy z 29 maja 2024 roku zawartej na czas nieokreślony.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Pana zabudowanej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. nieruchomości zabudowanej spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Jak wskazano powyżej nieruchomość wydzielona z działki nr ... zabudowana jest jednym budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami gospodarczymi, które to ww. budynki nabył Pan w drodze darowizny w 1999 r. wraz z działką. Nie ponosił Pan ulepszeń w stosunku do poszczególnych budynków, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Pierwsze zasiedlenie ww. budynków nastąpiło 18 stycznia 2001 roku, a od pierwszego zasiedlenia poszczególnego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem dostawa budynku mieszkalnego i ww. budynków gospodarczych znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ..., będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu. Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, tj. działki wydzielonej z nieruchomości nr ..., będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i  usług.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

Oceniając całościowo Pana stanowisko uznałem je za nieprawidłowe. W uzupełnieniu we własnym stanowisku wskazał Pan bowiem, że sprzedaż działki jest nieopodatkowana podatkiem VAT. Natomiast w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zaznaczam, iż pomimo podobnego skutku podatkowego dla podatnika podatku od towarów i usług – pojęcia „nieopodatkowania podatkiem VAT” i „zwolnione od podatku” nie są tożsame.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.