Nieuznanie za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi,

-zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej na rzecz Spółki kapitałowej usługi dzierżawy budynku z lokalami mieszkalnymi, które będą przez Spółkę następnie wynajmowane osobom fizycznym z przeznaczeniem na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych,

-zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej na rzecz Spółki kapitałowej usługi dzierżawy budynku z lokalami mieszkalnymi, w przypadku gdy dzierżawca wynajmie mieszkanie firmie dla jej pracownika, w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych lub w związku z pracą (pobyt czasowy).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan przedsiębiorcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na handlu stacjonarnym i internetowym. Główny przedmiot Pana działalności, to według PKD 47.41.Z „Sprzedaż detaliczna komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach”.

Jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, opodatkowanym liniową 19% stawką podatku oraz podatnikiem podatku VAT nie korzystającym ze zwolnienia od tego podatku.

Działalność prowadzi Pan od października 1997 roku. Nadwyżki finansowe uzyskane przez ponad 20 lat w toku prowadzonej działalności gospodarczej postanowił Pan zainwestować w nieruchomości. W sytuacji gwałtownie wzrastającej inflacji w ostatnich latach i jednocześnie utrzymywania przez NBP relatywnie niskich stóp procentowych, lokowanie wolnych środków finansowych w bankach było nie tylko nieopłacalne, ale wręcz powodowało straty, gdyż płaciło się podatek od odsetek, które nie rekompensowały w żaden sposób spadającej wartości pieniądza.

Kierując się racjonalnym rachunkiem ekonomicznym, podjął Pan decyzję o ulokowaniu wolnych środków finansowych w nieruchomości, gdyż uznał Pan, że jest to najbezpieczniejszy sposób na ochronę wartości swoich pieniędzy.

W tym celu, w I kwartale 2022 roku nabył Pan nieruchomość składającą się z dwóch budynków:

1.budynek nr 1, posiadający 13 lokali mieszkalnych oraz

2.budynek nr 2, użytkowy - posiadający lokal handlowo-biurowo-usługowy z garażem.

Nieruchomości te kupił Pan za gotówkę do majątku prywatnego, z przeznaczeniem częściowo na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz życiowych własnych oraz, w przyszłości, swoich dzieci. Utrzymywanie pustych lokali, przy jednoczesnej konieczności pokrywania kosztów ich utrzymania byłoby nieracjonalne i niegospodarne. W związku z tym, w najbliższym czasie planuje Pan wydzierżawić cały budynek nr 1 składający się z 13 lokali mieszkalnych osobie prawnej (spółce kapitałowej) z prawem pobierania pożytków. Pobieranie pożytków przez dzierżawcę będzie się realizować przez prowadzenie działalności zarobkowej polegającej na wynajmie przedmiotowych lokali. Lokale mają charakter mieszkalny i będą wynajmowane przez tę spółkę wyłącznie z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemców. Taki warunek będzie zawarty w umowie dzierżawy. Dzierżawca będzie prowadził działalność zarobkową wykorzystując w tym celu przedmiot dzierżawy, w szczególności podejmował będzie wszelkie czynności organizacyjno-marketingowe mające doprowadzić do pozyskania najemców, a następnie zawarcie z nimi umów, rozliczenia finansowe i administrowanie lokalami. Po Pana stronie będzie tylko oddanie w dzierżawę lokali, opłacenie mediów ze środków otrzymanych od dzierżawcy (umowy zawarte są na Pana) i otrzymywanie przychodów w postaci czynszu dzierżawnego.

Pytania

1.Czy wydzierżawiając spółce kapitałowej budynek z lokalami mieszkalnymi, w celu pobierania przez tę spółkę pożytków w postaci wynajmu osobom fizycznym z przeznaczeniem na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych, będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT?

2.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, to czy będzie mógł Pan korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług?

3.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, a dzierżawca wynajmie mieszkanie firmie dla jej pracownika, w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych lub w związku z pracą (pobyt czasowy), to czy będzie mógł Pan korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług?

Na wstępie wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie postawionego we wniosku pytania nr 1.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Pana ocenie, zdarzenie przyszłe opisane w stanie faktycznym wniosku, nie spełnia definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o podatku od towarów i usług.

Definicja ta stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Pana zdaniem kluczowe jest tu słowo „działalność” oraz stwierdzenie, że działalność ma być prowadzona „w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W Pana odczuciu, wydzierżawiając budynek nie będzie Pan wykonywał czynności polegających na wykorzystywaniu towaru, jakim jest przedmiotowy budynek, w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Osiągane przychody z dzierżawy mają pełnić rolę podobną do uzyskiwania odsetek od kapitału umieszczonego na lokatach bankowych lub zysków osiąganych z operacji na rynkach finansowych. Jest więc formą lokaty kapitału, zadysponowania majątkiem prywatnym, a nie działalnością prowadzoną z nastawieniem na zarobkowanie.

Umowa dzierżawy ze swojej natury nie przewiduje prowadzenia jakiejkolwiek działalności przez wydzierżawiającego związanej z wykorzystaniem przedmiotu dzierżawy. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (art. 53 §2 k.c.).

Kolejnym elementem jest brak jakichkolwiek przejawów aktywności po stronie wydzierżawiającego, która mogłaby być uznana za działalność prowadzoną w sposób ciągły. Umowa dzierżawy będzie zawarta jednokrotnie i z jednym podmiotem.

Natomiast działalność, którą opisuje Ustawa, przy wykorzystaniu przedmiotu dzierżawy, będzie prowadził dzierżawca. To dzierżawca będzie dokonywał powtarzalnych czynności o charakterze organizacyjnym i marketingowym, w celu pozyskania najemców, a następnie rozliczeń z nimi, a także zajmował się będzie administrowaniem przedmiotowymi nieruchomościami.

Pana aktywność ograniczy się tylko do zawarcia ze spółką umowy i oddania przedmiotu dzierżawy spółce.

Na poparcie swojego stanowiska przytacza Pan

Ad. 2

W przypadku gdyby organ podatkowy stał na stanowisku, że opisane przez Pana zdarzenie przyszłe w określonych okolicznościach, będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, czynność ta korzystałaby ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług, jako związana z wynajmem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Ad. 3

W przypadku gdyby organ podatkowy stał na stanowisku, że opisane przez Pana zdarzenie przyszłe w określonych okolicznościach, będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, czynność wynajęcia lokalu firmie dla jej pracownika korzystałaby ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku wynajęcia lokalu mieszkalnego na zaspokojenie celów mieszkaniowych tego pracownika (pobyt stały), a opodatkowana byłaby stawką VAT w wysokości 8% w przypadku wynajęcia lokalu firmie z przeznaczeniem na pobyt czasowy pracownika tej firmy związany z wykonywaną na rzecz tej firmy pracą (pobyt czasowy).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.  Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usługi dzierżawy wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Wskazać należy, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe, bądź podnajmuje firmie, która następnie wynajmuje lokale swoim pracownikom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan przedsiębiorcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na handlu stacjonarnym i internetowym. Jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, opodatkowanym liniową 19% stawką podatku oraz podatnikiem podatku VAT nie korzystającym ze zwolnienia od tego podatku. W 2022 roku nabył Pan nieruchomość składającą się z dwóch budynków: budynek nr 1 - posiadający 13 lokali mieszkalnych oraz budynek nr 2 (użytkowy) - posiadający lokal handlowo-biurowo-usługowy z garażem. Planuje Pan wydzierżawić cały budynek nr 1 składający się z 13 lokali mieszkalnych osobie prawnej (Spółce kapitałowej) z prawem pobierania pożytków. Spółka będzie prowadzić działalność zarobkową polegającą na wynajmie przedmiotowych lokali. Lokale mają charakter mieszkalny i będą wynajmowane przez tę spółkę wyłącznie z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemców. Taki warunek będzie zawarty w umowie dzierżawy.

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że dzierżawa budynku z lokalami mieszkalnymi na rzecz Spółki wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji dzierżawa ww. budynku będzie stanowić odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc usługę dzierżawy budynku z lokalami mieszkalnymi na rzecz Spółki będzie działał Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy  zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu wydzierżawienia Spółce kapitałowej budynku z lokalami mieszkalnymi.

Natomiast, w zakresie:

-zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej na rzecz Spółki kapitałowej usługi dzierżawy budynku z lokalami mieszkalnymi, które będą przez Spółkę następnie wynajmowane osobom fizycznym z przeznaczeniem na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych,

-zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej na rzecz Spółki kapitałowej usługi dzierżawy budynku z lokalami mieszkalnymi, w przypadku gdy dzierżawca wynajmie mieszkanie firmie dla jej pracownika, w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych lub w związku z pracą (pobyt czasowy),

zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję również, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy. W zakresie określenia stawki podatku VAT może Pan na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo  o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).