Skutki podatkowe z tytułu dostawy nieruchomości niezabudowanej w trybie licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy w trybie licytacji komorniczej niezabudowanej działki nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 5 i 26 sierpnia 2024 r. (wpływ  2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) prowadzi Pani egzekucję z nieruchomości stanowiącej działkę o numerach ewidencyjnych: 1 o powierzchni 0,0022 ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...) dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) z wniosku wierzyciela: A S.A. w (...), (...) którego reprezentuje pełnomocnik: M. N.(...), ul. (...) należącej do dłużnika (...) PESEL: (...), (...), ul. (...).

Nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 o powierzchni 0,0022 ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...) dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) nie jest zabudowana, stanowi całość gospodarczą z działkami 2 i 3.

Obecnie nieruchomość jest użytkowana, razem z nieruchomością stanowiącą działki nr 2 i 3 w okresie ostatnich 5 lat była przedmiotem umowy dzierżawy. Obecnie umowa dzierżawy została zawarta na okres od 2023 r. do końca stycznia 2025 r. za wynagrodzeniem.

Nieruchomość jest wydzierżawiana trzem osobom fizycznym. Z umowy dzierżawy wynika, że wydzierżawiający wyraził zgodę na podnajmowanie, poddzierżawę lub użyczenie nieruchomości na rzecz spółki cywilnej.

Komornik pismem z 15 marca 2024 r. wezwał dłużniczkę (...) do wskazania:

• czy dłużnik jest podatnikiem podatku VAT
• czy w przypadku sprzedaży nieruchomości:
• działka nr 1, położona pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),
• działek o nr 2 oraz nr 3, położonych: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)

należy odprowadzić podatek VAT w przypadku odpowiedzi twierdzącej w jakiej stawce,

• kiedy dłużnik wyrejestrował się z rejestru podatników VAT (jeśli nie jest podatnikiem VAT)
• czy przedmiotowa nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana
• czy dłużnik przy wyrejestrowaniu z ewidencji podatku VAT rozliczył VAT od nieruchomości
• w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywany, czy na własne cele czy działalności gospodarczej (zwolnionej, opodatkowanej),
• czy nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy jeżeli tak to od kiedy i do kiedy
• do jakich celów jest obecnie wykorzystywany (najem, inne),
• czy budynek był wykorzystywany do celów innych niż własne cele mieszkaniowe to należy wskazać czy dłużnik dokonywał ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, jeżeli tak to kiedy oraz czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od zakupów służących ulepszeniu,
• czy dłużnik wykorzystuje przedmiotowy budynek do celów prowadzonej działalności, jeśli tak to czy wykorzystanie jest odpłatne czy nie.

w odpowiedzi dłużniczka wyjaśniła, że:

• nie jest podatnikiem podatku VAT,
• nie ma kompetencji pozwalających na ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym,
• została wykreślona z rejestru podatników VAT 10 czerwca 2019 r.,
• nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana, poinformowała także,
• przy wyrejestrowaniu z ewidencji podatku VAT nie został rozliczony VAT od nieruchomości,

poinformowała, że:

• nieruchomość jest obecnie przedmiotem dzierżawy i pozostaje w posiadaniu dzierżawcy, zaś wyposażenie budynku położonego na nieruchomości należy do dzierżawcy,
• obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dłużniczka oświadczyła, że nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie o wartość dokonanych ulepszeń oraz na pytanie o prawo do odliczenia podatku VAT, a także na pytanie o pierwsze zasiedlenie.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,0022 ha stanowi grunty orne klasy RVI o pow. 0,0022 ha według wypisu z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w (...) z 24 stycznia 2024 r.

W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że podstawą nabycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości była umowa sprzedaży nieruchomości Rep. A (...) z 7 marca 2005 r., zawarta przed notariuszem (...), następnie zmieniona protokołem z 8 lutego 2008 r. Rep A (...), z którego wynika, że dłużniczka nabyła ½ części niewydzielonej nieruchomości.

Następnie 21 lutego 2008 r. mąż dłużniczki darował jej udział ½ części nieruchomości aktem notarialnym Rep. A (...) i od tej daty dłużniczka została właścicielką całej nieruchomości.

Dłużnikowi w związku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ żadna z powyższych transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i dłużnik nie miał prawa do odliczenia podatku VAT po jej nabyciu.

W dziale czwartym księgi wieczystej są ujawnione wpisy hipoteczne:

1) Hipoteka umowna na rzecz (...) Bank S.A. w kwocie (...) zł

2) Hipoteka umowna na rzecz (...) Bank S.A. w kwocie (...) zł.

Sprawdzenie statusu podmiotu w VAT przy pomocy Portalu Podatkowego MF przeprowadzone w czerwcu 2024 r. wykazało, iż wskazany podmiot nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Dłużnik obecnie nie odbiera korespondencji pod wskazanym adresem.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytania Organu udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1)   Czy przedmiotem zapytania w złożonym wniosku z 27 czerwca 2024 r. (wpływ 27 czerwca 2024 r.) będzie wyłącznie sprzedaż w drodze licytacji niezbudowanej działki nr 1 o pow. 0,0022 ha?

Odpowiedź:  Przedmiotem zapytania będzie była wyłącznie sprzedaż w drodze licytacji niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,0022 ha.

2)   Z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej dłużniczka była do 10 czerwca 2019 r. czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Zgodnie z wpisem do CEiDG do 10 czerwca 2019 r. dłużniczka wykonywała działalność gospodarczą: A (przeważająca działalność: PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, wykonywana działalność gospodarcza PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 81.29Z Pozostałe sprzątanie, 81.22Z Specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych, 81.21Z Niespecjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych, 73.11 Działalność agencji reklamowych, 56.21Z Przygotowanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering), 56.10A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne, 55.20.Z Obiekty Noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania, 47.62 Sprzedaż detaliczna gazet i artykułów piśmiennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach, 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 43.34.Z Malowanie i szklenie, 43.33.Z Posadzkarstwo: tapicerowanie i oblicowywanie ścian, 43.32.Z

Zakładanie stolarki budowlanej, 43.31.Z Tynkowanie, 43.22.Z wykonywanie instalacji wodno – kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, 43.21.Z Wykonywanie elektrycznych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych).

3)   Czy dla działki nr 1 istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie wynika z tego planu dla niej przeznaczenie podstawowe i uzupełniające, a jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to, czy dla ww. działki na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Dla działki 1 nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka była objęta decyzją o warunkach zabudowy z 6 września 2004r. (decyzja ta była wydana dla działki nr 4, który to numer działka nosiła przed podziałem).

4)   Czy dla działki nr 1, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana 6 września 2024 r. dla działki nr 4?

Odpowiedź: Dla działki 1, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 6 września 2004 r. wydana dla działki 4.

5)   Czy podział działki spowodował utratę ważności ww. decyzji dla działki nr 1?

Odpowiedź: Podział działki nie ma wpływu na obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki 1.

Pytania

1) Czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej nieruchomości będzie ona obciążona podatkiem od towarów i usług?

2) Czy stawka podatku będzie wynosiła 23%?

3) Czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej przedmiotowej nieruchomości należy wystawić fakturę VAT?

4) Czy w przypadku sprzedaży nieruchomość będzie zwolniona z podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego w drodze licytacji publicznej będzie obciążona podatkiem od towarów i usług, komornik w takim przypadku wystawia faktury, a stawka podatku będzie wynosiła 23%, nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku.

Art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług nakłada na komornika sądowego obowiązek działania jako płatnik w przypadku wykonywania przez niego czynności egzekucyjnych w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak obowiązki płatnika urzeczywistniają się wyłącznie wtedy, gdy sam dłużnik byłby zobowiązany do zapłacenia podatku należnego od danej transakcji.

Z kolei zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

W przedmiotowej sprawie nieruchomość dłużnik nabył jako osoba fizyczna w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości, bez prawa do odliczenia podatku VAT, co komornik sprawdził przeglądając księgę wieczystą przedmiotowej nieruchomości 26 czerwca 2024 r. Dłużnik wydzierżawia nieruchomość z możliwością prowadzenia działalności gospodarczej. Zweryfikowany na Portalu Podatkowym status podmiotu wykazuje, iż nie jest on zarejestrowany jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość w chwili obecnej jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez dzierżawcę. Z ewidencji gruntów wynika, że nieruchomość stanowi grunty orne, nie jest zabudowana.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, zbycie takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i komornik ma obowiązek wystawienia faktury, stawka podatku wynosi 23%, sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ani podmiotowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika,  a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne,  to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku  z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy  o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, budynek, budowla, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku  od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani jako komornik - na wniosek wierzyciela przeciwko dłużniczce – Pani (…) - postępowanie egzekucyjne z nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1 o pow. 0,0022 ha.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

• podstawą nabycia przez dłużniczkę prawa własności nieruchomości była umowa sprzedaży z 7 marca 2005 r., zawarta przed notariuszem, następnie zmieniona protokołem z 8 lutego 2008 r., z którego wynika, że dłużniczka nabyła ½ części niewydzielonej nieruchomości, a następnie 21 lutego 2008 r. mąż dłużniczki darował jej udział ½ części nieruchomości i od tej daty dłużniczka została właścicielką całej nieruchomości,
• w zawiązku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ żadna z powyższych transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i dłużniczka nie miała prawa do odliczenia podatku VAT od jej nabycia,
• nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana
• obecnie dłużniczka nie jest podatnikiem podatku VAT, została wykreślona z tego rejestru w dniu 10 czerwca 2019 r.,
• do dnia wykreślenia dłużniczka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie: A (przeważająca działalność: PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, wykonywana działalność gospodarcza m.in. PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi),
• nieruchomość w okresie ostatnich 5 lat była przedmiotem umowy dzierżawy. Obecnie umowa dzierżawy została zawarta od 2023 r. do końca stycznia 2025 r. za wynagrodzeniem,
• dla działki 1, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 6 września 2004 r. wydana dla działki 4. Zgodnie z Pani wskazaniem podział działki nie ma wpływu na obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki 1.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy dostawa opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar  wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 – dłużniczka (…) – będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności wskazanych w opisie sprawy dłużniczka była podatnikiem podatku VAT, nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana w  prowadzonej przez dłużniczkę działalności gospodarczej, a następnie była i jest w okresie 5 lat przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z 3 osobami fizycznymi.

Tym samym  nie mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego dłużniczki (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego, a obecnie dzierżawionego – czyli nadal wykorzystywany do czerpania korzyści w sposób ciągły – cel zarobkowy. W konsekwencji, dostawa nieruchomości niezabudowanej (działki 1) w drodze licytacji komorniczej będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużniczki i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu  i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Należy wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43  ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku,  że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że dla działki nr 1 nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1 objęta jest decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 6 września 2004 r., która wydana została dla działki nr 4, który to numer działka nosiła przed podziałem. Wskazała Pani, że podział działki nie ma wpływu na obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki 1.

Zatem, działka ta stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i w konsekwencji sprzedaż tej działki w trybie licytacji komorniczej nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy zauważyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to trzeba przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dłużniczka prawo własności nieruchomości nabyła na podstawie umowy sprzedaży z 7 marca 2005 r., zawartej przed notariuszem, następnie zmieniona protokołem z 8 lutego 2008 r., z którego wynika, że dłużniczka nabyła ½ części niewydzielonej nieruchomości, a następnie 21 lutego 2008 r. mąż dłużniczki darował jej udział ½ części nieruchomości i od tej daty dłużniczka została właścicielką całej nieruchomości. W zawiązku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ żadna z powyższych transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i dłużniczka nie miała prawa do odliczenia podatku VAT od jej nabycia. Ponadto jak Pani wskazała we wniosku działka nr 1 jest i była w okresie ostatnich 5 lat przedmiotem dzierżawy, co jak wcześniej wskazałem, wypełnia dyspozycję art. 8 ust. 1 ustawy – stanowi odpłatne świadczenie usług. Ustawa o podatku od towarów i usług, jak też wydane na jej podstawie akty wykonawcze, nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi dzierżawy terenów budowlanych.

Oznacza to, ze działka nr 1 nie jest w całym okresie posiadania wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT. W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1, powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Co do zasady podatnik podatku od towarów i usług dokumentuje wykonywane w ramach prowadzonej działalności czynności (dostawa towarów/świadczenie usług) fakturami.

Wynika to wprost z art. 106b ust. 1 ustawy, który stanowi:

Zgodnie z art. 106c ustawy:

Wobec powyższego sprzedaż działki nr 1 w trybie licytacji komorniczej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, a Pani będzie zobowiązana jako płatnik do wystawienia faktury i odprowadzenia za dłużnika podatku VAT od sprzedaży ww. nieruchomości (działki nr 1).

Tym samym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 3 i 4 w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383  ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).