Zwolnienie z VAT sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna –

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z VAT sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 27 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (...) S.A.  (Sprzedający)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:  A.Ś. P.W. (Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy posiadają interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm., dalej: UVAT) oraz na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 295 ze zm., dalej UPCC).

Bank posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. (...) w (...) (całość dalej jako: Nieruchomość, Lokal).

Celem niniejszego wniosku jest potwierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Interes prawny Banku polega na potwierdzeniu czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Z kolei Nabywcy mają interes prawny w potwierdzeniu czy będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości w przypadku zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Sposób opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości w oparciu o przepisy UVAT przekłada się bowiem na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów UPCC.

Bank jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywcy nie są podatnikami VAT.

Dla Lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta. Dla nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym mieści się lokal, Sąd Rejonowy w (...) V Wydział ksiąg wieczystych, prowadzi KW nr (...).

Bank otrzymał Lokal na podstawie przydziału lokalu z dnia 28 maja 1993 r. Od momentu nabycia Lokal był wykorzystywany przez Bank do prowadzenia działalności gospodarczej (w Lokalu mieściła się siedziba oddziału Banku, obecnie Lokal stanowi pustostan).

Lokal został ujęty w ewidencji środków trwałych Banku. Bank dokonywał wydatków na ulepszenie Lokalu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm., dalej ustawa o CIT). W 1995 r. przekroczyły one 30% początkowej wartości podatkowej Lokalu. Po roku 1995 Bank nie dokonywał kolejnych ulepszeń lokalu, które by podwyższały jego wartość początkową.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

 1. Wykorzystywali Państwo Lokal użytkowy jako siedzibę oddziału od 1 lipca 1993 r. do 30 października 2020 r. Wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w styczniu 1995 r. i po ich poniesieniu Lokal użytkowy był znów użytkowany jako siedziba oddziału.

 2. Tak, pomiędzy ww. zdarzeniami minie okres dłuższy niż 2 lata.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Uzasadnienie

Art. 15 ust. 1 UVAT wskazuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 UVAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 UVAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 UVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, za którą - zgodnie z art. 7 UVAT - uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pod pojęciem towaru ustawodawca w art. 2 pkt 6 UVAT wskazał rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) jest w świetle przywołanych przepisów uznawana za odpłatną dostawę towarów.

Co do zasady podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23% (na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 UVAT). Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub całkowite zwolnienie od podatku.

Na gruncie zdarzenia przyszłego, będącego przedmiotem niniejszego wniosku, szczególne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a UVAT, w których ustawodawca przewidział zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 UVAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przenosząc powyższe na analizowane we wniosku zdarzenie przyszłe, wskazać należy, że dla oceny zasad opodatkowania przyszłej dostawy Nieruchomości kluczowe jest określenie, czy w stosunku do Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeśli tak, to czy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została zasiedlona na więcej niż 2 lata przed planowaną sprzedażą.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Dla porządku należy wskazać, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT, który zawiera dwie pozytywne przesłanki, których kumulatywne spełnienie pozwala na skorzystanie z zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (Brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub przy wydatkach na ulepszenie nieruchomości, jeżeli były wyższe niż 30% jej wartości początkowej).

Należy nadmienić również, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT oraz 10a UVAT ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 UVAT zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na spełnienie przesłanek pozwalających zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, analiza możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz pkt 10a jest bezzasadna.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wyjaśnić, że Zainteresowani niebędący stroną postępowania zostali uznani za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na  potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o  którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do  obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do  których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego. Przedmiotowy lokal użytkowy otrzymali Państwo na podstawie przydziału lokalu z dnia 28 maja 1993 r. Od momentu nabycia Lokal był wykorzystywany przez Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej (w Lokalu mieściła się siedziba oddziału Banku, obecnie Lokal stanowi pustostan). Lokal został ujęty w ewidencji środków trwałych. Ponosili Państwo wydatków na ulepszenie Lokalu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych które w 1995 r. przekroczyły 30% początkowej wartości podatkowej Lokalu. Po roku 1995 nie dokonywali Państwo kolejnych ulepszeń lokalu, które by podwyższały jego wartość początkową. Wykorzystywali Państwo Lokal użytkowy jako siedzibę oddziału od 1 lipca 1993 r. do 30 października 2020 r. Wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w styczniu 1995 r. i po ich poniesieniu Lokal użytkowy był znów użytkowany jako siedziba oddziału.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa lokalu użytkowego nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy lokal użytkowy po poniesionych przez Państwa w styczniu 1995 r. nakładach na ulepszenie przewyższających 30% wartości początkowej lokalu, został oddany do używania i jako siedziba oddziału użytkowany był do 30 października 2020 r. Po 1995 r. nie dokonywali Państwo ulepszeń na przedmiotowy lokal.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej przedmiotowego lokalu użytkowego do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, w odniesieniu do sprzedaży ww. lokalu zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.