Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu oraz czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

-czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest nieprawidłowe;

-w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 21 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na wstępnie Wnioskodawca wyjaśnia, że ten wniosek został złożony powtórnie, ponieważ pierwszy został pozostawiony bez rozpatrzenia ze względów formalnych dotyczących pełnomocnictwa (postanowienie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2024 r. (...)). Na końcu opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zawarł odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu wystosowanym w związku z pierwszym wnioskiem o interpretację. Zawarty opis zdarzenia przyszłego powinien być zatem wystarczający do wydania interpretacji. W związku z tym Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji w możliwie szybkim terminie.

Wnioskodawca (dalej również jako „Sprzedający”) ma miejsce zamieszkania w Polsce i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 poz. 2647 ze zm. – dalej „Ustawa o PIT”). Wnioskodawca nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „VAT”).

W roku 2015 Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców Nieruchomość niezabudowaną położoną w (...), stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej „Nieruchomość”). Celem dokonania przez rodziców Wnioskodawcy darowizny było przekazanie Wnioskodawcy części rodzinnego majątku (przekazanie Nieruchomości nastąpiło z inicjatywy rodziców Wnioskodawcy). Wnioskodawca nie miał żadnych planów co do Nieruchomości. Wnioskodawca nie rozważał realizacji żadnych inwestycji i nie podejmował żadnych działań w tym kierunku.

Od momentu otrzymania Nieruchomości Wnioskodawca jej nie wykorzystywał. Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, w szczególności takich jak: zmiana przeznaczenia terenu lub wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

W dniu (...) 2023 r. Wnioskodawca podpisał z (...) (dalej „Nabywca”) umowę przedwstępną (dalej „Umowa przedwstępna”) sprzedaży Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy w sprawie nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (i nie będzie objęta w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność). Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nabywca będzie jednak ubiegał się o decyzję o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. W momencie zawierania umowy przenoszącej własność Nieruchomości będzie zatem wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości (oraz nieruchomościach sąsiednich) inwestycję: centrum (...) (dalej „Centrum”). Nabywca specjalizuje się w realizacji tego typu inwestycji. W konsekwencji Nabywca działa według wypracowanego przez lata schematu. Polega on na tym, że w pierwszej kolejności Nabywca zawiera umowy przedwstępne z właścicielami gruntów. Następnie Nabywca podejmuje działania mające na celu zweryfikowanie, czy realizacja planowanej inwestycji jest możliwe. Jeśli tak jest, to Nabywca podejmuje działania przygotowawcze, w tym uzyska decyzję o warunkach zabudowy, a nawet pozwolenia na budowę. Te działania przygotowawcze Nabywca podejmuje przed podpisaniem umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

W celu umożliwienia sobie podjęcia przedstawionych działań Nabywca uzależnia podpisanie umowy przedwstępnej od zawarcia w niej odpowiednich pełnomocnictw oraz udostępnienia Nieruchomości. Nabywca wprost wskazał to w Umowie przedwstępnej. Zawiera ona następujące oświadczenie Nabywcy: „Kupujący oświadcza, że zawarcie niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży przez Kupującego uzależnione zostało od udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictw, o których mowa w § (...) niniejszej Umowy oraz udostępnienia Nieruchomości, o którym mowa w § (...) niniejszej umowy”.

W § (...) Umowy przedwstępnej mowa jest o pełnomocnictwie do uzyskania przez Nabywcę (na koszt Nabywcy) zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych potwierdzających zgodnie, iż nabycie Nieruchomości jest zwolnione od podatku od podatku od spadków i darowizn (względnie, że należny podatek zastał zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia).

W § (...) Umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane są mu zamierzenia Nabywcy polegające na realizacji inwestycji. Sprzedający zobowiązał się także do udzielenia Nabywcy (lub osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictw do uzyskania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

W § (...) Umowy przedwstępnej Sprzedający i Nabywca ustalili, że od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej Nabywcy przysługuje prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Nabywcę inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania – wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Wszelkie koszty związane z prowadzonymi postępowaniami ponoszone są przez Nabywcę.

W przypadku nie zawarcia umowy przenoszącej własność Nabywca przekaże Sprzedającemu wniosek Nabywcy (podpisany przez uprawnione osoby) o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę Inwestycji. Celem rozstrzygnięcia wszelkich wątpliwości Sprzedający i Nabywca (dalej „Strony”) postanowili, że Nabywca nie może rozpocząć na Nieruchomości żadnych robót budowlanych przed zawarciem Umowy przenoszącej własność.

W § (...) Umowy przedwstępnej Strony postanowiły również, że od dnia (...) 2023 r. Nabywcy przysługiwać będzie prawo do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem wykonania na swój koszt i ryzyko badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu Centrum (...).

Ponadto Strony zgodnie postanowiły, że Nabywcy przysługiwać będzie prawo wejścia na teren Nieruchomości celem wytyczenia obrysu budynku z przeznaczeniem pod (...) (ale Nabywca musi o tym zawiadomić Sprzedającego). Jeśli umowa przenosząca własność nie zostanie zawarta, to Nabywca zobowiązany jest przywrócić Nieruchomość do stanu poprzedniego. Dla pełnego obrazu sytuacji Wnioskodawca wskazuje, że w okresie posiadania Nieruchomości przez darczyńców (rodziców Wnioskodawcy) okoliczne tereny stanowiły grunty rolne i do takich celów były wykorzystywane. Później jednak, wraz z rozbudową (...) tereny te stopniowo zaczęły zmieniać swój charakter. Wpływ na to ma m.in. usytuowany niedaleko zjazd z (...), który powoduje, że tereny te są dogodną lokalizacją dla inwestycji planowanej przez Nabywcę. Zmiana charakteru okolicznych terenów spowodowała, że są nimi zainteresowane przede wszystkim podmioty gospodarcze, które przed zawarciem umowy przenoszącej własność chcą zweryfikować możliwość realizacji planowanych inwestycji. Z tego względu warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej odpowiednich postanowień o udzieleniu pełnomocnictw oraz udostępnieniu gruntu. Oznacza to, że chcąc sprzedać Nieruchomość, którą zainteresowane są podmioty gospodarcze Wnioskodawca w praktyce zmuszony był zgodzić się na warunki Nabywcy dotyczące pełnomocnictw oraz udostępnienia gruntu.

W Umowie przedwstępnej strony z ostrożności uzgodniły, że cena Nieruchomości zostanie podwyższona o VAT w sytuacji, gdy takie stanowisko zajmie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji wydanej na wniosek Wnioskodawcy. Z tego względu Wnioskodawca występuje z niniejszym Wnioskiem. Dodatkowo z ostrożności Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Niniejszy wniosek został złożony powtórnie, ponieważ pierwszy został pozostawiony bez rozpatrzenia ze względów formalnych dotyczących pełnomocnictwa.

W związku z powyższym poniżej Wnioskodawca udziela odpowiedzi na pytania dotyczące opisu zdarzenia przyszłego zawarte w wezwaniu wystosowanym w ramach postępowania zakończonego pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia. Wnioskodawca uznaje bowiem, że są to informacje niezbędne do wydania interpretacji.

1.Jaki jest zakres pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu? Prosimy enumeratywnie wymienić i opisać wszystkie czynności do jakich upoważniony jest Kupujący.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania przez Kupującego (na koszt Kupującego):

a)zaświadczeń dotyczących Sprzedającego wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa), oraz

b)zaświadczeń dotyczących Sprzedającego wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

c)zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych potwierdzających zgodnie, iż nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego jest zwolnione od podatku od podatku od spadków i darowizn (względnie, że należny podatek zastał zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia).

W § (...) Umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane są mu zamierzenia Nabywcy polegające na realizacji inwestycji. Sprzedający zobowiązał się także do udzielenia Nabywcy (lub osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictw do uzyskania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

2.Czy podejmował/będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności przed planowaną sprzedażą w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)?

Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności przed planowaną sprzedażą w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Jeśli tak, to jakie będą to czynności (nakłady)? Nie dotyczy.

3.Czy z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nabycie nastąpiło przez darowiznę od rodziców, co opisane zostało we wniosku o interpretacje. W związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I.Uzupełnił Pan opis sprawy – w części dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych – o następujące informacje:

1.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wskazanej we wniosku), a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nieruchomości:

Sprzedający nie posiada żadnych innych nieruchomości, poza nieruchomością z domem mieszkalnym, w którym mieszka razem z żoną. Nie planuje jego sprzedaży.

·kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości:

(...) 2015 r.

·w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana:

Mieszkalny – Sprzedający mieszka w domu znajdującym się na tej nieruchomości razem z rodziną.

·w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży:

Mieszkalny – Sprzedający mieszka w domu znajdującym się na tej nieruchomości razem z rodziną.

·kiedy (wskazać rok/lata) dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży:

Sprzedający nie planuje sprzedaży nieruchomości, na której wybudowany jest dom, w którym mieszka.

·ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostanie sprzedanych: Nie dotyczy.

·na co (na jaki cel) zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości. Nie dotyczy.

2.Czy dokonywał Pan wcześniej (oprócz wskazanej we wniosku) sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Sprzedający nie dokonywał wcześniej (oprócz wskazanej we wniosku) sprzedaży nieruchomości.

•kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości: nie dotyczy.

•w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana: nie dotyczy.

•w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży: nie dotyczy.

•kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży: nie dotyczy.

•ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe): nie dotyczy.

3.Czy Nieruchomość była/jest/będzie do momentu zbycia udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to na jaki okres, w jakim celu i czy były/są/będą to umowy odpłatne czy nieodpłatne?

Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu zbycia udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

4.Czy podjął/podejmie Pan do momentu zbycia jakiekolwiek działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości (np. skorzystał/skorzysta z biura nieruchomości, przygotowywał/przygotuje oferty sprzedaży)? Jeśli tak - prosimy wskazać jakie.

Sprzedający nie podejmował i nie podejmie do momentu zbycia jakiekolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Wskazany we wniosku o interpretacje Kupujący zgłosił się do Sprzedającego sam i przekonał go do sprzedaży.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2.W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie:

1.Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2.W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania.

Ad. 1

Katalog czynności opodatkowanych VAT został określony w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, „opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W konsekwencji należy uznać, że Ustawa o VAT obejmuje swoim zakresem przedmiotowym sprzedaż Nieruchomości. Powyższe nie przesądza jednak, że transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu. Istotny jest bowiem nie tylko zakres przedmiotowy Ustawy o VAT, ale także jej zakres podmiotowy. Należy zatem przeprowadzić analizę, czy w analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT stanowi, że: „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z orzecznictwa wynika, że nawet jeśli jakaś osoba jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, to nie powoduje to, że wszelka dokonywana przez taką osobę sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT. Wskazuje na to m.in. wyrok składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej „NSA”) z dnia 29 października 2007 r. (I FPS 3/07), w którym wskazano, że: „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 r. Nr 54 poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Sąd podkreślił również, że: „ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nie wykonuje też działalności gospodarczej. W ocenie Wnioskodawcy, te oraz inne okoliczności transakcji jednoznacznie wskazują, że sprzedając Nieruchomość Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT, tylko jako osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym (przy czym elementem tego zarządzania jest również decyzja o sprzedaży pewnego składnika majątku).

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w dotyczącym polskich przepisów wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach Kuć, Słaby (C-180/10 i C-181/10 – dalej „Wyrok TSUE”). W tym orzeczeniu TSUE wskazał, że: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy VAT jest w tym zakresie bez znaczenia”.

W Wyroku TSUE znalazło się jeszcze jedno istotne stwierdzenie: „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37)”.

W Wyroku TSUE wskazano, że: „podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Oznacza to, że TSUE wprost wskazał, że nawet podział działki w celu osiągnięcia wyższej ceny (Wnioskodawca takich czynności nie podejmował) nie powoduje, że sprzedający powinien być uznany, w zakresie sprzedaży nieruchomości, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał podziału działek. Przede wszystkim jednak Wnioskodawca otrzymał Nieruchomość w darowiźnie. Rodzice przekazali mu ją z własnej inicjatywy (celem było przekazanie części rodzinnego majątku). Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, nie może być wątpliwości, że Nieruchomość stanowiła dla Wnioskodawcy część jego majątku prywatnego. Wnioskodawca traktował ją bowiem jako zabezpieczenie majątkowe jego i rodziny.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Otrzymując w darowiźnie Nieruchomość i sprzedając ją po 8 latach Wnioskodawca z pewnością nie spełnia tej definicji. W szczególności nie sposób uznać go podmiot handlujący nieruchomościami.

Co istotne, w Wyroku TSUE wprost stwierdzono, że na ocenę działań sprzedającego nie ma wpływu wielkość nieruchomości czy też wysokość uzyskanego przychodu. W Wyroku Kuć, Słaby TSUE wyjaśnił, że sprzedaż nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT: „gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych”.

Należy zatem podkreślić, że Wnioskodawca wskazanych działań nie podejmował. Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywane w jakikolwiek sposób. Żadna z okoliczności nie wskazuje zatem na prowadzenie przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wręcz przeciwnie – wszystkie okoliczności potwierdzają, że transakcja nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Stanowisko takie znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 10 listopada 2011 r. (I FSK 1665/11) NSA wskazał, że: „podzielić należy stanowisko wyrażone w wyroku NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), że brak w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) unormowań, które w sposób jasny i precyzyjny wskazywałyby na fakt transpozycji do tej ustawy możliwości (opcji) określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE (poprzednio art. 4 ust. 3 VI dyrektywy), co do uznania za podatnika każdego kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy terenu budowlanego nie pozwala na stwierdzenie, że Polska skorzystała z tej opcji”.

Wyrok ten potwierdza, że Polska nie przyjęła do porządku prawnego rozwiązania polegającego na uznaniu za podatnika każdego, kto dokonuje pojedynczych transakcji sprzedaży terenu budowlanego. Nie ulega również wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości osiem lat po jej otrzymaniu w darowiźnie, to transakcja, której w żaden sposób nie można uznać za zorganizowany obrót. Biorąc pod uwagę okoliczności stanowi ona zatem zarządzanie majątkiem prywatnym.

W wyroku z 23 kwietnia 2013 r. (I FSK 686/12) NSA wyjaśnił, że: „Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Także sama okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, nie może być dla kwalifikacji dane transakcji decydująca. Dla ustalenia zawodowego charakteru działalności istotne będą takie okoliczności, jak ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wskazywać mogą one bowiem na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, przybierającą formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.

W wyroku z 3 czerwca 2014 r. (I FSK 955/13) NSA wskazał, że „Należy w pełni zgodzić się z oceną Sądu, który powołując się na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, stwierdził, że w przedstawionych we wniosku o interpretację okolicznościach sprawy stanowisko organu podatkowego nie jest uzasadnione. Prawidłowo bowiem Sąd uznał, że przedstawione we wniosku okoliczności faktyczne, które mają towarzyszyć sprzedaży w odniesieniu do wskazanych działek, w żadnym stopniu nie wskazują, że aktywność skarżącej w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W szczególności w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji zwrócił uwagę na brak związku czasowego pomiędzy nabyciem nieruchomości (2001 r.), wydaniem decyzji o warunkach zabudowy (2007 r.) i decyzją o podziale nieruchomości (2012 r.) oraz, że planowany podział nieruchomości i wydzielenie dwóch działek na jedną wewnętrzną drogę dojazdową o nr ewidencyjnych 3/12 i 3/16 motywowane jest koniecznością zapewnienia dostępu planowanych działek do drogi, a nie budową infrastruktury drogowej. Zasadnie również Sąd I instancji ocenił argument organu, że zlecenie sprzedaży wskazanych we wniosku działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez stronę czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym), przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Z okoliczności tych Sąd wywiódł, że prawidłowe wnioskowanie organu powinno przebiegać w ten sposób, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie)”.

To kolejny wyrok, który potwierdza, że w ramach zarządzania majątkiem prywatnym właściciel może podejmować pewne działania. Jeśli ich charakter i skala nie są takie same, jak w przypadku podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, to działania te nie powodują, że właściciel staje się, w zakresie tych działań, podatnikiem VAT wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu VAT.

Należy podkreślić, że Wnioskodawca nie podjął żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości.

Tym bardziej nie można go uznać za przedsiębiorcę w rozumieniu Ustawy o VAT. W wyroku z 29 października 2020 r. (I FSK 190/18) NSA wskazał, że „Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku o interpretację opis zdarzenia przyszłego, rację należy przyznać Sądowi pierwszej instancji, który stwierdził, że na tle stanu faktycznego podanego przez skarżącą nie można przyjąć, że w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Z opisu tego nie wynika bowiem, aby skarżąca podejmowała wskazane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. W świetle powyższego wyroku przywołane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej takie okoliczności, jak: zamiar podziału gruntu i że w efekcie sprzedaży będą podlegały poszczególne działki oddzielnie, już po wydzieleniu, uzyskanie przez skarżącą „na swój wniosek” decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wraz z garażem oraz zamiar uporządkowania terenu, tj. pozostałości po szklarni przez rozbiórkę zabudowań „swój koszt”, przed podziałem nieruchomości na działki (str. 8 uzasadnienia skargi kasacyjnej) jeszcze nie przesądzają o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami”.

To orzeczenie również potwierdza, że nawet różne działania właściciela w celu uzyskania korzystniejszej ceny są jedynie przejawem dbania o prawidłowe zarządzanie majątkiem prywatnym, a nie czynnikami przesądzającymi o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. Wnioskodawca tego typu działań nie podejmował. Tym bardziej transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT.

W wyroku z 28 października 2020 r. (I FSK 245/18) NSA wskazał, że: „W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową”.

W wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 2037/17) NSA wskazał, że „Na tle oceny przyjętej przez Sąd pierwszej instancji podkreślić można, że wykładnia art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe odpłatne zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

W wyroku z 30 lipca 2020 r. (I FSK 357/19) NSA wskazał, że: „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Nie mają znaczenia zamiar, czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę za prawidłową należało uznać ocenę dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek budowlanych nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Trafnie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji będzie kilka. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych, a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową”.

Warto również wskazać na orzeczenia sądów administracyjnych, z których wprost wynika, że działania podejmowane przez Nabywcę na jego ryzyko i na jego koszt nie mogą być traktowane jako działania Sprzedającego tylko dlatego, że Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przygotowawczego etapu inwestycji (którego głównym celem jest zweryfikowanie przez Nabywcę, czy jego zamierzenia biznesowe będą mogły zostać zrealizowane).

W wyroku z 3 marca 2023 r. (I FSK 25/20) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „Nie ma przy tym dla powyższej oceny znaczenia okoliczność, że Skarżąca udzieliła D. pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej, ponieważ warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego. Działania takie bowiem zabezpieczały interesy przyszłego nabywcy przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości, co z kolei jest normalną okolicznością w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Podkreślić należy, że umowa przedwstępna oraz umowa dzierżawy oraz pełnomocnictwa Skarżącej miały jedynie umożliwić przyszłemu nabywcy, a nie Skarżącej uzyskanie stosownych decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowego”.

W wyroku z 11 stycznia 2022 r. (I FSK 645/21) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „Prawidłowo także Sąd pierwszej instancji przyjął, że „udzielenie pełnomocnictwa na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego” (s. 17 uzasadnienia wyroku). Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego w pełni uprawniał zatem do przyjętej przez Sąd pierwszej instancji oceny, że "aktywność skarżącej w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym", a stanowisko to pozostaje co do zasady w zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10”.

W wyroku z 30 marca 2023 r. (I SA/Go 11/23) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim wskazał, że: „Sąd nie podziela stanowiska organu, że podjęte na podstawie pełnomocnictwa przez kupującego czynności końcowo świadczą o tym, że to sprzedający podjął działania podobne do tych, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Oczywistym bowiem jest – na co zwrócił uwagę m.in. WSA w Gorzowie Wlkp. w wyroku z dnia 19 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 335/20) – że racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez „podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami”. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym)”.

W wyroku z 9 czerwca 2023 r. (I SA/Po 163/23) Wojewódzki Sąd Administracyjny w (...) wskazał, że: „Podzielając stanowisko zajęte w ww. wyrokach i odnosząc się do spornej kwestii skutków zawarcia przez skarżącego umowy dzierżawy Sąd zwraca uwagę, że czynność ta nie wykraczała poza zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodowała, że skarżący z tytułu tej sprzedaży stał się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Skarżący – poza podpisaniem umowy dzierżawy za symboliczny czynsz z przyszłym nabywcą nieruchomości, która to umowa została zawarta tylko i wyłącznie w związku z umożliwieniem przyszłemu nabywcy rozpoczęcia procesu inwestycyjno-budowlanego – nie podjął aktywnych działań, podobnych do działań prowadzonych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podkreślić bowiem należy, że zawarcie przedmiotowej umowy dzierżawy podyktowane było w niniejszej sprawie koniecznością rozpoczęcia realizacji inwestycji, a celem stron było zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy. W ocenie Sądu nie ma przy tym dla powyższej oceny znaczenia okoliczność, że skarżący udzielił spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie przedwstępnej, ponieważ warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego. Działania takie bowiem zabezpieczały interesy przyszłego nabywcy przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości, co z kolei jest normalną okolicznością w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Podkreślić należy, że umowa przedwstępna oraz umowa dzierżawy oraz pełnomocnictwa skarżącego miały jedynie umożliwić przyszłemu nabywcy, a nie skarżącemu uzyskanie stosownych decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowego”.

Takie samo stanowisko wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 sierpnia 2021 r. (I SA/Sz 486/21) pomijając w ocenie działania Nabywcy na podstawie pełnomocnictwa wskazał, że: „Zdaniem Sądu, okolicznościami decydującymi o tak pojmowanym rozstrzygnięciu sprawy była ocena czynności przygotowawczych, jakie poczynił skarżący w związku z planowaną dostawą przedmiotowej działki”.

Podsumowując, orzecznictwo jednoznacznie potwierdza, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ w tym zakresie Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu Ustawy o VAT (a jedynie zarządzał swoim prywatnym majątkiem).

Ad. 2

Na wstępnie należy zaznaczyć, że w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie podlega VAT, ponieważ jest to zbycie majątku prywatnego. Gdyby Dyrektor KIS nie zgodził się z tym stanowiskiem, to należy rozważyć, czy analizowana transakcja podlega zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany. Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

W momencie przeniesienia własności Nieruchomości dla Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać, że Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Oznacza to, że Nieruchomość będzie terenami budowlanymi. W konsekwencji jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

W analizowanej sytuacji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, który stanowi, że: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym także nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT: „Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników (...) dokonujących dostaw (...) terenów budowlanych”. Oznacza to, że w analizowanej sytuacji nie należy również rozważać możliwości zastosowania zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (z czym się Wnioskodawca nie zgadza), to transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie ustalenia:

·czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest nieprawidłowe;

·w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działki nr (…), będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Na podstawie art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że:

·W roku 2015 otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców Nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…).

·Nie miał żadnych planów co do Nieruchomości. Nie rozważał Pan realizacji żadnych inwestycji i nie podejmował żadnych działań w tym kierunku. Od momentu otrzymania Nieruchomości nie wykorzystywał jej Pan.

·Nabywca Nieruchomości będzie ubiegał się o decyzję o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

·W dniu (...) 2023 r. podpisał Pan z Nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

·Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości (oraz nieruchomościach sąsiednich) inwestycję: centrum (...).

·Nabywca podejmuje działania mające na celu zweryfikowanie, czy realizacja planowanej inwestycji jest możliwe. Jeśli tak jest, to Nabywca podejmuje działania przygotowawcze, w tym uzyska decyzję o warunkach zabudowy, a nawet pozwolenia na budowę. Te działania przygotowawcze Nabywca podejmuje przed podpisaniem umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

·W § (...) Umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane są mu zamierzenia Nabywcy polegające na realizacji inwestycji. Sprzedający zobowiązał się także do udzielenia Nabywcy (lub osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictw do uzyskania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

·W § (...) Umowy przedwstępnej Sprzedający i Nabywca ustalili, że od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej Nabywcy przysługuje prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Nabywcę inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania – wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów.

·W § (...) Umowy przedwstępnej Strony postanowiły również, że od dnia (...) 2023 r. Nabywcy przysługiwać będzie prawo do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem wykonania na swój koszt i ryzyko badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu Centrum (...).

·Ponadto Strony zgodnie postanowiły, że Nabywcy przysługiwać będzie prawo wejścia na teren Nieruchomości celem wytyczenia obrysu budynku z przeznaczeniem pod (...) (ale Nabywca musi o tym zawiadomić Sprzedającego).

·W momencie zawierania umowy przenoszącej własność Nieruchomości będzie wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy.

·Zobowiązał się Pan także do udzielenia Nabywcy (lub osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictw do uzyskania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Wobec powyższego sprzedając niezabudowaną Nieruchomość składającą się z działki nr (…) nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego jest Pan właścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Nabywcy (lub osobie przez niego wskazanej) skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Ponadto, udzielił Pan Nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością do celów budowalnych to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania – wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów.

Zatem w analizowanej sprawie, podejmując ww. czynności, angażuje Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana niezabudowanej Nieruchomości składającej się działki nr (…) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaży przez Pana niezabudowanej działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana Nieruchomości (działki nr (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Pana w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Kolejna wątpliwość Pana dotyczy ustalenia, czy w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to czy transakcja ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanym przypadku działka nr (…) usytuowana jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nabywca Nieruchomości będzie ubiegał się o decyzję o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. W momencie zawierania umowy przenoszącej własność Nieruchomości będzie zatem wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy.

Tym samym na moment dostawy niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (…), grunt ten będzie stanowił teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, i w rezultacie jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że nabył Pan działkę nr (…) na podstawie umowy darowizny. Ponadto wskazał Pan, że nie przysługiwało Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki.

Natomiast w takiej sytuacji, gdy w związku z darowizną nieruchomości podatek VAT w ogóle nie wystąpił nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało.

Jednocześnie wskazał Pan, że od momentu otrzymania Nieruchomości nie wykorzystywał jej Pan. Ponadto nie prowadzi Pan indywidualnej działalności gospodarczej, nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Tym samym nie można stwierdzić, że działka od momentu jej nabycia do momentu jej zbycia służyła wyłącznie działalności zwolnionej.

Oznacza to, że sprzedaż działki nr (…) nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony co najmniej jeden określony w tym przepisie warunek niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.

W konsekwencji sprzedaż przez Pana niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działki nr (…) powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana Nieruchomości stanowiącej działkę nr (…), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2, ani z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy. Czynność ta zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pan argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Ta interpretacja rozstrzyga w części wniosku dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to czy transakcja ta nie jest zwolniona z opodatkowania VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto w odpowiedzi na Państwa prośbę zawartą we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z 21 marca 2024 r. ( wpływ 21 marca 2024 r. ) „(…) Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji w możliwie szybkim terminie” informuję, że interpretacje indywidualne wydaje się w terminie wynikającym z art. 14d ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Zgodnie z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaje się bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Do tego terminu nie wlicza się terminów i okresów, o których mowa w art. 139 § 4.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).