Uznanie dłużnika za podatnika VAT, zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

• uznania, że dłużnik będzie występował w charakterze podatnika VAT, w związku z czym komornik będzie płatnikiem podatku VAT,
• uznania transakcji sprzedaży za dostawę towaru w postaci części budynku oraz, że grunt pod powiększać będzie podstawą opodatkowania dla tej dostawy,
• zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach postępowania zarejestrowanego pod sygnaturą (…) Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) prowadzi egzekucję z nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa, to nieruchomość gruntowa, zlokalizowana w (…) - działka ewidencyjna nr 1/3 o powierzchni 5229 m², dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Działka nr 1/3 jest zabudowana. Nieruchomość ta wraz z innymi sąsiadującymi nieruchomościami (działkami nr 1/1, 1/5, 2/5 i 2/6) tworzy jeden kompleks użytkowy, stanowiący hotel (…). Tworzy go budynek hotelu o powierzchni użytkowej (…) m² (…).

Przedmiotem egzekucji jest wyłącznie nieruchomość stanowiąca działkę nr 1/3.

Na podstawie uproszczonego wypisu z rejestru gruntów wydanego 6 września 2023 r. przez Starostwo Powiatowe w (...) ustalono, że działka ewidencyjna nr 1/3 posiada powierzchnią 0,5229 ha i stanowią ją w całości tereny zabudowane inne - Bi.

Teren, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Uchwały Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 29 marca 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta (…), przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w par. 2.9.5 przewiduje „dla działek zabudowanych niezgodnie z ustaleniami planu dopuszcza się zachowanie istniejącej zabudowy, dopuszcza się jej remonty i modernizacje; dopuszcza się jej rozbudowę i adaptację na nowe funkcje zgodnie z ustaleniami obowiązującymi na danym terenie”. Działka nr 1/3 posiada kształt (…).

Według informacji wynikających z oświadczenia reprezentanta dłużnika, złożonych 24 maja 2024 r. w odpowiedzi na pytania Komornika zadane 16 maja 2024 r., dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość w lutym 2012 r. Dłużnik oświadczył, że nabył przedmiotową nieruchomość na fakturę VAT, zaś przy sprzedaży został naliczony przez sprzedawcę podatek od towarów i usług. Dłużnik oświadczył jednocześnie, że nie odnalazł przedmiotowej faktury w swojej dokumentacji podatkowej i rachunkowo-księgowej (co zapewne jest związane z upływem terminu przedawnienia za okres, w którym miało miejsce nabycie, co jednocześnie spowodowało ustanie obowiązku przechowywania dokumentów). Według oświadczenia dłużnika, dłużnik odliczył podatek naliczony związany z nabyciem tej nieruchomości, co było następstwem posiadania prawa do odliczenia tego podatku, w związku z wykorzystywaniem nabytej nieruchomości w działalności opodatkowanej VAT do momentu ogłoszenia upadłości dłużnika w 2015 r.

Działka nr 1/3 jest zabudowana.

Wyceniana działka nr 1/3 jest zabudowana częścią budynku hotelowego - o powierzchni zabudowy 3241 m², przy czym część tego budynku znajduje się na sąsiedniej nieruchomości, nieobjętej przedmiotowym postępowaniem egzekucyjnym. W rzucie działki nr 1/3 jest to obiekt (…) o powierzchni użytkowej (…) m² (…).

Zabudowę działki nr 1/3 przedstawia poniższa grafika pochodzące z portalu systemu informacji przestrzennej gminy (…) obrazujące sposób usytuowania obiektu na poszczególnych nieruchomościach gruntowych. Kolorem szarym zaznaczona nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji, kolorem czerwonym zaznaczone kontury budynku.

(…)

Inwestycja na kompleksie nieruchomości - w ramach której wybudowano m.in. budynek, którego większa część znajduje się na działce nr 1/3 - rozpoczęła się decyzją nr (…) z 29 grudnia 2000 r. zatwierdzającą projekt budowlany i wydającą pozwolenie na budowę zespołu budynków (…) na działce nr 1/3 (obręb nr (…) położonej w (…). Został dla niej wydany dziennik budowy nr (…) z 29 grudnia 2000 r. Następnie, na skutek zmiany właściciela nieruchomości, decyzją Starosty (…) z 15 lutego 2008 r. przeniesiono pozwolenie na budowę na nowego właściciela.

W trakcie realizowanych robót budowlanych w 2008 r. stwierdzono rozbieżność z zatwierdzonym projektem budowlanym, w związku z czym, nadzór budowlany nakazał wykonanie projektu zamiennego.

W roku 2009 została wydana Decyzja Starosty (…) z 29 czerwca 2009 r. zmieniająca decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (…) z 12 stycznia 2009 r. poprzez unieważnienie projektu budowlanego będącego załącznikiem do decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (…) z dnia 12 stycznia 2009 r. o wznowieniu robót budowlanych w budynku hotelowo-gastronomiczno-usługowym z garażem usytuowanym na działce nr 1/3 przy ul. (…), w zakresie objętym projektem zamiennym oraz zatwierdzająca projekt budowlany zamienny obejmujący zmianę układu funkcjonalnego, wyglądu (...).

Podobna decyzja zmieniająca została wydana jeszcze w 2010 r. Decyzja Starosty (…) z 4 lutego 2010 r. zmieniająca decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (…) z 12 stycznia 2009 r. zmienionej decyzją nr (…) z 29 czerwca 2009 r. poprzez unieważnienie projektu budowlanego będącego załącznikiem do decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (…) z dnia 12 stycznia 2009 r. o wznowieniu robót budowlanych w budynku hotelowo-gastronomiczno-usługowym z garażem usytuowanym na działce nr 1/3 przy ul. (…), w zakresie objętym projektem zamiennym oraz zatwierdzająca projekt budowlany o rozszerzenie pozwolenia na wznowienie robót o dodatkowe (…).

Z kolei pozwolenia na użytkowanie następowały za kolejnymi decyzjami etapowo, przy czym ostatnia decyzja z 2021 r. dotyczyła IV etapu, po zakończeniu prac budowlanych w części (...), która nie jest zlokalizowana na przedmiotowej działce i nie jest objęta postępowaniem egzekucyjnym.

Były to kolejno:

• Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (…) z dnia 30 czerwca 2011 r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie I etapu budowy budynku hotelowo-gastronomiczno-usługowego z przynależną infrastrukturą, usytuowanego na działce nr 1/3, 1/1, 1/2, 1/3 obręb nr (…) w (…);
• Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (…) z 6 czerwca 2012 r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie II etapu budowy budynku hotelowo-gastronomiczno-usługowego z przynależną infrastrukturą, usytuowanego na działce nr 1/3, 1/1, 1/2, 1/3 obręb nr (…) w (…);
• Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (…) z 24 lipca 2015 r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie III etapu budowy obejmującego pomieszczenia piwnicy (m.in. rekreacja) oraz parteru;
• Zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (…) z 29 listopada 2021 r. o braku sprzeciwu na użytkowanie części (...) (IV etap).

W toku postępowania egzekucyjnego komornik zadał dłużnikowi następujące pytania, na które dłużnik (osoba działająca w jego imieniu) udzielił odpowiedzi:

1)Kiedy dłużnik nabył zabudowaną działkę nr 1/3?

Spółka B. sp. z o.o. s. k. nabyła działkę 1/3 w lutym 2012 r.

2)Czy działkę nabyto na podstawie faktury z podatkiem od towarów i usług?

Działka 1/3 obręb (…) była zakupiona na fakturę VAT (dokumentacji w postaci faktury zakupu z tamtego okresu nie znaleziono).

3)Czy od nabycia działki przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i czy dłużnik z tego prawa skorzystał?

Z informacji jakie uzyskałem od sprzedającego Piotra Dawidowskiego na ww. działkę była wystawiona faktura VAT i był odliczony VAT przez Spółkę Komandytową.

4)Czy dłużnik wykonywał na przedmiotowej działce działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były przedmiotowe budynki?

Tak, B. Spółka Komandytowa prowadziła działalność związaną z budynkami, która była opodatkowana obowiązującym podatkiem VAT. Działalność była prowadzona do dnia ogłoszenia upadłości przez syndyka w 2015 r.

5)Czy budynek znajdujący się na działkach nr 1/3 oraz 2/6 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Tak, budynek w świetle prawa w dniu dokonania odbiorów 2012 r. przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego z siedzibą w (...) dopuścił budynek do użytkowania na wszystkich działkach niezbędnych do funkcjonowania obiektu, a są to działki 1/1, 1/5, 1/3, 2/6 i 2/7. W przypadku wydzielenia tylko dwóch działek wskazanych w Pana piśmie 1/3 i 2/6, z informacji uzyskanych od projektanta budynek jest budowlą ale nie mogącą być dopuszczoną do użytkowania i nie stanowi budowli użytkowej pozwalającej na pobytu osób.

6)Czy dłużnik rozpoczął użytkowanie przedmiotowego budynku na cele prowadzonej działalności gospodarczej albo oddał ten budynek innemu podmiotowi do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej?

B. Spółka Komandytowa w październiku 2018 r. weszła w umowę cichą z operatorem zarządzającym przedsiębiorstwem hotelowo-gastronomicznym na zasadzie udziału w zysku. B. Spółka Komandytowa nie wynajmuje obiektu innym podmiotom.

7)Jeśli dłużnik rozpoczął użytkowanie przedmiotowego budynku na cele prowadzonej działalności gospodarczej, to czy była to działalność opodatkowana VAT?

Z wiedzy jaką posiada Spółka Komandytowa Wspólnik Cichy prowadzi działalność hotelowo-gastronomiczną, która jest opodatkowana obowiązującymi stawkami VAT.

8)Jeśli dłużnik rozpoczął użytkowanie przedmiotowego budynku na cele prowadzonej działalności gospodarczej, to kiedy miało to miejsce (proszę podać miesiąc i rok)?

Dłużnik B. Spółka Komandytowa na dzień dzisiejszy nie rozpoczął i nie prowadzi żadnej działalności związanej z prowadzeniem działalności w budynku usytuowanym na działce 1/3.

9)Jeśli dłużnik oddał ten budynek innemu podmiotowi do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej, to czy umowy te były opodatkowane VAT?

Dłużnik B. Spółka Komandytowa nie oddał innemu podmiotowi na umowę najmu lub dzierżawy dla tego nie ma podstawy do stosowania podatku VAT.

10)Jeśli dłużnik oddał ten budynek innemu podmiotowi do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej, to kiedy miało to miejsce (proszę podać miesiąc i rok)?

Dłużnik podpisał Umowę Cichą, która nie jest objęta opłatą za najem lub dzierżawą a tylko i wyłącznie udziałem w wypracowanym przez wspólnika zysku zgodnie z umową z października 2018 r.

11)Czy budynek jest środkiem trwałym dłużnika?

Budynek jest ujęty w księgowości jako środek trwały z czasową co roczną amortyzacją.

12)Jaka była wartość początkowa budynku w momencie przyjęcia go jako środka trwałego dłużnika?

Nie jesteśmy w stanie odtworzyć wartości początkowej ujętej w księgowości w latach 2012 r.

13)Czy były ponoszone wydatki naulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej?

Spółka B. Komandytowa nie ponosiła wydatków i podnosiła standardu i ulepszenia obiektu.

14)Jeżeli odpowiedź na poprzednie pytanie jest twierdząca, to, czy po ulepszeniu budynek został/ zostanie oddany do użytkowania (w ramach własnej działalności gospodarczej) albo został/ zostanie oddany do użytkowania innemu podmiotowi na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej? Jeśli tak, to kiedy miało to/będzie to miało miejsce (proszę podać miesiąc i rok)?

Od października 2018 r. Wspólnik Cichy operuje obiektem na nieruchomości 1/3 utrzymuje go w stanie niepogorszonym I ponosi wszelkie obciążenia z tym związane. Spółka B. Komandytowa nie zajmuje się niczym tylko oczekuje na wypracowanie zysków przez Wspólnika Cichego po bardzo wielkich stratach finansowych spowodowanych przez Covid 19 które wygenerowały u Wspólnika Cichego ogromne straty w latach 2020, 2021, 2022.

Z dokumentów zebranych w sprawie oraz z informacji uzyskanych na piśmie od dłużnika wynika, że budynek został przez niego nabyty w 2012 r. i od tego czasu do 2015 r. był używany przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług).

Budynek był poddawany pracom budowlanym w 2015 r. oraz w 2021 r. Te nakłady nie zmieniły zasadniczej funkcji obiektu, natomiast doprowadziły do powstania nowych funkcjonalności w budynku: części rekreacyjnej w piwnicy (2015) oraz części (...) (2021).

Należy przy tym zauważyć, że część (...) budynku nie jest zlokalizowana na działce 1/3 i nie jest objęta postępowaniem egzekucyjnym, w związku z tym w tej części budynek nie będzie przedmiotem dostawy towarów.

Według oświadczeń dłużnika nakładów tych nie ponosił dłużnik, tylko odpowiednio poprzedni właściciel nieruchomości (osoba fizyczna powiązana z dłużnikiem) oraz wspólnik cichy operujący na obiekcie (spółka powiązana z dłużnikiem). W związku z tym prace te nie znalazły odzwierciedlenia w wartości początkowej budynku (nie stanowiły jego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

W czerwcu 2017 r. dłużnik zawarł ze spółką powiązaną umową dzierżawy „powierzchni obiektu hotelowego”, obejmującą (…). Umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat.

Zgodnie z umową dzierżawy, miała być ona ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, jednak w dziale III księgi wieczystej nr (…) nie ujawniono praw zobowiązaniowych, w szczególności ww. umowy dzierżawy. W toku procesu wyceny nieruchomości uzyskano oświadczenie osoby powiązanej ze spółką będącą dłużnikiem, że przedmiotowa umowa dzierżawy nie obowiązuje (została rozwiązana).

Od 2018 r. cały budynek (również jego część znajdująca się na działce będącej przedmiotem sprzedaży) została natomiast oddana do używania innemu podmiotowi (powiązanej z dłużnikiem spółce B. spółka z o.o.) w ramach umowy spółki cichej. W jej ramach dłużnik oddał temu innemu podmiotowi nieruchomość do używania jej w działalności tego innego podmiotu, w zamian otrzymując udział w zyskach tego podmiotu wynoszący 10%.

Zgodnie z zawartą umową - nazwaną umową spółki cichej - dłużnik oświadczył, że „wnosi jako wspólnik cichy tytułem wkładu do B. Sp. z o.o. (…) prawo użytkowania nieruchomości wraz z wyposażeniem, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), na której posadowiony jest budynek hotelowy”.

Dłużnik twierdzi, że umowa ta nie podlega podatkowi od towarów i usług. Ten inny podmiot używa nieruchomości (w tym części budynku znajdującej się na nieruchomości) w prowadzonej przez siebie działalności hotelowej, w tym także używa jej po zakończeniu ostatniej rozbudowy kompleksu o część (...).

Po otrzymaniu tych informacji komornik zwrócił się do dłużnika z kolejnymi pytaniami dotyczącymi stanu faktycznego. Poniżej przedstawiono pytania wraz z odpowiedziami:

1)Z akt nieruchomościwynika, że w okresie po 2012 r., lecz przed 2016 r. były ponoszone nakłady na budynek w ramach III etapu budowy (obejmującego pomieszczenia piwnicy, m.in. rekreacja, oraz parteru). Kto ponosił te nakłady. Czy dłużnik?

A)Jeśli tak - to w jaki sposób nakłady te ujęto w wartości początkowej budynku?

B)Jeśli tak - to czy dłużnik miał prawo do odliczenia podatku od tych nakładów?

C)Jeśli nie - to czy istnieją regulacje umowne określające zasady zwrotu nakładów na budynek?

Udzielono odpowiedzi: Spółka B. sp. z o.o. s. k. (czyli Dłużnik) w okresie 2012-2015 (upadłość) brak konkretnych dokumentów, o których mowa w punkcie 1. Z akt może wynikać fakt dokonania odbiorów częściowych, ale nie musi to być związane z nakładami.

2)Z akt nieruchomości wynika, że w okresie po 2015 r., lecz przed 2021 r. były ponoszone nakłady na budynek w ramach IV etapu budowy (część (...)). Kto ponosił te nakłady. Czy dłużnik?

A)Jeśli tak - to w jaki sposób nakłady te ujęto w wartości początkowej budynku?

B)Jeśli tak - to czy dłużnik miał prawo do odliczenia podatku od tych nakładów?

C)Jeśli nie - to czy istnieją regulacje umowne określające zasady zwrotu nakładów na budynek?

Udzielono odpowiedzi: Częściowe nakłady na IV etap budowli były wykonane w latach 2009 - 2010 przez Piotra Dawidowskiego, w latach 2020 - 2021 były prowadzone prace wykończeniowe przez „Wspólnika Cichego" na jego koszt.

3)Z poprzednich oświadczeń dłużnika z jednej strony wynika, że „Dłużnik B. Spółka Komandytowa na dzień dzisiejszy nie rozpoczął i nie prowadzi żadnej działalności związanej z prowadzeniem działalności w budynku usytuowanym na działce 1/3”, natomiast z odpowiedzi na inne pytania wynika, że: „B. Spółka Komandytowa prowadziła działalność związaną z budynkami, która była opodatkowana obowiązującym podatkiem VAT. Działalność była prowadzona do dnia ogłoszenia upadłości przez syndyka 2015r.” Proszę zatem o jednoznaczne sprecyzowanie, czy od momentu nabycia Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT?

Udzielono odpowiedzi: Tak, Spółka B. sp. z o.o. s. k. w okresie 2012-2015 (do upadłości) prowadziła działalność gospodarczą tylko w ograniczonej postaci, operatorem i zarządcą, który prowadził działalność gastronomiczno-hotelowa była i jest inna spółka B. sp. z o.o. z siedzibą w (...). W skrócie mówiąc na przedmiotowym obiekcie działały dwa podmioty każdy w Innym zakresie.

Tak, dłużnik prowadził działalność na obiekcie w swym wąskim zakresie objętą podatkiem VAT w latach 2012-2015.

4)Czy nieruchomość nadal znajduje się we władaniu wspólnika cichego?

Udzielono odpowiedzi: Tak, budynek nadal znajduje się we władaniu „Wspólnika Cichego”.

5)Czy okres 5-letni związania umową spółki cichej liczy się od daty zawarcia umowy (październik 2018 r.), czy od zakończenia roku bilansowego 2020 ?

Udzielono odpowiedzi: Umowa ze „Wspólnikiem Cichym” jest zawarta na czas nieokreślony. Zapis w paragrafie 3 punkt 2 mówi o ewentualnych zmianach co do zobowiązań między stronami. „Wspólnik Cichy” operator i zarządca nie wypracował zysków z prowadzonej działalności gastronomiczno-hotelowej. Z informacji przedstawionej przez operatora (Wspólnik Cichy) wynika, że nawet zwiększyła się strata z tej działalności spowodowana Covid-19 w latach 2020, 2021, 2022 i wojną w Ukrainie, a co z tym związane z kosmicznymi kosztami energii elektrycznej, gazu, żywności, oraz wszelkich usług zewnętrznych oraz pensji pracowników.

Przedmiotowa nieruchomość jest własnością dłużnika, tj. B. spółka z o.o. spółka komandytowa (REGON (…), NIP: (…)).

Na dzień składania niniejszego wniosku Spółka ta nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (identyfikator wyszukiwania: (…)). Spółka została wykreślona z rejestru podatników VAT czynnych z dniem 16 września 2021 r., przy czym jako podstawę wykreślenia wskazano: „art. 96 ust. 9 pkt 4 ustawy VAT” (podatnik albo jego pełnomocnik nie stawia się na wezwania naczelnika urzędu skarbowego, naczelnika urzędu celno-skarbowego, Dyrektora Izby Administracji Skarbowej lub Szefa Krajowej Administracji Skarbowej).

Pytania

1)Czy dłużnik (który jest właścicielem nieruchomości) będzie występował w związku z planowaną sprzedażą egzekucyjną nieruchomości w charakterze podatnika VAT, w związku z czym Wnioskodawca może być w tym przypadku płatnikiem tego podatku?

2)Czy planowaną sprzedaż egzekucyjną nieruchomości gruntowej, na której posadowiona jest znaczna część budynku hotelowego, należy potraktować dla celów podatku od towarów i usług jako dostawę towaru w postaci części budynku, zaś grunt powiększać będzie podstawę opodatkowania dla tej dostawy?

3)Czy dostawa towaru, o której mowa w pytaniu 2, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

W ocenie Wnioskodawcy, dłużnik (właściciel sprzedawanej egzekucyjnie nieruchomości) będzie występował przy przedmiotowej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym na Wnioskodawcy ciążyć będą obowiązki płatnika tego podatku. Nie ma dla tego znaczenia okoliczność, że dłużnik został wykreślony z rejestru podatników VAT czynnych.

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy dłużnik - tj. właściciel przedmiotowej nieruchomości - będzie występował, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej tej nieruchomości, w charakterze podatnika VAT.

Dana dostawa nieruchomości (co dotyczy również dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tylko i wyłącznie wówczas, gdy podmiot będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem VAT i działa w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem sprzedawanej nieruchomości. Dłużnik jest podmiotem istniejącym, zarejestrowanym w Krajowym Rejestrze Sądowym. Wedle informacji widniejących w tym rejestrze aktualnie nie znajduje się w toku likwidacji, ani w stanie upadłości. Forma prawna dłużnika, tj. spółka komandytowa, powoduje, że dłużnik generalnie występuje w obrocie prawnym i gospodarczym jako podatnik VAT (inny jego status w odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy).

W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie dłużnik jest, będzie występował jako podatnik VAT względem sprzedawanej egzekucyjnie nieruchomości. Niewątpliwie bowiem prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy, dla przyjęcia powyższego poglądu nie ma znaczenia okoliczność, że dłużnik został wykreślony z ewidencji podatników VAT czynnych, z powodu nie reagowania na wezwania organów podatkowych (taki powód wykreślenia został wskazany w urzędowym rejestrze podatników VAT).

Podkreślić bowiem należy, że o statusie danego podmiotu jako podatnika VAT nie decydują znamiona formalne, takie jak np. figurowanie w rejestrze podatników VAT czynnych, lecz okoliczności faktyczne, które wskazują na to, że dany podmiot będzie występował w charakterze podatnika w odniesieniu do danej transakcji, bądź nie.

W odniesieniu do zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku, okoliczność wykreślenia dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych, nie wpływa na jego status jako podmiotu występującego w niniejszej sprawie w charakterze przedsiębiorcy. Wykreślenie dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych nie zmienia bowiem tego, że w odniesieniu do ww. nieruchomości podejmował on czynności skutkujące uznaniem go za podatnika względem tych czynności.

Wykreślenie dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych nie „unieważnia” tych czynności, nie skutkuje uznaniem ich za „niebyłe” (niemające miejsca).

Tym samym zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie - w odniesieniu do sprzedaży egzekucyjnej, o której mowa w opinii - płatnikiem podatku od towarów i usług, bowiem dłużnik, o którym mowa, jest i będzie występował w charakterze podatnika VAT względem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej w ramach egzekucji z nieruchomości.

To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i przedmiotowym tego podatku.

W konsekwencji Wnioskodawca może występować w tym przypadku - w zakresie niniejszej sprzedaży egzekucyjnej - jako płatnik podatku od towarów i usług.

Oczywiście - obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego wystąpi wówczas, gdy sprzedaż ta nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, niemniej jednak przedstawiona we wniosku czynność będzie objęta zakresem VAT.

Ad 2)

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż egzekucyjna - w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług - będzie stanowić dostawę towaru (w postaci części budynku posadowionego na tej nieruchomości), zaś wartość gruntu będzie powiększać podstawę opodatkowania dla tego towaru.

Należy tutaj ustalić, z dostawą jakich towarów mielibyśmy tutaj - tj. przy sprzedaży egzekucyjnej - do czynienia.

Zauważyć w związku z tym trzeba, że działka nr 1/3 to grunt zabudowany. W związku z tym zwrócić należy uwagę na zasadniczą odrębność podatku od towarów i usług oraz prawa cywilnego, jeśli chodzi o obrót „gruntami zabudowanymi”.

Na gruncie prawa cywilnego, w przypadku gdy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu, na którym posadowione są budynki czy też budowle, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem tej czynności jest jedna rzecz, jaką jest grunt zabudowany. Zgodnie z przepisami art. 46-48 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zazwyczaj naniesienia znajdujące się na gruncie są własnością właściciela gruntu (wyjąwszy przypadki wyjątkowe, np. urządzeń sieciowych). Powoduje to, że mamy do czynienia z jedną rzeczą jako przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (tą rzeczą jest nieruchomość, czyli grunt wraz z naniesieniami mającymi status części składowych).

Zgoła inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku od towarów i usług. Jest to w jakiejś mierze uzasadnione już choćby faktem, że przepisy dotyczące tego podatku nie wiążą jego przedmiotu z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosują pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują.

Mamy tutaj w zasadzie do czynienia z dostawą dwóch rodzajów towarów - gruntu i budynku (budowli). Ponadto, to co znajduje się na gruncie jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku, bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc z punktu widzenia podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy mówić raczej o dostawie poszczególnych budynków i budowli na gruncie się znajdujących (którym przypisana jest także odpowiednia część wartości, czy też ceny gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują).

W dalszej kolejności zwrócić trzeba uwagę na to, że na działce 1/3 - która będzie przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej - znajduje się znaczna część budynku hotelowo-gastronomicznego, którego pozostała część jest zlokalizowana na działkach sąsiednich (będących własnością innego podmiotu). W ocenie biegłego rzeczoznawcy (sporządzającego operat szacunkowy na potrzeby postępowania egzekucyjnego) przedmiotowa część budynku nie stanowi samodzielnego budynku, jako takiego.

W ocenie Wnioskodawcy nie stoi to wszakże na przeszkodzie uznaniu tej części budynku, która jest faktycznie posadowiona na nieruchomości gruntowej mającej być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej, za towar w rozumieniu ustawy o VAT, zaś planowanej sprzedaży egzekucyjnej za dostawę towaru (części budynku). Jak wynika bowiem z definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Część budynku posadowiona jest nieruchomości gruntowej (działce 1/3) stanowi niewątpliwie część rzeczy. Przyjęty sposób opodatkowania VAT - nie całych nieruchomości zabudowanych - lecz poszczególnych obiektów posadowionych na tym gruncie powoduje, że taką część budynku uznać trzeba za towar. W przypadku sprzedaży egzekucyjnej na nabywcę nieruchomości zabudowanej przejdzie „prawo do rozporządzania jak właściciel” tą częścią budynku, która jest zlokalizowana na przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym w ocenie Wnioskodawcy trzeba uznać, że mamy tutaj do czynienia z dostawą towaru w postaci części budynku.

Na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży egzekucyjnej nie znajdują się żadne inne obiekty budowlane. Znaczna część powierzchni nieruchomości jest zabudowana, zaś aktualny sposób jej zabudowy powoduje, że części niezabudowane nie mają swojego własnego przeznaczenia gospodarczego, lecz służą jedynie istniejącemu na tym gruncie budynkowi. Grunt (w części faktycznie niezabudowanej) nie ma swojego odrębnego przeznaczenia gospodarczego.

W związku z powyższym trzeba uznać, że planowana sprzedaż egzekucyjna stanowić będzie w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dostawę jednego towaru (części budynku, który jest zlokalizowany na tej działce), zaś wartość gruntu w całości powiększać będzie podstawę opodatkowania dla dostawy tego towaru.

Ad 3)

W ocenie Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowego towaru (części budynku wraz z gruntem na którym się znajduje) będzie objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Od dnia 1 stycznia 2009 r. funkcjonują dwa zwolnienia dotyczące dostawy budynków i budowli. Są one określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT. Dodatkowo zbadać należy, że przy dostawie, o której mowa, może znajdować zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2a u.p.t.u.

Zgodnie z tym ostatnim powołanym przepisem zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku te przesłanki nie zostały spełnione. Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę od dłużnika po pierwsze wynika, że dłużnik nabył nieruchomość (zabudowaną) w lutym 2012 r., nabycie to nastąpiło na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zaś dłużnik miał prawo do odliczenia podatku i podatek ten odliczył. Po drugie dłużnik oświadczył Wnioskodawcy, że po nabyciu co najmniej przez trzy lata wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym nie jest spełniony ani jeden z warunków, których łączne wystąpienie skutkuje zastosowaniem zwolnienia przy dostawie towarów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Przedmiotowa dostawa nie będzie zatem objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa, w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

W związku z tym zbadać w dalszej kolejności należy, czy dostawa, o której mowa, może być objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy więc ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej opinii doszło już do pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w u.p.t.u. Zgodnie z aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo trzeba zauważyć w tym miejscu, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 21 u.p.t.u., że jeśli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych (prowadzących egzekucję z nieruchomości) nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2012 r. kiedy to dłużnik nabył przedmiotowy budynek i rozpoczął jego użytkowanie na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Według oświadczeń dłużnika, dłużnik nie ponosił później żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

Były wprawdzie na przedmiotowym budynku prowadzone prace budowlane, jednakże jak oświadczył dłużnik, nie były to nakłady ponoszone przez dłużnika, tylko albo przez podmiot, od którego dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość (osobę fizyczną powiązaną z dłużnikiem) albo przez wspólnika cichego (spółkę powiązaną z dłużnikiem) operującego na obiekcie hotelowym. Nie doszło zatem - po nabyciu przedmiotowej nieruchomości (w tym: budynku znajdującego się w dużej części na tej nieruchomości) - do ulepszenia tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (co „odnawiałoby” moment pierwszego zasiedlenia).

Ponadto prace, o których mowa, były prowadzone w ramach IV etapu budowy i dotyczyły one części (...) budynku, która nie jest zlokalizowana na działce 1/3 i nie jest objęta postępowaniem egzekucyjnym, w związku z czym w tej części budynek nie będzie przedmiotem dostawy.

W związku z tym należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce najpóźniej w 2012 r., kiedy to oddano budynek do używania po jego wybudowaniu pierwszemu nabywcy.

Niezależnie od powyższego: ostatnie prace budowlane prowadzone przez inny niż dłużnik podmiot na przedmiotowym budynku zakończyły się w 2021 r. Po ich zakończeniu budynek jest użytkowany przez inny podmiot (tj. wspólnika cichego), na podstawie umowy spółki cichej. Nawet zatem, jeśli w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi dopatrywać się podnoszących wartość początkową tego środka trwałego ulepszeń budynku w 2021 r. - które według oświadczeń dłużnika nie miały jednak miejsca - to po tych pracach nastąpiło wydanie budynku do użytkowania użytkownikowi, tj. wspólnikowi cichemu, który użytkuje obiekt na podstawie umowy spółki cichej.

W związku z tym trzeba przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w 2012 r., ewentualnie najpóźniej w 2021 r.

Powyższe sprawia, że na moment planowanej dostawy (najwcześniej jesienią 2024 r.) upłyną już więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. W związku z powyższym planowana dostawa budynku, o której mowa, w ocenie Wnioskodawcy będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Nie ma potrzeby badania możliwości zastosowania do planowanej dostawy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Jak już bowiem wskazano, w sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zaś zwolnienie z pkt 10a obejmuje tylko takie dostawy, które nie są zwolnione na podstawie pkt 10.

Skoro zatem to właśnie zwolnienie ma w tym przypadku zastosowanie, to nie ma potrzeby badania możliwości zastosowania zwolnienia z pkt 10a ustawy VAT.

Niezależnie od powyższego trzeba zauważyć, że zwolnienie to i tak nie miałoby w tym przypadku zastosowania. Budynek niniejszy został nabyty przez dłużnika z prawem do odliczenia podatku naliczonego, zaś dłużnik ten podatek przy nabyciu odliczył. W tym stanie rzeczy zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie mogłoby mieć tu zastosowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że w ramach postępowania prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości zabudowanej (działki nr 1/3) należącej do dłużnika - B. sp. z o.o. sp. k.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy dłużnik w związku z planowaną sprzedażą egzekucyjną nieruchomości działać będzie w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Pan będzie płatnikiem podatku VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży wskazanej we wniosku zabudowanej działki nr 1/3 - dłużnik B. sp. z o.o. sp. k. występować będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W przypadku spółki, niezależnie od jej formy prawnej i zakresu prowadzonej działalność gospodarczej, mamy do czynienia ze zbywaniem majątku nabytego/wytworzonego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, niezależnie od tego, czy majątek ten był faktycznie w tej działalności wykorzystywany. Jak Pan słusznie zauważył, fakt wykreślenia dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych kwalifikacji tej nie zmienia.

W konsekwencji, sprzedaż egzekucyjna opisanej we wniosku nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Analiza regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy oraz art. 18 ustawy prowadzi do wniosku, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - występuje w charakterze podatnika podatku VAT, wówczas komornik, z tytułu dostawy tej nieruchomości jest płatnikiem podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko, że dłużnik z tytułu sprzedaży wskazanej we wniosku zabudowanej działki będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym na Panu ciążyć będą obowiązki płatnika tego podatku uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również tego, czy planowaną sprzedaż egzekucyjną nieruchomości gruntowej, na której posadowiona jest znaczna część budynku hotelowego, należy potraktować dla celów podatku od towarów i usług jako dostawę towaru w postaci części budynku, zaś grunt powiększać będzie podstawę opodatkowania dla tej dostawy.

Z wniosku wynika, że przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest działka ewidencyjna nr 1/3. Nieruchomość ta wraz z innymi sąsiadującymi nieruchomościami (działkami nr 1/1, 1/5, 2/5 i 2/6) tworzy jeden kompleks użytkowy, stanowiący hotel (…). Tworzy go budynek hotelu o powierzchni użytkowej (…). Działka nr 1/3 jest zabudowana częścią budynku hotelowego o powierzchni użytkowej 7721,11 m² (pozostałe pokoje znajdują się w części budynku na innej działce), bez (...).

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Z powołanych przepisów kodeksu cywilnego wynika, że budynek wzniesiony na gruncie staje się częścią składową gruntu. Oznacza to, że traci swój samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej, tj. gruntu.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, co wynika z analizy wyżej powołanego art. 2 pkt 6 ustawy, towarem jest są rzeczy i ich części, a wiec towarem jest zarówno budynek/budowla, ich części, a także grunt. Oznacza to tym samym, że za towar nie można uznać gruntu zabudowanego - odrębnym towarami są bowiem budowle/budynki (ich części) i odrębnym towarem jest grunt, na którym są one posadowione.

Wolą ustawodawcy, dla prawidłowego opodatkowania gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle, bądź ich części w pierwszej kolejności należy określić prawidłowy sposób opodatkowania budynków/budowli lub ich części.

Zasada ta wynika wprost z art. 29 ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Zatem dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowana jest dostawa budynków/budowli (ich części) na nim posadowionych, bądź korzysta ze zwolnienia od podatku, jeżeli zwolnieniem tym objęta jest dostawa posadowionych na nim budynków/budowli bądź ich części.

Tym samym Pana stanowisko, że planowaną sprzedaż egzekucyjną nieruchomości gruntowej należy potraktować dla celów podatku od towarów i usług jako dostawę towaru w postaci części budynku, zaś grunt powiększać będzie podstawę opodatkowania dla tej dostawy uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości zastosowania dla dostawy opisanej we wniosku nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Jak wynika z opisu okoliczności sprawy dłużnik w 2012 r. nabył zabudowaną częścią budynku hotelu działkę nr 1/3. Transakcja była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Dłużnik odliczył podatek naliczony z faktury dokumentującej jej nabycie. Dłużnik nie ponosił wydatków na podniesienie standardu i ulepszenie budynku znajdującego się na działce nr 1/3.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dla sprzedaży części budynku hotelu znajdującego się na działce nr 1/3 będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż części budynku hotelu nie zostanie bowiem dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Pan we wniosku, do pierwszego zasiedlenia części budynku hotelu doszło najpóźniej w 2012 r., tj. w dacie jego nabycia przez dłużnika. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie były ponoszone przez dłużnika wydatki na ulepszenie hotelu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej. Planowana dostawa nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nastąpi najwcześniej jesienią 2024 r.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle i ich części na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntu (działki nr 1/3), na którym posadowiona jest część budynku hotelu będzie zwolniona od podatku VAT.

Skoro zatem, ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, to dalsza analiza zastosowania zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym Pana stanowisko, że dostawa części budynku hotelu wraz z gruntem, na którym się on znajduje będzie objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Pana we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).