Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży i darowizny lokali wchodzących w skład budynku mieszkalnego po ich wydzieleniu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Pan nie będzie z tytułu sprzedaży (…) lokali i darowizny (…) lokalu podatnikiem podatku od towarów i usług, oraz
• prawidłowe w zakresie uznania, że żona nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia (…) lokali i darowizny (…) lokalu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy z tytułu sprzedaży (…) lokali, oraz darowizny (…) lokalu wchodzących w skład budynku mieszkalnego po ich wydzieleniu w sensie prawnym obydwoje Państwo będziecie podatnikami podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 25 lipca 2024 r. (wpływ 31 lipca 2024 r.) i pismem z 13 sierpnia 2024 r. (wpływ 19 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• K. K.

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A. K.

Opis zdarzenia przyszłego

K. K. (dalej Wnioskodawca, Zainteresowany), a także jego żona A. K. (dalej Wnioskodawczyni, Zainteresowana lub razem Wnioskodawcy, Zainteresowani) są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, natomiast żona Wnioskodawcy jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę w firmie znajdującej się w ich miejscu zamieszkania. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2011 r. Działalność ta polega na prowadzeniu sklepu spożywczego i jest opodatkowana podatkiem liniowym zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem ze swoją żoną budynku wielorodzinnego mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…). Budynek został nabyty w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego objętego wspólnością ustawową małżeńską 29 czerwca 2018 r. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przedmiotowym budynku Wnioskodawca prowadzi od 2011 r. ww. działalność gospodarczą. Od 2011 do czerwca 2018 r. Wnioskodawca wynajmował od obecnego właściciela lokal w ww. budynku w celu prowadzenia działalności gospodarczej, po czym w 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką postanowili nabyć przedmiotowy budynek mieszkalny. Budynek nigdy nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej.

W momencie nabycia budynek posiadał dwie kondygnacje: parter i piętro. W budynku znajdował się również strych. Powierzchnia użytkowa budynku w momencie nabycia wynosiła 300 m². Na parterze znajdował się lokal wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej natomiast na piętrze znajdowały się (…) lokale mieszkalne.

Budynek został poddany rozbudowie i nadbudowie w latach 2019-2023 w wyniku czego przyjął gabaryty sąsiedniego budynku. Budynek obecnie ma 3 kondygnacje, w tym parter i dwa piętra. Parter budynku obejmuje lokal wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej natomiast 1 i 2 piętro to w sumie (…) lokali mieszkalnych.

W wyniku rozbudowy i nadbudowy budynek uzyskał dodatkową powierzchnię użytkową, która zwiększyła się do 450 m². W wyniku nadbudowy powstały (…) dodatkowe lokale mieszkalne, wydzielone fizycznie (tj. posiadają oddzielne, niezależne wejścia) jak i prawnie.

Nabywając budynek Zainteresowani zdawali sobie sprawę z tego, że wymaga gruntownego remontu aby doprowadzić go do stanu jaki wymagają tego od nich przepisy budowlane (tj. wymiana dachu, okien, docieplenie budynku itp.). W związku z powyższym Wnioskodawca wraz z żoną systematycznie przez okres 4 lat przebudowywali przedmiotowy budynek angażując w to swoje własne środki finansowe.

W tym miejscu należy podkreślić, iż budynek został nabyty przez Wnioskodawców do celów mieszkalnych, po przebudowie, stanowił również rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny Wnioskodawców. Rozbudowa budynku polegała na tym, że już istniejący strych został nadbudowany. Ponadto w wyniku nadbudowy strychu wydzielono nowe lokale mieszkalne i założono nowy dach. Rozbudowa została także podyktowana faktem, iż sąsiadujący budynek został również rozbudowywany w związku z czym Zainteresowani, którzy byli w trakcie remontu swojego budynku i wiedzieli, że i tak czeka ich wymiana całej konstrukcji dachu, stwierdzili, iż rozbudują ww. nieruchomość w taki sposób aby przyjęła gabaryty sąsiedniego budynku.

Należy nadmienić, że budynek został nabyty przez Zainteresowanych do celów mieszkalnych W związku z tym, iż Wnioskodawcy w okresie kiedy nabywali budynek, mieszkali w miejscowości (…), natomiast Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą a Wnioskodawczyni pracowała w miejscowości (…), podjęli decyzję o zmianie miejsca zamieszkania i zakupu przedmiotowego budynku. Po zakupie budynku w wyniku zdarzeń losowych plany Zainteresowanych zmieniły się i postanowili wybudować dom w miejscowości (…).

Ponadto, należy wskazać, że budynek został rozbudowany przez Zainteresowanych również z myślą stworzenia rezerwy mieszkaniowej dla pozostałych członków rodziny (tj. dzieci i rodziców). Wnioskodawca i jego żona nie nabywali i nie rozbudowywali ww. budynku w celu sprzedaży. Lokale mieszkalne znajdujące się w budynku nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

Zainteresowani nigdy w zakresie działalności gospodarczej nie mieli działalności związanej z obrotem i sprzedażą nieruchomościami, najmem a także działalności deweloperskiej.

Od nabycia budynku Wnioskodawca i jego żona nie odliczali podatku VAT naliczonego. Natomiast od materiałów i usług zakupionych na rozbudowę i nadbudowanie budynku Zainteresowani odliczali podatek VAT naliczony. Na ulepszenie ww. nieruchomości Zainteresowani ponosili nakłady, przekraczające 30% wartości początkowej tej nieruchomości. Po poniesieniu ww. nakładów na ulepszenie budynek został oddany do użytkowania. Należy również wskazać, że przedmiotowy budynek mieszkalny jest obiektem budowlanym którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Lokale mieszkalne obecnie nie są i nigdy nie były użytkowane do jakichkolwiek celów, w tym nie są zamieszkiwane. Z racji na generowanie przez te lokale mieszkalne dużych kosztów tj. podatek od nieruchomości, koszty ogrzewania, Zainteresowani podjęli decyzję o sprzedaży (…) lokali i przekazaniu jednego lokalu w drodze umowy darowizny matce Zainteresowanej. Z uwagi na powyższe Zainteresowani każdy lokal mieszkalny wydzielili prawnie jako odrębna nieruchomość i każde z (…) lokali sprzedają odrębnie. W związku z powyższym należy nadmienić, że Wnioskodawca wraz z żoną wystąpili w 2023 r. z odpowiedni wnioskiem do Starostwa Powiatowego w (…) w wyniku czego każdy lokal został wydzielony prawnie.

Ponieważ Zainteresowani nie prowadzą profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie znają realiów tego rynku na tyle, żeby samodzielnie zająć się szukaniem klientów i negocjowaniem cen za lokale, w celu dokonania sprzedaży, Zainteresowani skorzystali z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wyniku podjęcia współpracy z ww. biurem pośrednictwa zostały spisane przedwstępne umowy nabycia (…) lokali mieszkalnych. Sprzedaż i przekazanie w drodze umowy darowizny ww. lokali planowane jest w 2024 r.

Sprzedaż ww. lokali jest czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tej czynności jednorazowo. Zainteresowani zamierzają przeznaczyć zysk na zaspokojenie swoich prywatnych potrzeb oraz potrzeb bytowych rodziny.

Wnioskodawcy posiadają we wspólnym majątku inne nieruchomości, które służą zaspokajaniu ich potrzeb bytowych oraz potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny. Żadna z pozostałych nieruchomości nie jest wynajmowana, dzierżawiona ani wykorzystywana w inny sposób do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Zainteresowani około 5 lat temu sprzedali 2 nieruchomości:

1)Dom znajdujący się w miejscowości (…), w celu zmiany miejsca zamieszkania. Za pieniądze ze sprzedaży domu w (…) Zainteresowali wybudowali dom w (…) w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Zainteresowani ośrodek interesów życiowych posiadają w miejscowości (…) (Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą a Zainteresowana pracuje w ww. miejscowości) w związku z powyższym podjęli decyzję o zmianie miejsca zamieszkania.

2)Lokal mieszkalny znajdujący się w (…), w celu zakupu większego w tej samej miejscowości. Lokal mieszkalny służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny oraz samych Zainteresowanych. Obecnie w ww. mieszkaniu, w związku z podjęciem nauki na studiach wyższych, zamieszkuje syn Zainteresowanych. Nie wykluczone, że w niedalekiej przyszłości z lokalu będzie korzystać również córka. Zainteresowani również okazjonalnie przebywają w przedmiotowym lokalu (weekendy, wakacje).

Nieruchomości znajdowały się w majątku prywatnym Zainteresowanych objętym wspólnością ustawową małżeńską. Transakcja sprzedaży ww. nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo, że:

1)   na kogo zostały wystawione faktury (wyłącznie na Pana, Pana żonę, czy na obojga Państwa), na podstawie których został odliczony podatek VAT naliczony, jakie dane widnieją na tych fakturach?

Odpowiedź: Faktury na podstawie których został odliczony podatek VAT naliczony, zostały wystawione na Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania tj. Pana K. K. oraz Panią A. K. Na fakturach widnieją dane Zainteresowanych, tj. K. K., A. K., ul. (…), (…).

2)   czy w chwili nabycia wielorodzinnego budynku mieszkalnego i/lub w momencie ponoszenia wydatków na zakup materiałów i usług przeznaczonych na rozbudowę i nadbudowanie budynku Zainteresowana niebędąca stroną (Pani A. K.) była/jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: W chwili nabycia wielorodzinnego budynku mieszkalnego i/lub w momencie ponoszenia wydatków na zakup materiałów i usług przeznaczonych na rozbudowę i nadbudowanie budynku Zainteresowana niebędącą stroną (Pani A. K.) nie była i nie jest w dalszym ciągu czynnym podatnikiem podatku VAT.

3)   w jaki sposób i przez kogo były wykorzystywane (…) lokale mieszkalne znajdujące się na piętrze budynku od chwili nabycia w 2018 r. do chwili rozbudowy/nadbudowy?

Odpowiedź: (…) lokale mieszkalne znajdujące się na piętrze budynku od chwili nabycia w 2018 r. do chwili rozbudowy/nadbudowy nie były wykorzystywane w żaden sposób. Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej lokale stanowiły rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny (tj. dzieci i rodziców).

4)   jaką działalność prowadzi/prowadziła Zainteresowana niebędąca stroną postępowania tj. Pani A. K. w związku z którą odliczyła Pani podatek VAT naliczony od ponoszonych wydatków na zakup materiałów i usług na rozbudowę i nadbudowanie budynku.

Odpowiedź: Zainteresowana niebędąca stroną postępowania tj. Pani A. K. nie prowadzi, ani nie prowadziła działalności gospodarczej. Podatek VAT naliczony od ponoszonych wydatków na zakup materiałów i usług na rozbudowę i nadbudowę budynku odliczył w pełnej wysokości Zainteresowany będący stroną postępowania tj. Pan K. K.

Jak wspomniano wyżej, podatek VAT naliczony od ww. wydatków odliczył w pełnej wysokości Zainteresowany będący stroną postępowania tj. Pan K. K. Wyjaśniając powstałe niespójności, jakie pojawiły się w opisie zdarzenia przyszłego i nadesłanym uzupełnieniem, Zainteresowany wskazuje, że budynek będący przedmiotem wniosku, tak jak wspomniano we wniosku oraz jego uzupełnieniu, od samego początku został nabyty do celów mieszkalnych , a po przebudowie, stanowił również rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny Zainteresowanych. Niestety na etapie rozbudowy ww. budynku Zainteresowany został prawdopodobnie wprowadzony w błąd przez jednego z doradców podatkowych z którym konsultował kwestię odliczenia podatku VAT. Po zagłębieniu się w przepisy oraz konsultację z drugim doradcą sprawa podlega wątpliwościom. W związku z powyższym, Zainteresowany odliczył podatek VAT naliczony od ww. wydatków, nie będąc świadomym, że będzie to miało wpływ, przy ewentualnej sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w ww. budynku, na potencjalne konsekwencje podatkowe.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 3)

Czy sprzedaż oraz przekazanie w drodze umowy darowizny lokali wchodzących w skład budynku mieszkalnego po ich wydzieleniu w sensie prawnym jest objęta opodatkowaniem w świetle art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 3

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż i przekazanie w drodze umowy darowizny przez nich poszczególnych lokali wchodzących w skład budynku po ich wydzieleniu w sensie prawnym nie stanowi podstawy do opodatkowania podatkiem od towarów i usług w świetle art. 15 ustawy o VAT ponieważ będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i będzie czynnością wykonywaną w okolicznościach wskazujących na jednorazowy charakter.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast wyżej wskazany art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W orzeczeniu m.in. z 19 lutego 2015 r. (sygn. akt I FSK 276/14) Naczelny Sąd Administracyjny (dalej również jako „NSA”) podkreślił, że:

(...) zwykle nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki TSUE z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58, z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39)”

W świetle powyższego stanowiska wyrażonego przez NSA należy uznać, że Wnioskodawcy nie występują w charakterze podatników prowadzących działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Ponadto, przyszła sprzedaż lub przekazanie w drodze umowy darowizny lokali mieszkalnych nie wykazuje znamion zorganizowanych i aktywnych działań handlowych mających odnieść korzyści majątkowe, takie jakie stosują podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomości. Co prawda, w przeszłości Wnioskodawca podjął działania mające na celu rozbudowę i nadbudowę przedmiotowego budynku, ale działał w celu zapewnienia najbliższej rodzinie lokum. Warto także podkreślić, iż przedmiotowe lokale nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez Wnioskodawców, nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze.

W celu sklasyfikowania na gruncie ustawy o VAT danego podmiotu jako działającego w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) można użyć kryteriów ustalonych w:

i.  orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych (w tym NSA oraz wojewódzkich sądów administracyjnych - dalej jako „WSA”) jak i

ii.  orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) oraz

iii.  krajowych organów podatkowych.

Kryteria te określają wzorce jakimi należy kierować się przy określaniu w jakich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą a w jakich zarządem majątkiem prywatnym.

Zgodnie z wytycznymi sądów administracyjnych i organów podatkowych uwzględnić w tym przedmiocie należy, że wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego albo działki budowlanej/przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Planowane zbycie przez Wnioskodawców (…) lokali mieszkalnych nie wskazuje na zamiar prowadzenia handlu nieruchomościami w sposób częstotliwy. Ponadto, zdaniem Wnioskodawców, nie działają oni jak osoby angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców. Należy podkreślić, iż sekwencja zdarzeń tj.: nabycie budynku w 2005 r. „dokonanie rozbudowy i nadbudowy przedmiotowego budynku w latach 2019-2023 i późniejsze prawne wydzielenie poszczególnych lokali nie może świadczyć o ich działaniu w charakterze handlowców (czyli profesjonalnych pomiotów prowadzących działalność gospodarczą). Wydzielenie prawne mieszkań nie wynika z chęci uzyskania przez Wnioskodawców większych korzyści finansowych ze sprzedaży, lecz jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wynika z trudności w znalezieniu nabywców dla budynku jako całości (sprzedaż pojedynczych lokali nastąpi szybciej i będzie wymagała mniejszych nakładów czasowych na znalezienie nabywców).

Działania Wnioskodawców (czyli dokonanie rozbudowy i nadbudowy przedmiotowego budynku a następnie prawne wydzielenie poszczególnych lokali) nie mogą być przejawem „aktywności" zmierzającej do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz warunkowane są koniecznością dostosowania się do rynku nieruchomości oraz zwykłą gospodarnością w zarządzie majątkiem prywatnym.

Również zaznaczyć trzeba, że Wnioskodawcy nie wykorzystywali nigdy przedmiotowych lokali do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej (w tym np. nie wynajmowali czy dzierżawili lokali komukolwiek). Wnioskodawcy nigdy takie nie zamierzali samodzielnie szukać nabywców i np. umieścić w przedmiotowych lokalach biura sprzedaży tychże lokali (tak jak często robią to profesjonalni deweloperzy).

Ponadto warto podkreślić, że Wnioskodawcy traktowali lokale jako rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny Wnioskodawców (przy czym członkowie rodziny nigdy z tej rezerwy faktycznie nie skorzystali).

W tym świetle zarówno działania Wnioskodawców (tj. nabycie budynku, jego rozbudowa i nadbudowa dokonane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, prawne wydzielenie, skorzystanie z profesjonalnej Agencji) stanowiły proste wykonywanie ich prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając lub przekazując darowizną lokale mieszkalne działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

Zdaniem Wnioskodawców ich działania od początku (tj. od chwili nabycia budynku) nie miały charakteru ciągłego lub zorganizowanego. Należy jeszcze raz podkreślić, iż w ocenie Wnioskodawców o zorganizowanym charakterze czynności nie może świadczyć fakt nabycia budynku, a następnie dokonania jego rozbudowy i nadbudowy i późniejsze prawne wydzielenie poszczególnych lokali. Powodem nabycia budynku, następnie jego rozbudowy i nadbudowy było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców, zatem działania te nie były przejawem „aktywności” zmierzającej do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Następnie planowane wydzielenie prawne lokali jest uwarunkowane koniecznością dostosowania się do rynku nieruchomości oraz zwykłą gospodarnością w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zatem z okoliczności przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego nie wynika, aby kiedykolwiek Wnioskodawcy wykorzystywali znajdujące się w nim lokale do ich innych celów niż zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto, jak widać w świetle powyższego kryterium, dotychczasowe działania Wnioskodawców oraz zamiar dokonania sprzedaży poszczególnych lokali nie może samodzielnie przesądzać o ciągłym charakterze wykonywanych czynności. Warto w tym miejscu jeszcze raz przypomnieć, że budynek został nabyty w 2018 r. w celach mieszkaniowych. Następnie Wnioskodawcy prócz dokonania rozbudowy i nadbudowy budynku nie dokonywali żadnych innych działań np. z zakresu deweloperskiego lub budowlanego. Zmodyfikowany budynek stanowi rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny Wnioskodawców. Z tej perspektywy czasowej (tj. nabycie budynku nastąpiło w 2018 r., rozbudowo i nadbudowa w latach 2019-23) trudno uznać, iż jakakolwiek ciągłość działalności istnieje.

Ponadto okoliczności przytoczone w kontekście poprzedniego kryterium nie świadczą również o profesjonalnej formie działania Wnioskodawców.

Nie jest działalnością handlową sprzedaż lub przekazanie w drodze umowy darowizny majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

Warto podkreślić, iż powyższe kryterium pojawia się nie tylko w wyrokach dot. podatku VAT, ale także regularnie w wyrokach dotyczących stricte podatków dochodowych i definicji działalności gospodarczej, która funkcjonuje no gruncie ustawy o PIT. Wystarczy w tym miejscu przywołać np. wyroki WSA z 26 stycznia 2018 r. (sygn. akt I SA/Wr 742/17 oraz I SA/Wr 733/17).

Zatem skoro, według sądów administracyjnych i TSUE nie jest działalnością handlową sprzedaż lub przekazanie w drodze umowy darowizny majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych, to przyszłe aktywności Wnioskodawców w zakresie sprzedaży lub przekazania w drodze umowy darowizny lokali zdecydowanie nie można uznać za profesjonalną działalność handlową.

Po pierwsze, jak już wspomniano budynek został nabyty w 2018 r. do celów mieszkalnych, po przebudowie, stanowił również rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków rodziny Wnioskodawców.

Po drugie, Wnioskodawcy zamierzają przeznaczyć zysk na zaspokojenie swoich prywatnych potrzeb oraz potrzeb bytowych rodziny.

Po trzecie, Wnioskodawcy nie prowadzili i prowadzą innej działalności budowlanej czy deweloperskiej.

Powyższe okoliczności towarzyszące przyszłej sprzedaży lub przekazaniu darowizną lokali przez Wnioskodawców wskazują iż działają oni w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności handlowej. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W orzecznictwie i interpretacjach organów podatkowych pojawia się często stwierdzenie pasujące do dotychczasowego sposobu wykorzystania przez Wnioskodawców budynku i znajdujących się w nim lokali (tj. braku aktywności). W szczególności, organy i sądy administracyjne twierdzą, że majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Takie stanowisko jest reprezentowane m.in. w szeregu interpretacji indywidualnych:

• 0113-KDIPT1-1.4012.788 2023.2.MGO - interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „KIS”) 16 lutego 2024 r.
• 0114-KDIP1-1.4012.714.2023.2.MŻ- interpretacja wydana przez Dyrektora KIS 15 lutego 2024 r.
• 0114-KDIP1-1.4012.595.2023.2.ESZ - interpretacja wydana przez Dyrektora KIS 14 grudnia 2023 r.
• 0113-KDIPT1-3.4012.548.2023.4 OS - interpretacja wydana przez Dyrektora KIS 11 grudnia 2023 r.
• 0113-KDIPT1-3.4012.497.2023.4.AG - interpretacja wydana przez Dyrektora KIS 17 listopada 2023 r. Podobnie uznał m.in. WSA w Bydgoszczy w prawomocnym wyroku z 20 listopada 2018 r. (sygn. akt I SA/Bd 636/18).

W świetle powyższych interpretacji czy wyroku nie można wskazać nawet jednego działania (np. prowadzenia wynajmu przez Wnioskodawców przedmiotowych lokali czy wykorzystywania lokali do prowadzenia innej działalności gospodarczej), które spowodowałoby, że budynek utracił charakter majątku prywatnego. Brak wykorzystywania w jakikolwiek sposób przez Wnioskodawców lokali dla celów zarobkowych oznacza, że są one wyłącznie używane w ramach majątku osobistego. I w takim charakterze zostanie dokonana sprzedaż lub przekazanie w drodze umowy darowizny lokali znajdujących się w budynku.

Liczba i zakres transakcji sprzedaży lub przekazania darowizną nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co prawda liczba i zakres transakcji sprzedaży lub przekazania darowizną nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, niemniej w kontekście pozostałych wskazanych okoliczności (m.in. dotychczasowego sposobu wykorzystania przez Wnioskodawców znajdujących się w budynku lokali), sama liczba transakcji sprzedaży lub przekazania w drodze umowy darowizny lokali (w niniejszej sprawie stosunkowo niewielka) czy ich zakres (jednolity – (…) lokali w tym samym budynku) stanowią argumenty za traktowaniem tej transakcji jako czynności stanowiącej zarząd majątkiem prywatnym.

Okoliczność, że przed sprzedażą lub przekazaniem darowizną Wnioskodawcy zamierzają dokonać wydzielenia prawnego lokali (nawet, jak stwierdza NSA, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej) sama z siebie nie jest decydująca dla uznania, że lokale zostaną zbyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanych.

Zamiar wydzielenia prawnego lokali już został skomentowany we wniosku (w skrócie: wydzielenie lokali ma jedynie uprościć ich sprzedaż i skrócić czas na poszukiwanie nabywców, budynek jako jedna całość bardzo długo alba w ogóle nie znajdzie nabywcy z powodu zbyt dużych kosztów nabycia).

W tym miejscu należy odnieść się do kryterium wysokości przychodów osiągniętych ze sprzedaży lokali. Jak widać również przyszły zysk, który zostanie osiągnięty w wyniku sprzedaży majątku nie jest dowodem na to, że Wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą - gdyby tak było, to na przykład w przepisach ustawy o PIT w ogóle nie byłoby potrzeby definiowania odrębnego źródła przychodu jakim jest przychód ze zbycia nieruchomości lub udziałów w nich, gdyż taki dochód w sposób automatyczny należałoby klasyfikować jako dochód z działalności gospodarczej. Sprzedaż majątku prywatnego niewątpliwie może być dokonana w celu osiągnięcia zysku, nie sprawia to jednak, że jest ona wykonywana w ramach działalności gospodarczej. To stanowisko potwierdzają m.in wyroki NSA:

• z 24 maja 2018 r. (sygn. akt II FSK 1315/16): „(...) sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzonymi przez niego transakcjami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy (vide wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., II FSK 4025/14;”
• z 24 listopada 2020 r. (sygn. akt II FSK 1955/18 oraz II FSK 1956/18) oraz z 31 sierpnia 2020 r. II FSK 1393/18): ,,Z kolei jednak sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzonymi przez niego transakcjami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Skoro podporządkowanie się sprzedawcy regułom zysku nie jest dowodem na to, że prowadzi on działalność gospodarczą, to tym bardziej dowodem no prowadzenie działalności gospodarczej nie jest wykonywanie czynności przez sprzedawcę zgodnie z zasadą racjonalnego działania. Z jednej strony każdy człowiek racjonalnie myślący i gospodarujący swoim prywatnym majątkiem nie dąży do utraty jego wartości i sprzedając go nie kieruje się możliwością uzyskania straty (zatem zysk, nawet znaczny, nie jest i nie może być determinantem tego, że człowiek ten robi to w ramach działalności gospodarczej). Z drugiej strony doświadczenie życiowe i logika wskazują, że człowiek gospodarując prywatnym majątkiem kieruje się zasadą racjonalnego działania i podejmuje decyzje o sprzedaży całości lub jego części najczęściej w sytuacji gdy różne okoliczności życiowe go do tego zmuszają (np. w sytuacji, gdy zmieniają się plany życiowe współwłaścicieli co do wykorzystania danej nieruchomości).

Okoliczność, że w celu dokonania sprzedaży Wnioskodawcy zamierzają skorzystać z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sama z siebie nie jest decydująca dla uznania, że lokale zostaną zbyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, korzystanie z Agencji jest podyktowane brakiem znajomości u Wnioskodawców realiów rynku nieruchomości. Wnioskodawcy nie prowadzą i nigdy nie prowadzili profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W ich opinii bardziej efektywne jest skorzystanie z usług Agencji niż samodzielne szukanie klientów np. w ramach ogłoszeń internetowych.

Co ważne, jak uznał NSA w wyroku z 3 czerwca 2014 r. (sygn. akt I FSK 955/13):

„Zasadnie również Sąd I instancji ocenił argument organu, że zlecenie sprzedaży wskazanych we wniosku działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez stronę czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym), przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Z okoliczności tych Sąd wywiódł, że prawidłowe wnioskowanie organu powinno przebiegać w ten sposób, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie)”.

To wyrok, który potwierdza, że w ramach zarządzania majątkiem prywatnym właściciel może podejmować określone działania, także korzystać z usług Agencji w celu dokonania sprzedaży lokali. Jeśli tylko ich charakter i skala nie są takie same, jak w przypadku podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (w tak jest w przypadku Wnioskodawców), to działania te nie powodują, że właściciele stają się, w zakresie tych działań, podatnikami VAT wykonującymi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Należy podkreślić, że w praktyce Wnioskodawcy zamierzają jedynie wydzielić prawnie lokale i zawrzeć umowę z Agencją, co jak słusznie zauważył NSA w cytowanym powyżej wyroku z 3 czerwca 2014 r. (I FSK 955/13) świadczy o tym, że sam Wnioskodawca nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).

W świetle przedstawionych argumentów i przeanalizowanych interpretacji czy orzecznictwa przyszłe czynności sprzedaży lub przekazania w formie umowy darowizny lokali mieszkalnych stanowić będą typowe czynności wchodzące w skład zarządu majątkiem prywatnym. Planowana sprzedaż lub przekazanie w drodze umowy darowizny (…) lokali przez Wnioskodawców stanowić będzie w takim przypadku sprzedaż majątku osobistego, do którego unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Tym samym Wnioskodawcy nie będą w tym przypadku działać w charakterze podatników VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania nr 3 dotyczącego przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy:

Zatem, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także wszelkie inne darowizny, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w całości bądź w części.

W konsekwencji niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania nieodpłatnego przekazania towarów (w tym darowizny) – w świetle brzmienia art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako wyłączonego spod zakresu działania ustawy, bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).

Jeżeli więc podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (w tym także darowizna) tych towarów pozostaje poza zakresem opodatkowania (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania), bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Natomiast art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: 

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w art. 15 ust. 2 ustawy wskazano:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem budynku wielorodzinnego mieszkalnego położonego w (…). Od 2011 r. do czerwca 2018 r. budynek ten wynajmował Pan w celu prowadzenia działalności gospodarczej (sklepu spożywczego), a następnie ww. budynek został nabyty w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego objętego wspólnością ustawową małżeńską 29 czerwca 2018 r. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek nigdy nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Od nabycia budynku ani Pan, ani żona nie odliczaliście podatku VAT.

W momencie nabycia budynek posiadał dwie kondygnacje: parter i piętro, oraz strych. Powierzchnia użytkowa budynku w momencie nabycia wynosiła 300 m². Parter obejmuje lokal wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. Natomiast na piętrze znajdowały się (…) lokale mieszkalne.

Budynek został poddany rozbudowie i nadbudowie w latach 2019-2023. Obecnie budynek ma 3 kondygnacje, w tym parter i 2 piętra. Parter budynku obejmuje lokal wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej natomiast 1 i 2 piętro to w sumie (…) lokali mieszkalnych. Od materiałów i usług zakupionych na rozbudowę i nadbudowanie budynku odliczył Pan w pełnej wysokości podatek VAT naliczony. Faktury zostały wystawione na Państwa. Na ulepszenie ww. nieruchomości ponosiliście Państwo nakłady, przekraczające 30% wartości początkowej tej nieruchomości.

W wyniku nadbudowy powstały (…) dodatkowe lokale mieszkalne, wydzielone fizycznie (tj. posiadają oddzielne, niezależne wejścia) jak i prawnie.

Wskazał Pan, że ww. budynku nie nabywaliście i nie rozbudowywaliście Państwo w celu sprzedaży.

Zgodnie z Państwa wskazaniem budynek został nabyty przez Państwa do celów mieszkalnych, po przebudowie stanowił również rezerwę mieszkaniową dla pozostałych członków Państwa rodziny. Lokale mieszkalne znajdujące się w budynku nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

Z uwagi na duże koszty utrzymania podjęliście Państwo decyzję o sprzedaży (…) lokali i przekazaniu (…) w drodze darowizny matce Pana żony. Z uwagi na powyższe, każdy lokal mieszkalny wydzielony jest prawnie jako odrębna nieruchomość i każde (…) lokali będzie sprzedawane odrębnie. W celu dokonania sprzedaży skorzystaliście Państwo z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i w wyniku podjęcia współpracy zostały spisane przedwstępne umowy nabycia (…) lokali.

Wątpliwości Państwa dotyczą ustalenia, czy sprzedaż (…) lokali oraz przekazanie w drodze umowy darowizny (…) lokalu po ich wydzieleniu w sensie prawnym jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższych informacji zauważyć należy, że pomimo iż w rozpatrywanej sprawie nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak sprzedaż lokali przez Pana nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podkreślić należy, że wszystkie działania opisane powyżej podjęte przez Pana wskazują, że nie przyświecał Panu cel związany z wykorzystaniem budynku wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe (osobiste) i nie stanowił tylko i wyłącznie rezerwy mieszkaniowej dla pozostałych członków rodziny. Nabyty w 2018 r. budynek (parter) wykorzystywał Pan od 2011 r. w działalności gospodarczej.

Ponadto z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby wyremontowane lokale (…) znajdujące się w budynku służyły wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych (mieszkalnych) jak i pozostałych członków rodziny. Nabył Pan budynek prowadząc działalność gospodarczą, będąc zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zgodnie ze wskazaniem odliczył Pan w pełnej wysokości podatek VAT naliczony od ponoszonych wydatków na zakup materiałów i usług na rozbudowę i nadbudowę budynku. Zatem uznać należy, że wydzielone prawnie lokale mieszczące się w budynku wielorodzinnym utraciły walor majątku osobistego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Fakt odliczenia przez Pana podatku ewidentnie wskazuje na zamiar wykorzystywania budynku w tym (…) lokali w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Prawo do odliczenia przysługuje jedynie podatnikom podatku VAT od nabycia towarów i usług wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej. Osoba fizyczna dokonując zakupów udokumentowanych fakturą VAT z wykazanym na niej podatkiem nie ma prawa do odliczenia podatku VAT z takiej faktury, gdyż dokonuje zakupów do majątku prywatnego. Natomiast Pan jako osoba prowadząca działalność gospodarczą (podatnik VAT) w nabytym w 2018 r. budynku dokonywał zakupów związanych z remontem i nadbudową tego budynku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej o czym świadczy fakt skorzystania z prawa do odliczenia podatku od tych wydatków.

Stwierdzić należy, że planowana sprzedaż (…) lokali przez Pana wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust.1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się z kolei do kwestii opodatkowania czynności związanej z przekazaniem przez Pana w drodze umowy darowizny (…) lokalu matce żony, wskazać należy, że przekazanie to również będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem w odniesieniu do materiałów i usług zakupionych na rozbudowę i nadbudowanie budynku odliczył Pan podatek VAT naliczony. Przedmiotowa darowizna spełnia przesłanki zawarte w art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy i powinna być uznana za dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy dokonywana przez Pana jako podatnika VAT, a więc za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy natomiast zauważyć, że ww. budynek oraz sprzedawane/darowane lokale w żaden sposób nie były wykorzystywane przez żonę. Wskazał Pan, że żona nie prowadzi, ani nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku VAT, jest zatrudniona w firmie na podstawie umowy o pracę. Żona nie odliczyła podatku VAT naliczonego od wydatków na zakup materiałów i usług na rozbudowę i nadbudowę.

W związku z powyższym z tytułu sprzedaży ww. (…) lokali i darowizny (…) żona nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż (…) lokali i darowizna (…) w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie uznania, że Pan nie będzie z tytułu sprzedaży (…) lokali i darowizny (…) lokalu podatnikiem podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe, oraz prawidłowe w zakresie uznania, że żona nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia (…) lokali i darowizny (…) lokalu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie pytania nr 3 tj. przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-2 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

K. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.