Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku. Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku;

·prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku;

·zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 maja 2024 r. (wpływ 13 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny w dniu (…) lutego 2024 roku od rodziców (…) udział wynoszący 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków:

-nieruchomości położnej w (…),  działka gruntu nr 1 o pow. (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…);

-nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 2 o pow. (…) ha oraz działka gruntu nr 3 o pow. (…) ha, objętych księgą wieczystą nr (…);

-nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 4 o pow. (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…);

-nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 5 o pow. (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…).

Przedmiotowe działki są zabudowane budynkiem usługowym, a poprzedni właściciele dokonali nakładów na przedmiotowy budynek przekraczające 30% wartości, przy czym nakładów dokonano do dnia (…) grudnia 2013 r. w związku z remontem budynku.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest działalność wyłącznie w zakresie specjalistycznego projektowania. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nabycia dokonano do majątku prywatnego, w żaden sposób nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, udziały nie zostały zaliczone jako środki trwałe działalności. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami (siostrą (…) bratem (…), którzy także nabyli w drodze darowizny udziały po 1/3) wynajmują nieruchomości rozliczając najem w ramach najmu prywatnego.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami wobec wyrażenia chęci nabycia całości udziałów w przedmiotowym prawie przez potencjalnego nabywcę planują sprzedaż całości przysługujących udziałów.

Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego, oraz własności budynku, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie poszukiwali nabywcy, oraz nie dokonywali nakładów na przedmiotową nieruchomość.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.W związku z informacją, że:

– prosimy wskazać:

a)czy jest Pani stroną umowy najmu?

Odp.: Wnioskodawca jest stroną umowy najmu.

b)kiedy dokładnie i na jaki okres została zawarta umowa najmu (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odp.: Umowa została zawarta w dniu (…) lutego 2024 roku na czas nieokreślony.

c)kto uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odp.: Wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów.

d)kto rozlicza umowę najmu – czy wyłącznie Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odp.: Wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów.

e)czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu najmu nieruchomości?

Odp.: Nie wystąpił podatek VAT z tytułu umowy najmu w ramach udziału wnioskodawcy, wnioskodawca jak i wszyscy współwłaściciele rozliczają podatek dochodowy na zasadzie ryczałtu zgodnie z posiadanymi udziałami.

f)kto i w jaki sposób dokumentuje Pani usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu nieruchomości jest dokumentowany wystawionymi przez Panią fakturami? Jeśli nie, to prosimy wyjaśnić dlaczego.

Odp.: Wnioskodawca nie dokumentuje najmu fakturą VAT w zakresie najmu swojego udziału z uwagi na to, że wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

g)kto jest najemcą nieruchomości i czy podmiot ten miał zawartą z Pani rodzicami umowę najmu?

Odp.: Najemcą jest (…), podmiot nie miał zawartej umowy z poprzednim właścicielami.

h)na jaki cel została podpisana umowa najmu (np. w celu prowadzenia działalności gastronomicznej, handlowej itp. przez najemcę)?

Odp.: Umowa została podpisana na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez najemcę w tym działalności handlowej i usługowej.

i)w jaki sposób pozyskała Pani najemcę nieruchomości? Prosimy przedstawić okoliczności, które wpłynęły na zawarcie umowy najmu.

Odp.: Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie mając doświadczenia w najmie nieruchomości i zarządzaniu budynkiem usługowym zwrócili się do najemcy celem nawiązania współpracy.

2.Kiedy dokładnie dojdzie do sprzedaży przez Panią nieruchomości?

Odp.: Nie jest znana dokładna data sprzedaży nieruchomości jednak planowana sprzedaż może się odbyć w miesiącu czerwcu 2024 roku.

3.W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pani rodziców do momentu zawarcia umowy darowizny?

Odp.: Rodzice wnioskodawcy wykorzystywali nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmując przedmiotową nieruchomość innym podmiotom na cele działalność handlowej i usługowej.

4.Jaki dokładnie budynek usługowy będzie przedmiotem sprzedaży? Prosimy o wskazanie co dokładnie znajduje się w tym budynku obecnie wraz z podaniem jego charakterystyki.

Odp.: Budynek jest budynkiem trzykondygnacyjnym, pawilonem handlowym, w którym znajdują się lokale wykorzystywane na prowadzenie działalności handlowej i usługowej.

5.Kiedy dokładnie podjęła Pani decyzję o sprzedaży nieruchomości?

Odp.: Decyzja o sprzedaży została podjęta w miesiącu kwietniu 2024 roku w związku ze zgłoszeniem się potencjalnego nabywcy bezpośrednio do właścicieli wraz z ofertą kupna.

6.W jaki dokładnie sposób wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywała swój udział w nieruchomości, która ma być sprzedana, od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

Odp.: Udział wnioskodawcy jest przeznaczony na najem przez cały okres od nabycia do dnia planowanej sprzedaży.

7.Czy ww. nieruchomość była wykorzystywana (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie.

Odp.: Nie była wykorzystywana na cele osobiste, jest przedmiotem najmu.

8.Czy nakłady poniesione na budynek stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeśli tak, prosimy wskazać:

a)czy po dokonaniu nakładów na budynek przekraczających 30% wartości przez poprzednich właścicieli budynek lub jego części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności? Prosimy wskazać dokładną datę.

b)czy poprzednim właścicielom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku?

Odp.: Nakłady poniesione na budynek stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym

a)po dokonaniu nakładów przekraczających 30% wartości przez poprzednich właścicieli, budynek został oddany do użytkowania w dnu (…) grudnia 2011 roku;

b)poprzednim właścicielom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

9.Czy budynek został przez poprzednich właścicieli nabyty czy wybudowany? Prosimy wskazać kiedy nabyli/wybudowali ten budynek. Jeśli go wybudowali, kiedy został oddanych przez nich do użytkowania?

Odp.: Budynek został przez poprzednich właścicieli nabyty w dniu (…) marca 2011 roku.

10.Czy z tytułu nabycia/budowy ww. budynku przysługiwało poprzednim właścicielom prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odp.: Z tytułu nabycia budynku poprzednim właścicielom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

11.Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości;

c)w jaki sposób wykorzystywała Pani te nieruchomości od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży;

d)kiedy sprzedała Pani te nieruchomości i w jakim celu;

e)ile nieruchomości sprzedała Pani i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

12.Czy posiada Pani inne nieruchomości, które Pani wynajmuje/dzierżawi – prosimy wskazać jakie (zabudowane, niezabudowane) oraz ile? Jeśli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości;

c)czy z tytułu najmu/dzierżawy którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej usługi?

Odp.: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które wynajmuje lub dzierżawi.

13.Czy posiada Pani inne nieruchomości, które zamierza sprzedać? Jeśli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości.

Odp.: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

14.Czy zawarła Pani lub zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży z nabywcą zainteresowanym nabyciem udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynku? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a)jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odp.: Umowa przedwstępna ma zawierać umówioną cenę sprzedaży, datę zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, datę wydania nieruchomości po zapłacie ceny sprzedaży, planowana umowa nie przewiduje uzyskania opinii, decyzji czy też pozwoleń poza uzyskaniem interpretacji w zakresie objętym niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji mający wpływ na wartość ceny.

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Pani, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie.

Odp.: Umowa nie została zawarta, a zatem nie ma żadnych praw i obowiązków z niej wynikających, wnioskodawca chce mieć pewność w zakresie należnego podatku VAT w zakresie objętym wnioskiem w niniejszej sprawie.

c)czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieliła Pani lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą.

Odp.: Wnioskodawca nie udzielił, oraz nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy.

d)czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich.

Odp.: Umowa przedwstępna nie została zawarta, a jeżeli zostanie zawarta wnioskodawca wskazuje, że kupujący nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej.

e)czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp.: Nabywca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z działkami od momentu ewentualnego podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

f)czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynku zamierza Pani udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to prosimy wskazać ich zakres.

Odp.: Umowa przedwstępna do dnia dzisiejszego nie została zawarta, a wnioskodawca nie zamierza udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

Pytania

1.Czy dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku położonego na nieruchomościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego zabudowanych budynkiem użytkowym, wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży?

2.Czy przy uznaniu transakcji wnioskodawcy za opodatkowaną podatkiem VAT wnioskodawca jako sprzedający skorzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku, nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży ponieważ powyższa transakcja mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, oraz nie nosi cech prowadzenia działalności gospodarczej.

Na wypadek uznania transakcji wnioskodawcy za opodatkowaną podatkiem VAT wnioskodawca stoi na stanowisku, że skorzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co w konsekwencji doprowadzi do braku obowiązku naliczenia podatku VAT przy przedmiotowej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazała Pani, że nabyła Pani w drodze umowy darowizny (…) lutego 2024 roku od rodziców udział wynoszący 1/3 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku:

‒działki gruntu nr 1,

‒działki gruntu nr 2,

‒działki gruntu nr 3,

‒działki gruntu nr 4,

‒działki gruntu nr 5.

Działki są zabudowane budynkiem usługowym, a poprzedni właściciele dokonali nakładów na budynek przekraczających 30% wartości, przy czym nakłady dokonano do dnia (…) grudnia 2013 w związku z remontem budynku.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przedmiotem jest działalność wyłącznie w zakresie specjalistycznego projektowania. Nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nabycia dokonała Pani do majątku prywatnego, w żaden sposób nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, udział nie został zaliczony jako środek trwały Pani działalności.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami wynajmuje Pani nieruchomości rozliczając najem w ramach najmu prywatnego. Umowa została zawarta w dniu (…) lutego 2024 roku na czas nieokreślony. Wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów uzyskują korzyści z czynszu z tytułu wynajmu nieruchomości. Umowę najmu rozliczają wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów. Z tytułu umowy najmu nie wystąpił podatek VAT w ramach Pani udziału. Nie dokumentuje Pani najmu fakturą VAT w zakresie najmu swojego udziału. Najemcą jest (…). Pani udział w nieruchomości jest przeznaczony na najem przez cały okres od nabycia do dnia planowanej sprzedaży. Ww. nieruchomość nie była wykorzystywana na cele osobiste, jest przedmiotem najmu.

Wobec chęci nabycia całości udziałów w przedmiotowym prawie przez potencjalnego nabywcę planuje Pani wraz z współwłaścicielami nieruchomości sprzedaż całości przysługujących udziałów. Nie jest znana dokładna data sprzedaży nieruchomości jednak planowana sprzedaż może się odbyć w miesiącu czerwcu 2024 roku.

Pani ani pozostali właściciele nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, oraz własności budynku, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie poszukiwali nabywcy, oraz nie dokonywali nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą uznania Pani za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytuł sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Czyli w przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Jak Pani wskazała – nieruchomość nie była wykorzystywana na cele osobiste.

Wynajem przez Panią przedmiotowej nieruchomości (odpowiednio do własnego udziału) spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Panią udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie podlegać po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku uznaniu Pani transakcji za opodatkowaną podatkiem VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Tym samym, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Co istotne, w myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 cyt. ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Powołany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku znajdującego się na przedmiotowych działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, poprzedni właściciele dokonali nakładów na przedmiotowy budynek przekraczających 30% wartości. Po dokonaniu nakładów przekraczających 30% wartości przez poprzednich właścicieli, budynek został oddany do użytkowania (…) grudnia 2011 roku. Poprzednim właścicielom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Zatem, w analizowanej sprawie dostawa udziału w prawie własności budynku użytkowego spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa udziału w prawie własności budynku użytkowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do budynku doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto od pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, skoro dostawa udziału w prawie własności budynku użytkowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego obiektu do dnia transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek użytkowy również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w cyt. art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, sprzedaż udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku użytkowego dla Pani, natomiast nie rozstrzyga dla pozostałych współwłaścicieli.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).