Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - Spółka (…) Sp. z o.o. Sp. k. powstała 17 marca 2016 r. pod nazwą A. Sp. z o.o. Sp. k., natomiast 23 września 2020 r. nazwa firmy została zmieniona na B. Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: „B”, „Wnioskodawca”, „Spółka”).

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) prowadzącym działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Działalność operacyjna B. polega na obrocie nieruchomościami, czyli Spółka zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami gruntowymi, w tym wyszukiwaniem atrakcyjnych gruntów pod inwestycje, ich zakupem, pracami przygotowawczymi i projektowymi apartamentów, a następnie ich odsprzedażą do spółek celowych realizujących projekty deweloperskie. Ponadto, B. pośredniczy w obrocie nieruchomościami oraz nabywa i sprzedaje nieruchomości na własny rachunek, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Przedmiotem działalności B. jest również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W ramach prowadzonej działalności operacyjnej Spółka B. działająca wówczas pod nazwą A. zawarła między innymi 19 września 2019 r. przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży, mocą której zobowiązała się do nabycia od dewelopera prowadzącego przedsięwzięcie deweloperskie, lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym - garażem; oraz pomieszczenia niemieszkalnego - garażu, w inwestycji prowadzonej przy ulicy (…) w (…) (dalej: „lokal”, „nieruchomość”).

Po wybudowaniu ww. nieruchomości przez dewelopera i po uzyskaniu decyzji z 31 lipca 2020 r. udzielającej pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z zagospodarowaniem terenu, Spółka B. 17 listopada 2020 r. nabyła ww. nieruchomość na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej. W jej skład wchodzi lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym (garaż) oraz lokal niemieszkalny (garaż) wraz z udziałem w częściach wspólnych i we własności działek gruntu na których są posadowione budynki. Była to pierwsza dostawa tych lokali dokonana po ich wybudowaniu. Dostawa ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w charakterze czynnego zarejestrowanego podatnika VAT.

W zakresie nabytej nieruchomości, Spółka nie użytkowała jej ani na potrzeby własne ani nie oddała do używania podmiotom trzecim, w szczególności lokale nie były przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Ponadto Spółka po wybudowaniu przedmiotowych lokali nie dokonywała w nich żadnych ulepszeń, w związku z którymi wydatki poniesione na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych lokali.

Spółka nie przystosowała nieruchomości do używania - tj. nie dokonała wykończenia wnętrza i nie przystosowała lokalu do najmu/zamieszkania. Nieruchomości stały puste, nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej Spółki, nie służyły do wykonywania czynności opodatkowanych, pozostawały zamknięte i oczekiwały na potencjalnych nabywców.

Lokale nie zostały przyjęte do użytkowania na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych i nie były przez Spółkę amortyzowane, stanowiły środki trwałe w budowie.

W związku z zakupem Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu (odpowiednio 8% za lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym i 23% za lokal niemieszkalny) co też Spółka uczyniła.

Spółka planuje sprzedać ww. nieruchomość tj. - lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garaż stanowiący odrębną własność. Potencjalnym nabywcą lokalu może być albo osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej oraz niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług, albo podmiot będący podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka wskazuje również, że w przyszłości mogą wystąpić analogiczne transakcje dotyczące innych nieruchomości, w których jest lub będzie w posiadaniu.

Pytania

1)Czy do pierwszego zasiedlenia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami oraz lokalu niemieszkalnego przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego doszło 17 listopada 2020 r., kiedy to Deweloper dokonał dostawy tych lokali na rzecz Wnioskodawcy?

2)Czy sprzedaż (dostawa) lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług począwszy od 17 listopada 2022 r. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3)W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z Nabywcą, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, w związku z czym, jeśli Spółka oraz nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Wnioskodawca stoi na stanowisku, że do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnego wraz z przynależnościami oraz niemieszkalnego, przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, doszło 17 listopada 2020 r., kiedy to Deweloper dokonał dostawy tych lokali mieszkalnych na rzecz Wnioskodawcy.

2)Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż (dostawa) lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, dokonana począwszy od 17 listopada 2022 r. będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Jednocześnie wskazuje, że Spółka jest świadoma konieczności dokonania w tym przypadku korekty podatku VAT odliczonego, wynikającej z art. 91 ustawy o VAT i kwestia nie jest przedmiotem niniejszego zapytania.

3)Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli Strony dopełnią formalności to będą mogły tę transakcję opodatkować, przyjmując zgodnie z Nabywcą rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i tym samym wybrać opodatkowanie dostawy lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca:

a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu, lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przytoczonego uregulowania wynika więc, że aby po wybudowaniu lokali doszło do ich pierwszego zasiedlenia, musi mieć miejsce oddanie ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, po zakończeniu procesu budowlanego.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się m.in. NSA w wyroku z 27 maja 2022 r. sygn. I FSK 292/19 w którym wskazał, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi już w momencie sprzedaży lokali przez spółdzielnię, która je wybudowała, pomimo że nabywca ich jeszcze nie użytkował, ani nie oddał w użytkowanie osobie trzeciej.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że „Dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia decydujące znaczenie ma ustalenie w szczególności, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Ta okoliczność jest natomiast bezsporna w świetle okoliczności faktycznych przedstawionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Faktyczne wykorzystanie budynków, budowli lub ich części przez nabywcę nie wpływa na to, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło czy nie, jeżeli nastąpiło oddanie lokali do użytkowania”.

Również NSA w wyroku z 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14 wskazał, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Ponadto w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia” .

Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Potwierdzają to również interpretacje indywidualne prawa podatkowego, w myśl których:

„(...) Zgodnie, zarówno z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.” (interpretacja indywidualna z 29 maja 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.151.2023.2.JJ);

„(...) Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. (...) Należy zauważyć, że do pierwszego zasiedlenia zarówno mieszkania jak i miejsca postojowego doszło w lipcu 2019 r. czyli w momencie ich nabycia od dewelopera.” (interpretacja indywidualna z 21 grudnia 2021 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.711.2021.2.WH);

„(...) kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela (...) kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji.” (interpretacja indywidualna z 22 października 2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.507.2019.2.KOM).

W świetle powyższego stanowiska prezentowanego przez sądy i organy podatkowe uznać należy, że dokonanie dostawy przedmiotowych lokali 17 listopada 2020 r. przez Dewelopera na rzecz Wnioskodawcy było równoznaczne z pierwszym zasiedleniem tych lokali. Wyczerpana bowiem została w ten sposób definicja pierwszego zasiedlenia, skoro dostawy dokonane przez Dewelopera na rzecz Wnioskodawcy były równoznaczne z oddaniem lokali do użytkowania pierwszemu nabywcy, wcześniej zaś nie były one w żaden sposób użytkowane ani przez osoby trzecie ani przez Dewelopera na potrzeby własne.

Podsumowując, do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, o których mowa w opisie zdarzenia zawartego w niniejszym wniosku, doszło 17 listopada 2020 r., kiedy to Deweloper dokonał dostawy tych lokali na rzecz Wnioskodawcy, oddając tym samym te lokale do użytkowania pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ad 2

Dostawa lokali: mieszkalnego wraz z przynależnościami i niemieszkalnego, objętych niniejszym wnioskiem, będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT począwszy już od 17 listopada 2022 r., ponieważ dwa lata liczone od dnia pierwszego zasiedlenia przypadną dokładnie na ten dzień. A zatem do planowanej dostawy, należało będzie zastosować przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W ramach analizowanego zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia doszło w związku z dostawą tych lokali dokonaną przez Dewelopera na rzecz Wnioskodawcy, mającą miejsce 17 listopada 2020 r.

Oznacza to, że jeżeli obecnie dojdzie do dostawy (sprzedaży) przedmiotowych lokali, to do takiej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku na rzecz potencjalnego nabywcy, upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Przyjęcie powyższego implikuje konieczność dokonania korekty VAT odliczonego zgodnie z art. 91 ustawy o VAT, co nie budzi wątpliwości Wnioskodawcy i nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Jednocześnie trzeba podkreślić, że w przypadku gdy nabywcą okaże się podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i jeżeli strony dopełnią formalności o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to będą mogły tę transakcję opodatkować przyjmując zgodnie z nabywcą rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tego przepisu.

Końcowo Wnioskodawca nadmienia, że zaprezentowane w niniejszym wniosku stanowiska wraz z argumentami przedstawionymi na ich poparcie, znajdują potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, a w szczególności w interpretacji: z 29 maja 2023 r., 0114-KDIP4-3.4012.151.2023.2.JJ.

Ad 3

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W ocenie Spółki, transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku obejmująca sprzedaż Nieruchomości, dokonywana będzie po upływie dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia, które nastąpiło 17 listopada 2020 r. Tym samym, będzie ona objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie od podatku VAT dostawy lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Spółce oraz Nabywcy, jako stronom transakcji, możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Spółka i Nabywca mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, o ile spełnione zostaną warunki wynikające z tych przepisów.

Zatem w przypadku, gdy strony transakcji skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa lokali przedstawionych w ramach opisu zdarzenia przyszłego, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Z Państwa wniosku wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz jesteście Państwo polskim rezydentem podatkowym, prowadzicie Państwo działalność gospodarczą na terenie Polski.

17 listopada 2020 r. nabyli Państwo nieruchomość na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej. W skład tej nieruchomości wchodzi lokal mieszkalny oraz lokal niemieszkalny (garaż) wraz z udziałem w częściach wspólnych i we własności działek gruntu, na których są posadowione budynki.

Nie dokonywali Państwo żadnych ulepszeń, w związku z którymi wydatki poniesione na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych lokali.

Wskazali Państwo, że nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie służyły do wykonywania czynności opodatkowanych, nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej Spółki. Nieruchomości pozostawały zamknięte i oczekiwały na potencjalnych nabywców.

Obecnie planujecie Państwo sprzedaż ww. nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości doszło 17 listopada 2020 r. kiedy to Deweloper dokonał dostawy tej nieruchomości na Państwa rzecz oraz czy sprzedaż tych nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a także możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu do nieruchomości doszło do jej pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Należy zwrócić uwagę, że pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy jest m.in. oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu.

Tym samym, za moment pierwszego zasiedlenia należy uznać wydanie nieruchomości pierwszemu nabywcy, tj. moment przekazania nieruchomości przez dewelopera Spółce na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienia w wykonaniu umowy deweloperskiej, do której to doszło 17 listopada 2020 r.

W związku z tym od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie zostały/nie zostaną poniesione również nakłady na jej ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, możecie Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości pod warunkiem, że zarówno Państwo, jak i kupujący będziecie na dzień sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożycie Państwo np. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).