Skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki gruntu.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży działki gruntu nr 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 31 lipca 2024 r. (wpływ 31 lipca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.B.,

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również: Wnioskodawczyni lub Spółka z o.o.). Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Spółka z o.o. jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiot przeważającej działalności Spółki z o.o. polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Zainteresowana jest osobą fizyczną, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zainteresowana prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która w przeważającej części polega na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). W ramach prowadzonej działalności, Zainteresowana jest czynną podatniczką podatku VAT.

Zainteresowana jest właścicielką nieruchomości gruntowej - działki nr 1 o powierzchni 0,2300 ha, która oznaczona jest w księdze wieczystej jako grunty orne (symbol R). Zainteresowana nabyła nieruchomość w 2017 r., na podstawie umowy dożywocia od członka swojej dalszej rodziny (siostra dziadka). Zbywca zmarł w 2017 r. Nieruchomość nie jest obecnie zabudowana.

Po nabyciu, Zainteresowana w 2022 r., na podstawie uzyskanej decyzji administracyjnej, dokonała rozbiórki wszystkich posadowionych na nieruchomości budynków, tj. stajni, stodoły oraz budynku mieszkalnego. Przed rozbiórką zlikwidowano również przyłącza prądu do zabudowań. Po rozbiórce przyłącze prądu zostało na powrót podłączone, pozostałe po pracach materiały zostały usunięte z nieruchomości, a teren wyrównany i obsiany trawą.

Nieruchomość powyższa stanowi składnik majątku prywatnego Zainteresowanej i nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Działka od momentu jej nabycia przez Zainteresowaną nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (wynajmowana, czy też dzierżawiona). Zainteresowana nie udzielała pełnomocnictwa osobom trzecim do czynności dotyczących nieruchomości, w szczególności dotyczących procesu budowlanego. Od momentu nabycia nie występowała również o wydanie pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy dla działki. Na nieruchomości, począwszy od jej nabycia przez Zainteresowaną nie była prowadzona uprawa rolna. Zainteresowana nie dokonywała w tym czasie żadnych podziałów geodezyjnych nieruchomości. Ponadto Zainteresowana nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości w tym okresie. Działka nr 1 oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Posiada dostęp do drogi publicznej.

Zainteresowana podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości. Zainteresowana znalazła nabywcę po umieszczeniu ogłoszenia w portalu internetowym. Nie korzystała z usług pośrednictwa nieruchomości, nie prowadziła żadnych innych działań marketingowych. Zgodnie z zamierzeniami, nieruchomość ma zostać sprzedana na rzecz Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni planuje wykorzystać nabytą nieruchomość w dalszej działalności gospodarczej, która stanowić będzie działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedająca dokonała rozbiórki budynków znajdujących się na działce nr 1 z powodu ich bardzo złego stanu technicznego, zagrażającego zawaleniem i stanowiącego zagrożenie dla osób postronnych.

Działka nr 1 od momentu jej nabycia w drodze dożywocia, nie służyła Sprzedającej w celach osobistych/prywatnych. Sprzedająca rozważała na tej nieruchomości budowę domu na własne, prywatne cele mieszkaniowe, ale zamiar ten porzuciła.

Do dokonania rozbiórki budynków na działce nr 1 konieczna była najpierw likwidacja przyłącza prądu. Celem ponownego przyłączenia nieruchomości do sieci było przywrócenie stanu pierwotnego. Sprzedająca nie występowała o decyzje administracyjne, wystąpiła jedynie do (…) (dystrybutora energii elektrycznej) z wnioskiem o warunki przyłączenia.

Pytania

1)Czy sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowaną na rzecz Wnioskodawczyni będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2)Czy Wnioskodawczyni będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości opisanej we wniosku?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowaną na rzecz Wnioskodawczyni będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zainteresowana będzie działała przy sprzedaży tak jak podatnik podatku od towarów i usług, a podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie przygotowania do sprzedaży jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe przepisy wskazują, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby transakcja sprzedaży gruntu mogła być uznana za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który przy dokonywaniu tej transakcji działa w tym charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nawet osoba posiadająca status podatnika czynnego VAT nie zawsze będzie uznana za podatnika VAT przy danej transakcji rozporządzenia mieniem. I na odwrót – osoba nieposiadająca takiego statusu może być uznana za podatnika VAT przy danej transakcji, jeżeli okoliczności danej sprawy wskazują na profesjonalny charakter takiej czynności.

Aby przypisać danemu podmiotowi działalność podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca zarząd majątkiem prywatnym w ramach przysługującego jej prawa własności. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Przy czym ocenę tę można odnosić wyłącznie do osoby dokonującej danej transakcji. Działania poprzednich właścicieli działki pozostają bez żadnego wpływu na to, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika czy też nie.

Podsumowując powyższe rozważania, przyjąć należy, że zgodnie z przyjętą konstrukcją podatku od towarów i usług opodatkowaniu mogą podlegać tylko te czynności, w przypadku których został spełniony zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, a więc podmiot mający cechę podatnika (kryterium obiektywne) dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedstawionym powyżej zdarzeniu przyszłym nie ulega wątpliwości, że Zainteresowana działa i będzie działać tak jak osoba wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną do oceny, czy osoba ta działa jak podatnik należy przeanalizować jakie czynności zostały podjęte w celu dokonania sprzedaży.

Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przykładowy, otwarty katalog czynności, które wskazują na profesjonalny charakter działalności w obrocie nieruchomościami wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-2.4012.795.2021.1.MN): Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji.

Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta. (…) Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Działania podejmowane przez Zainteresowaną, czyli rozbiórka budynków znajdujących się na posesji, wyrównanie gruntu i podłączenie energii elektrycznej, wskazują na to, że Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT. Na to, że sprzedaż opisana w niniejszym wniosku będzie miała charakter przekraczający zarząd majątkiem prywatnym wskazuje przede wszystkim przeprowadzenie rozbiórki budynków gospodarczych i podłączenie na nowo energii elektrycznej do nieruchomości. Takie zachowanie miało na celu uatrakcyjnienie i maksymalizację zysku ze sprzedaży. W ten sposób nieruchomość stała się gotowa do jej nabycia w celu dalszej odsprzedaży bądź realizacji na jej terenie przedsięwzięcia budowlanego. Bez rozbiórki tych obiektów, nieruchomość byłoby z pewnością ciężej sprzedać i nie stanowiłaby ona tak atrakcyjnego przedmiotu sprzedaży, zważywszy na to, że nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej.

Podsumowując, transakcja sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowaną dokonana zostanie przez nią w charakterze podatnika podatku VAT z art. 15 ustawy o VAT. Działania przedsięwzięte w celu sprzedaży nieruchomości noszą znamiona działalności profesjonalnej na gruncie podatku VAT. Wskazuje na to wyraźnie zestaw czynności podjętych przez Wnioskodawcę w stosunku do przedmiotu sprzedaży - w szczególności rozbiórka budynków gospodarczych oraz podłączenie energii elektrycznej.

Tym samym, Zainteresowana zachowuje się jak profesjonalny podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a nie jak osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym. Oznacza to, że sprzedaż będzie musiała zostać dokonana z podatkiem VAT, konieczne będzie udokumentowanie sprzedaży fakturą VAT i rozliczenie podatku VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości opisanej we wniosku. W związku ze sprzedażą nieruchomości opisanych we wniosku, wystawiona zostanie faktura VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli zatem nabyte towary będą wykorzystywane dalej w działalności gospodarczej, to podatnik może obniżyć należny podatek VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów.

Odliczenie to jest możliwe o ile nie zachodzą wyłączenia co do zastosowania takiego mechanizmu przewidziane w art. 88 ustawy o VAT (m.in. nie stosuje się odliczenia, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku).

Transakcja sprzedaży nieruchomości pomiędzy Zainteresowaną a Spółką będzie podlegać opodatkowaniu, ponieważ sprzedający działać będzie jak podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, co zostało już wyjaśnione w stanowisku co do pytania nr 1. Spółka natomiast wykorzysta nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności, która będzie opodatkowana podatkiem VAT Spółce przysługiwać zatem będzie uprawnienie do dokonania obniżenia na podstawie art. 86 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-1.4012.977.2021.1.IK): Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Działek, Spółka zamierza wykorzystywać je wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ, sprzedaż udziału w Działkach na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Spółki. Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego udział w Działkach będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Tym samym, Kupującemu z tego tytułu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy. Biorąc powyższe pod uwagę, ze względu na to, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana w dalszej działalności gospodarczej, możliwe będzie obniżenie podatku VAT należnego o podatek naliczony przy nabyciu nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia czy sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz Spółki jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 Pani, jako Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości Sprzedająca podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającą za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedającej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej oraz od momentu jej nabycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (wynajmowana, czy też dzierżawiona). Sprzedająca nie udzielała pełnomocnictwa osobom trzecim do czynności dotyczących nieruchomości, w szczególności dotyczących procesu budowlanego. Od momentu nabycia nie występowała również o wydanie pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy dla działki. Na nieruchomości, począwszy od jej nabycia przez Sprzedającą nie była prowadzona uprawa rolna. Sprzedająca nie dokonywała w tym czasie żadnych podziałów geodezyjnych nieruchomości. Ponadto nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości w tym okresie. Sprzedająca znalazła nabywcę po umieszczeniu ogłoszenia w portalu internetowym. Nie korzystała z usług pośrednictwa nieruchomości, nie prowadziła żadnych innych działań marketingowych.

Istotną okolicznością w tej sprawie jest również fakt, że Sprzedająca nie nabyła nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży. Jak wynika z wniosku, Sprzedająca nabyła nieruchomość na podstawie umowy dożywocia. Ponadto co również istotne Sprzedająca rozważała na nieruchomości budowę domu na własne, prywatne cele mieszkaniowe, co świadczy, że zamierzała wykorzystywać nieruchomość do celów prywatnych. Sprzedająca w prawdzie dokonała rozbiórki wszystkich posadowionych na nieruchomości budynków, tj. stajni, stodoły oraz budynku mieszkalnego, ale jak wynika z wniosku z powodu ich bardzo złego stanu technicznego, zagrażającego zawaleniem i stanowiącego zagrożenie dla osób postronnych a także zlikwidowała przyłącza prądu do zabudowań. Jednak było to konieczne ze względu na rozbiórkę budynków następnie przyłącze ponownie zostało przywrócone ale Sprzedająca nie występowała o decyzje administracyjne, wystąpiła jedynie do dystrybutora energii elektrycznej z wnioskiem o warunki przyłączenia. Tym samym rozbiórka nie miała na celu przygotowania działki do sprzedaży.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedająca nie podjęła aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedającą należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT a Zainteresowana będzie działała przy sprzedaży jako podatnik podatku VAT uznaję za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii możliwości obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości przez Spółkę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT, a ww. działka będzie wykorzystywana przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak rozstrzygnięto wyżej, opisana sprzedaż działki nr 1 na rzecz Spółki, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedająca nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu transakcji tej sprzedaży. W konsekwencji Spółka nie będzie miała możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, gdyż transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W efekcie Państwa stanowisko zgodnie z którym Spółce będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości, uznaję za nieprawidłowe.

W odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej z 4 stycznia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.795.2021.1.MN wskazać należy, że dotyczy prawa do obniżenia podatku kwoty podatku VAT w sytuacji gdy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu. Natomiast w omawianej sprawie stwierdzono, że Sprzedająca nie będzie uznana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki  i tym samym sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o VAT. Zatem powyższe rozstrzygnięcie zapadło w indywidualnej sprawie osadzonej w odmiennym stanie faktycznym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).